Grundstück verkaufen in Moosach: Was Ihr Boden wert ist und was darauf entstehen darf
In Moosach wird selten ein leeres Grundstück verkauft. Viel häufiger steht auf dem Grund ein altes Siedlungshaus, eine Doppelhaushälfte aus der Nachkriegszeit oder ein kleines Haus mit großem Garten, dessen Gebäude kaum noch ins Gewicht fällt. Wer ein Grundstück in Moosach verkaufen möchte, verkauft deshalb vor allem eines: die Möglichkeit, dort neu zu bauen. Wie groß diese Möglichkeit ist, entscheidet über den Preis.
Wir von der Immobilien Zippold GmbH haben unser Büro in Nymphenburg, nur wenige Minuten von Moosach entfernt, und begleiten seit 2005 Verkäufe im Münchner Westen und Norden. Dieser Ratgeber erklärt, wie Baurecht und Bauvoranfrage funktionieren, wie der Bodenwert entsteht, was bei Abriss, Gartenteilung und Baumbestand zu beachten ist und welche Käufer sich für Grundstücke in Moosach interessieren.
- Was auf einem Grundstück gebaut werden darf, bestimmt seinen Wert stärker als jedes Bestandsgebäude.
- Gilt kein Bebauungsplan, muss sich ein Neubau nach § 34 BauGB in die Umgebung einfügen.
- Eine Bauvoranfrage kann vor dem Verkauf Klarheit schaffen und den Käuferkreis vergrößern.
- In München schützt die Baumschutzverordnung größere Bäume. Der Bestand kann die Bebauung einschränken.
- Wir schätzen Ihr Grundstück kostenlos und unverbindlich ein, Herbert Zippold kommt dafür selbst vor Ort.
Grundstücke in Moosach: Siedlung, Ortskern und Bahnnähe
Moosach war bis ins zwanzigste Jahrhundert ein eigenständiges Dorf. Um die alte Kirche St. Martin erinnert der Ortskern daran. Mit dem Wachstum der Stadt entstanden Siedlungen mit Ein- und Reihenhäusern auf teils großzügigen Parzellen, später große Wohnanlagen und neuere Quartiere rund um den Bahnhof. Im Süden grenzt der Stadtteil an Gern und Neuhausen, im Westen an Allach und Untermenzing, im Norden an Feldmoching.
Für Grundstücksverkäufe sind vor allem die Siedlungsbereiche interessant. Hier stehen viele Häuser aus der Nachkriegszeit, deren Bausubstanz verbraucht ist, auf Grundstücken mit Spielraum für mehr Wohnfläche. Gleichzeitig unterscheiden sich die Lagen deutlich. Ein Grundstück in einer ruhigen Wohnstraße ist für Familien und Bauträger anders zu bewerten als eines in Hörweite von Gleisen, Dachauer Straße oder Mittlerem Ring.
| Lage in Moosach | Typischer Bestand | Was für Käufer zählt |
|---|---|---|
| Ruhige Siedlungsstraßen | Siedlungshäuser und Doppelhäuser der Nachkriegszeit | Grundstücksgröße, Zuschnitt, Umgebungsbebauung |
| Umfeld des alten Ortskerns | Ältere Häuser, gewachsene Grundstücke | Mögliche Auflagen in der Nähe historischer Gebäude |
| Nähe zu Bahn und Hauptstraßen | Gemischter Bestand | Schallschutz, Ausrichtung künftiger Wohnräume |
| Kurze Wege zu U3 und S-Bahn | Häuser und kleine Mehrfamilienhäuser | Attraktiv für Bauträger mit Wohnungsbau |
Baurecht in Moosach: Bebauungsplan oder Einfügen in die Umgebung
Die erste Frage jedes Bauträgers lautet: Was darf hier stehen? Für manche Bereiche gibt es einen Bebauungsplan. Er legt fest, wie groß ein Gebäude sein darf, wie viele Geschosse zulässig sind und wo auf dem Grundstück gebaut werden darf. Für viele ältere Siedlungsgebiete gilt dagegen kein Bebauungsplan. Dann richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 BauGB: Ein Neubau muss sich nach Art und Maß in die nähere Umgebung einfügen.
Was das konkret heißt, hängt von den Nachbargrundstücken ab. Stehen in der Straße bereits Doppelhäuser oder kleine Mehrfamilienhäuser, ist ein ähnliches Gebäude oft leichter genehmigungsfähig. Prägen eingeschossige Siedlungshäuser das Bild, fällt der Spielraum kleiner aus. Diese Einschätzung lässt Spielraum. Käufer legen sie trotzdem ihrer gesamten Kalkulation zugrunde.
