Wohnung verkaufen in Freiham: So überzeugt Ihre Neubauwohnung im zweiten Verkauf
Wer eine Wohnung in Freiham verkaufen möchte, besitzt fast immer eine Wohnung aus den letzten Jahren. Altbauten oder Anlagen der Nachkriegszeit gibt es im neuen Stadtteil im Münchner Westen nicht. Das klingt nach einem einfachen Verkauf, hat aber eigene Fallstricke. Die Eigentümergemeinschaft ist jung, die Gewährleistung des Bauträgers läuft womöglich noch, und Käufer vergleichen Ihre Wohnung mit den Angeboten aus dem nächsten Bauabschnitt.
Die Immobilien Zippold GmbH ist seit 2005 am Münchner Markt tätig, unser Büro liegt in Nymphenburg. Dieser Ratgeber behandelt nur Eigentumswohnungen in Freiham: welche Wohnungen hier gehandelt werden, welche Unterlagen der Hausverwaltung Käufer erwarten, wie Sie mit einer vermieteten Wohnung umgehen und wie Besichtigungen gut gelingen.
- Fast alle Wohnungen sind jung. Käufer achten auf Abnahme, Mängel und laufende Gewährleistung.
- Kleine Erhaltungsrücklagen sind in neuen Anlagen normal und sollten im Gespräch erklärt werden.
- Selbstnutzer schätzen die sofortige Bezugsfertigkeit, Anleger die Vermietbarkeit am Bildungscampus und an der S-Bahn.
- Wurde die Wohnung mit einer Förderung gekauft, kann der Kaufvertrag Bindungen für den Weiterverkauf enthalten.
- Herbert Zippold bewertet Ihre Wohnung kostenlos und unverbindlich vor Ort.
Welche Wohnungen in Freiham verkauft werden
Freiham liegt südlich von Aubing am westlichen Stadtrand und ist das größte Stadtentwicklungsgebiet Münchens. Die ersten Quartiere rund um Bildungscampus, Sportpark und S-Bahn-Station sind bewohnt, weitere Abschnitte folgen. Entsprechend kommen auf dem Zweitmarkt vor allem Wohnungen aus den frühen Bauabschnitten in den Verkauf, oft nach wenigen Jahren der Nutzung.
Die Gründe sind alltäglich. Ein Kind ist dazugekommen und die Wohnung zu klein geworden, eine berufliche Veränderung führt in eine andere Stadt, ein Paar trennt sich. Für die Vermarktung ist wichtig, welche Art Wohnung Sie anbieten, denn davon hängt ab, wen wir ansprechen.
| Wohnung | Wer sich meldet | Was Käufer wissen wollen |
|---|---|---|
| Ein- bis Zweizimmerwohnung | Berufseinsteiger, Paare, Kapitalanleger | Hausgeld, Weg zur S-Bahn, erzielbare Miete, Grundriss |
| Dreizimmerwohnung | Paare mit Kinderwunsch, kleine Familien | Kinderzimmer, Balkon, Nähe zu Kita und Campus |
| Vierzimmerwohnung | Familien mit Schulkindern | Zimmeraufteilung, Abstellraum, Stellplatz, Spielflächen im Hof |
| Erdgeschoss mit Garten | Familien, ältere Käufer | Sondernutzungsrecht am Garten, Privatsphäre, Pflegepflichten |
| Wohnung im obersten Geschoss | Käufer, die Licht und Ruhe suchen | Aufzug, Dachterrasse, sommerlicher Wärmeschutz |
Die junge Eigentümergemeinschaft in Freiham erklären
In einer neuen Anlage hat die Gemeinschaft noch keine lange Geschichte. Die Erhaltungsrücklage ist klein, weil sie erst seit wenigen Jahren angespart wird. Das ist normal und kein Warnsignal. Käufer und ihre Banken fragen trotzdem danach, und eine ruhige Erklärung wirkt besser als Schweigen. Wir zeigen anhand von Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, wie viel monatlich in die Rücklage fließt und welche Arbeiten in den nächsten Jahren absehbar sind.
Genauso wichtig sind die Protokolle der bisherigen Versammlungen. Sie zeigen, ob Mängel am Gemeinschaftseigentum gemeldet wurden, ob ein Gutachter beauftragt ist und ob es Streit mit dem Bauträger gibt. Eine Sonderumlage für ein Gutachten oder ein Beweisverfahren ist in jungen Anlagen nicht ungewöhnlich. Käufer sollten davon vor dem Notartermin erfahren.
