Grundstück verkaufen in Perlach: Wie Sie das Potenzial Ihrer Fläche erkennen und richtig anbieten
Im alten Perlach rund um den Pfanzeltplatz und entlang des Hachinger Bachs stehen viele Häuser auf Grundstücken, die über Jahrzehnte in Familienhand geblieben sind. Wer ein Grundstück in Perlach verkaufen möchte, verkauft deshalb selten eine leere Wiese. Meist geht es um ein Siedlungshaus mit großem Garten, um einen Gartenteil neben dem eigenen Haus oder um eine Fläche, die eine Erbengemeinschaft gemeinsam besitzt. In allen Fällen entscheidet das Baurecht über einen großen Teil des Preises.
Wir von der Immobilien Zippold GmbH begleiten Verkäufe in München seit 2005, auch im Münchner Südosten. Diese Seite konzentriert sich auf das Grundstück: auf Bebauungsplan und Umgebungsbebauung, auf die Bauvoranfrage, auf Abriss, Teilung, Bäume und Erschließung und auf die Käufer, die in Perlach nach Bauland suchen.
- Perlach und Neuperlach sind beim Bauland zwei verschiedene Welten. Vergleichswerte aus der Großsiedlung passen nicht.
- Viele Siedlungsgrundstücke lassen mehr Bebauung zu, als heute darauf steht. Das sollte vor dem Verkauf geprüft sein.
- Die Münchner Baumschutzverordnung betrifft viele eingewachsene Gärten und damit die mögliche Baufläche.
- Bauträger, private Bauherren und Familien zahlen für dieselbe Fläche unterschiedlich viel.
- Herbert Zippold, DEKRA-zertifizierter Immobilienbewerter, schätzt Ihr Grundstück kostenlos und unverbindlich ein.
Bauland in Perlach: woher die Grundstücke kommen
Perlach gehört zu den alten Dörfern auf heutigem Münchner Stadtgebiet. Um den historischen Kern mit der Kirche St. Michael sind im Lauf des zwanzigsten Jahrhunderts Siedlungsstraßen entstanden, mit Ein- und Zweifamilienhäusern, später Doppel- und Reihenhäusern. Viele dieser Häuser wurden in den Fünfziger- bis Achtzigerjahren gebaut, oft auf Grundstücken, die für heutige Verhältnisse großzügig sind. Richtung Perlacher Forst sind die Gärten häufig besonders eingewachsen.
Ganz neben diesem Familienmarkt liegt Neuperlach mit seinen großen Wohnanlagen. Für die Bewertung von Bauland spielt die Großsiedlung kaum eine Rolle, weil dort fast keine einzelnen Baugrundstücke gehandelt werden. Wie sich beide Stadtteile im Gesamtmarkt unterscheiden, beschreibt unser Ratgeber Immobilie verkaufen in Perlach.
| Grundstück in Perlach | Typische Ausgangslage | Entscheidende Frage |
|---|---|---|
| Siedlungsgrundstück mit älterem Haus | Haus aus der Nachkriegszeit, großer Garten, Sanierungsbedarf | Ist ein größerer Ersatzbau oder ein Doppelhaus zulässig? |
| Gartenteil neben dem eigenen Haus | Eigentümer will wohnen bleiben und Fläche verkaufen | Lässt sich die Teilfläche erschließen und bebauen? |
| Grundstück nahe dem Ortskern | Ältere Bebauung, gewachsene Nachbarschaft | Gibt es Denkmalschutz oder besondere Anforderungen an die Gestaltung? |
| Grundstück nahe dem Hachinger Bach | Ruhige, grüne Lage | Welche Abstände und Auflagen gelten zum Gewässer? |
| Fläche am Rand zum Forst | Viel Grün, oft alter Baumbestand | Wie viel Baufläche bleibt nach dem Baumschutz? |
Baurecht für Ihr Grundstück in Perlach klären
Gilt für Ihr Grundstück ein Bebauungsplan, steht darin, wie viel Grundfläche bebaut werden darf, wo die Baugrenzen liegen und wie hoch gebaut werden kann. In vielen Siedlungsstraßen gibt es keinen solchen Plan. Dann gilt § 34 BauGB, und ein Neubau muss sich nach Art und Maß in die nähere Umgebung einfügen. Was in der Nachbarschaft schon steht, setzt dabei den Rahmen. Ein Doppelhaus zwei Grundstücke weiter kann ein Hinweis sein, ersetzt aber keine Prüfung.
