Immobilie verkaufen in Freiham: So überzeugt Ihre Wohnung neben dem Neubau
In Freiham wird noch gebaut, und trotzdem wechseln die ersten Wohnungen und Reihenhäuser schon zum zweiten Mal den Besitzer. Ein neuer Job in einer anderen Stadt, Nachwuchs, eine Trennung oder der Wunsch nach mehr Platz: Die Gründe sind so normal wie überall. Besonders ist nur das Umfeld. Wer eine Immobilie in Freiham verkaufen will, konkurriert mit Bauträgern, die ein paar Straßen weiter ganz neue Wohnungen anbieten.
Wir sind die Immobilien Zippold GmbH und begleiten seit 2005 Verkäufe im Münchner Westen, von Nymphenburg bis an den Stadtrand. In Freiham geht es fast immer um eine Frage: Warum soll ein Käufer Ihre Wohnung nehmen, wenn er nebenan auch neu kaufen könnte? Die Antwort darauf entscheidet über Preis und Tempo.
- Freiham ist ein junger Zweitmarkt. Käufer vergleichen jede Bestandswohnung mit der Erstvermarktung des nächsten Bauabschnitts.
- Ihr stärkstes Argument ist die Bezugsfertigkeit: besichtigen, prüfen, einziehen, ohne Wartezeit und Baurisiko.
- Junge Eigentümergemeinschaften haben naturgemäß kleine Rücklagen. Das ist normal, sollte aber erklärt werden.
- Laufende Gewährleistung des Bauträgers und sauber dokumentierte Mängel schaffen Vertrauen.
- Vermieter sollten vor dem Verkauf die zehnjährige Spekulationsfrist prüfen.
Der Markt in Freiham: Wer heute hier kauft
Freiham liegt im äußersten Westen Münchens, südlich von Aubing, und ist das größte Stadtentwicklungsgebiet der Stadt. Die ersten Quartiere sind bewohnt, rund um Bildungscampus, Sportpark und die S-Bahn-Station ist Alltag eingekehrt. Mit jedem fertigen Abschnitt kommen Geschäfte, Ärzte und Gastronomie dazu. Für Käufer ist das ein Versprechen, das sich Jahr für Jahr ein Stück mehr einlöst.
Die Nachfrage kommt vor allem von jungen Familien. Viele wollen ihr Kind direkt am Campus zur Schule schicken und nicht auf die Fertigstellung eines Neubaus warten. Dazu kommen Paare, die eine energieeffiziente Wohnung mit moderner Ausstattung suchen, und Anleger, die auf die Entwicklung des Stadtteils setzen. Fast alle haben eines gemeinsam: Sie kennen die aktuellen Preise der Bauträger ziemlich genau.
Bestand gegen Neubau: Ihre Argumente beim Verkauf in Freiham
Der typische Einwand in Freiham klingt so: Für das Geld bekomme ich fast schon eine neue Wohnung. Darauf brauchen Sie eine gute Antwort, und die gibt es. Ein Käufer beim Bauträger kauft nach Plan und Musterwohnung. Bei Ihnen sieht er, was er bekommt, und kann oft innerhalb weniger Monate einziehen. Das hat einen Wert, den wir in der Verhandlung offen ansprechen.
| Punkt | Neubau vom Bauträger | Ihre Bestandswohnung in Freiham |
|---|---|---|
| Bezug | Nach Fertigstellung, Termin mit Unsicherheit | Kurzfristig nach Übergabe |
| Besichtigung | Pläne, Visualisierung, Musterwohnung | Echte Räume, echtes Licht, echte Nachbarn |
| Umfeld | Baustelle in den ersten Jahren | Eingewachsenes Quartier mit Nahversorgung |
| Ausstattung | Standard, Extras gegen Aufpreis | Oft Sonderwünsche der Erstkäufer inklusive |
| Kosten der Anlage | Hausgeld geschätzt | Hausgeld und Abrechnungen bekannt |
Ihre Wohnung in Freiham richtig einpreisen
Wir vergleichen Ihre Immobilie mit aktuellen Abschlüssen und den laufenden Neubauten und sagen Ihnen offen, welcher Preis realistisch ist.
Was ist meine Wohnung in Freiham wert?
Für Wohnungen nutzen wir das Vergleichswertverfahren, bei Reihen- und Atriumhäusern ergänzend das Sachwertverfahren. In Freiham kommt eine Besonderheit hinzu: Die Vergleichsdaten stammen aus wenigen Jahren, und jede neue Erstvermarktung setzt weitere Referenzen. Deshalb arbeiten wir mit möglichst aktuellen Abschlüssen und behalten die laufenden Bauträgerprojekte im Blick.
