Haus bei Scheidung verkaufen in Bogenhausen: Was getrennte Eigentümer jetzt klären sollten
Wenn eine Ehe endet und das gemeinsame Haus in Bogenhausen steht, ist die Frage nach seiner Zukunft eine der schwersten. Das Haus ist meist der größte Vermögenswert, oft hängt ein Kredit daran, und manchmal wohnen die Kinder noch dort. Wer ein Haus bei Scheidung verkaufen möchte oder zumindest prüfen will, ob ein Verkauf der richtige Weg ist, braucht vor allem eines: eine sachliche Grundlage, auf die sich beide Seiten stützen können.
Als Immobilien Zippold GmbH sind wir seit 2005 am Münchner Markt. In Trennungssituationen verstehen wir uns als neutrale Stelle für beide Partner. Wir bewerten, erklären und vermarkten. Rechtliche Fragen zu Zugewinn, Unterhalt oder Steuern klären Sie bitte mit Ihrer Anwältin, Ihrem Anwalt oder Ihrer Steuerberatung.
- Für das gemeinsame Haus gibt es drei übliche Wege: Verkauf, Übernahme durch einen Partner oder vorübergehende Vermietung.
- Stehen beide im Grundbuch, entscheiden beide über den Verkauf und unterschreiben beide beim Notar.
- Ein Haus wird anders bewertet als eine Wohnung. Grundstück, Bausubstanz und Garten fließen gesondert ein.
- Die laufende Finanzierung muss früh mit der Bank besprochen werden, bei Verkauf ebenso wie bei Übernahme.
- Die Erstbewertung durch Herbert Zippold, DEKRA-zertifizierter Immobilienbewerter, ist kostenlos und unverbindlich.
Ein Haus in Bogenhausen: Warum die Ausgangslage besonders ist
Bogenhausen ist überwiegend von Wohnungen geprägt. Häuser mit eigenem Garten gibt es in den Villenlagen am Herzogpark und am Isarhochufer, vor allem aber in den ruhigeren Teilen Richtung Oberföhring, Johanneskirchen, Englschalking und Denning. Dort stehen Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser aus verschiedenen Jahrzehnten.
Für Paare in Trennung hat das zwei Seiten. Ein Haus in diesen Lagen findet bei realistischem Preis in aller Regel Käufer. Gleichzeitig geht es um so viel Geld, dass schon kleine Fehler bei Preis oder Vorgehen beide Partner spürbar treffen. Ein strukturiertes Vorgehen schützt deshalb beide. Wie sich der Markt im Stadtteil insgesamt darstellt, lesen Sie im Ratgeber Haus verkaufen in Bogenhausen. Einen Überblick über alle Objektarten im Stadtteil gibt Immobilie verkaufen in Bogenhausen.
Verkaufen, übernehmen oder vermieten: Drei Wege für das Haus in Bogenhausen
Welcher Weg passt, hängt von den Finanzen, von den Kindern und davon ab, wie gut Sie noch miteinander sprechen können. Die folgende Übersicht hilft beim Sortieren.
| Weg | Was dafür spricht | Was Sie vorher klären sollten |
|---|---|---|
| Verkauf an Dritte | Klare Trennung des Vermögens, Kredit wird abgelöst, beide starten neu | Gemeinsamer Angebotspreis, Zeitpunkt, Umgang mit Vorfälligkeitsentschädigung |
| Übernahme durch einen Partner | Kinder bleiben im gewohnten Umfeld, das Haus bleibt in der Familie | Höhe der Auszahlung, Zusage der Bank, Entlassung des anderen aus dem Kredit |
| Vorübergehende Vermietung | Zeit gewinnen, Entscheidung später treffen | Wer verwaltet, wer trägt Kosten und Risiken, wie wird die Miete aufgeteilt |
| Teilungsversteigerung | Letzter Ausweg bei völliger Uneinigkeit | Meist geringerer Erlös, lange Verfahrensdauer, hohe Belastung für beide |
Neutrale Bewertung Ihres Hauses in Bogenhausen
Eine Zahl, die beide Partner nachvollziehen können, ist oft der wichtigste Schritt. Vereinbaren Sie einen Termin vor Ort, kostenlos und unverbindlich.
Wem gehört das Haus? Grundbuch und Kredit bei der Scheidung klären
Der erste Blick gilt dem Grundbuch. Sind beide Partner je zur Hälfte eingetragen, kann keiner allein verkaufen. Steht das Haus nur auf einem Namen, darf dieser Partner formal entscheiden. Familienrechtlich kann der andere trotzdem Ansprüche haben, etwa im Zugewinnausgleich. Hier lohnt der Blick in den Ehevertrag, falls einer besteht.
