Immobilie nach Trennung verkaufen im Lehel: Wie getrennte Eigentümer zu einer klaren Lösung kommen
Wenn eine Beziehung endet, bleibt die gemeinsame Wohnung im Lehel oft als letzte große Verbindung zurück. Einer ist vielleicht schon ausgezogen, der andere wohnt noch dort, und beide zahlen weiter an denselben Kredit. Die Frage, was mit der Immobilie geschehen soll, lässt sich selten über Nacht beantworten. Sie verdient einen geordneten Ablauf, der beide Seiten fair behandelt.
Auf dieser Seite beschreiben wir, welche Wege es nach einer Trennung gibt, welche Fragen am Anfang stehen und wie ein Verkauf im Lehel gelingt, auch wenn das persönliche Verhältnis angespannt ist. Wir sind die Immobilien Zippold GmbH, seit 2005 am Münchner Markt. Wir sind Makler und Bewerter. Rechtliche und steuerliche Fragen sprechen wir an, die Beratung im Einzelfall übernehmen Anwälte und Steuerberater.
- Am Anfang steht der Blick ins Grundbuch: Wem gehört die Immobilie, und zu welchen Anteilen?
- Ob ein Paar verheiratet war oder nicht, verändert die rechtliche Ausgangslage spürbar.
- Es gibt drei Grundwege: gemeinsam verkaufen, einer übernimmt, oder beide behalten und vermieten.
- Eine neutrale Bewertung, die beiden gleichzeitig vorgestellt wird, entschärft den häufigsten Streitpunkt.
- Die Bank sollte früh eingebunden werden, denn beide Partner haften in der Regel weiter für den Kredit.
Die gemeinsame Wohnung im Lehel nach der Trennung: eine erste Bestandsaufnahme
Das Lehel liegt zwischen Altstadt und Isar, im Norden grenzt der Englische Garten an. Viele Wohnungen befinden sich in Altbauten, die Wege in die Innenstadt sind kurz, der U-Bahnhof Lehel liegt mitten im Viertel. Eine Wohnung in dieser Lage ist für viele Paare der größte gemeinsame Vermögenswert. Umso wichtiger ist es, die Ausgangslage nüchtern festzuhalten, bevor Entscheidungen fallen.
Bevor Sie über Verkauf oder Übernahme sprechen, sollten diese Punkte geklärt sein:
- Wer steht im Grundbuch, und zu welchen Anteilen?
- Wie hoch ist die Restschuld, wer ist Kreditnehmer, und wann endet die Zinsbindung?
- Wer wohnt derzeit in der Wohnung, und wer trägt Hausgeld und Raten?
- Gibt es einen Ehevertrag oder eine schriftliche Vereinbarung zwischen den Partnern?
- Ist die Wohnung ganz oder teilweise vermietet?
- Welche Unterlagen der Eigentümergemeinschaft liegen vor?
Verheiratet oder nicht: Was für getrennte Paare im Lehel gilt
Bei Ehepaaren ohne Ehevertrag gilt meist die Zugewinngemeinschaft. Die Immobilie fließt dann in die Berechnung ein, wer am Ende einen Ausgleich zahlen muss. Dieser Ausgleich wird erst im Zuge der Scheidung abschließend berechnet. Während der Trennungszeit bleibt das Eigentum so, wie es im Grundbuch steht, auch wenn einer auszieht.
Bei unverheirateten Paaren gibt es keinen Zugewinnausgleich. Hier zählt allein, wer im Grundbuch eingetragen ist. Stehen beide je zur Hälfte drin, gehört jedem die Hälfte, unabhängig davon, wer wie viel eingezahlt hat. Gehört die Wohnung nur einem Partner, kann der andere sie nicht verkaufen, auch wenn er sich an den Raten beteiligt hat. Ob und wie solche Zahlungen ausgeglichen werden, ist eine Frage für den Anwalt. Wie sich der Verkauf bei Ehepaaren in München grundsätzlich gestaltet, lesen Sie unter Immobilie bei Scheidung verkaufen in München.
Neutrale Bewertung Ihrer Wohnung im Lehel
Wir bewerten die Immobilie und stellen das Ergebnis beiden Eigentümern gleichzeitig vor. Die Erstbewertung ist kostenlos und unverbindlich.
Drei Wege für die Immobilie nach einer Trennung im Lehel
Jeder Weg hat Voraussetzungen und Folgen. Die Übersicht hilft, die Möglichkeiten nebeneinanderzulegen, bevor Sie mit Ihrem Anwalt oder Ihrer Bank sprechen.
