Wohnung verkaufen in Sendling: So verkaufen Sie zwischen Harras, Isar und Westpark zu einem fairen Preis
Sendling ist ein Viertel der Wohnungen. Rund um den Harras stehen Altbauten mit Läden im Erdgeschoss, dazwischen Anlagen aus dem Wiederaufbau und den Jahrzehnten danach, Richtung Westpark ruhige Wohnstraßen und im Osten die Nähe zur Isar und zum Flaucher. Wer eine Wohnung in Sendling verkaufen möchte, trifft auf eine breite Nachfrage von Berufstätigen, Paaren, jungen Familien und Kapitalanlegern. Wie viel davon bei Ihnen ankommt, hängt an Bauart, Lage im Viertel und der Vorbereitung.
Wir von der Immobilien Zippold GmbH begleiten seit 2005 Wohnungsverkäufe in ganz München. Auf dieser Seite zeigen wir, wie Sie Ihre Wohnung in Sendling einordnen, wie sich Selbstnutzer und Anleger unterscheiden, was bei vermieteten Wohnungen gilt und wie eine Besichtigung abläuft, die in einen sicheren Kaufvertrag mündet.
- Altbau und Nachkriegsanlage sprechen in Sendling unterschiedliche Käufer an und werden unterschiedlich bewertet.
- Viele Eigentümer schätzen ihre Wohnung mit Zahlen von vor einigen Jahren ein. Ein aktueller Blick schützt vor einem zu niedrigen Preis.
- Bei vermieteten Wohnungen bestimmen Miete und Mietvertrag, welche Käufer kommen.
- Die Unterlagen der Hausverwaltung sollten vor dem ersten Exposé vollständig sein.
- Herbert Zippold, DEKRA-zertifizierter Immobilienbewerter, bewertet Ihre Wohnung kostenlos vor Ort.
Altbau, Nachkriegsanlage, jüngeres Haus: Wohnungstypen in Sendling
Zwischen Harras, Lindwurmstraße und den Wohnstraßen zum Westpark stehen Gründerzeithäuser neben Anlagen aus den Fünfziger- bis Siebzigerjahren und Wohnhäusern späterer Jahrzehnte. Dazu kommen Genossenschaftsanlagen mit grünen Höfen. Diese Wohnungen werden allerdings nicht als Eigentum verkauft, sie prägen aber das Straßenbild und die Nachbarschaft mancher Teillagen.
Für Ihren Verkauf ist entscheidend, zu welchem Typ Ihre Wohnung gehört. Jede Bauart hat eigene Stärken, eigene Schwachpunkte und eigene Fragen, die Käufer stellen werden.
Altbauwohnung in Sendling verkaufen
Käufer eines Altbaus lieben Charakter, wollen aber wissen, was hinter den Wänden steckt. Sind die Steigleitungen erneuert? Wie alt sind die Fenster? Wurde das Dach gedämmt? Eine fachgerecht sanierte Altbauwohnung mit erhaltenem Charakter ist in Sendling sehr gefragt. Unklare Substanz führt dagegen zu vorsichtigen Angeboten.
Wohnung in einer Nachkriegsanlage verkaufen
Häuser aus dem Wiederaufbau haben oft solide Grundrisse und Balkone. In vielen von ihnen stehen in den kommenden Jahren Arbeiten an. Käufer akzeptieren das, wenn die Gemeinschaft vorgesorgt hat und die Planung nachvollziehbar ist.
| Wohnungstyp | Typische Käufer | Was Käufer fragen |
|---|---|---|
| Altbauwohnung um den Harras | Paare, Berufstätige, Liebhaber von Altbau | Raumhöhe, Böden, Zustand von Leitungen, Fenstern und Treppenhaus |
| Wohnung in einer Nachkriegsanlage | Ersterwerber, Familien, Anleger | Grundriss, Balkon, Rücklage, anstehende Arbeiten an Fassade und Heizung |
| Wohnung in einem jüngeren Haus | Selbstnutzer mit Wunsch nach wenig Aufwand | Energiestandard, Hausgeld, Aufzug, Tiefgarage |
| Kleine Wohnung oder Apartment | Kapitalanleger, Eltern für studierende Kinder | Miete, Vermietbarkeit, Weg zur U-Bahn |
Wo im Viertel liegt Ihre Wohnung? Teillagen in Sendling
Die Lage innerhalb von Sendling verschiebt den Preis einer Wohnung deutlich. Richtung Isar und Flaucher suchen Selbstnutzer Ruhe und Grün und zahlen dafür gut. Um den Harras und die Implerstraße zählen Anbindung und kurze Wege, hier sind Seitenstraßen gefragter als Hauptachsen. Die Wohnstraßen zum Westpark bilden den Kern des Familienmarkts. Und an Bahn und Ausfallstraßen kaufen eher Anleger und preisbewusste Selbstnutzer.
