Grundstück verkaufen in Bogenhausen: Wie Sie den Wert Ihres Bodens richtig einschätzen
Freie Bauplätze gibt es in Bogenhausen praktisch nicht. Wer hier ein Grundstück verkaufen möchte, besitzt meist ein Villengrundstück im Herzogpark mit einem Haus aus vergangenen Jahrzehnten, ein großes Gartengrundstück in einer der ruhigen Wohnstraßen oder eine Doppelhaushälfte auf Grund, der mehr zulassen würde, als heute darauf steht. In all diesen Fällen steht für Käufer die Frage im Vordergrund, was an der Stelle des heutigen Gebäudes entstehen könnte.
Wir von der Immobilien Zippold GmbH begleiten seit 2005 Verkäufe in München. Herbert Zippold ist DEKRA-zertifizierter Immobilienbewerter und hat viele Jahre in Bauleitung und Projektsteuerung gearbeitet. Auf dieser Seite erklären wir, wie Baurecht, Baumbestand, Denkmalfragen und Altbestand den Bodenwert in Bogenhausen bestimmen und wie Sie mit Bauträgern und privaten Bauherren auf Augenhöhe verhandeln.
- In Bogenhausen trägt der Boden bei Villen und älteren Häusern häufig den größeren Teil des Gesamtwertes.
- Ob ein Bebauungsplan gilt oder sich ein Neubau nach § 34 BauGB einfügen muss, prägt den Spielraum für Bauherren.
- Alter Baumbestand ist ein Wertfaktor und zugleich eine Grenze, weil die Münchner Baumschutzverordnung gilt.
- Bei denkmalgeschützten Gebäuden scheidet ein Abriss in der Regel aus. Das verändert den Käuferkreis grundlegend.
- Die erste Einschätzung Ihres Grundstücks vor Ort ist kostenlos und unverbindlich.
Welche Grundstücke in Bogenhausen den Eigentümer wechseln
Bogenhausen zieht sich rechts der Isar vom Hochufer bis in die Wohnquartiere im Osten. Im Herzogpark stehen Villen verschiedener Epochen auf großen Grundstücken, viele mit Bäumen, die älter sind als die Häuser. Um den Prinzregentenplatz und in Alt-Bogenhausen prägen Gründerzeit und Jugendstil die Straßen, hier geht es meist um Wohnungen. Weiter östlich liegen Wohnstraßen mit Nachkriegshäusern und Doppelhaushälften, und am Arabellapark dominieren große Anlagen.
Für den Grundstücksmarkt sind vor allem drei Situationen typisch. Die folgende Übersicht zeigt, worum es jeweils geht.
| Ausgangslage | Typisch in Bogenhausen | Die zentrale Frage |
|---|---|---|
| Villengrundstück mit älterem Haus | Herzogpark, Isarhochufer | Sanierung, Umbau oder Ersatzneubau, und was ist jeweils zulässig? |
| Großes Gartengrundstück mit Nachkriegshaus | Ruhige Wohnstraßen im Inneren des Stadtteils | Lässt das Baurecht ein Doppelhaus oder mehrere Wohnungen zu? |
| Teilfläche eines Gartens | Tiefe Grundstücke mit Bestandshaus | Ist das abgetrennte Stück eigenständig bebaubar und erschließbar? |
| Grundstück mit geschütztem Gebäude | Einzelne historische Häuser | Welche Auflagen gelten, und wer kauft unter diesen Bedingungen? |
Baurecht für ein Grundstück in Bogenhausen klären
Bauträger und private Bauherren kalkulieren vom Ergebnis her. Sie fragen, wie viel Wohnfläche auf dem Grundstück entstehen darf, in welcher Form und mit welchem Aufwand. Diese Antwort steht entweder in einem Bebauungsplan oder ergibt sich aus der umgebenden Bebauung. Wo kein Bebauungsplan gilt, muss sich ein Vorhaben nach § 34 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. In einer Straße mit großzügigen Villen auf weitläufigen Gärten bedeutet das häufig, dass auch der Neubau maßvoll bleiben muss.
Für Sie als Verkäufer ist es wichtig, diesen Rahmen vor den Verhandlungen zu kennen. Wer ohne eigene Einschätzung mit einem Bauträger spricht, kennt den eigenen Spielraum nicht. Wir sehen uns die Umgebung an, werten vorhandene Unterlagen aus und schätzen ein, welche Nutzung realistisch genehmigungsfähig wäre.
Bauvoranfrage als Verkaufsargument
Eine Bauvoranfrage bei der Baubehörde der Landeshauptstadt klärt verbindlich, ob ein bestimmtes Vorhaben grundsätzlich zulässig ist. Bei wertvollen Grundstücken kann ein positiver Vorbescheid den Kreis der Käufer erweitern, weil auch Bauherren ohne eigene Planungsabteilung mit Sicherheit rechnen können. Die Anfrage braucht Planunterlagen, Zeit und Gebühren. Ob sie sich lohnt, besprechen wir im Einzelfall.