Wann sich das gemeinsame Behalten im Lehel anbietet
Manche Paare entscheiden sich, die Wohnung vorerst zu behalten, etwa weil die Kinder noch im Viertel zur Schule gehen oder weil die Zinsbindung bald endet. Das funktioniert, wenn beide weiter sachlich miteinander umgehen können. Halten Sie in diesem Fall schriftlich fest, wer welche Kosten trägt, wie Mieteinnahmen verteilt werden und unter welchen Bedingungen später verkauft wird.
| Weg | Voraussetzung | Was Sie bedenken sollten |
|---|---|---|
| Gemeinsamer Verkauf | Beide stimmen zu und unterschreiben den Kaufvertrag | Klare Absprachen zu Preis, Ansprechpartner und Aufteilung des Erlöses |
| Ein Partner übernimmt | Er kann den anderen auszahlen und den Kredit allein tragen | Bank muss zustimmen, der Übernahmepreis braucht eine neutrale Grundlage |
| Behalten und vermieten | Beide können weiter gemeinsam entscheiden | Laufende Abstimmung über Mieter, Reparaturen und Kosten auf Jahre |
| Keine Einigung | Ein Miteigentümer beantragt die Teilungsversteigerung | Meist der ungünstigste Weg mit unsicherem Erlös für beide |
Eine neutrale Bewertung für die Wohnung im Lehel
Über den Wert der Wohnung gehen die Vorstellungen nach einer Trennung oft weit auseinander. Wer übernehmen möchte, schätzt eher niedrig, wer ausgezahlt wird, eher hoch. Eine Bewertung, die beide gemeinsam beauftragen und gemeinsam vorgestellt bekommen, schafft eine Zahl, auf die sich alle Gespräche beziehen können.
Im Lehel hängt der Wert einer Wohnung stark an der Mikrolage, an Etage und Ausrichtung, am Zustand des Altbaus und an der Lage der Eigentümergemeinschaft. Herbert Zippold, Dipl.-Ing. (FH) und DEKRA-zertifizierter Immobilienbewerter, berücksichtigt diese Punkte bei der Besichtigung und erläutert jeden Ansatz. Die Erstbewertung ist kostenlos und unverbindlich. Wird der Wert vor Gericht gebraucht, kann zusätzlich ein Verkehrswertgutachten nötig sein. Mehr zur Methodik finden Sie bei der Immobilienbewertung im Lehel.
Kredit und Bank: Was getrennte Eigentümer im Lehel klären sollten
Haben beide Partner den Kredit gemeinsam aufgenommen, haften beide weiter für die volle Summe, egal wer auszieht. Wird verkauft, löst der Kaufpreis den Kredit ab. Liegt die Zinsbindung noch in der Zukunft, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Fragen Sie die Höhe früh an, damit sie in die Rechnung einfließt.
Übernimmt ein Partner die Wohnung, muss die Bank ihn allein als Kreditnehmer akzeptieren und den anderen aus der Haftung entlassen. Dafür prüft sie Einkommen und Belastung neu. Bekommt der übernehmende Partner keine Zusage, ist die Übernahme meist nicht umsetzbar. Klären Sie diese Frage, bevor Sie sich auf einen Übernahmepreis einigen.
Die Wohnung verkaufen, während einer der Partner noch dort lebt
Häufig wohnt ein Partner während des Verkaufs noch in der Wohnung. Das ist machbar, braucht aber klare Absprachen. Wer öffnet zur Besichtigung? Wie oft dürfen Termine stattfinden? Wer räumt auf, und wer zeigt die Räume? Eine schriftliche Vereinbarung zu diesen Punkten vermeidet Streit im laufenden Verkauf.
Wir übernehmen die Besichtigungen auf Wunsch allein, sodass keiner der Partner dabei sein muss. Interessenten prüfen wir vorab auf ihre Finanzierung, damit die Zahl der Termine überschaubar bleibt. Beide Eigentümer bekommen von uns dieselben Informationen zur selben Zeit, etwa zu Rückmeldungen und Angeboten. Wie Käufer im Lehel Wohnungen prüfen, beschreibt der Beitrag Wohnung verkaufen im Lehel.
Ein Ansprechpartner für beide Seiten
Nach einer Trennung möchten viele nicht mehr direkt miteinander verhandeln. Ein Makler, der beide Eigentümer gleich behandelt und jede Nachricht an beide schickt, nimmt Spannung aus dem Ablauf. Entscheidungen bleiben trotzdem bei Ihnen, und den Kaufvertrag unterschreiben beide beim Notar.
