Grundstück verkaufen in Aubing: Was Ihr Boden wert ist und wie Sie ihn verkaufen
Viele Grundstücke in Aubing sind über Jahrzehnte in einer Familie geblieben. Manche tragen ein Siedlungshaus aus der Nachkriegszeit, manche ein altes Bauernhaus im Ortskern bei St. Quirin, andere sind ein großer Garten, der irgendwann vom Haus getrennt werden soll. Wer ein Grundstück in Aubing verkaufen möchte, verkauft in erster Linie Baurecht. Was auf der Fläche entstehen darf, bestimmt den Preis weit stärker als das, was heute darauf steht.
Wir von Immobilien Zippold arbeiten seit 2005 im Münchner Westen, unser Büro liegt in Nymphenburg. Auf dieser Seite geht es nur um Grundstücke in Aubing: um Bebauungsplan und Einfügen in die Umgebung, um die Bauvoranfrage, um den Bodenwert, um Abrissgrundstücke, um das Teilen eines Gartens und um die Käufer, die sich für Bauland interessieren.
- Der Wert eines Grundstücks hängt vor allem davon ab, wie viel Wohnfläche dort genehmigungsfähig ist.
- Gibt es keinen Bebauungsplan, muss sich ein Neubau nach § 34 BauGB in die Umgebung einfügen.
- Eine Bauvoranfrage kann offene Fragen vor dem Verkauf klären und Käufern Sicherheit geben.
- Alte Bäume fallen in München unter die Baumschutzverordnung und können die Planung beeinflussen.
- Herbert Zippold, DEKRA-zertifizierter Immobilienbewerter, schätzt den Wert Ihres Grundstücks kostenlos ein.
Welche Grundstücke in Aubing auf den Markt kommen
Unbebautes Bauland ist in Aubing selten. Die meisten Grundstücke, die verkauft werden, sind bebaut, oft mit einem Einfamilienhaus aus den Fünfziger- bis Achtzigerjahren, das nicht mehr heutigen Ansprüchen entspricht. In Alt-Aubing gibt es zudem gewachsene, teils unregelmäßig geschnittene Flächen mit Nebengebäuden. In den Siedlungsstraßen liegen lange, schmale Gärten, die Käufer auf eine mögliche zweite Bebauung prüfen. Neuaubing ist stärker von Wohnanlagen geprägt, dort sind freie Grundstücke die Ausnahme.
Die Umgebung wirkt auf alle diese Flächen. Die Aubinger Lohe, die Felder Richtung Lochhausen, mehrere S-Bahn-Halte und die nahe A96 machen den Stadtteil für Bauherren attraktiv. Mit Freiham wächst nebenan ein neuer Stadtteil, der die Infrastruktur im Westen verändert. Was das für Ihren Preis bedeutet, ordnen wir am konkreten Grundstück ein.
| Art des Grundstücks | Typische Käufer | Wichtigste Frage vor dem Verkauf |
|---|---|---|
| Bebautes Grundstück mit älterem Einfamilienhaus | Familien mit Neubauplänen, Bauträger | Wie viel Wohnfläche wäre nach einem Abriss zulässig? |
| Hofstelle oder Bauernhaus in Alt-Aubing | Liebhaber, Käufer mit Plänen für mehrere Einheiten | Welche Nebengebäude dürfen bleiben, gibt es Denkmalschutz? |
| Großer Garten neben dem eigenen Haus | Private Bauherren, Nachbarn | Lässt sich eine eigenständige Bauparzelle mit Zufahrt bilden? |
| Unbebaute Baulücke | Private Bauherren, kleine Bauträger | Ist die Fläche erschlossen und was sieht das Baurecht vor? |
Baurecht in Aubing: Bebauungsplan oder Einfügen nach § 34 BauGB
Für jedes Grundstück stellt sich zuerst die Frage, welches Planungsrecht gilt. Liegt die Fläche im Bereich eines Bebauungsplans, legt dieser fest, wie viel Grundfläche überbaut werden darf, wie viele Geschosse erlaubt sind und wo die Baugrenzen verlaufen. Gibt es keinen Bebauungsplan, gilt im bebauten Ortsbereich § 34 Baugesetzbuch. Ein Neubau muss sich dann nach Art und Maß der Nutzung, Bauweise und überbauter Grundstücksfläche in die nähere Umgebung einfügen.
In der Praxis heißt das: Der Nachbar mit dem großen Doppelhaus kann ein Hinweis sein, was auf Ihrem Grundstück möglich wäre. Er ist aber keine Zusage. Abstandsflächen, Zufahrt, Stellplätze und der Baumbestand schränken die Möglichkeiten oft ein. Wir sehen uns die Bebauung der Umgebung an und prüfen, welche Pläne und Unterlagen zu Ihrem Grundstück vorliegen.
