Wohnung verkaufen in Untermenzing: Was in einem Viertel der Häuser besonders zählt
Untermenzing ist vor allem für Häuser und Gärten bekannt. Eigentumswohnungen gibt es hier weniger als in vielen anderen Münchner Stadtteilen, meist in kleineren Anlagen, in Mehrfamilienhäusern mit wenigen Parteien oder in neueren Gebäuden, die auf früheren Hausgrundstücken entstanden sind. Wer eine Wohnung in Untermenzing verkaufen möchte, hat damit ein Angebot, das Käufer nicht an jeder Ecke finden. Gleichzeitig fehlt oft der direkte Vergleich, und das macht eine sorgfältige Vorbereitung wichtig.
Wir von der Immobilien Zippold GmbH haben unser Büro in Nymphenburg und sind seit 2005 im Münchner Westen tätig. Auf dieser Seite geht es um den Wohnungsverkauf im Viertel: um die Wohnungstypen, um die Eigentümergemeinschaft und ihre Unterlagen, um die Frage vermietet oder frei und um die Käufer, die in Untermenzing eine Wohnung suchen.
- Wohnungen liegen hier oft in kleinen Gemeinschaften mit wenigen Parteien. Das hat Vorteile und eigene Fallstricke.
- Neuere Wohnungen auf früheren Hausgrundstücken und ältere Mehrfamilienhäuser bilden getrennte Teilmärkte.
- Protokolle, Wirtschaftsplan und Rücklage sind für Käufer und Banken der wichtigste Blick in die Gemeinschaft.
- Eine frei werdende Wohnung erreicht Selbstnutzer und Anleger, eine vermietete vor allem Anleger.
- Die Erstbewertung durch Herbert Zippold, DEKRA-zertifizierter Immobilienbewerter, ist kostenlos.
Welche Wohnungen es in Untermenzing gibt
Untermenzing bildet gemeinsam mit Allach einen Stadtbezirk im Münchner Nordwesten. Das Viertel ist von Siedlungshäusern, Doppelhäusern und Gärten geprägt. Wo alte Häuser einem Neubau gewichen sind, stehen heute teilweise Doppelhäuser oder kleine Mehrfamilienhäuser mit wenigen Wohnungen. Daneben gibt es ältere Mehrfamilienhäuser und einzelne kleinere Wohnanlagen.
Für den Verkauf ist es wichtig, Ihre Wohnung dem richtigen Typ zuzuordnen. Eine Neubauwohnung mit Tiefgarage und Aufzug wird von Käufern anders gesehen als eine Wohnung in einem älteren Haus mit vier Parteien und großem Gemeinschaftsgarten.
| Wohnungstyp in Untermenzing | Typische Merkmale | Was Käufer fragen |
|---|---|---|
| Wohnung in kleinem Mehrfamilienhaus auf früherem Hausgrundstück | Jüngeres Baujahr, wenige Parteien, oft Garten- oder Terrassenanteil | Energiestandard, Gewährleistung, Sondernutzungsrechte am Garten |
| Wohnung in älterem Mehrfamilienhaus | Nachkriegsbau, solide Grundrisse, kleine Gemeinschaft | Zustand von Heizung, Fenstern und Dach, Höhe der Rücklage |
| Wohnung in kleiner Wohnanlage | Mehrere Häuser, gemeinsame Grünflächen, Stellplätze | Hausgeld, anstehende Sanierungen, Verwaltung |
| Wohnung in aufgeteiltem Zweifamilienhaus | Zwei Einheiten unter einem Dach | Regelungen zu Garten, Keller und gemeinsamen Kosten |
Die Eigentümergemeinschaft: was Käufer in Untermenzing prüfen
Wer eine Wohnung kauft, kauft die Gemeinschaft mit. Bei Wohnungen in Untermenzing ist diese Gemeinschaft oft klein. Das bedeutet kurze Wege und überschaubare Versammlungen. Es bedeutet aber auch, dass größere Arbeiten an Dach, Fassade oder Heizung auf wenige Schultern verteilt werden. Käufer schauen deshalb genau, ob die Rücklage zu den Aufgaben der nächsten Jahre passt.
Rücklage und Wirtschaftsplan
Die Erhaltungsrücklage zeigt, ob die Gemeinschaft für Reparaturen vorgesorgt hat. Der Wirtschaftsplan zeigt, wie hoch das monatliche Hausgeld ist und welcher Teil davon in die Rücklage fließt. Beides gehört in jedes Exposé, weil die Bank des Käufers danach fragt.
Protokolle und Beschlüsse
In den Protokollen der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre steht, was beschlossen wurde und was diskutiert wird. Ein Beschluss über eine Fassadensanierung ist kein Hindernis, wenn er offen benannt und die Finanzierung geklärt ist. Problematisch wird es, wenn ein Käufer ihn erst kurz vor dem Notartermin entdeckt.