Ihr damaliger Kaufpreis ist dabei kein guter Maßstab. Weder der Einstiegspreis plus Wunschaufschlag noch die Ersterwerbspreise der Nachbarn sagen, was der Markt heute zahlt. Entscheidend sind Etage, Ausrichtung, Balkon oder Garten, Stellplatz und Ihre Lage im Quartier. Wer zur ruhigen Innenseite wohnt, hat andere Karten als jemand mit Blick auf die Baustelle des nächsten Abschnitts. Letzteres ist zeitlich begrenzt, und genau so sollte man es auch ansprechen. Weitere Hinweise gibt unsere Seite Immobilienwert herausfinden.
Reihenhaus oder Atriumhaus in Freiham verkaufen
Bei Häusern zählen zusätzlich Garten, Ausbaureserven im Dach oder Keller und der Stellplatz. Familien, die vom Umland in die Stadt wollen, schauen hier besonders genau hin. Eine Übersicht der Zimmer und der möglichen Nutzung hilft ihnen bei der Entscheidung.
Junge Eigentümergemeinschaft in Freiham: richtig erklären
Käufer und Banken lesen die Unterlagen der Gemeinschaft genau. In Freiham fällt ihnen dabei oft eine kleine Instandhaltungsrücklage auf. Das liegt schlicht am Alter der Anlage, denn in wenigen Jahren kann kaum viel angespart sein. Ohne Erklärung wirkt es trotzdem wie ein Warnsignal. Wir legen deshalb dar, wie die Rücklage aufgebaut wird und welche Beschlüsse es bisher gab.
Ähnlich ist es mit Mängeln. In fast jedem Neubau gibt es Punkte, die nach der Abnahme gerügt wurden. Wichtig ist, was daraus geworden ist. Läuft die Gewährleistung des Bauträgers noch, ist das für Käufer ein echtes Plus. Offene Verfahren sollten Sie nicht verschweigen, sie kommen bei der Prüfung ohnehin ans Licht.
- Abnahmeprotokoll und Liste der gerügten Mängel
- Nachweise, welche Mängel behoben sind und welche noch offen sind
- Laufzeit der Gewährleistung für Gemeinschafts- und Sondereigentum
- Protokolle aller bisherigen Eigentümerversammlungen
- Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und Stand der Rücklage
Vermietete Wohnung in Freiham verkaufen: die Steuerfrage zuerst
Viele Anlegerwohnungen in Freiham sind gut vermietet und bei Käufern gefragt. Bevor Sie verkaufen, sollten Sie aber einen Blick auf das Kaufdatum werfen. Für vermietete Immobilien gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren ab Anschaffung. In einem so jungen Stadtteil ist sie häufig noch nicht abgelaufen. Ein Verkauf vorher kann Einkommensteuer auf den Gewinn auslösen.
Wer selbst eingezogen ist und im Verkaufsjahr sowie in den beiden Jahren davor dort gewohnt hat, verkauft dagegen in der Regel steuerfrei. Ob sich Warten lohnt oder ob ein früher Verkauf trotzdem sinnvoll ist, klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater. Wir liefern die Wertzahlen dafür. Wie sich der Verkauf an Anleger von dem an Selbstnutzer unterscheidet, lesen Sie im Beitrag Wohnung verkaufen in München West.
Exposé und Besichtigung: Was Familien in Freiham sehen wollen
Die meisten Interessenten in Freiham haben Kinder oder planen welche. Sie fragen nach dem Weg zum Bildungscampus, nach dem Spielplatz im Innenhof, nach Fahrradkeller und Kinderwagenabstellplatz. Ein Exposé, das diese Fragen schon beantwortet, spart Ihnen viele Telefonate und bringt die passenden Käufer zur Besichtigung. Wir nennen Wege zu Schule, S-Bahn und Einkauf konkret und zeigen Bilder vom Quartier, wie es heute aussieht.
Auch das Licht spielt mit. Neue Wohnungen haben oft große Fensterflächen, die an einem hellen Tag am besten wirken. Wir legen Fototermin und erste Besichtigungen deshalb so, dass Räume und Balkon von ihrer guten Seite zu sehen sind. Persönliche Gegenstände räumen Sie vorher am besten weg, damit sich die Käufer ihr eigenes Leben in den Räumen vorstellen können.
Bei der Besichtigung selbst setzen wir auf Einzeltermine. Sammeltermine mit zwanzig Paaren im Treppenhaus wirken in einem Neubauquartier schnell wie ein weiterer Verkaufsstand. Ein ruhiges Gespräch in der Wohnung zeigt dagegen, was den Bestand ausmacht: Man kann alles anfassen, die Nachbarn grüßen, und das Umfeld ist schon fertig.
