Grundstück verkaufen in Lochhausen: Wie Sie herausfinden, was Ihr Boden wirklich hergibt
Lochhausen am westlichen Stadtrand ist einer der Münchner Stadtteile, in denen es noch große Gärten, alte Hofstellen und Grundstücke gibt, auf denen seit Jahrzehnten nur ein kleines Haus steht. Felder, die Aubinger Lohe und der Langwieder See liegen in der Nähe, die S-Bahn fährt in die Innenstadt. Wer hier ein Grundstück verkaufen möchte, hat etwas in der Hand, das im Stadtgebiet selten geworden ist. Der Preis hängt aber fast vollständig von einer Frage ab: Was darf dort gebaut werden?
Die Immobilien Zippold GmbH arbeitet seit 2005 im Münchner Westen. In diesem Beitrag geht es nur um Grundstücke in Lochhausen, unbebaut, mit Altbestand zum Abriss oder als Teil eines großen Gartens. Wir erklären Baurecht, Bauvoranfrage, Bodenwert, Teilung, Baumschutz, Erschließung, Altlasten und die steuerlichen Grundzüge.
- Der Wert eines Grundstücks ergibt sich vor allem aus dem, was dort genehmigungsfähig ist.
- Gibt es keinen Bebauungsplan, entscheidet die Umgebungsbebauung. Eine Bauvoranfrage schafft Sicherheit.
- Bei alten Hofstellen und Siedlungshäusern ist oft der Boden wertvoller als das Gebäude.
- Familien, private Bauherren und Bauträger kaufen Grundstücke aus unterschiedlichen Gründen und rechnen unterschiedlich.
- Herbert Zippold, DEKRA-zertifizierter Immobilienbewerter, schätzt Ihr Grundstück kostenlos und unverbindlich ein.
Welche Grundstücke in Lochhausen auf den Markt kommen
Unbebautes Bauland ist in Lochhausen die Ausnahme. Häufiger sind drei andere Fälle. Erstens ein Siedlungshaus aus der ersten Hälfte des vergangenen Jahrhunderts auf einem langen, schmalen Grundstück, bei dem das Haus nicht mehr zeitgemäß ist. Zweitens eine alte Hofstelle im Ortskern mit Wohnhaus, Nebengebäuden und viel Fläche. Drittens ein großer Garten, der sich vom bewohnten Haus abtrennen ließe. Jeder dieser Fälle hat eine eigene Logik beim Verkauf.
Für alle gilt: Der Käufer zahlt für das Baurecht. Ein Gebäude, das abgerissen werden soll, erhöht den Preis nicht, es verursacht sogar Kosten. Wie wir Bodenwert und Gebäudewert bei bebauten Grundstücken trennen, erklären wir bei der Immobilienbewertung in Lochhausen.
| Ausgangslage | Typischer Käufer | Entscheidende Frage |
|---|---|---|
| Unbebautes Baugrundstück | Familien, private Bauherren | Zulässige Bebauung, Erschließung, Zuschnitt |
| Siedlungshaus zum Abriss | Bauträger, private Bauherren | Was darf neu entstehen, was kostet der Rückbau |
| Alte Hofstelle im Ortskern | Bauträger, Liebhaber mit Sanierungsplänen | Denkmal oder nicht, Nebengebäude, mögliche Nutzungen |
| Teilfläche eines großen Gartens | Familien, Nachbarn, Bauherren | Teilbarkeit, Zufahrt, Abstandsflächen |
Baurecht in Lochhausen: Bebauungsplan oder Einfügen
In München gibt es zwei Wege, wie das Baurecht für ein Grundstück im Ort bestimmt wird. Liegt ein qualifizierter Bebauungsplan vor, regelt er, wie hoch, wie tief und wie breit gebaut werden darf, oft auch die Zahl der Wohnungen. Fehlt ein Bebauungsplan, gilt § 34 BauGB. Ein Neubau muss sich dann nach Art und Maß der baulichen Nutzung, nach Bauweise und überbaubarer Fläche in die nähere Umgebung einfügen. Was in der Nachbarschaft bereits steht, wird so zum Maßstab.
Am Ortsrand von Lochhausen, wo Gärten in Felder übergehen, kann ein Teil eines Grundstücks außerhalb des bebauten Zusammenhangs liegen. Im sogenannten Außenbereich ist Bauen nur sehr eingeschränkt zulässig. Die Grenze zwischen Innen- und Außenbereich ist nicht immer offensichtlich. Für den Preis kann sie entscheidend sein. Wir sehen uns deshalb bei Grundstücken am Feldrand genau an, wie weit die bestehende Bebauung reicht, und klären offene Fragen vor dem Verkaufsstart.