Sonderumlage
Reicht die Rücklage für eine beschlossene Maßnahme nicht, kann eine Sonderumlage fällig werden. Im Kaufvertrag sollte klar geregelt sein, ob Sie oder der Käufer sie tragen. Diese Frage klären wir vor den Verhandlungen.
Verwaltung in kleinen Häusern
Manche kleinen Gemeinschaften verwalten sich selbst. Dann liegen Protokolle und Abrechnungen nicht immer vollständig vor. Sammeln Sie früh, was vorhanden ist, und sprechen Sie mit den anderen Eigentümern, falls Unterlagen fehlen.
Ihre Wohnung in Untermenzing bewerten lassen
Herbert Zippold sieht sich Ihre Wohnung und die Unterlagen der Gemeinschaft an und erklärt Ihnen, welcher Preis realistisch ist.
Vermietet oder frei: Wohnung in Untermenzing an Selbstnutzer oder Anleger verkaufen
Eine leere oder bald frei werdende Wohnung spricht zwei Gruppen an: Menschen, die selbst einziehen möchten, und Kapitalanleger. Eine vermietete Wohnung interessiert in erster Linie Anleger. Sie rechnen mit der vereinbarten Miete, dem Hausgeld und den Kosten für Instandhaltung und vergleichen das Ergebnis mit anderen Anlagemöglichkeiten.
Der Mietvertrag geht beim Verkauf auf den Käufer über. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nur unter engen Voraussetzungen möglich. Der Wunsch, die Wohnung zu verkaufen, ist dafür kein Grund. Ob es sich lohnt, auf einen natürlichen Auszug zu warten, besprechen wir mit Ihnen anhand beider Rechnungen.
- Mietvertrag mit allen Nachträgen
- Letzte Mieterhöhung und aktuelle Nettokaltmiete
- Höhe der Kaution und Nachweis über deren Anlage
- Letzte Nebenkostenabrechnung für den Mieter
- Hinweise auf offene Streitpunkte oder Mietminderungen
Wer in Untermenzing eine Wohnung kauft
Eine wichtige Gruppe sind Menschen, die das Viertel kennen. Ältere Eigentümer, die ihr Haus mit Garten abgeben und in der Nachbarschaft bleiben möchten, suchen gezielt eine gut erreichbare Wohnung, am liebsten mit Aufzug oder im Erdgeschoss. Junge Paare und kleine Familien schätzen Würm, Angerlohe und die S-Bahn in Untermenzing und Allach und sehen in einer Wohnung den Einstieg ins Viertel. Dazu kommen Anleger, die auf die stabile Nachfrage nach Mietwohnungen im Münchner Westen setzen.
Viele Interessenten vergleichen mit Angeboten im benachbarten Obermenzing oder in Allach. Wie der Wohnungsmarkt dort aussieht, lesen Sie unter Wohnung verkaufen in Obermenzing und Immobilie verkaufen in Allach.
Was ist meine Wohnung in Untermenzing wert?
Für Eigentumswohnungen nutzen wir in erster Linie das Vergleichswertverfahren. Weil in Untermenzing vergleichsweise wenige Wohnungen verkauft werden, ziehen wir auch passende Verkäufe aus den Nachbarvierteln heran und gleichen Unterschiede bei Baujahr, Lage, Ausstattung und Gemeinschaft aus. Bei vermieteten Wohnungen rechnen wir zusätzlich den Ertragswert. Mehr dazu auf der Seite Immobilienbewertung in Untermenzing.
In die Einschätzung fließen Etage, Balkon oder Terrasse, Gartenanteil, Stellplatz, Ausrichtung und die Entfernung zur S-Bahn ein. Eine Wohnung mit Sondernutzungsrecht an einem Gartenstück ist im Viertel der Häuser und Gärten besonders gefragt, weil sie ein Stück Hausgefühl bietet.
Unterlagen und Besichtigung beim Wohnungsverkauf in Untermenzing
Ein Teil der Unterlagen kommt von Ihnen, ein Teil von der Hausverwaltung. Fordern Sie die Papiere der Verwaltung früh an, weil das je nach Verwaltung einige Zeit dauern kann. Die vollständige Übersicht finden Sie in der Checkliste für den Immobilienverkauf.
- Grundbuchauszug
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und allen Nachträgen
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
- Wirtschaftsplan, letzte Hausgeldabrechnung und Stand der Rücklage
- Energieausweis des Gebäudes
- Grundriss und Wohnflächenberechnung
Die Besichtigung vorbereiten
Bei Wohnungen zählen Licht, Ordnung und ein freier Blick auf den Grundriss. Räumen Sie persönliche Gegenstände weg, lüften Sie gut und reparieren Sie Kleinigkeiten wie tropfende Armaturen. In vermieteten Wohnungen stimmen wir Termine rechtzeitig mit den Mietern ab und halten die Zahl der Besichtigungen klein, indem wir die Finanzierung der Interessenten vorher prüfen.
