Grundstück verkaufen in Allach: Was Ihre Fläche im Münchner Nordwesten wert ist und wie Sie sie gut verkaufen
In Allach stehen viele Siedlungshäuser auf langen, schmalen oder breiten Grundstücken, die in einer Zeit angelegt wurden, als im Münchner Nordwesten noch viel Platz war. Wer heute ein Grundstück in Allach verkaufen möchte, verkauft deshalb meist mehr als ein Stück Garten. Es geht um die Frage, was auf dieser Fläche gebaut werden darf, und um Käufer, die genau das sehr genau ausrechnen: Bauträger, private Bauherren und Familien mit eigenen Plänen.
Wir von Immobilien Zippold arbeiten seit 2005 im Münchner Westen und Nordwesten, unser Büro liegt in Nymphenburg. Herbert Zippold ist Diplom-Ingenieur mit langjähriger Erfahrung in Bauleitung und Projektsteuerung und DEKRA-zertifizierter Immobilienbewerter. Auf dieser Seite zeigen wir, wie Sie das Baurecht Ihres Grundstücks klären, was ein Altbestand bedeutet, wann sich eine Teilung lohnen kann und was Sie bei Bäumen, Erschließung und Steuern im Blick haben sollten.
- Der Preis eines Grundstücks hängt in erster Linie am zulässigen Baurecht. Die Fläche allein sagt wenig.
- Viele Grundstücke in Allach sind mit einem älteren Siedlungshaus bebaut. Abriss oder Sanierung ändert die Rechnung der Käufer.
- Größere Bäume sind in München durch die Baumschutzverordnung geschützt und beeinflussen, was ein Käufer bauen kann.
- Bei unbebautem Land gilt die zehnjährige Spekulationsfrist ohne Ausnahme für Eigennutzung.
- Herbert Zippold bewertet Ihr Grundstück kostenlos vor Ort.
Allach als Standort für Bauherren und Bauträger
Allach liegt ganz im Nordwesten Münchens, zwischen Untermenzing, Ludwigsfeld und der Stadtgrenze zu Karlsfeld, und bildet mit Untermenzing einen gemeinsamen Stadtbezirk. Der Stadtteil ist in Etappen gewachsen. Um die alte Kirche St. Peter und Paul wirkt er fast ländlich, in den Siedlungsstraßen stehen Häuser aus der Zwischen- und Nachkriegszeit mit großen Gärten, und auf früheren Gewerbe- oder Freiflächen sind neue Wohnquartiere entstanden.
Für Käufer eines Grundstücks zählen vor allem zwei Dinge. Die Lage im Grünen, mit der Würm, der Angerlohe und der Allacher Lohe in der Nähe. Und die Anbindung, mit der S2 am Bahnhof Allach und der A99 in kurzer Entfernung. Dazu kommt die Nachfrage von Menschen, die bei den großen Arbeitgebern im Nordwesten arbeiten und in der Nähe bauen möchten. Lagen direkt an Gleisen, Werksverkehr oder lauten Straßen werden dagegen vorsichtiger bewertet.
Baurecht in Allach klären: Bebauungsplan oder Einfügen in die Umgebung
Für jedes Grundstück in Allach stellt sich zuerst die Frage, ob ein Bebauungsplan gilt. Wenn ja, legt er fest, wie viel Fläche überbaut werden darf, wie hoch gebaut werden kann und wo die Baugrenzen liegen. Gilt kein Bebauungsplan, beurteilt die Stadt ein Vorhaben nach § 34 Baugesetzbuch. Ein Neubau muss sich dann nach Art und Maß in die nähere Umgebung einfügen. Was das konkret heißt, hängt von den Häusern ringsum ab.
Für den Verkauf ist dieser Unterschied zentral. Zwei Grundstücke gleicher Größe in derselben Straße können ein sehr unterschiedliches Bauvolumen zulassen, etwa weil das eine breiter ist oder weil die Nachbarbebauung höher ausfällt. Das Bauvolumen bestimmt, wie viel ein Bauträger zahlen kann. Wer es kennt, verhandelt auf einer festen Grundlage.
Bauvoranfrage vor dem Grundstücksverkauf in Allach
Mit einer Bauvoranfrage lässt sich bei der Stadt München verbindlich klären, ob ein bestimmtes Vorhaben grundsätzlich genehmigungsfähig ist. Der Vorbescheid kostet Zeit und Gebühren. Er nimmt Käufern aber eine große Unsicherheit, und Unsicherheit drückt den Preis. Bei kleineren Flächen mit klarer Umgebung kann eine sorgfältige Einschätzung genügen. Bei größeren Grundstücken oder bei der Frage nach einem zweiten Haus lohnt sich die Voranfrage häufig. Wir besprechen mit Ihnen, welcher Weg zu Ihrer Fläche passt.
Ihr Grundstück in Allach bewerten lassen
Herbert Zippold prüft Fläche, Baurecht und Bestand persönlich und zeigt Ihnen, welche Käufer für Ihr Grundstück am meisten zahlen.