Steuern und Kosten beim Verkauf nach Trennung im Lehel
Haben Sie die Wohnung weniger als zehn Jahre besessen, kann auf den Gewinn Einkommensteuer anfallen. Davon ausgenommen sind Immobilien, die selbst bewohnt wurden. Zieht ein Partner aus und der Verkauf zieht sich hin, kann sich diese Einordnung für seinen Anteil ändern. Lassen Sie den Fall vor dem Verkauf von einem Steuerberater prüfen.
Weitere Kosten sind die Maklerprovision, eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und die Löschung der Grundschuld. Die Notarkosten für den Kaufvertrag trägt üblicherweise der Käufer. Wie Sie bei einer Eigentumswohnung nach einer Scheidung vorgehen, zeigt auch Wohnung bei Scheidung verkaufen in München.
Wie wir getrennte Eigentümer im Lehel begleiten
Wir beginnen mit einem Termin, zu dem beide Eigentümer eingeladen sind, gemeinsam oder getrennt. Wir besichtigen die Wohnung, sichten die Unterlagen und stellen die Bewertung beiden Seiten vor. Danach prüfen wir die Unterlagen samt Energieausweis, erstellen ein Exposé mit professionellen Fotos und führen die Besichtigungen.
Auf Wunsch verkaufen wir diskret an vorgemerkte Interessenten, ohne öffentliches Inserat. Die Bonität der Käufer prüfen wir vor der Besichtigung, und wir begleiten Sie bis zum Notartermin und zur Übergabe. Was ein Makler im Viertel sonst übernimmt, lesen Sie unter Immobilienmakler im Lehel. Den allgemeinen Ablauf eines Verkaufs im Viertel beschreibt Immobilie verkaufen im Lehel.
Häufige Fragen: Immobilie nach Trennung verkaufen Lehel
Muss ich die Immobilie im Lehel nach der Trennung verkaufen?
Nein. Neben dem Verkauf kann ein Partner übernehmen, oder beide behalten die Wohnung und vermieten sie. Welcher Weg passt, hängt von Finanzierung, Einkommen und dem Verhältnis der beiden ab.
Kann mein Ex-Partner die gemeinsame Wohnung im Lehel ohne mich verkaufen?
Nicht, wenn Sie beide im Grundbuch stehen. Für den Verkauf der ganzen Wohnung müssen alle Eigentümer zustimmen und unterschreiben. Gehört die Wohnung nur einem, kann dieser allein verkaufen.
Wie wird der Wert der Wohnung im Lehel nach einer Trennung festgelegt?
Am besten durch eine neutrale Bewertung, die beide gemeinsam erhalten. Sie berücksichtigt Lage, Zustand, Altbau und Eigentümergemeinschaft. Für ein Gerichtsverfahren kann ein förmliches Gutachten nötig sein.
Was passiert mit dem Kredit, wenn wir nach der Trennung verkaufen?
Der Kaufpreis löst den Kredit ab. Läuft die Zinsbindung noch, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Der verbleibende Erlös wird nach Ihren Absprachen verteilt.
Kann einer von uns die Wohnung im Lehel übernehmen?
Ja, wenn er den anderen auszahlen kann und die Bank ihn allein als Kreditnehmer akzeptiert. Die Bank prüft dafür Einkommen und Belastung neu. Der Übernahmepreis sollte auf einer neutralen Bewertung beruhen.
Fällt beim Verkauf nach Trennung im Lehel Steuer an?
Das hängt davon ab, wie lange Sie die Wohnung besitzen und wer sie zuletzt bewohnt hat. Bei selbst genutzten oder länger als zehn Jahre gehaltenen Wohnungen bleibt der Gewinn in der Regel steuerfrei. Lassen Sie Ihren Fall von einem Steuerberater prüfen.
Müssen wir beim Verkauf miteinander verhandeln?
Nicht direkt. Ein Makler kann Angebote und Rückfragen an beide gleichzeitig weitergeben. Die Entscheidungen treffen Sie trotzdem gemeinsam, und beide unterschreiben beim Notar.
Wer zahlt Hausgeld und Raten bis zum Verkauf der Wohnung im Lehel?
Das sollten die Partner schriftlich vereinbaren. Gegenüber Bank und Eigentümergemeinschaft haften in der Regel beide weiter. Wie Zahlungen untereinander ausgeglichen werden, klären Sie am besten mit Ihrem Anwalt.
Sachlich begleitet bis zum Notartermin
Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns, gemeinsam oder jeder für sich. Wir besprechen, welcher Weg für Ihre Situation in Frage kommt.
