Grundstück verkaufen in Forstenried: So nutzen Sie die Baurechtsreserve Ihres Siedlungsgrundstücks
Zwischen dem alten Ortskern um die Kirche Heilig Kreuz und dem Forstenrieder Park liegen Straßen mit Siedlungs- und Reihenhäusern, alten Obstbäumen und Gärten, die für Münchner Verhältnisse großzügig sind. Wer ein Grundstück in Forstenried verkaufen möchte, besitzt meist genau eine solche Fläche. Das Haus darauf ist oft klein und in die Jahre gekommen, der Boden darunter dagegen wertvoll, weil er häufig mehr Bebauung zulässt, als heute dort steht.
Wir von Immobilien Zippold sind seit 2005 im Münchner Südwesten tätig. Auf dieser Seite geht es nur um Grundstücke in Forstenried: wie Sie herausfinden, was gebaut werden darf, wann sich eine Bauvoranfrage lohnt, was Bäume, Erschließung und Altbestand bedeuten und wie Sie zwischen Bauträger, Bauherr und Familie als Käufer wählen.
- Viele Siedlungsgrundstücke in Forstenried tragen weniger Bebauung, als das Baurecht zulassen würde.
- Ob eine Fläche nach Bebauungsplan oder nach § 34 BauGB beurteilt wird, verändert die Rechnung jedes Käufers.
- Alter Baumbestand ist typisch für das Viertel. Die Münchner Baumschutzverordnung kann die Baufläche begrenzen.
- Nähe zum Forstenrieder Park und ruhige Wohnstraßen wirken positiv, Lagen an Hauptachsen vorsichtiger.
- Die erste Einschätzung Ihres Grundstücks durch Herbert Zippold, DEKRA-zertifizierter Immobilienbewerter, kostet Sie nichts.
Forstenried und seine Grundstücke: Ortskern, Siedlung, Parkrand
Forstenried liegt im Südwesten Münchens zwischen Fürstenried, Solln und Sendling-Westpark und grenzt im Süden an den Forstenrieder Park, eines der großen Waldgebiete am Stadtrand. Mit der U3 sind Sie ohne Umsteigen in der Innenstadt. Das Viertel ist in Schichten gewachsen. Im Kern steht ältere Bebauung im kleinen Maßstab, darum legen sich Siedlungs- und Reihenhausstraßen aus der Zwischen- und Nachkriegszeit, und später kamen Wohnanlagen hinzu.
Bauland im eigentlichen Sinn gibt es kaum. Gehandelt werden Grundstücke mit Bestand und Gärten, die sich vielleicht teilen lassen. Wo Ihre Fläche liegt, beeinflusst Käufer und Preis. Einen Überblick über Häuser und Wohnungen im Viertel gibt unser Ratgeber Immobilie verkaufen in Forstenried.
| Lage in Forstenried | Typisches Grundstück | Worauf Käufer achten |
|---|---|---|
| Alter Ortskern | Kleinere Grundstücke mit älterer Bebauung | Gestaltung, mögliche Schutzvorgaben, Zufahrt |
| Siedlungsstraßen | Siedlungs- oder Reihenhaus mit tiefem Garten | Baurechtsreserve, Teilbarkeit, Ausrichtung |
| Rand zum Forstenrieder Park | Eingewachsene Gärten, viel Grün | Baumbestand, Belichtung, Ruhe |
| Nähe zur U3 | Gemischte Bebauung, gut angebunden | Wege für Pendler, Dichte der Umgebung |
| An Hauptverkehrsachsen | Größere Flächen, mehr Verkehr | Lärm, Ausrichtung der künftigen Wohnräume |
Was auf Ihrem Grundstück in Forstenried gebaut werden darf
Die wichtigste Frage beim Grundstücksverkauf lautet: Was ist genehmigungsfähig? Gilt ein Bebauungsplan, gibt er Grundfläche, Geschosse und Baugrenzen vor. In vielen gewachsenen Straßen gibt es keinen. Dann beurteilt die Stadt einen Neubau nach § 34 BauGB, also danach, ob er sich nach Art und Maß in die nähere Umgebung einfügt. Ein größeres Haus in der Nachbarschaft kann dabei ein Anhaltspunkt sein. Für das eigene Grundstück entscheidet erst die Prüfung im Einzelfall.
Möglich sind je nach Lage ein Anbau, eine Aufstockung, ein zweites Haus im Garten oder ein Ersatzbau mit zwei oder mehr Einheiten. Jede dieser Varianten spricht andere Käufer an und führt zu einem anderen Preis. Für eine verbindliche Auskunft kann eine Bauvoranfrage bei der Lokalbaukommission der Stadt München sinnvoll sein. Der Vorbescheid gibt Käufern Planungssicherheit, und Sie verhandeln auf einer belastbaren Grundlage.