Wenn die Frage offenbleibt, ist eine Bauvoranfrage bei der Lokalbaukommission der Stadt München der sauberste Weg. Mit dem Vorbescheid wissen Sie und alle Interessenten, ob etwa zwei Häuser oder eine bestimmte Zahl an Wohnungen genehmigungsfähig sind. Bauträger zahlen für diese Sicherheit, weil sie ihr Risiko senkt. Wir besprechen mit Ihnen, ob sich der Aufwand im Einzelfall lohnt.
Lage am Hachinger Bach
Bei Grundstücken nahe dem Bach fragen Käufer nach Abständen zum Gewässer und nach möglichen Auflagen. Ob für Ihre Fläche besondere Regeln gelten, klären Sie am besten mit der Stadt, bevor Sie mit Bauträgern sprechen. Für Familien ist die Lage am Wasser gleichzeitig ein Pluspunkt.
Ihr Grundstück in Perlach einschätzen lassen
Wir sehen uns Fläche, Haus und Umgebung an und sagen Ihnen, was Ihr Grundstück heute wert ist und welche Käufer passen.
Siedlungshaus in Perlach: abreißen, erhalten oder beides prüfen
Ein Haus aus den Fünfzigern ist oft solide, aber klein. Ob ein Käufer es erhält oder abreißt, hängt davon ab, was das Grundstück hergibt und in welchem Zustand das Gebäude ist. Eine Familie, die gern selbst Hand anlegt, rechnet mit Sanierungskosten. Ein Bauherr rechnet mit Abriss, Entsorgung und Neubau. Wer beide Rechnungen kennt, kann einschätzen, wer am Ende mehr zahlt.
Herbert Zippold hat lange in Bauleitung und Projektsteuerung gearbeitet. Er sieht beim Ortstermin, ob ein Haus noch gute Substanz hat oder ob der Boden den Wert trägt. Für die Vorbereitung des Verkaufs sind diese Punkte wichtig:
- Stillgelegter oder noch vorhandener Heizöltank in Keller oder Garten
- Baustoffe aus der Bauzeit, die beim Abriss besondere Entsorgung erfordern könnten
- Garagen, Anbauten oder Gartenhäuser und ob sie genehmigt sind
- Lage der Hausanschlüsse für Wasser, Abwasser, Strom und Gas
- Eintragungen in Abteilung II des Grundbuchs, etwa Wegerechte oder Leitungsrechte
- Hinweise auf frühere gewerbliche Nutzung der Fläche
Garten teilen in Perlach: was dafür nötig ist
Viele Eigentümer in Perlach wollen im eigenen Haus wohnen bleiben und nur den hinteren Teil des Gartens verkaufen. Das ist möglich, wenn die Teilfläche bebaut werden darf und eine Zufahrt gesichert werden kann. Bei Grundstücken in zweiter Reihe führt der Weg meist über das vordere Grundstück. Zufahrt und Leitungen werden dann über Grunddienstbarkeiten im Grundbuch abgesichert. Dazu kommen Vermessung, Bildung eines neuen Flurstücks und die Abstandsflächen zum Bestand.
Rechnen Sie dabei auch für Ihr eigenes Haus. Ein Neubau dicht hinter dem Wohnzimmer, eine geteilte Einfahrt und weniger Garten mindern den Wert des verbleibenden Grundstücks. Manchmal bringt ein späterer Gesamtverkauf deshalb mehr als zwei Einzelverkäufe. Was beim Verkauf des ganzen Hauses zählt, steht im Ratgeber Haus verkaufen in Perlach.
Bäume, Erschließung und Altlasten beim Grundstück in Perlach
In München schützt die Baumschutzverordnung größere Bäume. Fällungen brauchen eine Genehmigung, und Ersatzpflanzungen können verlangt werden. Auf eingewachsenen Grundstücken in Richtung Forst kann das die bebaubare Fläche deutlich einschränken. Wir halten Lage und Größe der Bäume bei der Besichtigung fest, damit Käufer früh damit planen können.
Zur Erschließung gehört, dass Straße, Wasser, Abwasser und Strom am Grundstück anliegen und die Beiträge dafür bezahlt sind. Bei Teilflächen in zweiter Reihe müssen die Anschlüsse oft neu verlegt werden. Altlasten sind auf Wohngrundstücken selten, ein alter Öltank oder eine frühere Werkstatt auf der Fläche können aber Fragen auslösen. Klären Sie solche Punkte vor dem Verkauf, damit sie nicht erst im Gutachten eines Bauträgers auftauchen.
Was ist mein Grundstück in Perlach wert, und wer kauft es?
Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses der Landeshauptstadt München für die jeweilige Zone. Wir passen ihn an Größe, Zuschnitt, Ausrichtung, Erschließung und an das tatsächliche Baurecht an. Ein vorhandenes Haus geht mit seinem Restwert ein, oder die Abrisskosten werden abgezogen. Mehr zu den Verfahren erklärt die Immobilienbewertung in Perlach.
Käufer sind Bauträger, die mehrere Einheiten planen, private Bauherren, die für die eigene Familie bauen, und Familien, die ein bestehendes Haus übernehmen. Viele kommen aus dem Münchner Osten und kennen Perlach bereits. Bauträger entscheiden schnell und erwarten vollständige Unterlagen. Private Bauherren brauchen für Planung und Finanzierung mehr Zeit. Welche Gruppe Sie zuerst ansprechen, legen wir gemeinsam fest.
Unterlagen, Steuern und typische Fehler beim Grundstücksverkauf in Perlach
Für den Verkauf brauchen Sie den Grundbuchauszug, eine aktuelle Flurkarte, vorhandene Baugenehmigungen und Pläne, Angaben zur Erschließung und gegebenenfalls einen Vorbescheid. Welche Stellen in München welche Unterlagen ausstellen, zeigt die Checkliste für den Hausverkauf in Perlach.
Steuerlich gilt allgemein: Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, kann ein Gewinn steuerpflichtig sein. Für unbebautes Land gibt es keine Ausnahme wegen Eigennutzung, und auch ein abgetrennter Gartenteil kann betroffen sein. Lassen Sie das vorab von einem Steuerberater prüfen.
Häufige Fehler sind ein Preis auf Basis vermuteter Baumöglichkeiten, Bäume, die niemand bedacht hat, und Teilungen ohne Blick auf das verbleibende Haus. Wer geerbt hat, sollte zuerst die Grundbuchberichtigung erledigen. Grundsätzliche Hinweise zum Wert gibt die Seite Immobilienwert herausfinden.
Häufige Fragen: Grundstück verkaufen Perlach
Wie erfahre ich, ob ich auf meinem Grundstück in Perlach mehr bauen darf?
Wir prüfen zuerst, ob ein Bebauungsplan gilt. Ist das nicht der Fall, richtet sich die zulässige Bebauung nach der Umgebung. Eine verbindliche Antwort gibt eine Bauvoranfrage bei der Lokalbaukommission.
Sind Grundstücke in Perlach und Neuperlach gleich viel wert?
Nein. Im alten Perlach werden Siedlungsgrundstücke mit Häusern gehandelt, in Neuperlach prägen große Wohnanlagen das Bild. Für Bauland in Perlach brauchen wir deshalb Vergleichswerte aus vergleichbaren Lagen.
Darf ich vor dem Verkauf Bäume auf meinem Grundstück in Perlach fällen?
Größere Bäume sind in München durch die Baumschutzverordnung geschützt. Fällungen brauchen eine Genehmigung. Klären Sie das mit der Stadt, bevor Sie etwas unternehmen.
Kann ich den hinteren Teil meines Gartens in Perlach verkaufen?
Wenn die Teilfläche bebaut werden darf und erschlossen werden kann, ja. Zufahrt und Leitungen werden meist über Rechte im Grundbuch gesichert. Rechnen Sie vorher mit, wie sich das auf Ihr eigenes Haus auswirkt.
Lohnt sich ein Vorbescheid vor dem Grundstücksverkauf in Perlach?
Wenn das Baurecht unklar ist, oft ja. Mit einem Vorbescheid wissen Käufer, was sie bauen dürfen, und müssen keine Unsicherheit einpreisen. Ob sich Zeit und Gebühren lohnen, besprechen wir beim Ortstermin.
Wer kauft Grundstücke mit altem Haus in Perlach?
Bauträger, private Bauherren und Familien, die modernisieren möchten. Welche Gruppe mehr zahlt, hängt von Baurecht, Zustand und Größe ab.
Fallen beim Verkauf meines Grundstücks in Perlach Steuern an?
Bei weniger als zehn Jahren zwischen Kauf und Verkauf kann der Gewinn steuerpflichtig sein. Bei unbebautem Land gibt es keine Ausnahme für Eigennutzung. Ihr Steuerberater prüft den Einzelfall.
Was kostet die Einschätzung meines Grundstücks?
Die Ersteinschätzung vor Ort durch Herbert Zippold ist kostenlos und unverbindlich. Ein Verkehrswertgutachten für Gericht oder Finanzamt ist eine eigene Leistung.
Immobilien Zippold, seit 2005 in München
Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns. Wir besprechen Ihr Grundstück persönlich mit Ihnen.