Bauvoranfrage vor dem Verkauf
Mit einer Bauvoranfrage lässt sich bei der Baubehörde der Landeshauptstadt verbindlich klären, ob ein bestimmtes Vorhaben grundsätzlich zulässig ist, etwa ein Doppelhaus oder ein Haus mit mehreren Wohnungen. Ein positiver Vorbescheid nimmt Käufern das Risiko und kann den Preis stützen. Er kostet allerdings Zeit und Gebühren und lohnt sich vor allem bei größeren Grundstücken. Wir besprechen mit Ihnen, ob dieser Schritt in Ihrem Fall sinnvoll ist.
Ihr Grundstück in Moosach kostenlos einschätzen lassen
Herbert Zippold sieht sich Grundstück und Bestand an, prüft die baurechtliche Lage und sagt Ihnen, welche Käufer in Frage kommen.
Bodenwert in Moosach: vom Richtwert zum konkreten Grundstück
Ausgangspunkt für den Bodenwert ist der Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München für die jeweilige Zone ermittelt. Er beschreibt ein typisches Grundstück. Ihres weicht davon fast immer ab, und genau diese Abweichungen machen den Unterschied. Wie wir dabei vorgehen, erläutern wir auf der Seite Immobilienbewertung in Moosach.
Diese Merkmale prüfen wir am Grundstück, bevor wir einen Wert nennen:
- Größe, Breite und Tiefe der Parzelle
- Lage an der Straße oder in zweiter Reihe mit Zufahrt
- Ausrichtung des Gartens und Verschattung durch Nachbargebäude
- Zulässige Bebauung nach Bebauungsplan oder Umgebung
- Baumbestand und dessen Lage im möglichen Baufeld
- Lärm von Straße oder Bahn und daraus folgende Anforderungen an Neubauten
- Eintragungen im Grundbuch wie Wegerechte oder Leitungsrechte
Altes Haus auf dem Grundstück: Abriss oder Bestand?
Steht auf Ihrem Grundstück ein Siedlungshaus mit großem Sanierungsbedarf, gibt es zwei Arten von Käufern. Familien, die das Haus modernisieren und selbst einziehen möchten, und Bauherren, die abreißen und neu bauen. Die Familie bewertet das Haus nach dem Aufwand bis zum Einzug. Der Bauherr zieht vom Bodenwert die Kosten für Abriss und Entsorgung ab. Welche Rechnung für Sie günstiger ist, hängt vom Einzelfall ab.
Herbert Zippold hat lange in Bauleitung und Projektsteuerung gearbeitet. Er kann einschätzen, ob ein Haus mit vertretbarem Aufwand zu retten ist und welche Kosten ein Abriss etwa verursachen würde. Bei älteren Gebäuden sollten Sie auch an Baustoffe denken, die heute als problematisch gelten, etwa in alten Dacheindeckungen oder Bodenbelägen. Käufer fragen danach, und ein offener Umgang damit vermeidet Streit. Mehr zum Verkauf bewohnbarer Häuser im Stadtteil lesen Sie unter Haus verkaufen in Moosach.
Garten teilen und Bäume schützen: Sonderfälle in Moosach
Manche Eigentümer möchten im Haus bleiben und nur einen Teil des Gartens als Baugrundstück verkaufen. Das ist möglich, wenn das abgetrennte Stück selbst bebaubar ist und erschlossen werden kann. Dafür sind eine Vermessung, eine Teilung im Grundbuch und oft eine Zufahrt über das eigene Grundstück nötig. Bedenken Sie, dass ein neues Haus im Garten Licht, Ruhe und den Wert Ihres eigenen Hauses verändert. Wir rechnen beide Varianten vorab durch.
Baumschutz in München
Die Münchner Baumschutzverordnung schützt größere Bäume auf Privatgrund. Eine Fällung braucht in der Regel eine Genehmigung, und häufig wird eine Ersatzpflanzung verlangt. Steht ein geschützter Baum mitten im künftigen Baufeld, kann das die Bebauung erheblich einschränken. Fällen Sie vor dem Verkauf keine Bäume ohne Genehmigung, das kann teuer werden und schreckt Käufer ab.
Erschließung
Ein Baugrundstück braucht Zufahrt sowie Anschlüsse an Wasser, Abwasser und Strom. Bei Grundstücken in zweiter Reihe muss die Zufahrt dauerhaft gesichert sein, meist über eine Eintragung im Grundbuch. Klären Sie vorab, ob Erschließungsbeiträge bereits bezahlt sind.
Altlasten
Bei früher gewerblich genutzten Flächen oder Grundstücken mit alten Öltanks fragen Käufer nach möglichen Bodenverunreinigungen. Liegen Hinweise vor, sollten Sie diese offen nennen. Eine Auskunft aus dem Altlastenkataster kann Klarheit schaffen.