Bodenwert und Preis: Was ein Grundstück in Allach wert ist
Ausgangspunkt für den Wert ist der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses. Er gilt für eine ganze Zone und beschreibt ein durchschnittliches Grundstück. Ihr Grundstück wird daran angepasst: an Größe, Zuschnitt, Ausrichtung, Erschließung und vor allem an das tatsächlich zulässige Baurecht. Ein breites, gut erschlossenes Grundstück mit Südgarten wird anders bewertet als ein schmales Hinterliegergrundstück mit langer Zufahrt.
Bauträger rechnen zusätzlich rückwärts. Sie schätzen, was sich auf dem Grundstück bauen und verkaufen lässt, ziehen Bau-, Abriss- und Nebenkosten ab und kommen so zu dem Betrag, den sie für den Boden zahlen können. Private Bauherren rechnen mit ihrem Budget und ihrem Wunschhaus. Wir rechnen Ihnen beide Sichtweisen vor. Wie wir Häuser und Grundstücke im Stadtteil bewerten, zeigt die Seite Immobilienbewertung in Allach. Grundsätzliches zur Wertermittlung finden Sie unter Immobilienwert herausfinden.
| Merkmal des Grundstücks | Wirkung auf den Preis in Allach |
|---|---|
| Zulässiges Bauvolumen | Wichtigster Faktor, besonders für Bauträger |
| Breite und Zuschnitt | Breite Grundstücke lassen mehr Planungsvarianten zu |
| Ausrichtung | Ein Garten nach Süden oder Westen ist für private Bauherren mehr wert |
| Lage im Stadtteil | Nähe zu Würm und Angerlohe hebt, Gleise und Gewerbe dämpfen |
| Erschließung | Vorhandene Anschlüsse und bezahlte Beiträge sparen dem Käufer Kosten |
| Baumbestand | Geschützte Bäume können die Baufläche einschränken |
Grundstück mit Altbestand in Allach verkaufen
Die meisten Grundstücke, die in Allach auf den Markt kommen, sind bebaut. Oft steht ein kleines Siedlungshaus auf der Fläche, gebaut in den Jahrzehnten nach dem Krieg, manchmal mit Anbauten aus späterer Zeit. Für Käufer stellt sich dann die Frage: sanieren oder abreißen? Eine Familie, die einziehen und nach und nach modernisieren möchte, zahlt für das Haus. Ein Bauträger rechnet das Haus als Kostenfaktor heraus und zahlt für den Boden.
Welche Gruppe mehr bietet, hängt vom Zustand des Hauses und vom Baurecht ab. Wir prüfen beides beim Termin vor Ort und empfehlen Ihnen, an wen sich die Vermarktung richten sollte. Abriss ist dabei Sache des Käufers. Sie müssen das Haus vor dem Verkauf nicht leer räumen oder abbrechen lassen. Wichtig ist nur, dass Sie den Zustand offen beschreiben, auch bei Baustoffen, die bei älteren Häusern auftreten können und bei einem Abriss gesondert entsorgt werden müssen. Wer das Haus mit Garten im Ganzen verkaufen möchte, findet Hinweise unter Haus verkaufen in Allach.
Garten teilen und einen Bauplatz in Allach verkaufen
Ein großer Garten hinter dem eigenen Haus bringt viele Eigentümer auf die Idee, einen Teil als Bauplatz zu verkaufen und selbst wohnen zu bleiben. Das kann sich lohnen. Voraussetzung ist, dass auf der abgeteilten Fläche ein eigenes Haus zulässig ist, dass eine Zufahrt und die Leitungen gesichert werden können und dass das Restgrundstück mit dem bestehenden Haus gut nutzbar bleibt.
Für die Teilung braucht es eine Vermessung, eine Fortführung im Liegenschaftskataster und oft Dienstbarkeiten im Grundbuch, etwa für ein Wegerecht oder eine Leitung. Bedenken Sie auch, dass sich Ihr eigener Garten verkleinert und ein Neubau in Sichtweite entsteht. Wir rechnen Ihnen vor, was der Verkauf des ganzen Grundstücks bringen würde und was eine Teilung, damit Sie eine bewusste Entscheidung treffen.
- Ist auf der Teilfläche ein eigenes Haus zulässig?
- Wie wird der Bauplatz erschlossen, über eine eigene Zufahrt oder ein Wegerecht?
- Wo verlaufen Wasser, Abwasser und Strom?
- Welche Abstandsflächen gelten zum bestehenden Haus?
- Stehen geschützte Bäume im Bereich der künftigen Baufläche?
