Wohnung verkaufen in Trudering: Wie Sie Ihre Eigentumswohnung im Viertel der Gärten gut verkaufen
Trudering gilt als Gartenstadt im Münchner Osten, als Viertel der Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser. Eigentumswohnungen gibt es trotzdem, und es werden mehr. Auf früheren Einfamilienhausgrundstücken sind kleinere Wohnhäuser entstanden, Richtung Messestadt und Riem stehen größere Anlagen aus den letzten Jahrzehnten. Wer eine Wohnung in Trudering verkaufen möchte, spricht deshalb Käufer an, die das grüne Umfeld schätzen und gleichzeitig keinen eigenen Garten pflegen wollen.
Wir von Immobilien Zippold begleiten seit 2005 Eigentümer in München beim Verkauf. Diese Seite ist ganz der Wohnung gewidmet: den Wohnungstypen im Viertel, den Käufergruppen, der Eigentümergemeinschaft mit Rücklage, Protokollen und Sonderumlagen, dem Unterschied zwischen vermieteter und leerer Wohnung und dem Ablauf der Besichtigung.
- Wohnungen in Trudering stammen häufig aus jüngeren Bauprojekten. Käufer vergleichen sie deshalb mit aktuellen Neubauangeboten.
- Eine wichtige Käufergruppe sind Eigentümer, die ihr Haus aufgeben und im Viertel bleiben möchten.
- U2 und S-Bahn mit Halten in Trudering und Gronsdorf sind für Pendler ein zentrales Argument.
- Bei jüngeren Anlagen fragen Käufer nach offenen Mängeln aus der Bauzeit und nach dem Stand der Gewährleistung.
- Herbert Zippold, DEKRA-zertifizierter Immobilienbewerter, bewertet Ihre Wohnung kostenlos vor Ort.
Welche Wohnungen es in Trudering gibt
Trudering besteht aus mehreren Teilen mit eigenem Charakter: Waldtrudering mit großen Grundstücken am Wald, Kirchtrudering mit dem alten Dorfkern, die Gartenstadt und Neutrudering mit Siedlungshäusern auf gewachsenen Grundstücken. Wohnungen findet man in diesem Bild an drei Stellen. In kleineren Wohnhäusern, die auf früheren Hausgrundstücken gebaut wurden. In gemischten Lagen wie Kirchtrudering, wo neben Häusern auch kleinere Wohnanlagen stehen. Und in den größeren Anlagen Richtung Messestadt und Riem.
Jeder dieser Typen spricht andere Käufer an und stellt andere Fragen. Die Übersicht hilft, Ihre Wohnung einzuordnen.
Für die Vermarktung ist diese Einordnung der erste Schritt. Eine Wohnung in einem kleinen Haus mit wenigen Parteien wird mit anderen Bildern und anderen Worten beschrieben als eine Wohnung in einer großen Anlage mit Spielplatz und Tiefgarage. Im ersten Fall stehen Ruhe, Nachbarschaft und Garten im Vordergrund, im zweiten Anbindung, Ausstattung und laufende Kosten.
| Wohnungstyp in Trudering | Typische Käufer | Worauf sie achten |
|---|---|---|
| Wohnung in kleinem Wohnhaus auf früherem Hausgrundstück | Selbstnutzer, oft aus einem Haus im Viertel | Überschaubare Gemeinschaft, Gartenanteil, Aufzug, Ruhe |
| Wohnung in kleinerer Anlage in Kirchtrudering | Paare, Familien, ältere Käufer | Nähe zu Geschäften und Bahn, Zustand des Hauses, Hausgeld |
| Wohnung in größerer Anlage Richtung Messestadt und Riem | Ersterwerber, Familien, Kapitalanleger | Hausgeld, Rücklage, Verwaltung, Vergleich mit Neubau |
| Erdgeschosswohnung mit Garten | Familien mit kleinen Kindern, Menschen mit Hund | Sondernutzungsrecht am Garten, Ausrichtung, Einblick |
Wer eine Wohnung in Trudering kauft
Eine Gruppe ist in Trudering besonders ausgeprägt: Eigentümer, die viele Jahre im eigenen Haus gelebt haben und nun etwas Kleineres suchen. Die Kinder sind ausgezogen, der Garten macht mehr Arbeit als Freude, die Treppen werden mühsam. Diese Käufer wollen ihr Viertel, ihre Nachbarn und ihre Wege behalten. Für eine helle, barrierearme Wohnung mit Aufzug und Balkon in ruhiger Lage sind sie bereit, einen guten Preis zu zahlen, oft finanziert aus dem Verkauf des eigenen Hauses.
