Wohnung verkaufen in Aubing: Was Eigentümer neben dem Neubau in Freiham wissen sollten
Wer eine Wohnung in Aubing verkaufen möchte, hat eine besondere Konkurrenz direkt nebenan. In Freiham entstehen seit einigen Jahren viele neue Wohnungen, und fast jeder Käufer, der sich im Münchner Westen umsieht, schaut sich auch dort um. Für Ihre Wohnung in Neuaubing, am Westkreuz oder in Alt-Aubing ist das keine schlechte Nachricht. Bestandswohnungen haben eigene Stärken: eine gewachsene Nachbarschaft, eingewachsenes Grün und eine Gemeinschaft, deren Kosten und Beschlüsse man schwarz auf weiß nachlesen kann. Diese Stärken müssen Sie aber sichtbar machen.
Wir von der Immobilien Zippold GmbH begleiten seit 2005 Verkäufe in München. Auf dieser Seite geht es ausschließlich um Eigentumswohnungen in Aubing: um die Wohnungstypen im Stadtteil, um die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, um vermietete und leere Wohnungen und um die Fehler, die einen Verkauf unnötig verzögern.
- Neubauwohnungen in Freiham sind der wichtigste Vergleichsmaßstab vieler Käufer. Ihre Wohnung braucht eine klare Antwort darauf.
- In Neuaubing prägen Werkssiedlungen und Wohnanlagen der Nachkriegszeit den Bestand.
- Rücklage, Protokolle und anstehende Beschlüsse der Gemeinschaft entscheiden oft über den Preis.
- Vermietete Wohnungen sprechen Anleger an, leere Wohnungen vor allem Selbstnutzer.
- Herbert Zippold, DEKRA-zertifizierter Immobilienbewerter, bewertet Ihre Wohnung kostenlos vor Ort.
Wohnungstypen in Aubing und wie Käufer sie sehen
Aubing ist ein Stadtteil mit sehr unterschiedlichen Wohnungen. Wer verkauft, sollte wissen, in welche Gruppe die eigene Wohnung gehört, denn danach richten sich die Vergleichspreise und die Fragen der Interessenten.
Bestand oder Neubau: Die Frage hinter jeder Besichtigung
Käufer, die sich in Freiham umgesehen haben, kennen moderne Grundrisse, Fußbodenheizung und Tiefgaragen. Gegen diesen Standard tritt eine Wohnung aus den Sechzigerjahren selten bei der Ausstattung an. Sie kann aber mit anderen Dingen punkten: mit eingewachsenen Grünflächen, mit einer Nachbarschaft, die man schon kennt, mit Läden und Schulen, die längst da sind, und mit einem Preis, der den Zustand ehrlich abbildet. Genau diese Punkte stellen wir im Exposé in den Vordergrund.
| Wohnungstyp | Typische Lage | Was Käufer prüfen |
|---|---|---|
| Wohnung in einer Nachkriegsanlage | Neuaubing, Umfeld der S-Bahn-Halte | Zustand von Fassade, Fenstern, Leitungen und Heizung, Höhe der Rücklage |
| Wohnung in einer früheren Werkssiedlung | Neuaubing | Grundriss, Sanierungsstand, Regeln der Gemeinschaft |
| Wohnung in einer kleineren Anlage | Alt-Aubing und ruhige Wohnstraßen | Zahl der Parteien, Garten oder Balkon, Stellplatz |
| Jüngere Bestandswohnung | Verschiedene Lagen, auch Richtung Freiham | Mängel aus der Bauzeit, Energiestandard, Hausgeld |
| Wohnung am Westkreuz | Umfeld des S-Bahnhofs Westkreuz | Etage, Aufzug, Weg zur S-Bahn, Ruhe der Schlafräume |
Die Eigentümergemeinschaft: Was Käufer in Aubing genau lesen
Bei einer Wohnung kaufen Sie nie nur die Wohnung. Sie kaufen einen Anteil an einem Gebäude und werden Mitglied einer Gemeinschaft. Käufer und ihre Banken wissen das. Sie wollen sehen, wie gut das Haus in Schuss ist und was in den nächsten Jahren auf die Eigentümer zukommt. Gerade bei Anlagen aus den Nachkriegsjahrzehnten in Neuaubing stehen Fassade, Fenster, Dach, Leitungen oder Heizung früher oder später auf der Tagesordnung.
Eine gut gefüllte Erhaltungsrücklage und ordentlich geführte Protokolle sind deshalb ein echtes Verkaufsargument. Ist eine größere Maßnahme beschlossen, gehört sie offen auf den Tisch. Dann ist auch zu klären, wer eine bereits beschlossene Sonderumlage trägt. Das regelt der Kaufvertrag. Wir sprechen solche Punkte früh an, damit es kurz vor dem Notartermin keine Überraschungen gibt.
