Grundstück verkaufen in Trudering: So holen Sie den Wert aus Ihrem Boden
Trudering gehört zu den Stadtteilen, in denen der Boden oft mehr wert ist als das Haus, das darauf steht. In Waldtrudering liegen große Grundstücke am Rand des Truderinger Waldes, in der Gartenstadt und in Neutrudering stehen Siedlungshäuser auf gewachsenen Flächen, und rund um den alten Kern von Kirchtrudering finden sich ältere Höfe und Häuser. Wer ein Grundstück in Trudering verkaufen möchte, hat damit ein gefragtes Gut in der Hand. Wie viel davon beim Verkauf ankommt, hängt aber stark von der Vorbereitung ab.
Wir, die Immobilien Zippold GmbH, begleiten seit 2005 Eigentümer in München beim Verkauf von Häusern und Grundstücken. Herbert Zippold kennt aus Bauleitung und Projektsteuerung die Rechnung, die Bauherren aufstellen. Auf dieser Seite zeigen wir, welche Wege es für den Verkauf gibt, wie Baurecht und Bodenwert zusammenhängen und worauf Sie bei Angeboten von Bauträgern achten sollten.
- In vielen Truderinger Lagen bestimmt der Bodenwert den Preis. Das alte Haus spielt dann eine Nebenrolle.
- Ob ein Grundstück in zwei Bauplätze geteilt werden kann, verändert den Kreis der Käufer grundlegend.
- Ohne Bebauungsplan richtet sich die zulässige Bebauung nach der Umgebung. Ein Vorbescheid gibt Sicherheit.
- Angebote von Bauträgern sollten nach Preis, Bedingungen und Finanzierung verglichen werden.
- Herbert Zippold, DEKRA-zertifizierter Immobilienbewerter, bewertet Ihr Grundstück kostenlos vor Ort.
Vier Wege, ein Grundstück in Trudering zu verkaufen
Bevor über den Preis gesprochen wird, sollten Sie wissen, in welcher Form Sie verkaufen möchten. Jeder Weg spricht andere Käufer an und verlangt eine andere Vorbereitung.
- Verkauf mit dem bestehenden Haus an eine Familie, die einzieht und modernisiert. Hier zählen Zustand, Grundriss und Garten.
- Verkauf als Bauplatz mit Altbestand an einen Bauherrn oder Bauträger, der abreißt und neu baut. Hier zählt fast nur das Baurecht.
- Teilung des Grundstücks und Verkauf einer Teilfläche, während Sie im Haus wohnen bleiben.
- Verkauf nach einer vorab geklärten Bauvoranfrage. Das kostet Zeit und Planungsaufwand, kann aber Unsicherheit aus dem Preis nehmen.
Welcher Weg passt zu Ihnen?
Das hängt von Ihrem Zeitplan, Ihren Plänen für die Zukunft und vom Grundstück selbst ab. Wer schnell verkaufen möchte, wählt meist einen der ersten beiden Wege. Wer Zeit hat und ein großes Grundstück besitzt, kann mit Teilung oder Vorbescheid oft mehr erreichen. Wir rechnen die Varianten mit Ihnen durch, damit Sie auf einer klaren Grundlage entscheiden.
Die Teilmärkte in Trudering aus Sicht eines Bauherrn
Trudering ist für Bauherren kein einheitliches Gebiet. Die Ortsteile unterscheiden sich in Grundstücksgröße, Umgebungsbebauung und Nachfrage. Das wirkt sich direkt darauf aus, was auf einem Grundstück entstehen kann und wer dafür zahlt.
Mikrolage innerhalb der Ortsteile
Innerhalb jedes Ortsteils zählen dieselben Einzelheiten. Ein kurzer Weg zur U2 oder zum S-Bahnhof, eine ruhige Sackgasse und ein Garten nach Süden heben den Wert. Ein Grundstück an der Bahnlinie oder an einer stark befahrenen Straße bekommt einen Abschlag. Bauträger kalkulieren das genauso wie Familien, weil sie später an Familien verkaufen.
| Ortsteil | Typische Grundstücke | Was Bauherren interessiert |
|---|---|---|
| Waldtrudering | Große Flächen nahe dem Truderinger Wald | Teilbarkeit, Baumbestand, Abstand zum Wald |
| Gartenstadt Trudering | Siedlungsgrundstücke mit älteren Häusern | Ersatzbau oder Doppelhaus, Umgebungsbebauung |
| Neutrudering | Gewachsene Grundstücke mit Häusern verschiedener Jahrzehnte | Zuschnitt, Straßenfront, Nachbarbebauung |
| Kirchtrudering | Ältere Höfe und Häuser um den alten Ortskern | Substanz, Zuschnitt, mögliche Auflagen |
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Baurecht für Ihr Grundstück in Trudering klären
Für viele Grundstücke in Trudering gibt es keinen Bebauungsplan. Dann entscheidet § 34 BauGB: Ein Bauvorhaben ist zulässig, wenn es sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Maßgeblich sind die Art der Nutzung, das Maß der Bebauung, die Bauweise und die Frage, welche Fläche des Grundstücks überbaut werden darf. Gilt ein Bebauungsplan, gibt er diese Punkte vor.