Ihr Grundstück in Bogenhausen bewerten lassen
Herbert Zippold sieht sich Grundstück, Bäume und Bestand an und schätzt ein, was baurechtlich möglich ist und welche Käufer in Frage kommen.
Bäume, Denkmal und Altbestand: was den Bodenwert in Bogenhausen begrenzt
Der alte Baumbestand gehört zum Reiz vieler Bogenhausener Grundstücke. Gleichzeitig schützt die Münchner Baumschutzverordnung größere Bäume auf Privatgrund. Eine Fällung braucht in der Regel eine Genehmigung, und häufig wird eine Ersatzpflanzung verlangt. Steht eine mächtige Buche oder Linde mitten im möglichen Baufeld, kann das die Planung eines Neubaus deutlich einschränken. Käufer prüfen deshalb sehr genau, wo die Bäume stehen.
Denkmalschutz
Steht das Haus auf Ihrem Grundstück unter Denkmalschutz, ist ein Abriss in der Regel ausgeschlossen, und Umbauten brauchen eine Erlaubnis. Für Bauträger, die neu bauen wollen, ist ein solches Grundstück dann meist uninteressant. Dafür gibt es Käufer, die gezielt ein historisches Haus suchen und die Auflagen kennen. Klären Sie den Status vor dem Verkauf, denn er bestimmt, wen Sie ansprechen.
Abriss und Entsorgung
Bei älteren Villen und Nachkriegshäusern ziehen Bauherren die Kosten für Abriss und Entsorgung vom Bodenwert ab. In Gebäuden bestimmter Baujahre können Baustoffe verbaut sein, deren Entsorgung aufwendig ist. Herbert Zippold kann aus seiner Erfahrung in der Bauleitung einschätzen, mit welchem Aufwand ein Käufer etwa rechnen wird. Das hilft Ihnen, Angebote einzuordnen.
Altlasten
Bei Wohngrundstücken sind Altlasten selten ein Thema. Gab es früher einen Öltank im Garten oder eine andere Nutzung, fragen Käufer trotzdem nach. Eine Auskunft aus dem Altlastenkataster und Belege über die fachgerechte Stilllegung alter Tanks schaffen Klarheit.
Wie der Bodenwert in Bogenhausen ermittelt wird
Den Ausgangspunkt bildet der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses der Landeshauptstadt München. Er gilt für ein typisches Grundstück der jeweiligen Zone. Ihr Grundstück passen wir daran an: Größe, Zuschnitt, Ausrichtung, Lage zur Straße, Zufahrt, Baumbestand und vor allem die zulässige Bebauung. Bei bebauten Grundstücken rechnen wir zusätzlich, ob das Gebäude einen eigenen Wert beiträgt oder ob Käufer eher mit Abriss kalkulieren. Mehr zu den Verfahren lesen Sie unter Immobilienbewertung in Bogenhausen.
Am Ende steht eine Einschätzung, die zu Ihrem Grundstück und zu den realistischen Käufern passt. Diese Zahl können Sie in den Verhandlungen begründen.
- Bodenrichtwert der Zone als Ausgangswert
- Anpassung an Größe, Form und Ausrichtung
- Einfluss von Baurecht, Baumbestand und Denkmalstatus
- Kosten für Abriss oder Sanierung des Bestands
- Rechte Dritter im Grundbuch, etwa Wege- oder Leitungsrechte
- Abgleich mit dem, was Bauträger und Bauherren in Bogenhausen tatsächlich zahlen
Käufer für Grundstücke in Bogenhausen
Für Villengrundstücke im Herzogpark interessieren sich private Bauherren mit hohem Budget, die ein Haus nach eigenen Vorstellungen errichten wollen, und Bauträger, die hochwertige Stadthäuser oder kleine Wohnanlagen planen. Bei Gartengrundstücken in den ruhigen Wohnstraßen kommen Familien hinzu, die neu bauen möchten. Jede Gruppe rechnet anders. Der private Bauherr zahlt für Lage und Atmosphäre, der Bauträger für die mögliche Wohnfläche.
Viele Grundstücksverkäufe in Bogenhausen laufen still. Wir sprechen zuerst Interessenten an, die bei uns vorgemerkt sind und ihre Finanzierung nachgewiesen haben. Bei Angeboten von Bauträgern achten wir auf Bedingungen wie eine Baugenehmigung als Voraussetzung für den Kauf. Solche Klauseln verschieben das Risiko zu Ihnen und gehören in die Bewertung des Angebots. Wie wir als Makler im Stadtteil arbeiten, beschreibt die Seite Immobilienmakler in Bogenhausen.
