Wohnung verkaufen in Hadern: Wie Sie Ihre Eigentumswohnung gut vorbereitet an den passenden Käufer bringen
Wer eine Wohnung in Hadern verkaufen möchte, verkauft fast immer einen Anteil an einer größeren Gemeinschaft. Viele Eigentumswohnungen im Stadtbezirk liegen in Wohnanlagen aus den Sechziger- und Siebzigerjahren, dazu kommen kleinere Häuser mit wenigen Parteien und einzelne jüngere Gebäude. Käufer interessieren sich deshalb für zwei Dinge gleichzeitig: für die Wohnung selbst und für das Haus, zu dem sie gehört.
Wir von Immobilien Zippold sind seit 2005 im Münchner Westen und Südwesten tätig. In diesem Ratgeber geht es nur um den Verkauf von Wohnungen in Hadern: um die typischen Wohnungstypen, die Unterlagen der Hausverwaltung, die Frage vermietet oder frei und um die Besichtigung.
- In älteren Anlagen prüfen Käufer Rücklage, Beschlüsse und geplante Sanierungen besonders genau.
- Die Unterlagen der Hausverwaltung sollten Sie zuerst anfordern, weil die Zusammenstellung Zeit braucht.
- Freie Wohnungen kaufen meist Selbstnutzer, vermietete Wohnungen vor allem Kapitalanleger.
- Die Nähe zur U6 und zum Klinikum Großhadern prägt die Nachfrage in vielen Lagen.
- Herbert Zippold, DEKRA-zertifizierter Immobilienbewerter, bewertet Ihre Wohnung kostenlos vor Ort.
Welche Wohnungen in Hadern verkauft werden
Der Stadtbezirk Hadern umfasst unter anderem Großhadern, Kleinhadern, Neuhadern und die Blumenau. In Kleinhadern überwiegen Häuser, Wohnungen liegen hier eher in kleineren Gebäuden. In Neuhadern, Großhadern und der Blumenau prägen größere Wohnanlagen aus den Nachkriegsjahrzehnten das Bild, oft mit viel Grün zwischen den Gebäuden. Entlang der U6 mit den Bahnhöfen Holzapfelkreuth, Haderner Stern, Großhadern und Klinikum Großhadern sind die Wege in die Innenstadt kurz.
Jeder Wohnungstyp hat seine eigenen Stärken und eigene Fragen, die Käufer stellen. Einen Überblick über Häuser, Grundstücke und die Quartiere bietet unser Ratgeber Immobilie verkaufen in Hadern.
| Wohnungstyp | Wer sich interessiert | Typische Käuferfragen |
|---|---|---|
| Wohnung in großer Anlage der Sechziger oder Siebziger | Familien, Paare, Anleger | Rücklage, Fassade, Fenster, Steigleitungen, Aufzug, Hausgeld |
| Wohnung in kleinem Haus mit wenigen Parteien | Selbstnutzer, die es ruhiger mögen | Gemeinschaft, Garten, Verwaltung, Zustand des Dachs |
| Erdgeschoss mit Gartenanteil | Familien mit Kindern, ältere Käufer | Sondernutzungsrecht, Einblick, Pflegeaufwand |
| Apartment oder Zweizimmerwohnung nahe der U6 | Beschäftigte des Klinikums, Berufseinsteiger, Anleger | Weg zur U-Bahn, Miete, Grundriss |
| Wohnung in jüngerem Gebäude | Selbstnutzer mit Wunsch nach wenig Aufwand | Energiewerte, Tiefgarage, Gewährleistung |
Die Eigentümergemeinschaft: worauf Käufer in Hadern achten
In einer Anlage aus den Sechziger- oder Siebzigerjahren sind Grundrisse und Lage oft gut. Gleichzeitig stehen Fassaden, Fenster, Dächer und Leitungen nach Jahrzehnten zur Erneuerung an. Käufer wollen deshalb wissen, was erledigt ist, was beschlossen wurde und was noch auf sie zukommt. Ihre Bank fragt dieselben Dinge.
Eine solide Erhaltungsrücklage ist ein echtes Verkaufsargument. Ist sie niedrig, obwohl größere Arbeiten absehbar sind, rechnen Käufer mit einer Sonderumlage und ziehen diese vom Preis ab. Diese Rechnung sollten Sie kennen und offen erklären. Wir lesen die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, den Wirtschaftsplan und die Beschlusssammlung und bereiten die wichtigsten Punkte so auf, dass Interessenten sie schnell verstehen.
- Höhe der Erhaltungsrücklage und Ihr Anteil daran
- Beschlossene Maßnahmen, etwa Fassade, Fenster, Dach oder Heizung
- Bereits erhobene oder angekündigte Sonderumlagen
- Hausgeld und seine Entwicklung in den letzten Jahren
- Laufende Streitigkeiten in der Gemeinschaft oder mit der Verwaltung
Wer zahlt eine beschlossene Sonderumlage?