In der Praxis vergleicht man das geplante Haus mit dem, was in der Nachbarschaft bereits steht. Wurden in der Straße schon Grundstücke geteilt und mit Doppelhäusern bebaut, kann das ein Hinweis sein, dass dies auch bei Ihnen möglich ist. Ein sicherer Beleg ist das aber nicht, denn jeder Fall wird einzeln betrachtet.
Wer Klarheit möchte, stellt eine Bauvoranfrage. Damit lassen sich einzelne Fragen verbindlich beantworten, zum Beispiel ob zwei Häuser zulässig wären oder wie groß ein Neubau ausfallen darf. Für Käufer ist ein solcher Vorbescheid eine verlässliche Grundlage, und für Sie als Verkäufer ein starkes Argument.
Was ist mein Grundstück in Trudering wert?
Der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses der Landeshauptstadt München ist der erste Anhaltspunkt. Er beschreibt den durchschnittlichen Wert einer Zone und wird auf Ihr Grundstück angepasst: an die Größe, die Form, die Ausrichtung und vor allem an die Frage, wie viel Wohnfläche dort zulässig ist. Zwei Grundstücke gleicher Größe können deshalb sehr unterschiedlich viel wert sein.
Für bebaubare Grundstücke rechnen wir zusätzlich aus Sicht des Bauherrn rückwärts. Wir schätzen den Wert der Häuser, die dort entstehen könnten, ziehen Baukosten, Planung, Finanzierung und einen angemessenen Gewinn ab und sehen, was für den Boden übrig bleibt. Steht ein altes Haus darauf, dessen Nutzung sich nicht mehr lohnt, kommt das Liquidationswertverfahren infrage: Bodenwert abzüglich der Kosten für den Abriss. Wie diese Verfahren im Stadtteil eingesetzt werden, lesen Sie bei der Immobilienbewertung in Trudering.
Ob Ihr Haus für eine Familie mehr wert ist als der Boden für einen Bauträger, zeigt erst dieser Vergleich. Wer das Haus behalten und verkaufen möchte, findet Hinweise unter Haus verkaufen in Trudering.
Grundstück teilen in Trudering: Worauf es ankommt
Gerade in Waldtrudering überlegen viele Eigentümer, einen Teil ihres großen Gartens als Bauplatz abzugeben. Das kann den Erlös deutlich erhöhen, ohne dass Sie Ihr Haus verlassen müssen. Die Teilung muss aber gut geplant sein.
Wichtig sind die Abstandsflächen zwischen Bestandshaus, Neubau und Nachbarn, die Zufahrt zum neuen Bauplatz und die Versorgung mit Wasser, Abwasser und Strom. Liegt der Bauplatz hinter Ihrem Haus, werden Wege- und Leitungsrechte als Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen. Vor der Teilung steht die Vermessung. Ist Ihr Grundstück mit einer Grundschuld belastet, muss die Bank mitwirken.
Auch steuerlich lohnt ein genauer Blick. Der Verkauf einer abgetrennten Gartenfläche kann anders behandelt werden als der Verkauf des eigenen, selbst genutzten Hauses. Sprechen Sie das vorab mit Ihrer Steuerberatung ab.
Baumschutz, Erschließung und Altlasten in Trudering
Viele Truderinger Grundstücke haben alten Baumbestand, in Waldtrudering kommt die Nähe zum Wald hinzu. In München schützt die Baumschutzverordnung Bäume ab einer bestimmten Größe. Fällungen brauchen eine Genehmigung, häufig verbunden mit Ersatzpflanzungen. Für einen Neubau kann ein geschützter Baum an der falschen Stelle die Planung stark einschränken. Wir halten den Bestand deshalb früh fest.
Bei der Erschließung geht es um Straßenanbindung und Anschlüsse. Bei Grundstücken mit Bestandshaus sind sie meist vorhanden. Bei neu entstehenden Bauplätzen muss geklärt werden, wie die Anschlüsse verlaufen und wer die Kosten trägt.
Altlasten sind in Wohngebieten die Ausnahme. Ein alter Heizöltank, frühere Werkstätten oder Aufschüttungen können aber Fragen aufwerfen. Eine Auskunft bei der zuständigen Behörde schafft Klarheit. Beim Abriss älterer Häuser rechnen Käufer außerdem mit Kosten für belastete Baustoffe.