Geerbte Wohnung oder Wohnung im Zweifamilienhaus in Untermenzing
Ein Teil der Wohnungen im Viertel ist durch Erbschaft in neue Hände gekommen. Bevor eine geerbte Wohnung verkauft werden kann, muss das Grundbuch auf die Erben umgeschrieben werden. Dafür brauchen Sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Gehört die Wohnung mehreren Erben, müssen alle dem Verkauf zustimmen. Eine neutrale Bewertung hilft, damit sich die Erbengemeinschaft auf einen Preis verständigen kann.
Ein Sonderfall in Untermenzing sind Zweifamilienhäuser, die in zwei Eigentumswohnungen aufgeteilt wurden. Hier wohnen Verkäufer und Käufer später oft Tür an Tür mit nur einem weiteren Eigentümer. Käufer interessieren sich deshalb sehr genau dafür, wie Garten, Keller, Stellplätze und gemeinsame Kosten geregelt sind und wie das Verhältnis zur zweiten Partei ist. Eine klare Teilungserklärung mit eindeutigen Sondernutzungsrechten ist in diesem Fall das wichtigste Dokument. Fehlen solche Regelungen, sollten Sie vor dem Verkauf mit dem anderen Eigentümer sprechen.
Typische Fehler beim Wohnungsverkauf in Untermenzing
Ein häufiger Fehler ist der Vergleich mit Neubaupreisen. Eine Bestandswohnung in einem älteren Haus wird von Käufern anders bewertet als eine Wohnung im Erstbezug, auch wenn beide in derselben Straße liegen. Ebenso riskant ist es, Beschlüsse der Gemeinschaft zu verschweigen. Käufer lesen die Protokolle, spätestens ihre Bank tut es. Und schließlich unterschätzen viele Verkäufer, wie wichtig eine korrekte Wohnflächenberechnung ist. Abweichungen zwischen Exposé und Plan führen zu Nachverhandlungen.
Wenn Sie neben der Wohnung auch ein Haus im Viertel besitzen oder verkaufen möchten, finden Sie Hinweise unter Haus verkaufen in Untermenzing. Einen Überblick über alle Objektarten bietet Immobilie verkaufen in Untermenzing.
Häufige Fragen: Wohnung verkaufen Untermenzing
Wie viel ist meine Wohnung in Untermenzing wert?
Das hängt von Lage, Baujahr, Größe, Zustand und der Eigentümergemeinschaft ab. Weil hier wenige Wohnungen verkauft werden, nutzen wir auch Vergleiche aus den Nachbarvierteln. Herbert Zippold schätzt den Wert kostenlos vor Ort ein.
Finde ich in Untermenzing Käufer für eine kleine Wohnung?
Ja. Kleinere Wohnungen interessieren vor allem Anleger und Paare, die den Einstieg ins Viertel suchen. Entscheidend sind ein stimmiger Preis und vollständige Unterlagen der Gemeinschaft.
Was passiert mit dem Mieter, wenn ich meine Wohnung in Untermenzing verkaufe?
Der Mietvertrag bleibt bestehen und geht auf den Käufer über. Der Mieter muss über den Verkauf informiert werden und Besichtigungen nach Absprache ermöglichen.
Welche Unterlagen bekomme ich von der Hausverwaltung?
In der Regel Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und Angaben zur Rücklage. Manche Verwaltungen verlangen dafür eine Gebühr, und es kann einige Zeit dauern.
Muss die Eigentümergemeinschaft dem Verkauf meiner Wohnung in Untermenzing zustimmen?
Das hängt von der Teilungserklärung ab. In manchen Fällen ist die Zustimmung der Verwaltung oder der Gemeinschaft nötig. Wir prüfen das frühzeitig, damit der Notartermin nicht daran hängt.
Lohnt es sich, die Wohnung vor dem Verkauf zu renovieren?
Größere Renovierungen zahlen sich selten aus. Frische Wände, saubere Böden und behobene Kleinigkeiten wirken dagegen auf Fotos und bei der Besichtigung deutlich.
Was kostet der Verkauf einer Wohnung in Untermenzing?
Auf Verkäuferseite fallen meist die Maklerprovision und gegebenenfalls die Löschung einer Grundschuld an. Haben Sie die Wohnung vermietet und weniger als zehn Jahre besessen, kann Spekulationssteuer anfallen. Notar und Grunderwerbsteuer zahlt üblicherweise der Käufer.
Wohnungsverkauf im Münchner Westen, persönlich begleitet
Seit 2005 sind wir aus der Kriemhildenstraße in Nymphenburg für Eigentümer da. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns.
