Grundstück verkaufen in Pasing: Vom Baurecht zum Kaufvertrag
Unbebaute Flächen sind in Pasing selten. Wer ein Grundstück in Pasing verkaufen möchte, besitzt deshalb meist eine von drei Situationen: einen großen Garten neben dem eigenen Haus, ein Grundstück mit einem älteren Haus, das ein Käufer vermutlich ersetzen wird, oder eine Fläche in den Villenkolonien an der Würm, auf der Bäume und Ensemble die Planung prägen. In allen drei Fällen entscheidet das, was dort gebaut werden darf, über den Preis.
Wir von Immobilien Zippold sitzen im benachbarten Nymphenburg und begleiten seit 2005 Verkäufe im Münchner Westen. Auf dieser Seite geht es gezielt um Grundstücke. Sie lesen, wie Sie das Baurecht klären, wann eine Bauvoranfrage sinnvoll ist, wie der Bodenwert entsteht, was bei Bäumen und Altlasten zu beachten ist und welche Käufer für Ihre Fläche infrage kommen.
- Der Preis eines Grundstücks hängt vor allem davon ab, was und wie viel darauf gebaut werden darf.
- Gibt es keinen Bebauungsplan, muss sich ein Neubau in die Umgebung einfügen. Eine Bauvoranfrage schafft Klarheit.
- In den Villenkolonien an der Würm können Ensembleschutz und alter Baumbestand die Bebauung begrenzen.
- Bauträger und private Bauherren rechnen unterschiedlich. Beide Gruppen anzusprechen, lohnt sich oft.
- Herbert Zippold schätzt den Wert Ihres Grundstücks kostenlos und unverbindlich ein.
Welche Grundstücke in Pasing verkauft werden
Pasing war bis 1938 eine eigene Stadt und hat viele Gesichter. Rund um den Bahnhof und die Pasing Arcaden ist der Stadtteil dicht bebaut. Wenige Straßen weiter beginnen Wohnviertel mit Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäusern, viele davon Richtung Obermenzing und Westkreuz. Entlang der Würm liegen die Villenkolonien mit großen, eingewachsenen Gärten. Freie Bauplätze sind in allen drei Bereichen die Ausnahme.
Die meisten Grundstücksverkäufe in Pasing betreffen deshalb Flächen mit Altbestand oder Teile großer Gärten. Die Übersicht zeigt, welche Fragen bei welchem Grundstückstyp im Vordergrund stehen.
| Grundstückstyp | Typische Käufer | Zentrale Fragen |
|---|---|---|
| Grundstück mit älterem Einfamilienhaus | Bauträger, private Bauherren, Familien mit Umbauplänen | Abriss oder Erhalt, zulässige Größe eines Neubaus |
| Teilfläche eines großen Gartens | Private Bauherren, Nachbarn | Teilbarkeit, Zufahrt, Erschließung, Abstand zum Bestand |
| Grundstück in einer Villenkolonie | Familien mit hohem Budget, spezialisierte Bauträger | Ensembleschutz, Denkmal in der Nachbarschaft, Baumbestand |
| Fläche in Bahnhofsnähe | Bauträger, Investoren | Dichte der Bebauung, Lärm, Stellplätze |
Baurecht in Pasing klären: Bebauungsplan, Einfügen, Bauvoranfrage
Für den Wert eines Grundstücks zählt das Baurecht mehr als jede andere Eigenschaft. Gilt für Ihre Fläche ein Bebauungsplan, legt er fest, was gebaut werden darf: Art der Nutzung, Zahl der Geschosse, überbaubare Fläche, oft auch Dachform und Abstände. In vielen gewachsenen Vierteln gibt es keinen solchen Plan. Dann gilt § 34 Baugesetzbuch, und ein Vorhaben muss sich nach Art und Maß in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen.
Was das konkret bedeutet, ist bei § 34 nicht immer eindeutig. Zwei Nachbarhäuser mit unterschiedlicher Größe können zu unterschiedlichen Einschätzungen führen. Käufer kalkulieren in solchen Fällen vorsichtig. Mehr Sicherheit schafft eine Bauvoranfrage bei der Lokalbaukommission. Mit dem Vorbescheid lässt sich klären, ob etwa ein Doppelhaus oder ein kleines Mehrfamilienhaus grundsätzlich genehmigungsfähig wäre. Das kostet Zeit und Planungsaufwand, kann den Kreis der Käufer aber deutlich vergrößern.
