Grundstück verkaufen in Hadern: Was Ihr Boden wert ist und wer dafür zahlt
In Hadern stehen viele Häuser auf Grundstücken, die über Jahrzehnte gewachsen sind. In Kleinhadern sind es Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften mit großen Gärten, im alten Kern von Großhadern ältere Häuser auf unregelmäßig geschnittenen Flächen. Wer ein Grundstück in Hadern verkaufen möchte, verkauft deshalb selten eine leere Wiese. Meist geht es um ein Haus, dessen Wert vor allem im Boden liegt, oder um einen großen Garten, der sich vielleicht teilen ließe. In beiden Fällen entscheidet eine Frage über den Preis: Was darf hier gebaut werden?
Wir von der Immobilien Zippold GmbH begleiten seit 2005 Grundstücks- und Hausverkäufe in München. Herbert Zippold bringt als Diplom-Ingenieur (FH) mit langjähriger Erfahrung in Bauleitung und Projektsteuerung den Blick mit, den auch Bauherren und Bauträger haben. Auf dieser Seite erklären wir, wie Baurecht, Bodenwert und die Besonderheiten im Stadtteil zusammenspielen.
- Der Wert eines Grundstücks hängt vor allem daran, was dort zulässig ist. Das Baurecht gehört an den Anfang.
- Wo kein Bebauungsplan gilt, muss sich ein Neubau in die Umgebung einfügen. Eine Bauvoranfrage schafft Klarheit.
- Große Bäume fallen unter die Münchner Baumschutzverordnung und können die Planung einschränken.
- Bauträger, private Bauherren und Familien rechnen unterschiedlich. Wer alle Sichtweisen kennt, verhandelt besser.
- Herbert Zippold bewertet Ihr Grundstück in Hadern kostenlos und unverbindlich vor Ort.
Grundstücke in Hadern: Welche Fälle wir am häufigsten sehen
Der Stadtbezirk zwischen Laim, Sendling-Westpark, Fürstenried und der Stadtgrenze zu Gräfelfing ist dicht bewohnt. Unbebaute Bauplätze sind selten. Für Eigentümer stellen sich deshalb meist andere Fragen, je nachdem, wo ihr Grundstück liegt und was heute darauf steht.
Altes Haus auf großem Grund in Kleinhadern
Viele Einfamilienhäuser stammen aus den Nachkriegsjahrzehnten und wurden über die Zeit erweitert. Für einen Käufer, der neu bauen möchte, hat das Gebäude oft nur noch geringen Wert. Er rechnet mit dem Boden und mit den Kosten für den Abriss. Für eine Familie, die das Haus modernisieren will, sieht die Rechnung anders aus. Beide Wege vergleichen wir, bevor ein Preis feststeht.
Grundstück im gewachsenen Kern von Großhadern
Rund um den alten Ortskern sind die Grundstücke oft unregelmäßig geschnitten, manche haben eine schmale Straßenfront oder liegen in zweiter Reihe. Hier hängt der Wert stark an Zuschnitt, Zufahrt und der Bebauung der Nachbarn.
Großer Garten, der sich teilen ließe
Manche Eigentümer möchten im Haus bleiben und einen Teil des Gartens als Bauplatz verkaufen. Das kann sinnvoll sein, verlangt aber eine sorgfältige Prüfung von Baurecht, Abstandsflächen, Erschließung und Baumbestand. Dazu unten mehr.
Baurecht in Hadern: Bebauungsplan oder Einfügen nach § 34 BauGB
Ob und wie viel auf einem Grundstück gebaut werden darf, ergibt sich in München auf zwei Wegen. Gilt ein Bebauungsplan, legt er fest, wie viel Fläche bebaut werden darf, wie hoch gebaut wird und wo die Baugrenzen verlaufen. Gilt kein Bebauungsplan, was in gewachsenen Wohngebieten häufig vorkommt, greift § 34 des Baugesetzbuchs. Ein Neubau muss sich dann nach Art und Maß der baulichen Nutzung, nach Bauweise und nach der überbaubaren Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen.
Was das konkret heißt, lässt sich nicht pauschal sagen. Ein Nachbarhaus mit drei Geschossen kann ein Argument für eine größere Bebauung sein, eine Reihe kleiner Siedlungshäuser spricht eher für eine zurückhaltende Lösung. Diese Bewertung nimmt am Ende die Bauaufsicht der Stadt vor. Für den Verkauf ist es deshalb klug, die Frage vorab zu klären. Bleibt sie offen, schätzt der Käufer sie selbst ein, und zwar meist vorsichtig.
Die Bauvoranfrage als Werkzeug
Mit einer Bauvoranfrage, in Bayern Vorbescheid genannt, lassen sich einzelne Fragen verbindlich klären, etwa ob ein Einfamilienhaus oder ein Doppelhaus in bestimmter Größe zulässig wäre. Dafür braucht es Planunterlagen, meist von einem Architekten. Ein positiver Vorbescheid nimmt Käufern das Risiko und stärkt Ihre Position in der Verhandlung. Ob sich der Aufwand lohnt, besprechen wir mit Ihnen im Einzelfall.