Angebote von Bauträgern in Trudering richtig vergleichen
Bauträger kennen den Truderinger Markt und rechnen schnell. Ihre Angebote unterscheiden sich aber oft in mehr Punkten als dem Preis. Manche kaufen sofort, andere nur unter der Bedingung, dass eine Baugenehmigung erteilt wird. Manche verlangen lange Fristen oder ein Rücktrittsrecht. Für Sie zählt am Ende, wie sicher und wann das Geld ankommt.
Wir legen die Angebote nebeneinander und prüfen mit Ihnen Preis, Bedingungen, Finanzierungsnachweis und Zeitplan. Ein etwas niedrigeres Angebot ohne Vorbehalte kann am Ende die bessere Wahl sein. Was Sie bei der Auswahl eines Maklers im Stadtteil beachten sollten, erklärt Immobilienmakler in Trudering.
| Kriterium | Worauf Sie achten sollten |
|---|---|
| Kaufpreis | Fester Betrag oder abhängig von der genehmigten Wohnfläche |
| Bedingungen | Kauf sofort oder erst nach Baugenehmigung |
| Rücktrittsrecht | Wann und aus welchen Gründen der Käufer zurücktreten darf |
| Finanzierung | Nachweis von Eigenkapital oder Bankbestätigung |
| Zeitplan | Zahlung, Räumung und Übergabe |
Steuern und typische Fehler beim Grundstücksverkauf in Trudering
Allgemein gilt: Liegen zwischen Erwerb und Verkauf weniger als zehn Jahre, kann der Gewinn steuerpflichtig sein. Die Ausnahme für selbst genutzte Wohnhäuser greift bei unbebautem Land nicht. Bei geerbten Grundstücken wird in der Regel der Erwerb durch den Erblasser angerechnet. Hinweise für Erben finden Sie unter Erbimmobilie verkaufen in Trudering. Für Ihre persönliche Lage ist die Steuerberatung der richtige Ansprechpartner.
Der häufigste Fehler ist ein Verkauf, bevor das Baurecht geklärt ist. Der zweite ist ein Abriss vor dem Verkauf, der Familien als Käufer ausschließt und Kosten verursacht. Drittens unterschätzen viele Eigentümer die Rolle der Bäume. Einen Überblick über den Markt im Stadtteil bietet Immobilie verkaufen in Trudering, und für den Vergleich mit dem Nachbarn im Norden lohnt Haus verkaufen in Riem.
Häufige Fragen: Grundstück verkaufen Trudering
Was ist mein Grundstück in Trudering wert?
Das hängt vor allem davon ab, wie viel dort gebaut werden darf. Wir passen den Bodenrichtwert an Ihr Grundstück an und rechnen zusätzlich aus Sicht eines Bauherrn. Die Erstbewertung durch Herbert Zippold ist kostenlos.
Lohnt sich eine Bauvoranfrage vor dem Grundstücksverkauf in Trudering?
Wenn unklar ist, ob zum Beispiel zwei Häuser zulässig wären, oft ja. Ein positiver Vorbescheid gibt Käufern Sicherheit und stärkt Ihre Verhandlungsposition. Planung und Bearbeitung brauchen allerdings Zeit.
Kann ich mein Grundstück in Waldtrudering teilen?
Das hängt von Baurecht, Abstandsflächen, Zufahrt und Baumbestand ab. Viele große Grundstücke bieten Möglichkeiten, jedes muss aber einzeln geprüft werden.
Sollte ich das alte Haus in Trudering vor dem Verkauf abreißen?
In der Regel nicht. Ein Abriss kostet Geld, braucht Genehmigungen und schließt Familien aus, die das Haus modernisieren möchten. Bauherren planen den Abriss lieber selbst.
Wer kauft Grundstücke in Trudering?
Bauträger, private Bauherren und Familien. Bauträger interessieren sich vor allem für teilbare oder größere Flächen, Familien eher für Grundstücke mit bewohnbarem Haus.
Was gilt steuerlich beim Verkauf eines unbebauten Grundstücks?
Wird es innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkauft, kann der Gewinn steuerpflichtig sein. Eine Ausnahme für Eigennutzung gibt es bei unbebautem Land nicht. Klären Sie Einzelheiten mit Ihrer Steuerberatung.
Welche Rolle spielen Bäume beim Grundstücksverkauf in Trudering?
Eine große. Geschützte Bäume können die bebaubare Fläche verkleinern, Fällungen brauchen eine Genehmigung. Käufer möchten den Baumbestand deshalb früh kennen.
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