Grundstück verkaufen in Untermenzing: Wie Sie den Wert Ihrer Fläche an der Würm sichern
Ein Grundstück in Untermenzing zu verkaufen heißt meistens, eine Fläche mit Geschichte zu verkaufen. Viele Grundstücke im Viertel tragen ein Siedlungshaus aus der Zeit zwischen den Weltkriegen oder aus den Nachkriegsjahrzehnten. Manche sind tief und schmal, andere auffallend groß. Gemeinsam ist ihnen, dass Käufer heute vor allem fragen, was dort neu entstehen kann. Die Antwort darauf bestimmt, wer sich für Ihre Fläche interessiert und was er zu zahlen bereit ist.
Unser Büro liegt im benachbarten Nymphenburg, seit 2005 begleiten wir Eigentümer im Münchner Westen. Auf dieser Seite geht es nur um das Grundstück: um Baurecht und Bauvoranfrage, um Bodenwert, Altbestand und Teilung, um Bäume, Erschließung und Altlasten, um die Käufer und um die steuerlichen Grundfragen.
- Was gebaut werden darf, regelt ein Bebauungsplan oder, wo keiner gilt, das Einfügen in die Umgebung nach § 34 Baugesetzbuch.
- Eine Bauvoranfrage kann einzelne Fragen zum Baurecht vor dem Verkauf verbindlich klären.
- Alter Baumbestand ist ein Vorzug des Viertels, in München aber oft durch die Baumschutzverordnung geschützt.
- Nahe der Würm fragen Käufer nach Überschwemmungsgebieten. Die Hochwasserkarten des Freistaats Bayern geben Auskunft.
- Herbert Zippold bewertet Ihr Grundstück kostenlos und unverbindlich vor Ort.
Welche Grundstücke in Untermenzing auf den Markt kommen
Untermenzing bildet mit Allach einen Stadtbezirk und liegt im Nordwesten Münchens zu beiden Seiten der Würm. Um den alten Dorfkern mit der Kirche St. Martin sind über das zwanzigste Jahrhundert Siedlungen mit Einfamilienhäusern entstanden. Unbebaute Bauplätze sind selten. In der Regel kommt ein Grundstück auf den Markt, auf dem ein älteres Haus steht, das die Eltern vor Jahrzehnten gebaut oder gekauft haben.
In den letzten Jahren sind an vielen Stellen Doppelhäuser und Reihenhäuser entstanden, wo zuvor ein einzelnes Siedlungshaus stand. Das zeigt, wie Käufer heute rechnen. Für Sie als Eigentümer ist das eine gute Ausgangslage, solange Sie wissen, was auf Ihrer Fläche möglich ist.
| Grundstücksart | Typische Käufer | Was über den Preis entscheidet |
|---|---|---|
| Großes Grundstück mit Siedlungshaus | Bauträger, private Bauherren | Zulässige Bebauung, Zahl möglicher Wohneinheiten, Abrisskosten |
| Tiefes, schmales Grundstück | Private Bauherren, Familien | Baufenster, Zufahrt, Abstand zu Nachbarn |
| Grundstück mit erhaltenswertem Haus | Familien, die sanieren möchten | Zustand der Substanz, Gartenqualität, Erweiterungsmöglichkeiten |
| Teilbarer Garten hinter dem Haus | Bauherren für ein zweites Haus | Erschließung, eigene Zufahrt oder Wegerecht, Baurecht auf beiden Teilen |
| Baulücke ohne Bestand | Private Bauherren, kleinere Bauträger | Baugrund, Anschlüsse, Form der Fläche |
Baurecht: Was auf Ihrem Grundstück in Untermenzing erlaubt ist
Die wichtigste Frage lautet: Was ist genehmigungsfähig? Gilt für Ihre Straße ein Bebauungsplan, finden Sie dort Vorgaben zu Baufenstern, Geschossen und Nutzung. In vielen gewachsenen Lagen gibt es keinen solchen Plan. Dann richtet sich ein Neubau nach § 34 Baugesetzbuch und muss sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Maßstab sind die Häuser in der Nachbarschaft: ihre Höhe, ihre Tiefe auf dem Grundstück und ihre Abstände.
Ob ein Bebauungsplan gilt, erfahren Sie bei der Landeshauptstadt München, viele Pläne sind online einsehbar. Wir sehen uns die Situation vor dem Verkauf an und sagen Ihnen offen, wo die Lage klar ist und wo Fragen bleiben.