Wann sich ein Vorbescheid lohnt
Lohnend ist er vor allem, wenn ein Bauträger als Käufer infrage kommt und das Baurecht nicht eindeutig ist. Bei kleinen Grundstücken, auf denen ohnehin nur ein Einfamilienhaus möglich ist, reicht oft eine fundierte Einschätzung. Wir besprechen mit Ihnen, welcher Weg zu Ihrer Fläche und Ihrem Zeitplan passt.
Ihr Grundstück in Forstenried einschätzen lassen
Wir sehen uns Fläche, Haus, Bäume und Umgebung an und sagen Ihnen, was Ihr Grundstück heute wert ist und wer es kaufen würde.
Bauträger, Bauherr oder Familie: wer Ihr Grundstück in Forstenried kauft
Ein Bauträger rechnet rückwärts. Er schätzt, wie viele Wohnungen oder Häuser er bauen und zu welchem Preis er sie verkaufen kann, zieht Baukosten, Abriss und seinen Gewinn ab und kommt so auf den Betrag, den er für den Boden zahlen kann. Je mehr Baurecht gesichert ist, desto höher fällt dieser Betrag aus. Bauträger entscheiden meist zügig, erwarten aber vollständige Unterlagen.
Private Bauherren bauen für sich selbst. Sie achten stärker auf Lage, Garten, Nachbarschaft und den Weg zum Park. Familien, die das bestehende Haus übernehmen wollen, schauen auf Zustand und Grundriss und rechnen mit einer Sanierung. Viele dieser Käufer suchen im ganzen Südwesten und schauen nach Forstenried, wenn sie in Solln nicht fündig werden. Wie die Lage im Nachbarviertel aussieht, zeigt der Ratgeber Immobilie verkaufen in Solln.
Grundstück mit Siedlungshaus in Forstenried: Bestand richtig einordnen
Viele Siedlungshäuser im Viertel sind solide gebaut, aber nach heutigen Maßstäben klein. Ob ein Käufer sie erhält oder abreißt, hängt vom Baurecht und vom Zustand ab. Herbert Zippold hat lange in Bauleitung und Projektsteuerung gearbeitet und kann beide Wege nüchtern beurteilen. Seine Einschätzung hilft Ihnen, mit jeder Käufergruppe sachlich zu sprechen.
Vor dem Verkauf sollten Sie einige Punkte zum Bestand kennen. Käufer fragen sie spätestens bei der zweiten Besichtigung:
- Baujahr des Hauses und Art der Bauweise
- Vorhandener oder stillgelegter Öltank und dessen Nachweis
- Genehmigungen für Anbauten, Garagen und ausgebaute Dachgeschosse
- Zustand und Lage der Anschlüsse für Wasser, Abwasser und Strom
- Eingetragene Rechte Dritter, etwa Wege- oder Leitungsrechte
- Hinweise auf Materialien, die beim Rückbau besonders entsorgt werden müssen
Garten teilen und Bäume in Forstenried beachten
Ein tiefes Siedlungsgrundstück lässt sich manchmal teilen. Der hintere Teil wird dann als eigenes Baugrundstück verkauft, Sie bleiben im Haus vorn wohnen. Nötig sind eine Vermessung, ein neues Flurstück, eine gesicherte Zufahrt und Leitungsrechte im Grundbuch. Rechnen Sie mit, wie sich ein Neubau dicht hinter Ihrem Haus und eine gemeinsame Einfahrt auf dessen Wert auswirken. Manchmal ist ein späterer Gesamtverkauf die bessere Lösung.
Fast jedes Grundstück in Forstenried hat alten Baumbestand. Die Baumschutzverordnung der Stadt München schützt größere Bäume, und Fällungen brauchen eine Genehmigung. Steht ein geschützter Baum mitten im künftigen Baufeld, kann das die Planung eines Käufers erheblich verändern. Wir halten Bäume, Größe und Lage bei der Besichtigung fest und weisen Interessenten früh darauf hin.
Was ist mein Grundstück in Forstenried wert?
Grundlage ist der Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss der Stadt München für die jeweilige Zone veröffentlicht. Dieser Durchschnitt wird für Ihre Fläche korrigiert: nach Form und Größe, nach der Himmelsrichtung des Gartens, nach dem Stand der Erschließung und vor allem nach dem Baurecht. Ein bewohnbares Haus geht mit seinem Restwert ein, ein Abrisshaus mindert den Wert um die Kosten für den Rückbau. Wie wir in Forstenried im Detail bewerten, beschreibt die Immobilienbewertung in Forstenried.