Wer in Moosach ein Grundstück kauft
Die wichtigste Gruppe sind Bauträger. Sie rechnen genau, was auf dem Grundstück entstehen kann, welche Kosten anfallen und welche Preise sie für die neuen Wohnungen oder Häuser erzielen können. Daraus ergibt sich ihr Angebot. Je klarer das Baurecht ist, desto belastbarer fällt es aus. Die zweite Gruppe sind private Bauherren, oft Familien, die ein Haus nach eigenen Vorstellungen bauen möchten. Sie zahlen für ein gut geschnittenes Grundstück in ruhiger Lage gern einen guten Preis, müssen aber Kauf und Bau gemeinsam finanzieren.
Wir prüfen die Finanzierung aller Interessenten, bevor wir sie zu Gesprächen einladen. Bei Bauträgern achten wir zusätzlich darauf, ob das Angebot an Bedingungen geknüpft ist, etwa an eine Baugenehmigung. Solche Bedingungen verschieben das Risiko auf Ihre Seite und sollten sich im Preis widerspiegeln. Wie Grundstücke im Nachbarviertel vermarktet werden, zeigt der Ratgeber Grundstück verkaufen in Obermenzing.
Steuern und Unterlagen beim Grundstücksverkauf in Moosach
Bei unbebauten Grundstücken gilt eine Besonderheit. Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb, kann der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein. Die Ausnahme für selbst genutzte Wohnimmobilien greift bei unbebautem Land nicht. Bei einem bebauten Grundstück, das Sie selbst bewohnt haben, sieht es anders aus. Lassen Sie die steuerliche Seite vor dem Verkauf von Ihrer Steuerberatung prüfen.
Für den Verkauf brauchen Sie diese Unterlagen. Weitere Hinweise finden Sie unter Immobilienwert herausfinden und im Überblick Immobilie verkaufen in Moosach.
- Grundbuchauszug mit allen Abteilungen
- Flurkarte und amtlicher Lageplan
- Auskunft zu Bebauungsplan oder Umgebungsbebauung
- Vorbescheid, falls eine Bauvoranfrage gestellt wurde
- Nachweise über Erschließung und gezahlte Beiträge
- Unterlagen zu einem bestehenden Gebäude, Baupläne und Energieausweis
Häufige Fragen: Grundstück verkaufen Moosach
Was ist mein Grundstück in Moosach wert?
Der Wert ergibt sich aus Bodenrichtwert, Größe, Zuschnitt, Lage und vor allem aus dem Baurecht. Herbert Zippold sieht sich das Grundstück vor Ort an und erklärt Ihnen, wie der Wert zustande kommt. Die Ersteinschätzung ist kostenlos.
Lohnt sich eine Bauvoranfrage vor dem Grundstücksverkauf in Moosach?
Bei größeren Grundstücken oft ja, weil ein positiver Vorbescheid Käufern Sicherheit gibt. Sie kostet aber Zeit und Gebühren. Wir besprechen mit Ihnen, ob sich der Aufwand in Ihrem Fall rechnet.
Muss ich das alte Haus vor dem Verkauf abreißen?
Nein. Käufer, die neu bauen wollen, kalkulieren den Abriss selbst ein. Ein Abriss vor dem Verkauf schließt außerdem Käufer aus, die das Haus modernisieren möchten.
Darf ich in Moosach Bäume fällen, bevor ich das Grundstück verkaufe?
Größere Bäume sind durch die Münchner Baumschutzverordnung geschützt. Eine Fällung braucht in der Regel eine Genehmigung. Ohne Genehmigung drohen Bußgelder und Ersatzpflanzungen.
Kann ich in Moosach nur einen Teil meines Gartens verkaufen?
Das ist möglich, wenn das abgetrennte Stück bebaubar und erschlossen ist. Nötig sind Vermessung, Teilung und oft eine gesicherte Zufahrt. Wir prüfen, ob sich das für Sie lohnt.
Fällt beim Verkauf eines unbebauten Grundstücks Steuer an?
Wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen, kann der Gewinn steuerpflichtig sein. Eine Ausnahme für Eigennutzung gibt es bei unbebautem Land nicht. Ihre Steuerberatung kann das im Einzelfall prüfen.
Wer kauft Grundstücke in Moosach?
Vor allem Bauträger und private Bauherren. Bauträger rechnen mit dem möglichen Wohnungsbau, Familien mit einem eigenen Haus. Welche Gruppe mehr bietet, hängt vom Baurecht und der Lage ab.
Aus Nymphenburg für den Münchner Norden und Westen
Seit 2005 begleiten wir Grundstücks- und Hausverkäufe in München. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns, wir melden uns zeitnah.