Abnahme und Gewährleistung
Bei Bauwerken beträgt die gesetzliche Gewährleistung in der Regel fünf Jahre ab Abnahme. Für Ihre Wohnung und für das Gemeinschaftseigentum kann es unterschiedliche Abnahmetermine geben. Legen Sie die Protokolle der Abnahme und eine Liste offener Mängel bereit. Ob Ansprüche auf den Käufer übergehen, regelt der Kaufvertrag, das besprechen Sie mit dem Notar.
Ihre Wohnung in Freiham bewerten lassen
Herbert Zippold sieht sich Ihre Wohnung und die Unterlagen der Gemeinschaft an und nennt Ihnen einen nachvollziehbaren Preis. Kostenlos und unverbindlich.
Bestand gegen Neubau: das stärkste Argument beim Wohnungsverkauf in Freiham
Käufer in Freiham kennen die Preise der Bauträger. Viele haben schon eine Musterwohnung besichtigt, bevor sie zu Ihnen kommen. Ihr Vorteil liegt in der Gewissheit. Der Käufer sieht echte Räume, echtes Licht und die tatsächliche Nachbarschaft. Er kennt das Hausgeld aus den Abrechnungen und kann einziehen, ohne auf eine Fertigstellung zu warten. Häufig sind Sonderwünsche der Erstkäufer wie bessere Böden oder zusätzliche Steckdosen bereits eingebaut.
Diese Punkte gehören klar ins Exposé. Wie Sie im Gesamtvergleich mit Häusern und anderen Objekten in Freiham dastehen, beschreibt unser Ratgeber Immobilie verkaufen in Freiham.
Was ist meine Wohnung in Freiham wert?
Für Eigentumswohnungen nutzen wir in erster Linie das Vergleichswertverfahren. Wir suchen tatsächlich erzielte Preise ähnlicher Wohnungen und gleichen Unterschiede in Größe, Etage, Ausrichtung und Ausstattung mit begründeten Zu- und Abschlägen aus. In Freiham kommt eine Besonderheit hinzu. Weil der Zweitmarkt jung ist, gibt es noch wenige Wiederverkäufe im selben Haus. Wir beziehen deshalb auch die aktuellen Angebote der Bauträger und vergleichbare Wohnungen aus den angrenzenden Vierteln ein und legen offen, wie wir gewichtet haben.
Bei vermieteten Wohnungen rechnen wir zusätzlich mit dem Ertragswertverfahren, weil Anleger auf die Miete schauen. Liegen Vergleichswert und Ertragswert weit auseinander, besprechen wir mit Ihnen, ob ein Verkauf jetzt oder nach einem Mieterwechsel sinnvoller ist. Warum Online-Rechner bei jungen Anlagen oft danebenliegen, erklärt unser Beitrag Immobilienwert herausfinden.
Vermietet oder leer: zwei Wege, eine Wohnung in Freiham zu verkaufen
Eine leere Wohnung kaufen meist Selbstnutzer. Sie zahlen für Grundriss, Lage im Haus und Zustand und möchten zügig einziehen. Eine vermietete Wohnung kaufen in der Regel Kapitalanleger. Sie rechnen mit der Miete, den nicht umlegbaren Kosten und der Entwicklung des Stadtteils. Der Mietvertrag geht mit dem Kauf auf den Erwerber über.
Bevor Sie verkaufen, sollten Sie die steuerliche Seite prüfen. Wer eine vermietete Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder veräußert, muss einen Gewinn in der Regel versteuern. Bei Selbstnutzung gelten Ausnahmen. Diese Frage klären Sie am besten vorab mit Ihrem Steuerberater.
- Mietvertrag mit allen Nachträgen und der Kaution
- Aktuelle Miete und die letzte Anpassung
- Nebenkostenabrechnungen der vergangenen Jahre
- Angaben zu Mietrückständen oder laufenden Streitigkeiten
- Bei Staffel- oder Indexmiete die vereinbarten Schritte
Unterlagen der Hausverwaltung für den Verkauf in Freiham
Bei jungen Anlagen liegen viele Papiere digital beim Verwalter. Fordern Sie früh an, was fehlt, denn die Bank des Käufers verlangt diese Unterlagen für die Finanzierung. Wenn im Kaufvertrag oder in der Teilungserklärung eine Zustimmung des Verwalters zum Verkauf vorgesehen ist, sollte das ebenfalls vorher geklärt sein.
- Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan
- Protokolle aller bisherigen Eigentümerversammlungen
- Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Hausgeldbescheid
- Stand der Erhaltungsrücklage
- Abnahmeprotokolle für Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
- Energieausweis des Gebäudes
- Ursprünglicher Kaufvertrag mit dem Bauträger, besonders bei Förderung oder Bindungen
Besichtigungen in Freiham: Was Käufer sehen wollen
Viele Interessenten in Freiham sind junge Familien. Sie stellen sich bei der Besichtigung den Alltag vor: Wo steht der Kinderwagen, wie weit ist es zur Kita, wo spielen die Kinder? Eine aufgeräumte, helle Wohnung macht es leichter, diese Bilder entstehen zu lassen. Persönliche Gegenstände dürfen bleiben, sollten aber den Blick auf die Räume freilassen. Wer im Sommer verkauft, sollte zeigen, wie sich Räume unter dem Dach oder mit großen Fensterflächen anfühlen. Käufer fragen danach, und eine ehrliche Antwort hilft mehr als jede Beschreibung.