Wann sich eine Bauvoranfrage lohnt
Eine Bauvoranfrage ist vor allem dann sinnvoll, wenn das Grundstück größer ist als in der Umgebung üblich, wenn eine Teilung geplant ist oder wenn mehrere Bebauungsvarianten denkbar sind. Bei kleinen Grundstücken in einheitlich bebauten Straßen reicht oft eine Auskunft über die Umgebungsbebauung. Wir besprechen mit Ihnen, welcher Weg für Ihre Fläche passt.
Ihr Grundstück in Pasing bewerten lassen
Herbert Zippold sieht sich Ihr Grundstück an, klärt mit Ihnen die Fragen zum Baurecht und zeigt Ihnen, welche Käufer für Ihre Fläche infrage kommen.
Bodenwert eines Grundstücks in Pasing
Ausgangspunkt für den Wert ist der Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss der Stadt München aus tatsächlichen Verkäufen ermittelt. Er gilt für eine Zone und ein typisches Grundstück. Ihr Grundstück kann davon abweichen, je nach Größe, Zuschnitt, Ausrichtung, Lage an einer ruhigen oder belebten Straße und vor allem nach der Ausnutzung, die das Baurecht erlaubt.
Bauträger rechnen den Wert vom Ende her. Sie überlegen, welche Wohnfläche sie bauen und zu welchem Preis sie verkaufen können, ziehen Bau-, Planungs- und Finanzierungskosten sowie ihren Gewinn ab und kommen so auf das, was sie für den Boden zahlen können. Private Bauherren rechnen mit ihrem eigenen Budget und dem Haus, das sie sich wünschen. Beide Rechnungen nachvollziehen zu können, ist für Verkäufer ein Vorteil. Wie wir Grundstücke und Häuser im Stadtteil bewerten, erläutert die Seite zur Immobilienbewertung in Pasing.
Abriss-Grundstück mit Altbestand in Pasing
Viele Pasinger Grundstücke tragen ein Haus aus der Nachkriegszeit, das heutige Ansprüche an Energie und Grundriss kaum erfüllt. Für manche Käufer ist das Haus der eigentliche Wert, für andere nur ein Kostenpunkt, weil sie abreißen und neu bauen wollen. Für den Verkauf ist es wichtig, beide Sichtweisen zu kennen und das Grundstück entsprechend anzubieten.
Wer abreißen möchte, fragt nach Schadstoffen im Altbau, nach Leitungen, nach Nachbarbebauung und Zufahrt für Baufahrzeuge. Steht das Haus unter Denkmalschutz oder liegt es in einem geschützten Ensemble, ist ein Abriss in der Regel ausgeschlossen. Das verändert den Käuferkreis grundlegend. Einen Überblick über alle Objektarten im Stadtteil gibt der Ratgeber Immobilie verkaufen in Pasing. Wie Häuser mit Altbestand im Stadtteil verkauft werden, beschreibt der Ratgeber Haus verkaufen in Pasing.
Garten teilen und Bäume schützen: Besonderheiten in Pasing
Ein großer Garten neben dem eigenen Haus ist in Pasing oft ein unterschätzter Wert. Lässt sich ein Teil abtrennen und bebauen, kann er als eigener Bauplatz verkauft werden, während Sie im Haus wohnen bleiben. Voraussetzung sind ein zulässiges Baurecht, eine gesicherte Zufahrt und eine Erschließung mit Wasser, Abwasser und Strom. Die Teilung selbst erfolgt über eine Vermessung und eine Eintragung im Grundbuch.
Bei vielen Gärten im Stadtteil ist der Baumbestand die größte Unbekannte. In München schützt die Baumschutzverordnung Bäume ab einer bestimmten Stammgröße. Für das Fällen braucht es dann eine Genehmigung, und oft sind Ersatzpflanzungen vorgeschrieben. Ein geschützter Baum kann die Lage eines Neubaus vorgeben oder die bebaubare Fläche verkleinern. Wir empfehlen, den Bestand vor dem Verkauf erfassen zu lassen, damit Käufer realistisch planen können.
- Lageplan mit allen größeren Bäumen und ihrem Stammumfang
- Klärung der Zufahrt über eigenes Grundstück oder ein Wegerecht
- Auskunft über Anschlüsse für Wasser, Abwasser und Strom
- Abstand des geplanten Baufensters zum bestehenden Haus
- Vermessung und Teilungsantrag erst nach Klärung des Baurechts
Käufer, Erschließung und Altlasten beim Grundstück in Pasing
Für Grundstücke in Pasing gibt es zwei große Käufergruppen. Bauträger suchen Flächen, auf denen sie mehrere Wohnungen oder Doppelhäuser errichten können. Sie entscheiden schnell, wenn das Baurecht klar ist, rechnen aber knapp. Private Bauherren und Familien suchen einen Platz für ihr eigenes Haus. Sie zahlen für Lage und Garten, brauchen aber oft länger für Finanzierung und Planung. Welche Gruppe den höheren Preis bietet, hängt vom Grundstück ab. Wie Bauträger und Bauherren in den Nachbarvierteln rechnen, zeigen die Ratgeber Grundstück verkaufen in Obermenzing und Grundstück verkaufen in Laim.