Baumschutz, Erschließung und Altlasten in Allach
In München schützt die Baumschutzverordnung größere Bäume auf privaten Grundstücken. Will ein Käufer bauen und steht ein geschützter Baum im Weg, braucht er eine Fällgenehmigung, die meist mit Ersatzpflanzungen verbunden ist und nicht in jedem Fall erteilt wird. Gerade auf alten Siedlungsgrundstücken mit großen Obst- und Laubbäumen ist das ein Thema. Ein einfacher Baumplan mit Lage und Stammumfang hilft Käufern bei der Planung.
Zur Erschließung gehören die Anbindung an die Straße und die Anschlüsse für Wasser, Abwasser und Strom. Käufer fragen, ob Erschließungsbeiträge bezahlt sind. Eine Bescheinigung darüber ist ein gutes Verkaufsargument. Bei Altlasten bleiben wir allgemein: Wurde ein Grundstück früher gewerblich genutzt oder gibt es Hinweise auf Auffüllungen, sollten Sie das offen sagen. Eine Auskunft der zuständigen Behörde über bekannte Verdachtsflächen schafft Klarheit für beide Seiten.
Käufer, Steuern und Ablauf beim Grundstücksverkauf in Allach
Die Käufer eines Grundstücks in Allach lassen sich in drei Gruppen teilen. Bauträger suchen größere Flächen mit Potenzial für mehrere Einheiten und rechnen sehr genau. Private Bauherren suchen einen Platz für ihr eigenes Haus und schauen stärker auf Lage, Ruhe und Garten. Nachbarn interessieren sich manchmal für eine angrenzende Fläche, um ihr eigenes Grundstück zu vergrößern. Jede Gruppe braucht andere Unterlagen und eine andere Ansprache.
Steuerlich gilt allgemein: Haben Sie ein unbebautes Grundstück weniger als zehn Jahre besessen, ist ein Gewinn beim Verkauf in der Regel steuerpflichtig. Die Ausnahme für selbst genutzte Wohnimmobilien greift bei unbebautem Land nicht. Wird ein Teil Ihres Gartens als eigener Bauplatz verkauft, kann das ebenfalls steuerlich relevant sein. Sprechen Sie diese Fragen mit Ihrem Steuerberater ab, bevor Sie einen Vertrag unterschreiben. Im Ablauf begleiten wir Sie von der Bewertung über die Unterlagen und die Käuferauswahl bis zum Notartermin. Einen Überblick über den Markt im Stadtteil gibt Immobilie verkaufen in Allach. Vergleiche aus der Nachbarschaft finden Sie unter Grundstück verkaufen in Obermenzing und Grundstück verkaufen in Laim.
Häufige Fragen: Grundstück verkaufen Allach
Was ist mein Grundstück in Allach wert?
Das hängt vor allem vom zulässigen Baurecht, von Größe, Zuschnitt und Lage ab. Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert, den wir an Ihr Grundstück anpassen. Herbert Zippold bewertet Ihre Fläche kostenlos vor Ort.
Muss ich vor dem Grundstücksverkauf in Allach eine Bauvoranfrage stellen?
Pflicht ist sie nicht. Bei größeren Flächen oder der Frage nach einem zweiten Haus schafft ein Vorbescheid aber Sicherheit für Käufer und stärkt Ihre Verhandlungsposition. Wir besprechen mit Ihnen, ob sich der Aufwand lohnt.
Kann ich einen Teil meines Gartens in Allach als Bauplatz verkaufen?
Das ist möglich, wenn auf der Teilfläche ein eigenes Haus zulässig ist und Zufahrt und Leitungen gesichert werden können. Dazu kommen Vermessung und gegebenenfalls Dienstbarkeiten im Grundbuch. Wir prüfen das mit Ihnen vor der Entscheidung.
Muss ich das alte Haus auf meinem Grundstück in Allach vor dem Verkauf abreißen?
Nein. Den Abriss übernimmt in der Regel der Käufer, der die Kosten in seinen Preis einrechnet. Wichtig ist eine offene Beschreibung des Zustands.
Was bedeutet die Baumschutzverordnung für mein Grundstück in Allach?
Größere Bäume sind in München geschützt. Will ein Käufer bauen, braucht er für eine Fällung eine Genehmigung, oft mit Ersatzpflanzung. Ein Baumplan hilft, das Thema früh zu klären.
Wer kauft Grundstücke in Allach?
Bauträger, private Bauherren und manchmal Nachbarn. Bauträger rechnen mit dem Bauvolumen, private Bauherren eher mit Lage und Garten. Wir sprechen die Gruppe an, die für Ihre Fläche am meisten bietet.
Muss ich beim Verkauf eines unbebauten Grundstücks Steuern zahlen?
Wenn Sie das Grundstück weniger als zehn Jahre besitzen, ist ein Gewinn in der Regel steuerpflichtig. Die Ausnahme für Eigennutzung gilt bei unbebautem Land nicht. Klären Sie die Einzelheiten mit Ihrem Steuerberater.
Persönlich beraten aus dem Münchner Westen
Seit 2005 begleiten wir Eigentümer im Westen und Nordwesten Münchens. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns, wir melden uns zeitnah.