Die Bauvoranfrage als Preisgrundlage
Mit einer Bauvoranfrage, in Bayern Antrag auf Vorbescheid genannt, lassen sich einzelne Fragen verbindlich klären, bevor ein vollständiger Bauantrag gestellt wird. Zum Beispiel, ob ein Doppelhaus oder zwei Einzelhäuser zulässig sind. Ein positiver Vorbescheid macht aus einer Vermutung eine belastbare Grundlage und stärkt Ihre Position gegenüber Bauträgern. Die Anfrage kostet Zeit und Gebühren, und für die Pläne braucht es in der Regel einen Architekten. Ob sich dieser Aufwand lohnt, besprechen wir mit Ihnen anhand von Größe und Lage des Grundstücks.
Ihr Grundstück in Lochhausen einschätzen lassen
Wir sehen uns Ihr Grundstück an, prüfen Baurecht und Umgebung und erklären Ihnen, welcher Preis realistisch ist und welcher Käuferkreis passt.
Grundstück verkaufen Lochhausen: So entsteht der Bodenwert
Eine erste Orientierung bietet der Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss für Zonen mit ähnlichen Grundstücken ermittelt. Er ist ein Durchschnittswert für ein typisches Grundstück dieser Zone. Ihr Grundstück kann davon deutlich abweichen, nach oben wie nach unten. Entscheidend sind Größe, Zuschnitt, Ausrichtung, Erschließung und vor allem die tatsächlich mögliche Bebauung.
Bauträger rechnen den Wert vom Ende her. Sie überlegen, wie viel Wohnfläche sie bauen dürfen, was sie dafür am Markt erzielen, was Abriss, Planung und Bau kosten und welcher Gewinn bleiben muss. Was übrig bleibt, ist ihr Gebot für den Boden. Wer diese Rechnung kennt, versteht, warum ein zusätzliches Haus auf dem Grundstück den Preis so stark verändert.
- Größe und Form: Ein breites Grundstück lässt sich besser bebauen als ein langes, schmales
- Ausrichtung: Gärten nach Süden oder Westen sind gefragter
- Zufahrt: Grundstücke in zweiter Reihe brauchen eine gesicherte Erschließung
- Lage im Ort: Ruhige Straßen und Feldrand sind gefragter als die Nähe zu Bahn, Hauptstraße oder Autobahn
- Belastungen: Wegerechte, Leitungsrechte oder Dienstbarkeiten im Grundbuch
Abriss, Teilung und Baumschutz in Lochhausen
Steht auf dem Grundstück ein altes Haus, will der Käufer wissen, was der Rückbau kostet. Bei Gebäuden aus der Nachkriegszeit können Baustoffe verbaut sein, die heute gesondert entsorgt werden müssen. Das treibt die Abrisskosten. Je mehr Sie über Baujahr und frühere Umbauten wissen, desto genauer kann der Käufer rechnen und desto kleiner fällt sein Sicherheitsabschlag aus.
Wer nur einen Teil seines Gartens verkaufen möchte, braucht eine Vermessung und eine Lösung für die Zufahrt. Außerdem muss das verbleibende Haus auch nach der Teilung die Abstandsflächen einhalten. Wir klären diese Punkte mit Ihnen, bevor wir eine Teilfläche anbieten.
In München gilt die Baumschutzverordnung. Größere Bäume dürfen nur mit Genehmigung gefällt werden, und oft sind Ersatzpflanzungen gefordert. Auf alten Gartengrundstücken stehen oft große Bäume, die über Jahrzehnte gewachsen sind. Ihre Lage kann bestimmen, wo ein Neubau stehen darf. Käufer mit Bauplänen fragen deshalb früh danach.
Erschließung und Altlasten
Ein Grundstück ist erst dann baureif, wenn es erschlossen ist: Zufahrt über eine öffentliche Straße, Anschluss an Wasser, Kanal und Strom. Bei Grundstücken im gewachsenen Ortskern ist das meist gegeben. Bei Teilflächen oder Grundstücken in zweiter Reihe muss oft geklärt werden, wie Leitungen und Zufahrt verlaufen sollen und ob dafür Rechte im Grundbuch eingetragen werden müssen. Ob noch Erschließungsbeiträge offen sind, lässt sich bei der Stadt erfragen.