Der Ablauf Ihres Verkaufs in Freiham
Bei jungen Objekten sind die Unterlagen meist vollständig und digital vorhanden. Das spart Zeit. Trotzdem lohnt eine saubere Reihenfolge, weil der Markt in Freiham schnell auf Preise reagiert.
- Bewertung vor Ort mit aktuellem Vergleich zu den laufenden Neubauprojekten
- Gemeinsame Strategie: Preis, Zielgruppe und ob zuerst still oder öffentlich vermarktet wird
- Verkaufsmappe mit Kaufvertrag, Baubeschreibung, Gewährleistungs- und WEG-Unterlagen
- Exposé mit professionellen Fotos, die das bewohnte Quartier zeigen
- Einzelbesichtigungen nur mit Interessenten, deren Finanzierung wir geprüft haben
- Kaufvertrag beim Notar und Übergabe mit Protokoll
Wenn Sie aus Freiham wegziehen
Der häufigste Anlass, den wir in Freiham sehen, ist ein beruflicher Umzug. Dann zählen Planbarkeit und ein sicherer Abschluss mehr als die letzte Verhandlungsrunde. Wir stimmen den Zeitplan auf Ihren Umzug ab und übernehmen nach Ihrem Auszug alle Termine vor Ort. Sie müssen für Besichtigungen nicht anreisen.
Bei Trennungen junger Familien kommen Fragen zur Restschuld und zur Vorfälligkeitsentschädigung hinzu. Eine neutrale Bewertung, die beide Partner gleichermaßen erhalten, hält die Gespräche sachlich. Wer den Westen insgesamt betrachten möchte, findet Hinweise unter Immobilie verkaufen in München West und für das Nachbarviertel unter Immobilie verkaufen in Aubing. Was vor dem Notartermin bereitliegen sollte, zeigt unsere Checkliste für den Immobilienverkauf.
Häufige Fragen: Immobilie verkaufen Freiham
Kann ich in Freiham verkaufen, obwohl die Gewährleistung noch läuft?
Ja. Die laufende Gewährleistung ist sogar ein Argument für Ihre Wohnung. Wichtig ist, offene Mängel der Gemeinschaft offen darzustellen, damit der Käufer weiß, worauf er sich einlässt.
Wie stark beeinflusst der Neubau den Preis meiner Immobilie in Freiham?
Er setzt den Rahmen, in dem Käufer denken. Bezugsfertigkeit, besichtigbare Räume und ein fertiges Umfeld rechtfertigen aber einen eigenen Preis. Wie hoch er sein kann, zeigt die Bewertung.
Wie lange dauert der Verkauf einer Wohnung in Freiham?
Mit marktgerechtem Preis finden sich für familientaugliche Wohnungen oft innerhalb weniger Wochen ernsthafte Interessenten. Bis zum Notartermin sollten Sie mit zwei bis drei Monaten rechnen.
Muss ich meine Wohnung in Freiham vor dem Verkauf renovieren?
Bei so jungen Objekten fast nie. Gründliche Reinigung, kleine Ausbesserungen an Wänden und Silikonfugen sowie eine ruhige, aufgeräumte Einrichtung reichen in den meisten Fällen.
Was passiert mit dem Mieter, wenn ich in Freiham vermietet verkaufe?
Der Mietvertrag geht unverändert auf den Käufer über. Vermietete Wohnungen sprechen vor allem Anleger an, die nach der Miete rechnen. Die Spekulationsfrist sollten Sie vorher prüfen.
Ist ein diskreter Verkauf in Freiham möglich?
Ja. Wir sprechen zuerst Interessenten an, die bei uns für den Westen vorgemerkt sind. Ein öffentliches Inserat gibt es nur, wenn Sie es wünschen.
Ist jetzt ein guter Zeitpunkt, um in Freiham zu verkaufen?
Einen pauschal besseren Monat gibt es nicht. Mit jedem fertigen Abschnitt wächst die Infrastruktur, gleichzeitig bringt jede Erstvermarktung neue Konkurrenz. Wichtiger als das Timing sind vollständige Unterlagen, eine geklärte Gewährleistungslage und ein Preis, der den aktuellen Neubau kennt.
Was kostet die Erstbewertung?
Nichts. Die Bewertung vor Ort ist kostenlos und verpflichtet Sie zu keinem Auftrag.
Persönlich begleitet, vom Termin bis zum Notar
Herbert Zippold und sein Team sind seit 2005 im Münchner Westen tätig. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns, wir melden uns zeitnah.