Der zweite Blick gilt dem Darlehen. Haben beide den Kreditvertrag unterschrieben, haften beide gegenüber der Bank, auch wenn einer längst ausgezogen ist. Bei einem Verkauf wird der Kredit aus dem Erlös abgelöst. Läuft die Zinsbindung noch, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Bei einer Übernahme muss die Bank zustimmen, dass der ausziehende Partner aus der Haftung entlassen wird. Sprechen Sie mit Ihrer Bank, bevor Sie sich auf einen Weg festlegen.
Das Haus in Bogenhausen neutral bewerten lassen
Bei einer Trennung ist die Bewertung mehr als eine Zahl. Sie ist die Grundlage für den Angebotspreis oder für die Auszahlung des Partners. Damit beide sie akzeptieren können, muss sie nachvollziehbar sein. Wir erklären deshalb jeden Ansatz und zeigen, welche Verkäufe wir zum Vergleich heranziehen. Auf Wunsch besprechen wir das Ergebnis mit beiden Partnern gemeinsam.
Bei Häusern steht das Sachwertverfahren im Vordergrund. Dabei werden Bodenwert und Gebäudewert getrennt ermittelt und an den Markt angepasst. Mehr zu den Verfahren erfahren Sie auf der Seite Immobilienbewertung in Bogenhausen.
Was beim Haus anders ist als bei der Wohnung
Bei einer Wohnung zählen vor allem Lage, Fläche und die Eigentümergemeinschaft. Beim Haus kommen Grundstücksgröße, Zuschnitt, Baurecht und der Zustand von Dach, Fassade und Heizung hinzu. Auch Garage, Keller und Garten verändern den Wert. Ein Sanierungsstau, der sich über Jahre aufgebaut hat, fällt bei Häusern stärker ins Gewicht.
Einschätzung oder Gutachten?
Für einen gemeinsamen Verkauf reicht meist eine fundierte Marktwerteinschätzung. Streiten die Partner über den Wert oder wird er vor Gericht gebraucht, ist ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen der sicherere Weg.
Wenn ein Partner das Haus in Bogenhausen behalten möchte
Oft möchte einer der beiden im Haus bleiben, häufig der Elternteil, bei dem die Kinder leben. Das ist gut machbar, wenn die Zahlen stimmen. Rechnen Sie dafür ehrlich durch, was der Verbleib im Haus kostet, bevor Sie dem anderen ein Angebot machen.
Die Auszahlung berechnen
Grundlage ist der aktuelle Wert des Hauses abzüglich der Restschuld. Vom verbleibenden Betrag steht dem ausziehenden Partner sein Anteil zu, sofern im Ehevertrag oder im Zugewinnausgleich nichts anderes vereinbart wird. Wie genau gerechnet wird, legen Sie mit Ihrer anwaltlichen Beratung fest.
Die Finanzierung allein tragen
Die Bank prüft, ob ein Einkommen allein die Raten und die Auszahlung tragen kann. Dazu kommen Rücklagen für das Haus selbst: Ein älteres Dach, eine Heizung am Ende ihrer Lebensdauer oder Fenster aus der Bauzeit werden in den nächsten Jahren Geld kosten. Diese Posten sollten in die Rechnung.
Notar und Grundbuch
Auch die Übertragung eines Anteils an den Partner wird notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen. Ob dabei Grunderwerbsteuer anfällt, hängt vom Einzelfall ab. Zwischen Ehegatten und bei der Vermögensaufteilung nach einer Scheidung gibt es Befreiungen, die Ihr Notar prüft.
Kinder im Haus: Den Zeitpunkt des Verkaufs in Bogenhausen planen
Leben Kinder im Haus, ist der Zeitpunkt des Verkaufs eine eigene Frage. Viele Eltern wählen einen natürlichen Übergang, etwa das Ende eines Schuljahres oder den Wechsel auf eine weiterführende Schule. Bis dahin bleibt ein Elternteil mit den Kindern im Haus.
Für diese Übergangszeit sollten Sie schriftlich festhalten, wer die Raten zahlt, wer Grundsteuer, Versicherung und Reparaturen trägt und wann der Verkauf beginnt. Eine solche Vereinbarung erspart später viel Streit. Für die Vermarktung ist ein bewohntes Haus übrigens kein Nachteil. Besichtigungen lassen sich so legen, dass sie den Alltag der Kinder möglichst wenig stören. Wie andere Familien im Münchner Süden diese Frage gelöst haben, beschreibt der Ratgeber Immobilie bei Scheidung verkaufen in Solln.