Ihr Grundstück in Hadern bewerten lassen
Herbert Zippold sieht sich Ihr Grundstück an, prüft Baurecht, Zuschnitt und Baumbestand und nennt Ihnen eine nachvollziehbare Einschätzung. Kostenlos und unverbindlich.
Was ist mein Grundstück in Hadern wert?
Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses der Landeshauptstadt München. Er gibt einen Durchschnitt für eine Zone an und muss an Ihr Grundstück angepasst werden. Größe, Zuschnitt, Ausrichtung, Zufahrt und vor allem das zulässige Maß der Bebauung verschieben den Wert gegenüber dem Richtwert. Steht ein altes Haus darauf, das ein Käufer abreißen würde, ziehen wir die Kosten für Abriss und Entsorgung ab.
Zusätzlich rechnen wir aus Sicht eines Bauherrn zurück. Was kostet der Neubau, was ist er nach Fertigstellung wert, und was bleibt nach Abzug aller Kosten für den Boden übrig? Diese Rechnung zeigt, was ein Bauträger realistisch zahlen kann. Liegt sie über dem Wert für eine Familie, die das Haus modernisiert, kennen Sie Ihre stärkste Käufergruppe. Mehr zur Methodik lesen Sie bei der Immobilienbewertung in Hadern, eine allgemeine Orientierung bietet Immobilienwert herausfinden.
| Faktor | Wirkung auf den Grundstückswert in Hadern |
|---|---|
| Zulässige Bebauung | Je mehr Wohnfläche genehmigungsfähig ist, desto höher der Wert für Bauherren |
| Zuschnitt und Straßenfront | Breite, regelmäßige Grundstücke lassen mehr Planung zu als schmale oder verwinkelte |
| Lage in zweiter Reihe | Zufahrt und Leitungsrechte müssen gesichert sein, sonst sinkt der Wert |
| Baumbestand | Geschützte Bäume können Baufenster verkleinern oder Ersatzpflanzungen auslösen |
| Altbestand | Abriss- und Entsorgungskosten werden vom Bodenwert abgezogen |
| Lage im Stadtteil | Ruhige Wohnstraßen und kurze Wege zur U6 werden von Familien honoriert |
Garten teilen in Hadern: Chancen und Grenzen
Ein großer Garten kann einen eigenen Bauplatz enthalten. Ob das so ist, hängt vom Baurecht, von den Abstandsflächen zum bestehenden Haus und zu den Nachbarn und von der Erschließung ab. Liegt der neue Bauplatz hinter dem Haus, braucht er eine gesicherte Zufahrt und Leitungswege. Das wird meist über Dienstbarkeiten im Grundbuch geregelt.
Die Teilung selbst erfordert eine Vermessung und die Eintragung im Grundbuch. Vorher sollten Sie klären, ob das verbleibende Haus nach der Teilung noch allen Vorgaben entspricht und ob Ihre Bank einer Teilung zustimmt, falls eine Grundschuld eingetragen ist. Steuerlich kann der Verkauf eines abgetrennten Gartenteils anders zu beurteilen sein als der Verkauf des selbst bewohnten Hauses. Das sollten Sie mit Ihrer Steuerberatung besprechen.
- Baurecht für den neuen Bauplatz prüfen, bei Unsicherheit per Bauvoranfrage
- Abstandsflächen zum Bestandshaus und zu den Nachbarn klären
- Zufahrt, Wasser, Abwasser und Strom für das hintere Grundstück sichern
- Geschützte Bäume erfassen und mögliche Auflagen einplanen
- Grundschulden und Zustimmung der Bank klären
- Steuerliche Folgen mit der Steuerberatung abstimmen
Baumschutz, Erschließung und Altlasten beim Grundstück in Hadern
In einem grünen Stadtteil wie Hadern stehen auf vielen Grundstücken große, alte Bäume. In München fallen Bäume ab einer bestimmten Stammgröße unter die Baumschutzverordnung. Wer sie fällen möchte, braucht eine Genehmigung, und oft wird eine Ersatzpflanzung verlangt. Für Bauherren kann ein geschützter Baum das mögliche Baufenster deutlich verkleinern. Wir erfassen den Baumbestand deshalb früh und berücksichtigen ihn im Exposé.
Zur Erschließung gehört die Frage, ob das Grundstück an Straße, Wasser, Abwasser und Strom angeschlossen ist und ob noch Beiträge offen sind. Bei bestehenden Häusern ist das meist geklärt, bei Teilflächen und Hinterliegergrundstücken muss es neu geregelt werden.