Daneben suchen junge Familien und Paare, die in Haidhausen, Berg am Laim oder Bogenhausen zur Miete wohnen und ins Grüne möchten, ohne auf die U2 zu verzichten. Kapitalanleger interessieren sich vor allem für Wohnungen in den größeren Anlagen, die sich gut vermieten lassen. Wie Sie diese Gruppen beim Hausverkauf ansprechen, beschreibt Haus verkaufen in Trudering. Für Wohnungen gilt: Je genauer das Exposé auf die passende Gruppe zielt, desto besser die Anfragen.
Barrierearm verkaufen: was ältere Käufer fragen
Gibt es einen Aufzug bis in die Tiefgarage? Ist die Dusche bodengleich? Wie breit sind die Türen? Wie weit ist es zum Arzt und zum Supermarkt? Wer diese Fragen schon im Exposé beantwortet, erreicht genau die Käufer, die in Trudering bleiben wollen.
Ihre Wohnung in Trudering bewerten lassen
Herbert Zippold sieht sich Ihre Wohnung, die Anlage und die Unterlagen der Gemeinschaft an und nennt Ihnen einen nachvollziehbaren Preis.
Eigentümergemeinschaft in Trudering: Rücklage, Beschlüsse, Sonderumlage
Mit der Wohnung kauft der Käufer einen Anteil an Dach, Fassade, Heizung und Tiefgarage. Deshalb lesen Interessenten und Banken die Unterlagen der Gemeinschaft genau. In kleinen Wohnhäusern mit wenigen Parteien ist die Gemeinschaft überschaubar, Entscheidungen fallen oft schnell. In großen Anlagen kommt es stärker auf eine gut arbeitende Verwaltung an.
Bei jüngeren Gebäuden haben Käufer eine eigene Sorge: Sind Mängel aus der Bauzeit noch offen, und läuft die Gewährleistung gegenüber dem Bauträger noch? Steht in den Protokollen, dass die Gemeinschaft Mängel verfolgt, gehört das offen auf den Tisch. Bei älteren Anlagen geht es eher um anstehende Sanierungen und die Höhe der Erhaltungsrücklage. Ist eine Sonderumlage beschlossen, sollte im Kaufvertrag geregelt sein, wer sie trägt.
- Höhe der Erhaltungsrücklage und ihre Entwicklung über die letzten Jahre
- Protokolle der letzten drei Versammlungen und Beschluss-Sammlung
- Beschlossene Sonderumlagen und geplante Maßnahmen
- Bei jüngeren Anlagen: Stand offener Mängel und Gewährleistung
- Hausgeld und was es abdeckt, etwa Hausmeister, Gartenpflege, Winterdienst
Vermietet oder leer: Ihre Wohnung in Trudering richtig positionieren
Eine leere Wohnung erreicht Selbstnutzer und Anleger gleichermaßen. Bei einer vermieteten Wohnung geht der Mietvertrag auf den Käufer über, und die Vermarktung richtet sich vor allem an Kapitalanleger. Sie rechnen mit der aktuellen Miete, den laufenden Kosten und der Laufzeit des Mietverhältnisses.
Viele Eigentümer fragen, ob sie mit einer Kündigung warten oder diese anstreben sollten. Eine Kündigung allein für den Verkauf ist rechtlich kaum möglich, und Eigenbedarf lässt sich nur unter engen Voraussetzungen geltend machen. Sinnvoller ist, beide Szenarien zu bewerten: Was erzielt die Wohnung mit Mieter, was ohne? Ist der Mieter ohnehin im Auszug, kann ein Verkauf an Selbstnutzer lohnender sein. Wurde die Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in Eigentum umgewandelt, kann ihm ein Vorkaufsrecht zustehen.
Was ist meine Wohnung in Trudering wert?
Für Eigentumswohnungen nutzt Herbert Zippold vor allem das Vergleichswertverfahren. Er zieht Verkäufe aus Trudering und den angrenzenden Vierteln heran, die in Baujahr, Größe und Ausstattung passen. Bei jüngeren Wohnungen gehört auch der Blick auf aktuelle Neubaupreise dazu, denn Käufer vergleichen genau. Bei vermieteten Wohnungen rechnen wir zusätzlich den Ertragswert. Wie wir im Viertel vorgehen, zeigt die Seite Immobilienbewertung in Trudering.
Innerhalb des Viertels wirken einige Faktoren besonders stark. Der Fußweg zur U2 oder zum S-Bahnhof, eine ruhige Lage ohne Durchgangsverkehr, ein Balkon nach Süden oder Westen, ein Aufzug und ein Stellplatz. Eine Wohnung in einem kleinen Haus in Waldtrudering wird anders gesucht als eine Wohnung in einer großen Anlage Richtung Messestadt. Allgemeine Hinweise zum Wohnungsverkauf in der Stadt stehen unter Wohnung verkaufen in München.