Bei alten Hofstellen oder Flächen mit früherer gewerblicher Nutzung fragen Käufer nach Altlasten. Gemeint sind Verunreinigungen im Boden, etwa durch alte Öltanks, Werkstätten oder Auffüllungen. Eine Auskunft aus dem Altlastenkataster gibt eine erste Orientierung. Bekannte Verdachtsmomente sollten Sie offen nennen. Im Kaufvertrag lässt sich dann regeln, wer welches Risiko trägt.
Wer kauft Grundstücke in Lochhausen?
Familien suchen ein Grundstück, auf dem sie ihr eigenes Haus bauen können, oder ein altes Haus, das sie durch einen Neubau ersetzen. Sie kaufen für sich selbst und schätzen den dörflichen Charakter, die S-Bahn und die Nähe zu Feldern und See. Private Bauherren planen oft ein Doppelhaus, eine Hälfte für sich, eine zum Verkauf. Bauträger kaufen, um mehrere Einheiten zu errichten und zu verkaufen.
Die Angebote unterscheiden sich auch in den Bedingungen. Familien zahlen meist ohne Bedingungen, brauchen aber Zeit für Bank und Planung. Bauträger nennen schnell eine Zahl, knüpfen sie aber oft an eine Baugenehmigung oder an Ergebnisse eines Bodengutachtens. Wir legen Ihnen die Angebote mit Preis, Bedingungen und Zeitplan nebeneinander. Einen Überblick über Bauland im Westen gibt Grundstück verkaufen im Münchner Westen, den Vergleich mit einem Nachbarstadtteil Grundstück verkaufen in Obermenzing.
Steuern beim Grundstücksverkauf in Lochhausen
Beim Verkauf eines unbebauten Grundstücks gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren. Verkaufen Sie innerhalb dieser Frist mit Gewinn, ist der Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig. Die Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum greift bei unbebautem Land nicht. Bei geerbten Grundstücken zählt die Besitzzeit des Erblassers mit. Wer mehrere Grundstücke in kurzer Zeit verkauft, sollte zusätzlich die Regeln zum gewerblichen Grundstückshandel kennen.
Diese Hinweise sind allgemein und ersetzen keine Steuerberatung. Klären Sie Ihre persönliche Situation bitte vor dem Verkauf mit einem Steuerberater. Was Sie sonst für den Verkauf bereithalten sollten, zeigt die Checkliste für den Immobilienverkauf. Den Verkauf von Häusern und Wohnungen im Stadtteil beschreiben wir bei Immobilie verkaufen in Lochhausen.
Häufige Fragen: Grundstück verkaufen Lochhausen
Was ist mein Grundstück in Lochhausen wert?
Das hängt vor allem davon ab, was dort gebaut werden darf. Hinzu kommen Größe, Zuschnitt, Erschließung und Lage im Ort. Der Bodenrichtwert gibt eine erste Orientierung, ersetzt aber keine Prüfung des konkreten Grundstücks.
Lohnt sich eine Bauvoranfrage vor dem Grundstücksverkauf in Lochhausen?
Bei größeren Grundstücken oft ja, weil ein positiver Vorbescheid Käufern Sicherheit gibt und Ihre Verhandlungsposition stärkt. Die Anfrage kostet Zeit und Gebühren. Wir besprechen mit Ihnen, ob sie sich in Ihrem Fall lohnt.
Kann ich einen Teil meines Gartens in Lochhausen verkaufen?
Grundsätzlich ja, wenn die Teilfläche bebaubar ist, eine Zufahrt hat und das verbleibende Haus die Abstandsflächen einhält. Dazu braucht es eine Vermessung. Wir klären die Voraussetzungen vor dem Angebot.
Muss ich das alte Haus vor dem Verkauf abreißen?
Nein, in der Regel nicht. Käufer mit Neubauplänen rechnen den Abriss selbst ein. Wichtig sind Angaben zu Baujahr und Bauweise, damit die Abrisskosten realistisch geschätzt werden können.
Welche Rolle spielen Bäume auf meinem Grundstück in Lochhausen?
In München schützt die Baumschutzverordnung größere Bäume. Fällungen brauchen eine Genehmigung. Die Lage der Bäume kann bestimmen, wo ein Neubau stehen darf.
Fällt beim Verkauf eines Grundstücks Steuer an?
Bei unbebauten Grundstücken gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren ohne Ausnahme für Eigennutzung. Innerhalb dieser Frist ist ein Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig. Klären Sie Details mit Ihrem Steuerberater.
Wer kauft Grundstücke in Lochhausen?
Familien, die selbst bauen wollen, private Bauherren und Bauträger. Familien zahlen meist ohne Bedingungen, Bauträger knüpfen ihr Angebot oft an eine Baugenehmigung.
Beratung für Grundstückseigentümer im Münchner Westen
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