Bauvoranfrage beim Grundstücksverkauf in Untermenzing
Bleibt unklar, ob etwa ein Doppelhaus oder ein zweites Haus im Garten zulässig wäre, kann eine Bauvoranfrage helfen. Sie klärt einzelne Fragen verbindlich, bevor ein vollständiger Bauantrag gestellt wird. Das kostet Gebühren, Zeit und meist die Unterstützung eines Architekten. Bei großen Flächen, für die sich Bauträger interessieren, kann sich der Aufwand lohnen, weil Käufer mit gesichertem Baurecht weniger vorsichtig kalkulieren.
Bebauungsplan prüfen
Gilt ein Bebauungsplan, ist die Lage meist klarer. Lesen Sie trotzdem genau, ob er Baugrenzen, Grünflächen oder Vorgaben zur Dachform enthält. Solche Details können die Planung eines Käufers stark einschränken.
Ihr Grundstück in Untermenzing bewerten lassen
Herbert Zippold sieht sich Fläche, Bestand und Unterlagen an und erklärt Ihnen, welche Punkte den Wert bestimmen. Kostenlos und unverbindlich.
Bodenwert und Preis eines Grundstücks in Untermenzing
Ausgangspunkt jeder Grundstücksbewertung ist der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses der Landeshauptstadt München. Er beschreibt den durchschnittlichen Wert eines typischen Grundstücks in einer Zone. Ihr Grundstück weicht davon fast immer ab: in Größe, Zuschnitt, Ausrichtung, Zufahrt und vor allem im Baurecht. Diese Abweichungen arbeiten wir mit begründeten Zu- und Abschlägen heraus.
Steht ein altes Haus auf der Fläche, ziehen Bauträger die Kosten für den Abriss ab. Ein gut erhaltenes Haus kann dagegen für Familien einen eigenen Wert haben. Wir rechnen beide Sichtweisen durch. Wie wir dabei vorgehen, erklären wir unter Immobilienbewertung in Untermenzing.
Grundstück mit Altbestand oder Gartenteilung in Untermenzing
Bei einem älteren Siedlungshaus haben Sie zwei Wege. Sie bieten es als Wohnhaus an, für Familien, die einziehen und modernisieren. Oder Sie bieten es als Bauplatz an, für Käufer, die neu bauen. Beide Wege brauchen ein anderes Exposé. Ein vorzeitiger Abriss ist fast nie sinnvoll, weil er die Familien als Käufer ausschließt und Kosten verursacht, die ein Bauträger ohnehin einrechnet. Wie der Verkauf als Wohnhaus abläuft, beschreibt Haus verkaufen in Untermenzing.
Ist der Garten groß genug, liegt der Gedanke nahe, ihn abzuteilen und einzeln zu verkaufen. Das funktioniert nur, wenn der hintere Teil bebaubar ist und erschlossen werden kann. Er braucht eine Zufahrt, entweder als eigener Streifen oder über ein Geh- und Fahrtrecht, dazu Anschlüsse für Wasser, Abwasser und Strom. Vermessung und Grundbuch kosten Geld. Bleiben Sie selbst im vorderen Haus wohnen, betreffen Abstände und Zufahrt Ihr eigenes Zuhause.
- Prüfen, ob beide Teile nach Baurecht ein Haus zulassen
- Zufahrt klären: eigener Streifen oder Geh- und Fahrtrecht
- Anschlüsse für Wasser, Abwasser und Strom planen
- Kosten für Vermessung und Grundbuch einrechnen
- Wirkung auf das eigene Haus bedenken, wenn Sie bleiben
Bäume, Würm und Altlasten: Was Käufer in Untermenzing prüfen
Große, alte Bäume prägen viele Gärten im Viertel. Für Bauherren sind sie eine Planungsfrage. In München schützt die Baumschutzverordnung viele Bäume ab einer bestimmten Größe. Für eine Fällung braucht es dann eine Genehmigung, oft verbunden mit einer Ersatzpflanzung. Steht ein geschützter Baum mitten im möglichen Baufenster, verändert das den Entwurf und damit das Angebot.
Bei Grundstücken nahe der Würm fragen Käufer regelmäßig nach Überschwemmungsgebieten. Die amtlichen Hochwasserkarten des Freistaats Bayern geben dazu Auskunft, und die Antwort gehört am besten schon ins Exposé. Dazu kommt die Frage nach Altlasten. Ein früherer Öltank im Garten, aufgefüllter Boden oder alte Leitungen sind bei älteren Grundstücken nicht ungewöhnlich. Was Sie wissen, sollten Sie offen nennen. Bei Verdacht kann eine Untersuchung des Bodens Klarheit schaffen.
Wer Grundstücke in Untermenzing kauft
Drei Gruppen interessieren sich typischerweise für Flächen im Viertel. Private Bauherren suchen einen Platz für ihr eigenes Haus mit Garten innerhalb der Stadtgrenze. Viele haben vorher in Obermenzing gesucht. Bauträger rechnen mit Wohneinheiten und wollen Baurecht und Erschließung belegt sehen. Und manchmal möchte ein Nachbar seine Fläche erweitern.