Innerhalb eines Hauses kommen weitere Faktoren hinzu: Etage, Ausrichtung zum Hof oder zur Straße, ein Aufzug und ein Balkon. Eine Wohnung im vierten Stock ohne Aufzug spricht andere Menschen an als eine im zweiten Stock mit Aufzug. Wer diese Punkte ehrlich beschreibt, bekommt Anfragen von Interessenten, die wirklich passen. Einen Überblick über alle Objektarten im Viertel gibt Immobilie verkaufen in Sendling.
Ihre Wohnung in Sendling bewerten lassen
Herbert Zippold sieht sich Ihre Wohnung und die Unterlagen der Gemeinschaft an und nennt Ihnen einen aktuellen, gut begründeten Preis.
Selbstnutzer und Anleger: Wer kauft Wohnungen in Sendling?
Selbstnutzer sind in Sendling oft Menschen, die bereits im Viertel zur Miete wohnen oder in der Nähe arbeiten. Sie kennen die ruhigen und die lauten Straßen und entscheiden mit klarer Vorstellung. Für eine Dreizimmerwohnung mit Balkon in einer stillen Seitenstraße zahlen sie häufig mehr als ein Anleger, weil sie selbst dort leben wollen.
Kapitalanleger schätzen die zentrale Lage und die gute Vermietbarkeit. Sie rechnen mit Miete, Hausgeld und Zustand der Anlage und vergleichen Sendling mit anderen Vierteln. Für sie können auch kleinere Wohnungen oder Wohnungen in belebteren Lagen interessant sein. Unsere Aufgabe ist, herauszufinden, welche Gruppe für Ihre Wohnung am meisten zahlt, und diese Gruppe gezielt anzusprechen.
Ein Beispiel aus dem Alltag: Eine Zweizimmerwohnung in einer Nachkriegsanlage nahe dem Harras, vermietet an einen langjährigen Mieter. Für eine Familie ist sie zu klein, für einen Selbstnutzer wegen des Mietvertrags vorerst nicht verfügbar. Für einen Anleger, der die Lage kennt und langfristig plant, passt sie dagegen gut. Wer diese Wohnung breit an alle bewirbt, bekommt viele Anfragen, die nicht weiterführen.
Vermietete Wohnung in Sendling verkaufen
In Sendling sind viele Eigentumswohnungen vermietet. Beim Verkauf geht der Mietvertrag unverändert auf den Käufer über. Die Vermarktung richtet sich dann vor allem an Kapitalanleger, und der Preis orientiert sich stärker am Ertrag. Liegt die Miete deutlich unter dem Niveau im Viertel, wirkt sich das auf den Wert aus. Ein langjähriges, gutes Mietverhältnis ist dagegen ein Argument, das Anleger schätzen.
Einige rechtliche Punkte sollten vorab geklärt sein. Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in Eigentum umgewandelt, kann ihm ein Vorkaufsrecht zustehen. In solchen Fällen gelten zudem besondere Fristen für eine Eigenbedarfskündigung durch einen späteren Käufer. Wer selbst nutzen möchte, fragt danach. Wir klären diese Fragen gemeinsam mit Ihnen vor der Vermarktung.
- Mietvertrag mit allen Nachträgen und Vereinbarungen
- Nachweise über Mieterhöhungen und die aktuelle Miete
- Nebenkostenabrechnung des letzten Jahres
- Angaben zur Kaution und wo sie angelegt ist
- Informationen, wann die Wohnung in Eigentum aufgeteilt wurde
Eigentümergemeinschaft und Hausverwaltung: Unterlagen für Ihre Wohnung in Sendling
Bei älteren Sendlinger Häusern schauen Käufer und Banken besonders auf die Gemeinschaft. Die Protokolle der letzten Versammlungen zeigen, ob größere Arbeiten an Dach, Fassade oder Heizung anstehen und wie die Gemeinschaft entscheidet. Die Erhaltungsrücklage zeigt, ob dafür vorgesorgt ist. Ist eine Sonderumlage beschlossen, muss im Kaufvertrag stehen, wer sie bezahlt.
Die Unterlagen kommen von der Hausverwaltung und brauchen manchmal einige Wochen. Fordern Sie sie an, sobald Sie sich für den Verkauf entschieden haben. Ausführlich zu Teilungserklärung, Rücklage und Verwalterzustimmung schreiben wir im Beitrag Eigentumswohnung verkaufen in Sendling. Die Liste zum Abhaken steht in der Checkliste für den Immobilienverkauf.
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
- Protokolle der letzten drei Jahre und Beschluss-Sammlung
- Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und Stand der Rücklage
- Energieausweis, Grundriss und Wohnflächenberechnung
Was ist meine Wohnung in Sendling wert?