Maßgeblich ist meist der Zeitpunkt der Fälligkeit. Ist eine Sonderumlage beschlossen, aber noch nicht fällig, sollte der Kaufvertrag klar regeln, wer sie trägt. Das ist eine Frage für den Notar, die Sie früh ansprechen sollten.
Ihre Wohnung in Hadern bewerten lassen
Wir sehen uns Ihre Wohnung und die Unterlagen der Gemeinschaft an und sagen Ihnen, was Ihre Wohnung heute wert ist.
Wohnung in Hadern vermietet oder frei verkaufen?
Ob Ihre Wohnung leer steht oder vermietet ist, bestimmt den Käuferkreis. Eine freie Wohnung spricht Selbstnutzer an. Das sind in Hadern oft Familien aus Laim, Sendling oder Pasing, ältere Eigentümer, die aus dem Haus in eine kleinere Wohnung wechseln, und Beschäftigte aus Klinikum und Forschung, die kurze Wege suchen. Selbstnutzer vergleichen mit anderen Angeboten und zahlen für Grundriss, Licht, Balkon und Zustand.
Eine vermietete Wohnung kauft fast immer ein Anleger. Er rechnet mit der aktuellen Miete, der Laufzeit des Vertrags und den Kosten, die er nicht umlegen kann. Liegt die Miete weit unter dem Niveau des Viertels, ist der erzielbare Preis meist niedriger als bei einem Verkauf an Selbstnutzer. Endet das Mietverhältnis ohnehin bald, kann es sich lohnen abzuwarten. Wir rechnen beide Varianten mit Ihnen durch.
Vorkaufsrecht des Mieters
Wurde die Wohnung erst während des laufenden Mietverhältnisses in Eigentum umgewandelt, kann der Mieter beim ersten Verkauf ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben. Der Notar prüft das. Für Sie ist wichtig, die Geschichte der Wohnung zu kennen, bevor der Vertrag vorbereitet wird.
Unterlagen der Hausverwaltung für Ihre Wohnung in Hadern
Ein großer Teil der Papiere für den Wohnungsverkauf liegt bei der Hausverwaltung. Manche Verwaltungen brauchen einige Wochen für die Zusammenstellung. Fordern Sie die Unterlagen deshalb an, bevor Sie Interessenten einladen. Den Grundbuchauszug bekommen Sie beim Grundbuchamt am Amtsgericht München oder über den Notar, den Energieausweis über einen zugelassenen Aussteller, oft auch über die Verwaltung.
Prüfen Sie außerdem, ob die Teilungserklärung für den Verkauf die Zustimmung des Verwalters verlangt. Das ist bei manchen älteren Anlagen so und sollte früh geklärt sein, damit der Notartermin nicht daran hängt. Eine allgemeine Übersicht bietet die Checkliste für den Immobilienverkauf.
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre
- Beschlusssammlung
- Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnungen
- Stand der Erhaltungsrücklage
- Energieausweis
- Bei Vermietung: Mietvertrag, Mieterhöhungen und Nebenkostenabrechnung
Was ist meine Wohnung in Hadern wert?
Für Eigentumswohnungen nutzen wir das Vergleichswertverfahren. Grundlage sind tatsächlich gezahlte Kaufpreise ähnlicher Wohnungen in Hadern und den Nachbarvierteln. Etage, Ausrichtung, Balkon, Zustand und die Lage der Anlage zur U-Bahn oder zu einer Hauptstraße werden mit begründeten Zu- und Abschlägen berücksichtigt. Bei vermieteten Wohnungen rechnen wir den Ertragswert ergänzend mit.
Wie eine Bewertung bei uns abläuft und welche Unterlagen Sie dafür bereitlegen, erklärt der Ratgeber Wohnung bewerten lassen in Hadern. Den Unterschied zwischen Angebotspreis, Marktwert und Kaufpreis beschreibt die Seite Was ist meine Immobilie wert in Hadern. Mehr zu den Verfahren selbst finden Sie unter Immobilienbewertung in Hadern.
Wohnung verkaufen in Hadern: was ins Exposé gehört
Ein gutes Exposé beantwortet die Fragen, bevor sie gestellt werden. Für eine Wohnung in Hadern sind das vor allem drei Themen. Erstens die Lage: welcher U-Bahnhof in Gehweite liegt, wie ruhig die Straße ist und wie weit es zu Waldfriedhof, Grünflächen und Einkauf ist. Zweitens das Haus: Baujahr, was die Gemeinschaft in den letzten Jahren erneuert hat und was beschlossen ist. Drittens die Wohnung: Grundriss, Ausrichtung, Etage, Balkon und der Zustand von Bad, Küche und Böden.