Altlasten sind in reinen Wohngebieten selten, ganz ausschließen lassen sie sich aber nicht, etwa nach früherer gewerblicher Nutzung oder bei alten Öltanks. Eine Auskunft der zuständigen Behörde schafft Sicherheit. Beim Abriss alter Häuser können außerdem belastete Baustoffe auftauchen, die gesondert entsorgt werden müssen. Käufer rechnen das ein.
Wer in Hadern ein Grundstück kauft
Für Grundstücke in Hadern interessieren sich drei Gruppen. Bauträger suchen Flächen, auf denen sie mehrere Einheiten oder ein Doppelhaus errichten können. Sie rechnen genau, entscheiden schnell und wünschen sich klare baurechtliche Verhältnisse. Private Bauherren, oft Familien aus dem Münchner Westen und Südwesten, möchten ein eigenes Haus bauen und schätzen U6, Schulen und das Grün rund um den Waldfriedhof. Und Familien, die ein bestehendes Haus übernehmen und modernisieren möchten, sehen im Grundstück vor allem den Garten.
Welche Gruppe den besten Preis zahlt, hängt vom Einzelfall ab. Bauträger verlangen manchmal Bedingungen im Kaufvertrag, etwa einen Rücktritt, falls die Baugenehmigung nicht erteilt wird. Solche Klauseln sollten Sie verstehen, bevor Sie zustimmen. Wir prüfen Angebote mit Ihnen auf Preis, Bedingungen und Sicherheit der Finanzierung.
Für den Vergleich mit dem Nachbarviertel lohnt ein Blick auf Grundstück verkaufen in Laim und den Überblick Grundstück verkaufen in München West.
Steuern und typische Fehler beim Grundstücksverkauf in Hadern
Steuerlich gilt allgemein: Wird ein Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft, kann der Gewinn einkommensteuerpflichtig sein. Bei einem selbst bewohnten Haus gibt es eine Ausnahme. Für unbebautes Land gilt diese Ausnahme nicht. Die Einzelheiten klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung. Bei geerbten Grundstücken zählt in der Regel der Erwerb durch den Erblasser. Hinweise zum Erbfall finden Sie unter Geerbte Immobilie verkaufen in Hadern.
Der häufigste Fehler ist ein Verkauf ohne Klärung des Baurechts. Wer nicht weiß, was zulässig ist, überlässt dem Käufer die Einschätzung und damit oft den besseren Teil des Preises. Ein zweiter Fehler ist es, Baumbestand und Zufahrt zu ignorieren. Drittens werden Angebote von Bauträgern manchmal nur nach dem Preis verglichen, obwohl Bedingungen und Rücktrittsrechte genauso zählen. Einen Überblick über alle Objektarten im Stadtteil gibt Immobilie verkaufen in Hadern.
Häufige Fragen: Grundstück verkaufen Hadern
Was ist mein Grundstück in Hadern wert?
Das hängt vor allem vom Baurecht ab, dazu von Größe, Zuschnitt, Zufahrt und Baumbestand. Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert, den wir an Ihr Grundstück anpassen. Herbert Zippold bewertet Ihr Grundstück kostenlos vor Ort.
Brauche ich vor dem Grundstücksverkauf in Hadern eine Bauvoranfrage?
Nicht immer. Sie lohnt sich, wenn unklar ist, wie viel gebaut werden darf, und der Unterschied für den Preis erheblich wäre. Ein positiver Vorbescheid gibt Käufern Sicherheit.
Kann ich meinen Garten in Hadern teilen und einen Bauplatz verkaufen?
Das ist möglich, wenn Baurecht, Abstandsflächen und Erschließung es zulassen. Für ein hinteres Grundstück müssen Zufahrt und Leitungen gesichert werden. Wir prüfen das mit Ihnen vor dem Start.
Was bedeutet die Baumschutzverordnung für mein Grundstück in Hadern?
Große Bäume dürfen nur mit Genehmigung gefällt werden, oft mit Ersatzpflanzung. Das kann die Bebauung einschränken. Käufer wollen deshalb wissen, welche Bäume auf dem Grundstück stehen.
Wer kauft ein Grundstück in Hadern?
Bauträger, private Bauherren und Familien, die ein bestehendes Haus übernehmen möchten. Welche Gruppe am meisten zahlt, hängt von Baurecht und Zustand des Altbestands ab.
Muss ich Steuern zahlen, wenn ich ein Grundstück in Hadern verkaufe?
Das kann der Fall sein, wenn zwischen Erwerb und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Bei unbebautem Land gibt es keine Ausnahme für Eigennutzung. Die Einzelheiten klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.
Muss ich das alte Haus vor dem Verkauf abreißen?
In der Regel nicht. Käufer, die neu bauen möchten, planen den Abriss selbst und rechnen die Kosten in ihr Angebot ein. Ein Abriss vor dem Verkauf nimmt Ihnen außerdem die Möglichkeit, an Familien zu verkaufen, die das Haus behalten möchten.
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