Garten teilen oder ganz verkaufen?
Ein Teilverkauf kann für Eigentümer interessant sein, die im Haus bleiben und trotzdem Kapital freisetzen möchten. Dafür muss die abgetrennte Fläche eigenständig bebaubar und erschlossen sein. Bei tiefen Grundstücken ist oft eine Zufahrt über den eigenen Grund nötig, die im Grundbuch gesichert wird. Hinzu kommen Vermessung und Teilung.
Bedenken Sie die Folgen für Ihr eigenes Haus. Ein Neubau im Garten verändert Licht, Ruhe und Ausblick und kann den Wert der verbleibenden Immobilie senken. In manchen Fällen erzielen Eigentümer mit einem Verkauf des gesamten Grundstücks ein besseres Ergebnis. Wir rechnen beide Wege durch. Wenn ein Haus aus einem Erbe stammt und mehrere Erben beteiligt sind, finden Sie zusätzliche Hinweise unter Erbimmobilie verkaufen in Bogenhausen.
Steuern und Unterlagen beim Grundstücksverkauf in Bogenhausen
Wer ein unbebautes Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkauft, muss einen Gewinn in der Regel als privates Veräußerungsgeschäft versteuern. Eine Ausnahme wegen Eigennutzung gibt es bei unbebautem Land nicht. Bei bebauten Grundstücken, die Sie selbst bewohnt haben, gelten andere Regeln. Sprechen Sie die steuerliche Seite vor dem Verkauf mit Ihrer Steuerberatung durch.
Diese Unterlagen sollten vorliegen, bevor Sie mit Käufern sprechen. Wie Häuser im Stadtteil verkauft werden, die als Wohnhaus erhalten bleiben, lesen Sie unter Haus verkaufen in Bogenhausen. Einen Überblick bietet Immobilie verkaufen in Bogenhausen.
- Grundbuchauszug mit Abteilung II und III
- Flurkarte und amtlicher Lageplan
- Auskunft zu Bebauungsplan oder Umgebungsbebauung
- Vorbescheid einer Bauvoranfrage, falls vorhanden
- Baumbestandsplan oder Fotos der größeren Bäume
- Auskunft zum Denkmalstatus des Gebäudes
- Nachweise über Erschließung und gezahlte Beiträge
Häufige Fragen: Grundstück verkaufen Bogenhausen
Was ist mein Grundstück in Bogenhausen wert?
Das hängt von Lage, Größe, Zuschnitt, Baurecht, Baumbestand und dem Bestandsgebäude ab. Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert, den wir an Ihr Grundstück anpassen. Herbert Zippold schätzt den Wert kostenlos vor Ort ein.
Interessieren sich in Bogenhausen Bauträger für Villengrundstücke?
Ja, wenn das Baurecht eine wirtschaftliche Neubebauung zulässt. Daneben gibt es private Bauherren, die für Lage und Atmosphäre zahlen. Wir sprechen die Gruppe an, die für Ihr Grundstück mehr bietet.
Darf ich alte Bäume auf meinem Grundstück in Bogenhausen vor dem Verkauf fällen?
Größere Bäume sind durch die Münchner Baumschutzverordnung geschützt. Ohne Genehmigung dürfen sie nicht gefällt werden. Eine eigenmächtige Fällung kann teuer werden und schreckt seriöse Käufer ab.
Was bedeutet Denkmalschutz für den Grundstücksverkauf in Bogenhausen?
Ein Abriss scheidet dann in der Regel aus, Umbauten brauchen eine Erlaubnis. Bauträger sind meist nicht interessiert, dafür Käufer, die gezielt ein historisches Haus suchen. Der Status sollte vor dem Verkauf geklärt sein.
Muss ich für einen Grundstücksverkauf eine Bauvoranfrage stellen?
Nein, sie ist freiwillig. Bei wertvollen Grundstücken kann ein positiver Vorbescheid aber Käufern Sicherheit geben und den Preis stützen. Wir prüfen, ob sich der Aufwand lohnt.
Kann ich mein Grundstück in Bogenhausen diskret verkaufen?
Ja. Viele Grundstücke im Stadtteil wechseln ohne öffentliches Inserat den Eigentümer. Wir sprechen vorgemerkte Interessenten mit geprüfter Finanzierung gezielt an.
Welche Steuern fallen beim Verkauf eines Baugrundstücks an?
Bei unbebautem Land kann ein Gewinn innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb steuerpflichtig sein, auch ohne Vermietung. Eine Ausnahme für Eigennutzung gibt es hier nicht. Ihre Steuerberatung kann das konkret prüfen.
Diskrete Beratung für Eigentümer in Bogenhausen
Seit 2005 begleiten wir Verkäufe in München. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns, wir melden uns zeitnah.