Für Selbstnutzer zeigen wir Bilder, die ein Gefühl für die Räume geben. Für Anleger stellen wir Miete, Hausgeld und nicht umlegbare Kosten übersichtlich zusammen. Beides in einem Dokument zu vermischen, verwirrt am Ende beide Gruppen. Deshalb legen wir vor dem Start fest, wen wir zuerst ansprechen.
Stellplatz und Keller richtig angeben
Ein Tiefgaragenstellplatz ist oft ein eigenes Teileigentum mit eigenem Grundbuchblatt, manchmal auch nur ein Sondernutzungsrecht. Kellerabteile sind meist in der Teilungserklärung geregelt. Prüfen Sie, was genau zu Ihrer Wohnung gehört, und nennen Sie es im Exposé korrekt. Ein Kellerraum zählt dabei nicht zur Wohnfläche.
Besichtigung und Verkauf der Wohnung in Hadern
In großen Anlagen sehen Interessenten zuerst das Haus: Eingang, Treppenhaus, Aufzug, Kellergang. Ein sauberer, gepflegter Eindruck dort hilft Ihrer Wohnung, auch wenn Sie selbst wenig Einfluss darauf haben. In der Wohnung selbst zählen Licht, freie Flächen und ein ehrlicher Blick auf das, was erneuert werden muss. Fotos machen wir bei Tageslicht, den Grundriss stellen wir maßstäblich dar.
Wir führen Einzelbesichtigungen mit Interessenten durch, deren Finanzierung vorab geprüft ist. Bei vermieteten Wohnungen stimmen wir Termine mit dem Mieter ab. Danach begleiten wir Verhandlung, Notartermin und Übergabe mit Protokoll und Zählerständen.
Typische Fehler beim Wohnungsverkauf in Hadern
Der häufigste Fehler ist ein Preis, der sich an einem Inserat aus derselben Anlage orientiert, ohne Etage, Zustand und Beschlüsse zu vergleichen. Ebenso häufig fehlen Protokolle, wenn die erste Bank anfragt, und das kostet Vertrauen. Ein dritter Punkt sind Wohnflächenangaben, die nicht zur Teilungserklärung passen. Sie sollten vor dem Exposé geprüft sein.
Wer eine Wohnung geerbt hat, braucht zuerst einen Erbschein oder ein notarielles Testament, um im Grundbuch eingetragen zu werden. Was dabei wichtig ist, steht im Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen in Hadern.
Häufige Fragen: Wohnung verkaufen Hadern
Wie lange dauert es, die Unterlagen für eine Wohnung in Hadern zu bekommen?
Das hängt vor allem von der Hausverwaltung ab. Manche liefern schnell, andere brauchen einige Wochen. Deshalb fordern wir die Unterlagen gleich zu Beginn an.
Senkt eine anstehende Sanierung der Anlage den Preis meiner Wohnung in Hadern?
Käufer berücksichtigen beschlossene oder absehbare Kosten, vor allem wenn die Rücklage dafür nicht reicht. Offen erklärt, bleibt die Verhandlung sachlich. Eine bereits erledigte Sanierung ist dagegen ein Pluspunkt.
Kann ich meine vermietete Wohnung in Hadern verkaufen?
Ja. Der Mietvertrag geht unverändert auf den Käufer über. Käufer sind dann meist Anleger, die mit der Miete rechnen. Ob ein Verkauf nach Auszug mehr bringt, rechnen wir mit Ihnen durch.
Wer kauft Wohnungen in der Nähe des Klinikums Großhadern?
Neben Familien und Anlegern interessieren sich häufig Beschäftigte aus Klinikum und Forschung, die kurze Wege schätzen. Auch ältere Käufer, die medizinische Versorgung in der Nähe wichtig finden, sind darunter.
Muss der Verwalter dem Verkauf meiner Wohnung in Hadern zustimmen?
Nur wenn die Teilungserklärung das vorsieht. Bei manchen Anlagen ist das so. Der Notar holt die Zustimmung ein, sie sollte aber früh bekannt sein.
Lohnt sich eine Renovierung vor dem Wohnungsverkauf?
Große Umbauten lohnen sich selten. Frische Wände, kleine Reparaturen und aufgeräumte Räume helfen bei der Besichtigung dagegen fast immer.
Was kostet die Bewertung meiner Wohnung in Hadern?
Die Erstbewertung vor Ort durch Herbert Zippold ist kostenlos und unverbindlich. Für Gericht oder Finanzamt ist ein Verkehrswertgutachten nötig, das eine eigene Leistung ist.
Immobilien Zippold, seit 2005 im Münchner Südwesten
Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns. Wir besprechen Ihre Wohnung gern persönlich mit Ihnen.