Unterlagen und Besichtigung beim Wohnungsverkauf in Trudering
Die Unterlagen der Hausverwaltung sollten vorliegen, bevor das erste Exposé verschickt wird. Manche Verwaltungen brauchen dafür einige Wochen. Sieht die Teilungserklärung die Zustimmung des Verwalters zum Verkauf vor, sollte diese früh angefragt werden, damit der Notartermin nicht wartet. Die vollständige Liste finden Sie in unserer Checkliste für den Immobilienverkauf.
- Grundbuchauszug, Teilungserklärung und Aufteilungsplan
- Protokolle, Beschluss-Sammlung, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung
- Energieausweis, Grundriss und Wohnflächenberechnung
- Bei Neubauten: Unterlagen zur Abnahme und zu offenen Mängeln
- Bei Vermietung: Mietvertrag, Mieterhöhungen, Nebenkostenabrechnung
So läuft die Besichtigung
Wir zeigen Ihre Wohnung in Einzelterminen und prüfen vorab, ob die Finanzierung der Interessenten steht. Vor Ort gehen wir mit den Interessenten auch durch Treppenhaus, Keller und Tiefgarage, denn auch diese Flächen gehören zum Kauf. Wer selbst noch in der Wohnung lebt, muss nicht dabei sein. Viele Eigentümer empfinden es als angenehmer, die Termine uns zu überlassen.
Typische Fehler beim Wohnungsverkauf in Trudering
Der häufigste Fehler ist ein Preis, der sich an Hauspreisen im Viertel orientiert. Trudering ist für seine Häuser bekannt, Wohnungen folgen aber eigenen Regeln und werden mit Wohnungen verglichen. Ebenso häufig fehlt bei jüngeren Wohnungen der Überblick über offene Mängel, und die Frage taucht erst beim Notar auf. Das verunsichert Käufer unnötig.
Ein dritter Punkt betrifft den Zeitplan. Wer selbst gerade ein Haus verkauft oder eine neue Wohnung bezieht, sollte Übergabetermine gut abstimmen. Gerade bei Erbfällen ist zudem zu klären, wer verkaufen darf und wer zustimmen muss. Hinweise dazu gibt Erbimmobilie verkaufen in Trudering, einen Überblick über den gesamten Markt im Viertel Immobilie verkaufen in Trudering.
Häufige Fragen: Wohnung verkaufen Trudering
Gibt es in Trudering genug Käufer für Eigentumswohnungen?
Ja. Neben Familien und Anlegern suchen viele Eigentümer aus dem Viertel eine Wohnung, weil sie ihr Haus aufgeben und in Trudering bleiben möchten. Diese Gruppe ist besonders an barrierearmen Wohnungen interessiert.
Wie wird eine Wohnung in Trudering bewertet?
Meist über das Vergleichswertverfahren mit passenden Verkäufen aus Trudering und Nachbarvierteln. Bei jüngeren Wohnungen beziehen wir aktuelle Neubaupreise ein, bei Vermietung den Ertragswert. Die Erstbewertung ist kostenlos.
Spielt die Nähe zur U2 beim Wohnungsverkauf in Trudering eine Rolle?
Für Pendler und Anleger ist der kurze Weg zur U2 oder zur S-Bahn ein wichtiges Argument. Ältere Käufer achten stärker auf Aufzug, Einkauf und Ärzte in der Nähe. Beides berücksichtigen wir bei Preis und Exposé.
Was muss ich bei einer jüngeren Wohnung in Trudering beachten?
Käufer fragen nach offenen Mängeln aus der Bauzeit und nach dem Stand der Gewährleistung. Legen Sie Abnahmeprotokolle und die Beschlüsse der Gemeinschaft zu Mängeln bereit. Das schafft Vertrauen.
Kann ich meine vermietete Wohnung in Trudering verkaufen?
Ja. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über, die wichtigste Käufergruppe sind dann Kapitalanleger. Wir bewerten die Wohnung mit und ohne Mieter, damit Sie die Unterschiede kennen.
Wer zahlt eine beschlossene Sonderumlage?
Das wird im Kaufvertrag geregelt. Wichtig ist, dass die Umlage vorher bekannt ist. Wir klären das mit Ihnen, dem Käufer und dem Notar frühzeitig.
Welche Kosten entstehen beim Verkauf einer Wohnung?
Für Verkäufer fallen vor allem die Maklerprovision und gegebenenfalls die Löschung einer Grundschuld an. Steuern können anfallen, wenn die Wohnung weniger als zehn Jahre in Ihrem Besitz war und nicht selbst bewohnt wurde. Die Notarkosten trägt üblicherweise der Käufer.
Persönlich beraten von Immobilien Zippold
Seit 2005 begleiten wir Eigentümer in München beim Verkauf. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns, wir melden uns zeitnah.