Beide Gruppen fragen nach der Erschließung. Ist das Grundstück an Straße, Kanal und Versorgung angeschlossen, und sind die Erschließungsbeiträge abgerechnet? Außerdem prüfen Käufer, ob Altlasten bekannt sind. Das betrifft vor allem Flächen mit früherer gewerblicher Nutzung. Eine Anfrage bei der Stadt gibt Auskunft, ob für die Fläche ein Eintrag im Altlastenkataster besteht. Je mehr Fragen vorab geklärt sind, desto weniger Abschläge verlangen Käufer für Unsicherheiten.
Steuern und Unterlagen beim Grundstücksverkauf in Pasing
Steuerlich gelten für unbebaute Grundstücke strengere Regeln als für selbst genutzte Häuser. Wer ein Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkauft, muss einen Gewinn in der Regel versteuern. Die Ausnahme für selbst bewohnte Immobilien greift bei unbebautem Land nicht. Bei der Abtrennung eines Gartens vom selbst genutzten Haus sind die Folgen im Einzelfall zu prüfen. Wir empfehlen, vor dem Verkauf einen Steuerberater hinzuzuziehen. Wer ein Grundstück geerbt hat, findet weitere Hinweise unter Erbimmobilie verkaufen in Pasing.
Für die Vermarktung und den Notar brauchen Sie folgende Unterlagen. Was fehlt, fordern wir an. Eine allgemeine Übersicht über den Wert von Grundstücken und Häusern bietet der Beitrag Immobilienwert herausfinden.
- Aktueller Grundbuchauszug mit Rechten und Lasten
- Flurkarte und amtlicher Lageplan
- Bebauungsplan oder Auskunft zur Umgebungsbebauung, gegebenenfalls Vorbescheid
- Nachweis über Erschließung und abgerechnete Beiträge
- Baumbestandsplan, falls vorhanden
- Bei Altbestand: Baupläne und Genehmigungen des bestehenden Hauses
Häufige Fragen: Grundstück verkaufen Pasing
Was ist mein Grundstück in Pasing wert?
Das hängt vor allem vom Baurecht, von Größe, Zuschnitt und Lage ab. Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert, den wir an Ihr Grundstück anpassen. Herbert Zippold schätzt den Wert kostenlos vor Ort ein.
Brauche ich für den Grundstücksverkauf in Pasing eine Bauvoranfrage?
Nicht immer. Bei großen Grundstücken, geplanten Teilungen oder unklarer Umgebungsbebauung schafft ein Vorbescheid aber Sicherheit für Käufer und kann den Preis stützen.
Kann ich einen Teil meines Gartens in Pasing als Bauplatz verkaufen?
Das ist möglich, wenn Baurecht, Zufahrt und Erschließung passen. Vor der Vermessung sollte geklärt sein, was auf der Teilfläche gebaut werden darf.
Was bedeutet die Baumschutzverordnung für mein Grundstück in Pasing?
Geschützte Bäume dürfen nur mit Genehmigung gefällt werden, oft mit Ersatzpflanzung. Das kann die Lage und Größe eines Neubaus beeinflussen. Ein Plan des Baumbestands hilft Käufern bei der Planung.
Wer kauft Grundstücke in Pasing?
Vor allem Bauträger, die mehrere Einheiten errichten möchten, und private Bauherren, die ein eigenes Haus planen. In den Villenkolonien kommen Familien mit hohem Budget hinzu.
Muss ich beim Verkauf eines Grundstücks Steuern zahlen?
Wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen, ist ein Gewinn in der Regel steuerpflichtig. Bei unbebautem Land gilt die Ausnahme für Eigennutzung nicht. Lassen Sie sich steuerlich beraten.
Darf ein Käufer das alte Haus auf meinem Grundstück in Pasing abreißen?
Grundsätzlich ja, wenn das Haus nicht unter Denkmalschutz steht und nicht durch ein geschütztes Ensemble gebunden ist. Für den Abriss selbst können Anzeigen oder Genehmigungen nötig sein, die der Käufer einholt.
Persönliche Beratung aus dem Nachbarviertel
Unser Büro liegt in Nymphenburg, wenige Minuten von Pasing entfernt. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns, und wir vereinbaren einen Termin.