- Höhe der Erhaltungsrücklage und Ihr Anteil daran
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre
- Beschlusssammlung mit allen gültigen Beschlüssen
- Geplante oder bereits beschlossene Sanierungen
- Beschlossene oder diskutierte Sonderumlagen
- Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung mit dem aktuellen Hausgeld
Eine gut geführte Gemeinschaft als Argument in Aubing
Manche Anlagen im Stadtteil haben die großen Arbeiten bereits hinter sich. Fassade gedämmt, Fenster erneuert, Heizung modernisiert. Wenn das bei Ihnen so ist, gehört es an den Anfang des Exposés. Käufer, die Neubau und Bestand vergleichen, sehen dann sofort, dass hier kein Sanierungsstau auf sie wartet. Steht die Gemeinschaft noch vor diesen Schritten, nennen wir den Stand ehrlich und berücksichtigen ihn im Preis.
Ihre Wohnung in Aubing bewerten lassen
Herbert Zippold sieht sich Ihre Wohnung und die Unterlagen der Gemeinschaft an und nennt Ihnen eine nachvollziehbare Einschätzung. Kostenlos und unverbindlich.
Vermietet oder leer: Zwei Wege, eine Wohnung in Aubing zu verkaufen
Ob Ihre Wohnung vermietet ist oder leer steht, verändert den Verkauf grundlegend. Eine leere Wohnung spricht Selbstnutzer an. Das sind in Aubing oft Paare und junge Familien aus Pasing, Laim oder Neuhausen, die im Westen bleiben und mehr Platz zu einem tragbaren Preis suchen. Sie achten auf Grundriss, Balkon, Licht und den Weg zur S-Bahn.
Eine vermietete Wohnung kaufen vor allem Anleger. Der Mietvertrag geht unverändert auf den Käufer über. Anleger rechnen mit der aktuellen Miete, den nicht umlegbaren Kosten und der Frage, wie sich die Miete künftig entwickeln kann. Eine Miete, die weit unter dem ortsüblichen Niveau liegt, senkt ihren Preis. Ein langjähriger, zuverlässiger Mieter kann dagegen ein Argument sein.
Manche Eigentümer überlegen, ob sie einen Auszug abwarten sollen. Das kann sich lohnen, muss es aber nicht. Wir rechnen beide Wege mit Ihnen durch. Wichtig ist dabei: Wurde eine vermietete Wohnung erst nach dem Einzug des Mieters in Eigentum umgewandelt, kann der Mieter ein Vorkaufsrecht haben. Auch Kündigungssperrfristen bei Eigenbedarf können gelten. Das prüfen wir vor dem Start.
Was ist meine Wohnung in Aubing wert?
Für Eigentumswohnungen nutzen wir das Vergleichswertverfahren. Grundlage sind tatsächlich erzielte Preise für Wohnungen ähnlichen Baujahrs, ähnlicher Größe und ähnlicher Lage. Neubauwohnungen aus Freiham taugen dafür nur eingeschränkt, weil sie einem anderen Standard folgen. Bei vermieteten Wohnungen rechnen wir zusätzlich den Ertragswert, weil Anleger so denken.
Dann kommen die Besonderheiten Ihrer Wohnung hinzu: Etage, Aufzug, Ausrichtung des Balkons, Stellplatz, Zustand von Bad und Küche und die Lage zur Bahn oder zu größeren Straßen. Jeden Zu- oder Abschlag begründen wir einzeln. Ausführlich erklärt das die Seite Immobilienbewertung in Aubing, und wer sich zunächst allgemein informieren möchte, findet Hinweise unter Wohnung verkaufen in München.
Für Selbstnutzer zählt außerdem die monatliche Belastung. Sie rechnen Kreditrate, Hausgeld und Heizkosten zusammen und vergleichen das Ergebnis mit ihrer heutigen Miete. Ein moderates Hausgeld und ein guter energetischer Stand des Gebäudes machen Ihre Wohnung in dieser Rechnung attraktiver. Anleger schauen dagegen auf den Anteil des Hausgelds, den sie nicht auf den Mieter umlegen können. Beide Sichtweisen bilden wir im Exposé ab, damit jede Käufergruppe die Zahlen findet, die sie braucht.
Unterlagen der Hausverwaltung für den Verkauf in Aubing
Viele Unterlagen für einen Wohnungsverkauf liegen bei der Hausverwaltung. Manche Verwaltungen brauchen einige Zeit, bis sie alles zusammengestellt haben. Fordern Sie die Papiere deshalb früh an, idealerweise bevor die Vermarktung startet. Wir übernehmen das gern für Sie, wenn Sie uns eine Vollmacht geben.
- Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan
- Protokolle der Eigentümerversammlungen und Beschlusssammlung
- Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Hausgeldnachweis
- Stand der Erhaltungsrücklage
- Energieausweis für das Gebäude
- Gegebenenfalls Zustimmung der Verwaltung zum Verkauf, falls die Teilungserklärung das verlangt
- Bei Vermietung: Mietvertrag, Nachweise über Mieterhöhungen und letzte Nebenkostenabrechnung
Besichtigungen in Aubing: Wie Ihre Wohnung überzeugt
Die meisten Käufer entscheiden in den ersten Minuten, ob eine Wohnung für sie infrage kommt. Eine aufgeräumte, helle Wohnung mit wenigen Möbeln wirkt größer. Kleine Mängel wie tropfende Hähne, lose Griffe oder fehlende Leuchten sollten behoben sein, weil sie unverhältnismäßig stark auffallen.
Wir vereinbaren Besichtigungen als Einzeltermine und laden nur Interessenten ein, deren Finanzierung geprüft ist. So bleibt Zeit für Fragen, und Sie müssen Ihre Wohnung nicht für Besucher öffnen, die nur unverbindlich schauen. Bei vermieteten Wohnungen stimmen wir die Termine rücksichtsvoll mit dem Mieter ab. Den Weg zur Aubinger Lohe oder zur S-Bahn erwähnen wir dabei ganz konkret, weil Käufer genau danach fragen.
Typische Fehler beim Wohnungsverkauf in Aubing
Der häufigste Fehler ist ein Preis, der sich an Neubauangeboten orientiert. Wer eine Bestandswohnung zum Neubaupreis anbietet, verliert die Käufer an Freiham. Der zweite Fehler sind lückenhafte Unterlagen der Gemeinschaft. Fehlt ein Protokoll, vermuten Käufer schnell ein Problem. Drittens wird bei vermieteten Wohnungen oft nicht geprüft, ob ein Vorkaufsrecht des Mieters besteht.
Wer diese Punkte vorab klärt, verkauft ruhiger. Einen Überblick über alle Objektarten im Stadtteil gibt Immobilie verkaufen in Aubing. Wie sich der Markt in den Nachbarvierteln darstellt, zeigen Wohnung verkaufen in Laim und Immobilie verkaufen in Lochhausen. Wer selbst einen Blick auf den neuen Stadtteil werfen möchte, liest Immobilie verkaufen in Freiham.
Häufige Fragen: Wohnung verkaufen Aubing
Was ist meine Wohnung in Aubing wert?
Das ergibt sich aus Vergleichsverkäufen ähnlicher Bestandswohnungen und den Besonderheiten Ihrer Wohnung. Bei vermieteten Objekten rechnen wir zusätzlich den Ertragswert. Herbert Zippold bewertet Ihre Wohnung kostenlos vor Ort.
Schaden die Neubauten in Freiham meinem Wohnungsverkauf in Aubing?
Sie verändern den Vergleich, mit dem Käufer an Ihre Wohnung herangehen. Bestandswohnungen punkten mit gewachsenem Umfeld, nachvollziehbaren Kosten der Gemeinschaft und einem Preis, der zum Zustand passt. Entscheidend ist, diese Stärken klar zu zeigen.
Kann ich meine vermietete Wohnung in Aubing verkaufen?
Ja. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Käufer sind dann meist Anleger, die mit der Miete rechnen. Ob ein Vorkaufsrecht des Mieters besteht, prüfen wir vor dem Verkaufsstart.
Welche Unterlagen brauche ich für den Wohnungsverkauf in Aubing?
Vor allem Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Energieausweis und Grundbuchauszug. Bei Vermietung kommen Mietvertrag und Nebenkostenabrechnung hinzu.
Wer trägt eine beschlossene Sonderumlage beim Verkauf?
Das hängt vom Zeitpunkt der Fälligkeit ab und lässt sich im Kaufvertrag regeln. Wichtig ist, dass der Käufer vorab davon weiß. Dann wird daraus keine Streitfrage beim Notar.
Lohnt es sich, vor dem Verkauf in Aubing zu renovieren?
Meist nicht in großem Umfang. Kleine Reparaturen, frische Wände und eine aufgeräumte Wohnung helfen. Eine neue Küche oder ein neues Bad holen Verkäufer über den Preis selten vollständig zurück.
Wer kauft in Aubing eine Wohnung?
Paare und junge Familien, die im Münchner Westen bleiben möchten, sowie Kapitalanleger, die auf eine verlässliche Vermietung setzen. Viele Interessenten kommen aus Pasing, Laim oder Neuhausen.
Persönlich beraten im Münchner Westen
Unser Büro liegt in der Kriemhildenstraße in Nymphenburg. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns, wir melden uns zeitnah.