So läuft der Hausverkauf bei Scheidung in Bogenhausen ab
Wenn beide Partner sich für den Verkauf entschieden haben, ist eine klare Rollenverteilung hilfreich. Wir haben gute Erfahrungen damit gemacht, beide Seiten gleichzeitig und gleich ausführlich zu informieren.
- Gemeinsames oder getrenntes Erstgespräch, je nachdem, was für Sie beide angenehmer ist
- Besichtigung und Bewertung des Hauses mit schriftlicher Begründung des Wertes
- Unterlagen zusammenstellen: Grundbuchauszug, Baupläne, Energieausweis, Nachweise über Modernisierungen
- Gemeinsame Festlegung von Angebotspreis, Vermarktungsweg und Mindestpreis
- Exposé mit professionellen Fotos, Ansprache vorgemerkter Interessenten, auf Wunsch öffentliches Inserat
- Besichtigungen mit vorab geprüften Interessenten, Rückmeldung an beide Partner
- Kaufvertrag beim Notar, Ablösung des Kredits aus dem Erlös, Übergabe mit Protokoll
Häufige Fehler beim Hausverkauf in der Trennung
Der häufigste Fehler ist Zeitdruck. Wer schnell einen Schlussstrich ziehen will, akzeptiert manchmal das erste Angebot, obwohl mit etwas Geduld mehr möglich wäre. Ebenso schwierig ist der umgekehrte Fall: Ein Partner bremst, weil er das Haus eigentlich behalten möchte, und der Preis wird so hoch angesetzt, dass niemand kauft.
Ein dritter Punkt sind Steuern. Zieht ein Partner aus und wird das Haus erst Jahre später verkauft, kann für seinen Anteil unter Umständen Spekulationssteuer anfallen, wenn das Haus weniger als zehn Jahre im Besitz war. Klären Sie das vor dem Auszug mit Ihrer Steuerberatung. Weitere Hinweise zu Steuern, Fristen und der Rolle aller Beteiligten finden Sie im Beitrag Scheidungsimmobilie verkaufen in Bogenhausen.
Häufige Fragen: Haus bei Scheidung verkaufen Bogenhausen
Kann ich unser Haus in Bogenhausen ohne Zustimmung meines Partners verkaufen?
Nicht, wenn Sie beide im Grundbuch stehen. Dann müssen beide zustimmen und den Kaufvertrag unterschreiben. Steht das Haus nur auf Ihrem Namen, können familienrechtliche Regeln trotzdem eine Zustimmung verlangen. Das klärt Ihre Anwältin oder Ihr Anwalt.
Wer bewertet das Haus bei einer Scheidung in Bogenhausen neutral?
Wichtig ist eine Stelle, der beide Partner vertrauen. Wir bewerten auf Wunsch im Beisein beider Seiten und begründen jeden Ansatz schriftlich. Bei Streit über den Wert empfiehlt sich ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen.
Was passiert mit dem Kredit, wenn wir das Haus in Bogenhausen verkaufen?
Der Kredit wird aus dem Verkaufserlös abgelöst, der Notar regelt die Auszahlung an die Bank. Läuft die Zinsbindung noch, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Fragen Sie Ihre Bank früh nach der Höhe.
Kann ein Partner das Haus übernehmen und den anderen auszahlen?
Ja, das ist häufig. Der übernehmende Partner braucht dafür eine Finanzierungszusage, und die Bank muss den anderen aus dem Darlehen entlassen. Grundlage der Auszahlung ist der Wert des Hauses.
Wie verkaufen wir das Haus in Bogenhausen, wenn wir kaum noch miteinander reden?
Dann übernehmen wir die Kommunikation. Beide Partner erhalten alle Informationen gleichzeitig und schriftlich. Entscheidungen wie Preis und Käufer treffen Sie trotzdem gemeinsam.
Ist ein freier Verkauf in Bogenhausen besser als eine Teilungsversteigerung?
In aller Regel ja. Ein gut vorbereiteter Verkauf erzielt meist einen höheren Erlös, und Sie behalten die Kontrolle über Preis und Zeitpunkt. Die Versteigerung ist ein gerichtliches Verfahren mit offenem Ergebnis.
Was ist unser Haus in Bogenhausen wert?
Das hängt vom Grundstück, vom Zustand und von der genauen Lage ab. Herbert Zippold bewertet Ihr Haus vor Ort kostenlos. Hintergründe finden Sie unter Immobilienwert herausfinden.
Sachlich, vertraulich, für beide Seiten
Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns. Auf Wunsch sprechen wir mit Ihnen beiden gemeinsam oder getrennt.