Wir führen Besichtigungen als Einzeltermine und prüfen die Finanzierung vorher. So sind nur Interessenten in Ihrer Wohnung, die tatsächlich kaufen können. Bei vermieteten Wohnungen stimmen wir die Termine mit den Mietern ab und achten darauf, ihre Privatsphäre zu respektieren.
Stellplatz und Keller
Ein Tiefgaragenstellplatz ist oft eigenes Teileigentum mit eigenem Grundbuchblatt. Er muss im Kaufvertrag gesondert aufgeführt werden. Klären Sie vorher, ob Sie ihn mitverkaufen möchten und ob ein Käufer aus der Anlage ihn erwerben darf.
Typische Fehler beim Wohnungsverkauf in Freiham
Der häufigste Fehler ist ein Preis, der sich am eigenen Kaufpreis plus gefühlter Steigerung orientiert. Käufer vergleichen mit dem aktuellen Angebot der Bauträger und mit anderen Wiederverkäufen. Ein zweiter Fehler sind verschwiegene Mängel. Was in den Protokollen steht, findet die Bank des Käufers ohnehin. Drittens übersehen manche Verkäufer Bindungen aus einer Förderung, die einen Weiterverkauf an bestimmte Voraussetzungen knüpfen.
Wer diese Punkte vorher klärt, verkauft entspannter. Weitere Hinweise zum Wohnungsverkauf in der Nachbarschaft finden Sie unter Wohnung verkaufen im Münchner Westen und Immobilie verkaufen in Aubing. Eine vollständige Liste aller Papiere bietet unsere Checkliste für den Immobilienverkauf.
Häufige Fragen: Wohnung verkaufen Freiham
Ist eine kleine Rücklage beim Wohnungsverkauf in Freiham ein Problem?
In jungen Anlagen ist eine kleine Rücklage normal, weil erst seit wenigen Jahren angespart wird. Wichtig ist, dass monatlich ausreichend zugeführt wird und keine größeren Mängel offen sind. Wir erklären das Käufern anhand der Abrechnungen.
Geht die Gewährleistung des Bauträgers auf den Käufer meiner Wohnung in Freiham über?
Das regelt der Kaufvertrag. Häufig werden Ansprüche an den Käufer abgetreten. Besprechen Sie die Formulierung mit dem Notar und legen Sie Abnahmeprotokolle und Mängellisten vor.
Muss ich beim Verkauf meiner Wohnung in Freiham Steuern zahlen?
Bei Selbstnutzung in der Regel nicht. Haben Sie vermietet und liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, kann ein Gewinn steuerpflichtig sein. Klären Sie das vorab mit Ihrem Steuerberater.
Was gilt, wenn ich meine Wohnung in Freiham mit Förderung gekauft habe?
Dann kann der ursprüngliche Kaufvertrag Bindungen enthalten, etwa zur Selbstnutzung oder zu Bedingungen beim Weiterverkauf. Lesen Sie den Vertrag genau und fragen Sie bei der zuständigen Stelle nach, bevor Sie einen Preis festlegen.
Kann ich meine vermietete Wohnung in Freiham an einen Selbstnutzer verkaufen?
Ja, der Mietvertrag geht aber auf den Käufer über. Ein Selbstnutzer muss die gesetzlichen Regeln zur Eigenbedarfskündigung beachten. Deshalb kaufen vermietete Wohnungen meist Anleger.
Wie viel ist meine Wohnung in Freiham im Vergleich zu einer Neubauwohnung wert?
Das hängt von Lage im Haus, Ausstattung, Zustand der Anlage und dem aktuellen Angebot der Bauträger ab. Herbert Zippold vergleicht Ihre Wohnung vor Ort mit tatsächlichen Verkäufen und erklärt Ihnen das Ergebnis.
Welche Unterlagen brauche ich für den Wohnungsverkauf in Freiham?
Vor allem Teilungserklärung, Versammlungsprotokolle, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Energieausweis und Abnahmeprotokolle. Bei Vermietung kommen Mietvertrag und Nebenkostenabrechnungen hinzu.
Wohnungsverkauf im Münchner Westen
Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns. Wir besprechen mit Ihnen, wie Ihre Wohnung in Freiham die richtigen Käufer erreicht.