Bauträger entscheiden oft zügig, stellen ihr Angebot aber gern unter Bedingungen, etwa eine erteilte Baugenehmigung oder ein bestimmtes Ergebnis einer Bodenuntersuchung. Solche Klauseln verschieben Risiko auf Sie. Private Bauherren brauchen länger für die Finanzierung von Kauf und Bau. Wir prüfen bei allen Interessenten die Bonität und vergleichen die Angebote mit Ihnen. Einen Blick auf Flächen im Nachbarviertel bietet Grundstück verkaufen in Obermenzing.
Unterlagen, Steuern und Ablauf beim Grundstücksverkauf in Untermenzing
Für ein Grundstück brauchen Sie andere Papiere als für eine Wohnung. Wichtig sind Grundbuchauszug, Flurkarte, Lageplan, Angaben zum Baurecht und Nachweise zur Erschließung. Steht ein Haus darauf, kommen Baupläne und Energieausweis dazu. Fehlendes fordern wir mit Ihnen an. Eine allgemeine Übersicht bietet die Checkliste für den Immobilienverkauf.
Zu den Steuern nur so viel im Allgemeinen: Bei einem unbebauten Grundstück, das Sie vor weniger als zehn Jahren gekauft haben, kann der Gewinn einkommensteuerpflichtig sein. Eine Ausnahme für eigene Wohnnutzung gibt es bei unbebautem Land nicht. Bei geerbten Grundstücken zählt die Besitzzeit des Erblassers mit. Bitte lassen Sie Ihren Fall von einem Steuerberater prüfen. Den Überblick über alle Objektarten im Viertel finden Sie unter Immobilie verkaufen in Untermenzing, einen Blick auf den gesamten Westen unter Grundstück verkaufen im Münchner Westen.
- Aktueller Grundbuchauszug mit Abteilung II
- Flurkarte und amtlicher Lageplan
- Bebauungsplan oder Angaben zur Umgebungsbebauung
- Bescheid einer Bauvoranfrage, falls vorhanden
- Nachweise zu Anschlüssen und Erschließung
- Bei Bestand: Baupläne und Energieausweis
Häufige Fragen: Grundstück verkaufen Untermenzing
Was ist mein Grundstück in Untermenzing wert?
Das hängt vor allem von Größe, Zuschnitt, Lage und Baurecht ab. Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert, den wir an Ihre Fläche anpassen. Herbert Zippold bewertet Ihr Grundstück kostenlos vor Ort.
Brauche ich vor dem Grundstücksverkauf in Untermenzing eine Bauvoranfrage?
Nicht immer. Sie lohnt sich, wenn unklar ist, wie viel gebaut werden darf, und Bauträger als Käufer in Frage kommen. Wir sagen Ihnen nach dem Termin, ob sich der Aufwand rechnet.
Soll ich das alte Haus auf meinem Grundstück in Untermenzing vor dem Verkauf abreißen?
In der Regel nein. Mit dem Haus erreichen Sie auch Familien, die sanieren möchten. Bauträger rechnen den Abriss ohnehin in ihr Angebot ein.
Kann ich meinen Garten in Untermenzing abteilen und verkaufen?
Das ist möglich, wenn der abgeteilte Teil bebaubar ist und eine Zufahrt sowie Anschlüsse bekommt. Vermessung und Grundbuch verursachen Kosten. Oft ist es einfacher, das Teilungspotenzial im Exposé zu beschreiben.
Darf ein Käufer die Bäume auf meinem Grundstück in Untermenzing fällen?
Viele größere Bäume sind in München durch die Baumschutzverordnung geschützt. Eine Fällung braucht dann eine Genehmigung. Käufer mit Bauplänen fragen danach, deshalb sollten Sie den Baumbestand kennen.
Fällt beim Verkauf eines Grundstücks Steuer an?
Bei unbebauten Grundstücken, die weniger als zehn Jahre im Besitz sind, kann der Gewinn steuerpflichtig sein. Eine Ausnahme für Eigennutzung gibt es dabei nicht. Klären Sie Ihren Fall mit einem Steuerberater.
Verkaufe ich mein Grundstück in Untermenzing besser an einen Bauträger oder an eine Familie?
Das hängt von Fläche, Baurecht und Ihren Zielen ab. Bauträger entscheiden schnell, knüpfen ihr Angebot aber oft an Bedingungen. Private Bauherren brauchen länger. Wir legen Ihnen die Angebote nebeneinander.
Beratung aus dem Münchner Westen
Unser Büro in Nymphenburg ist nicht weit. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns.