Bauvoranfrage vor dem Verkauf
Mit einer Bauvoranfrage, dem Antrag auf Vorbescheid, lässt sich eine konkrete Frage verbindlich klären, etwa ob auf dem Grundstück ein Doppelhaus genehmigungsfähig wäre. In München ist dafür die Lokalbaukommission zuständig. Die Anfrage braucht Planunterlagen und Bearbeitungszeit, bringt aber eine belastbare Grundlage. Bei großen Grundstücken mit unklarem Baurecht kann sie den Kreis der Käufer deutlich erweitern.
Wann sich die Bauvoranfrage nicht lohnt
Bei kleinen Grundstücken oder in Lagen mit klarem Bebauungsplan bringt eine Voranfrage oft wenig zusätzliche Erkenntnis. Dann reicht es, Käufern die vorhandenen Pläne und den Bebauungsplan zur Verfügung zu stellen. Wir besprechen mit Ihnen, ob sich Zeit und Kosten lohnen.
Ihr Grundstück in Aubing bewerten lassen
Herbert Zippold sieht sich Ihr Grundstück, den Bestand und die vorhandenen Pläne an und erklärt Ihnen, welcher Bodenwert realistisch ist. Kostenlos und unverbindlich.
Bodenwert in Aubing: vom Richtwert zum Preis
Ausgangspunkt jeder Grundstücksbewertung ist der Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss für Zonen mit ähnlichen Merkmalen veröffentlicht. Er beschreibt ein typisches Grundstück dieser Zone. Ihr Grundstück weicht davon fast immer ab, in der Größe, im Zuschnitt, in der Ausrichtung oder in der baulichen Ausnutzbarkeit. Diese Abweichungen arbeiten wir heraus und übersetzen sie in Zu- und Abschläge.
Hinzu kommt, was auf dem Grundstück steht. Ein Haus, das ein Käufer weiter nutzen kann, erhöht den Wert. Ein Haus, das er abreißen muss, verursacht Kosten für Abbruch und Entsorgung, die er vom Preis abzieht. Die Methodik im Detail beschreibt Immobilienbewertung in Aubing, allgemeine Hinweise finden Sie unter Immobilienwert herausfinden.
Abrissgrundstück mit Altbestand in Aubing verkaufen
Viele Eigentümer zögern, ihr Elternhaus als Abrissobjekt zu sehen. Für den Verkauf ist es trotzdem hilfreich, diese Sicht zu kennen. Ein Bauträger oder Bauherr rechnet so: Wert des Bodens bei voller Ausnutzung, abzüglich Abbruch, Entsorgung und eventueller Risiken im Untergrund. Ist das Haus noch gut nutzbar, rechnet eine Familie dagegen mit dem Gebäude und den Sanierungskosten.
Bei älteren Häusern können Baustoffe verbaut sein, deren Entsorgung aufwendig ist, etwa asbesthaltige Platten oder alte Dachpappen. Käufer fragen danach und kalkulieren entsprechende Kosten ein. Belege über frühere Umbauten und das Baujahr helfen, das Risiko realistisch einzuschätzen. Wie wir die beiden Käufergruppen beim Hausverkauf im Stadtteil gegenüberstellen, lesen Sie unter Immobilie verkaufen in Aubing.
Garten teilen und einen Teil in Aubing verkaufen
Ein langer Garten hinter dem eigenen Haus weckt oft die Idee, einen Teil als Bauplatz zu verkaufen. Das kann sich lohnen, braucht aber Vorbereitung. Zuerst muss klar sein, ob auf der abgetrennten Fläche überhaupt gebaut werden darf. Dann folgen die Vermessung, die Bildung eines eigenen Flurstücks und die Frage, wie das neue Grundstück erreicht wird.
- Baurecht prüfen: Ist ein zweites Haus auf der Teilfläche genehmigungsfähig?
- Zufahrt klären: Gibt es einen eigenen Zugang zur Straße oder ist ein Geh- und Fahrrecht über Ihr Grundstück nötig?
- Leitungen planen: Wasser, Abwasser, Strom und Telekommunikation müssen das neue Grundstück erreichen.
- Abstandsflächen beachten: Die Teilung darf das bestehende Haus baurechtlich nicht in Schwierigkeiten bringen.
- Vermessung beauftragen und die Teilung im Grundbuch vollziehen lassen.
- Steuerliche Folgen vorab mit dem Steuerberater besprechen.
Bäume im Garten
In München schützt die Baumschutzverordnung Bäume ab einer bestimmten Größe. Steht ein großer Baum genau dort, wo ein Neubau entstehen soll, braucht eine Fällung eine Genehmigung, die nicht immer erteilt wird. Ein Lageplan mit eingezeichneten Bäumen hilft Käufern bei der Planung und schützt Sie vor späteren Diskussionen.
Wer in Aubing ein Grundstück kauft
Für bebaubare Grundstücke interessieren sich vor allem zwei Gruppen. Bauträger planen mehrere Einheiten, etwa Doppel- oder Reihenhäuser, und rechnen mit der maximalen Ausnutzung. Sie entscheiden oft schnell, knüpfen den Kauf aber häufig an Bedingungen, zum Beispiel an eine Baugenehmigung. Private Bauherren und Familien möchten ein eigenes Haus bauen, häufig, weil sie im Westen aufgewachsen sind oder schon in Pasing, Laim oder Neuaubing wohnen. Sie brauchen mehr Zeit für Planung und Finanzierung und zahlen dafür manchmal für eine besondere Lage mehr.