Zur Erschließung gehören Straße, Wasser, Abwasser und Strom sowie die Frage, ob alle Beiträge dafür bezahlt sind. Belastungen im Boden kommen in reinen Wohnstraßen selten vor. Hatte die Fläche früher eine andere Nutzung oder liegt noch ein Tank im Erdreich, sollten Sie das vor dem Verkauf aufklären. Warum Online-Rechner bei Grundstücken besonders oft danebenliegen, lesen Sie unter Immobilienwert herausfinden.
Ablauf, Unterlagen und Steuern beim Grundstücksverkauf in Forstenried
Am Anfang stehen der Ortstermin und die Prüfung des Baurechts. Danach legen wir fest, welche Käufergruppe wir zuerst ansprechen, und bereiten die Unterlagen auf: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baugenehmigungen und Pläne, Angaben zur Erschließung und gegebenenfalls einen Vorbescheid. Bauträgern stellen wir die Fakten kompakt zusammen, privaten Bauherren zeigen wir Lage, Garten und Umgebung. Eine allgemeine Liste der Papiere finden Sie in der Checkliste für den Immobilienverkauf.
Ein steuerlicher Hinweis in aller Kürze: Wer ein Grundstück innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist wieder verkauft, muss den Gewinn unter Umständen versteuern. Bei unbebauten Flächen hilft die Regel für selbst bewohnte Immobilien nicht, und das gilt unter Umständen auch für einen abgetrennten Gartenteil. Die genaue Prüfung gehört in die Hände Ihres Steuerberaters.
Immer wieder sehen wir drei Fehler: einen Angebotspreis, der ein Baurecht unterstellt, das niemand geprüft hat, geschützte Bäume, die erst im Plan des Bauträgers auffallen, und Teilungen, die den Wert des eigenen Hauses schmälern. Erben brauchen vor jedem Verkauf zuerst den Eintrag im Grundbuch. Nachbarschaftliche Vergleiche bietet auch die Immobilienbewertung in Fürstenried.
Häufige Fragen: Grundstück verkaufen Forstenried
Wie finde ich heraus, ob mein Grundstück in Forstenried mehr Bebauung zulässt?
Zuerst prüfen wir, ob ein Bebauungsplan gilt. Wenn nicht, beurteilt die Stadt Neubauten nach der Umgebung. Verbindlich wird die Antwort mit einem Vorbescheid der Lokalbaukommission.
Wer kauft ein Siedlungsgrundstück in Forstenried?
Bauträger, private Bauherren und Familien, die das Haus sanieren möchten. Welche Gruppe den besseren Preis zahlt, hängt von Baurecht, Größe und Zustand des Hauses ab.
Dürfen alte Bäume auf meinem Grundstück in Forstenried gefällt werden?
Die Münchner Baumschutzverordnung stellt größere Bäume unter Schutz, gefällt werden darf nur mit Erlaubnis der Stadt. Klären Sie das, bevor Sie mit Käufern über ein Baufeld sprechen.
Kann ich meinen Garten in Forstenried teilen und den hinteren Teil verkaufen?
Das geht, sofern auf dem hinteren Teil gebaut werden darf und er über eine gesicherte Zufahrt erreichbar ist. Vermessung, Leitungsrechte und die Folgen für Ihr eigenes Haus sollten Sie vorher kennen.
Muss ich beim Grundstücksverkauf in Forstenried Steuern zahlen?
Innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist kann ein Veräußerungsgewinn anfallen, der zu versteuern ist. Die Befreiung für selbst bewohnte Häuser greift bei unbebauten Flächen nicht. Lassen Sie sich dazu steuerlich beraten.
Was passiert mit dem alten Haus, wenn ich mein Grundstück in Forstenried an einen Bauträger verkaufe?
In der Regel übernimmt der Bauträger Abriss und Entsorgung und rechnet die Kosten in seinen Kaufpreis ein. Wichtig ist, dass Öltank, Anschlüsse und genehmigte Bauteile vorher bekannt sind. So bleiben spätere Nachverhandlungen aus.
Spielt die Nähe zum Forstenrieder Park für den Grundstückswert eine Rolle?
Ja. Für Familien und private Bauherren ist der Park ein starkes Argument. Gleichzeitig sind parknahe Gärten oft stark eingewachsen, was die Baufläche einschränken kann.
Was kostet die Einschätzung meines Grundstücks?
Für Sie entstehen beim ersten Termin keine Kosten und keine Verpflichtung. Brauchen Sie ein förmliches Gutachten zum Verkehrswert, etwa für ein Gericht, bieten wir es gesondert an.
Persönlich beraten im Münchner Südwesten
Seit 2005 begleiten wir Verkäufe in München. Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns.