Für Eigentumswohnungen steht das Vergleichswertverfahren im Mittelpunkt. Herbert Zippold wählt Verkäufe aus, die in Bauart, Größe, Etage und Lage zu Ihrer Wohnung passen, und gleicht Unterschiede mit Zu- und Abschlägen aus. Eine Altbauwohnung in einer stillen Seitenstraße wird dabei nicht mit einer Wohnung in einer Nachkriegsanlage an der Hauptstraße verglichen, auch wenn beide gleich groß sind. Bei Vermietung rechnen wir den Ertragswert mit. Mehr dazu auf der Seite Immobilienbewertung in Sendling.
Viele Sendlinger Eigentümer haben ihre Wohnung vor langer Zeit gekauft oder geerbt und haben Werte im Kopf, die nicht mehr aktuell sind. Andere übernehmen Zahlen aus Onlinerechnern, die ruhige und laute Lagen mitteln. Eine Bewertung vor Ort schützt Sie vor beidem.
Zur Bewertung gehört auch ein Blick auf Ausstattung und Nebenflächen. Ein Kellerabteil, ein Tiefgaragenstellplatz, ein Fahrradraum oder ein gemeinsam genutzter Hof können für Käufer den Ausschlag geben. Wir erfassen diese Punkte beim Termin und zeigen Ihnen, wie sie sich auf den Preis auswirken.
Besichtigung und typische Fehler beim Wohnungsverkauf in Sendling
Gute Besichtigungen in Sendling sind Einzeltermine mit Interessenten, deren Finanzierung geprüft ist. Wir gehen mit ihnen durch Wohnung, Treppenhaus, Keller und Hof, denn bei älteren Häusern gehört der Zustand der gemeinsamen Flächen zum Eindruck. Bei vermieteten Wohnungen stimmen wir die Termine mit dem Mieter ab und bündeln sie, damit die Belastung überschaubar bleibt.
Die häufigsten Fehler sehen wir immer wieder. Ein Preis auf Basis alter Zahlen, der unter dem heutigen Wert liegt. Ein zu hoher Preis für eine Wohnung an einer lauten Straße, der Interessenten fernhält. Unterlagen der Gemeinschaft, die erst beim Notar auftauchen. Und bei Trennungen fehlende Einigkeit darüber, wer verkauft und wie der Erlös geteilt wird. Für diesen Fall gibt der Beitrag Immobilie bei Scheidung verkaufen in Sendling Hinweise. Wer Nachbarviertel vergleicht, findet mehr unter Wohnung verkaufen in Obersendling.
Häufige Fragen: Wohnung verkaufen Sendling
Wie lange dauert der Verkauf einer Wohnung in Sendling?
Das hängt von Preis, Zustand und Unterlagen ab. Mit einem realistischen Angebotspreis und vollständigen Dokumenten der Verwaltung kommen in Sendling in der Regel zügig ernsthafte Anfragen. Notar und Übergabe brauchen danach noch einige Wochen.
Was ist meine Altbauwohnung in Sendling wert?
Das hängt stark vom Zustand von Haus und Wohnung, von der Lage im Viertel und von der Gemeinschaft ab. Herbert Zippold bewertet Ihre Wohnung nach dem Vergleichswertverfahren mit passenden Altbauverkäufen. Die Erstbewertung ist kostenlos.
Kann ich meine vermietete Wohnung in Sendling verkaufen?
Ja. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über, Käufer sind dann meist Kapitalanleger. Wichtig ist zu klären, ob dem Mieter ein Vorkaufsrecht zusteht.
Spielt die Großmarkthalle für den Wohnungspreis in Sendling eine Rolle?
Manche Käufer fragen danach. Wir bewerten die Lage so, wie sie heute ist. Was erst geplant ist, rechtfertigt keinen pauschalen Aufschlag, kann aber im Exposé sachlich erwähnt werden.
Welche Unterlagen brauche ich für den Wohnungsverkauf in Sendling?
Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Protokolle, Beschluss-Sammlung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Energieausweis und Grundriss. Bei Vermietung kommen Mietvertrag und Nebenkostenabrechnung dazu.
Muss ich vor dem Verkauf renovieren?
Meist nicht. Viele Käufer möchten selbst gestalten. Kleine Reparaturen und eine aufgeräumte Wohnung verbessern dagegen Fotos und Besichtigung deutlich.
Wer zahlt eine Sonderumlage, die kurz vor dem Verkauf beschlossen wurde?
Das legen Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag fest. Wichtig ist, dass der Beschluss allen bekannt ist. Wir sprechen das frühzeitig mit Käufer und Notar ab.
Persönlich beraten von Immobilien Zippold
Seit 2005 begleiten wir Eigentümer in München beim Verkauf. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns, wir melden uns zeitnah.