Wir sprechen beide Gruppen an und legen Ihnen die Angebote mit allen Bedingungen nebeneinander. Ein Rücktrittsrecht bei fehlender Genehmigung oder eine lange Frist bis zur Zahlung verschiebt Risiko zu Ihnen. Das sollte sich im Preis widerspiegeln. Wie Grundstücke im ganzen Münchner Westen gehandelt werden, beschreibt Grundstück verkaufen im Münchner Westen, ein Beispiel aus dem Nachbarviertel bietet Grundstück verkaufen in Laim.
Erschließung, Altlasten und Unterlagen beim Grundstück in Aubing
Käufer und Banken wollen wissen, ob das Grundstück erschlossen ist, also an Straße, Wasser und Kanal angeschlossen, und ob noch Beiträge für die Erschließung offen sind. Bei Flächen, die früher gewerblich oder landwirtschaftlich genutzt wurden, fragen sie außerdem nach möglichen Altlasten im Boden. Eine Auskunft aus dem Altlastenkataster gibt hier erste Hinweise. Wo Unsicherheit bleibt, kann ein Bodengutachten sinnvoll sein.
Für den Verkauf brauchen Sie in der Regel diese Unterlagen: aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte und Lageplan, Angaben zum Bebauungsplan oder zur Umgebungsbebauung, vorhandene Baugenehmigungen für den Bestand, eventuell ein Vorbescheid, Nachweise zur Erschließung und ein Plan mit dem Baumbestand. Fehlende Dokumente fordern wir gemeinsam mit Ihnen an.
Steuern beim Grundstücksverkauf
Für unbebaute Grundstücke gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren, und die Ausnahme für selbst genutztes Wohneigentum greift bei reinem Bauland nicht. Auch beim Verkauf einer abgetrennten Gartenfläche kann Steuer anfallen. Bei geerbten Grundstücken zählt in der Regel die Besitzzeit des Erblassers mit. Lassen Sie Ihren Fall vor dem Verkauf von einem Steuerberater prüfen. Hinweise für Erben bietet Geerbte Immobilie verkaufen in München.
Häufige Fragen: Grundstück verkaufen Aubing
Was ist mein Grundstück in Aubing wert?
Das hängt vor allem vom Baurecht, von Größe und Zuschnitt und vom Bestand auf dem Grundstück ab. Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert, den wir an Ihr Grundstück anpassen. Herbert Zippold schätzt den Wert kostenlos vor Ort ein.
Lohnt sich eine Bauvoranfrage vor dem Grundstücksverkauf in Aubing?
Bei großen Grundstücken mit unklarem Baurecht oft ja, weil sie Käufern Sicherheit gibt. Bei kleinen Flächen oder klarem Bebauungsplan bringt sie meist wenig. Wir besprechen das im Einzelfall.
Kann ich einen Teil meines Gartens in Aubing als Bauplatz verkaufen?
Das ist möglich, wenn die Teilfläche bebaubar ist und eine Zufahrt sowie Leitungen gesichert werden können. Dazu kommen Vermessung und Eintragung im Grundbuch. Steuerliche Folgen sollten Sie vorab klären.
Soll ich mein Grundstück in Aubing an einen Bauträger verkaufen?
Bauträger entscheiden oft schnell, knüpfen den Kauf aber häufig an Bedingungen. Private Bauherren brauchen mehr Zeit. Welcher Weg sich lohnt, zeigt erst der Vergleich der Angebote mit allen Vertragsbedingungen.
Was passiert mit dem alten Haus auf meinem Grundstück in Aubing?
Das entscheidet der Käufer. Will er neu bauen, zieht er die Kosten für Abbruch und Entsorgung vom Preis ab. Will er sanieren, rechnet er mit dem Gebäude. Wir zeigen Ihnen beide Sichtweisen.
Darf ich Bäume auf meinem Grundstück in Aubing vor dem Verkauf fällen?
Bäume, die unter die Münchner Baumschutzverordnung fallen, dürfen nur mit Genehmigung gefällt werden. Fällen Sie nichts eigenmächtig, das kann teuer werden. Ein Lageplan mit dem Baumbestand hilft Käufern bei der Planung.
Fällt beim Verkauf eines Grundstücks in Aubing Spekulationssteuer an?
Bei unbebautem Land gilt die Frist von zehn Jahren ohne Ausnahme für Eigennutzung. Bei abgetrennten Gartenflächen und bebauten Grundstücken kommt es auf den Einzelfall an. Ihr Steuerberater kann das verbindlich beurteilen.
Persönlich beraten im Münchner Westen
Seit 2005 begleiten wir Eigentümer im Westen beim Verkauf von Häusern, Wohnungen und Grundstücken. Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns.
