Grundstück verkaufen in Feldmoching: Was Ihr Boden heute wert ist und wer ihn kauft
In Feldmoching sind die Grundstücke oft größer als die Häuser, die auf ihnen stehen. Hinter Siedlungshäusern ziehen sich lange Gärten, im alten Ortskern gehören zu manchen Höfen Scheunen und Nebengebäude, und am Rand des Stadtteils beginnen Wiesen und Felder. Wer ein Grundstück in Feldmoching verkaufen möchte, steht deshalb fast immer vor derselben Frage: Was darf auf dieser Fläche heute gebaut werden? Die Antwort entscheidet über Käufer, Preis und Verhandlungsposition.
Wir sind die Immobilien Zippold GmbH und seit 2005 in München tätig. Herbert Zippold ist DEKRA-zertifizierter Immobilienbewerter und hat lange in Bauleitung und Projektsteuerung gearbeitet. Auf dieser Seite geht es ausschließlich um Grundstücke: um Baurecht und Bauvoranfrage, um den Bodenwert, um Abriss-Grundstücke und geteilte Gärten, um Käufer, Erschließung und Steuern.
- Der Preis eines Grundstücks folgt vor allem dem Baurecht, das heute sicher gilt.
- Gibt es keinen Bebauungsplan, muss sich ein Neubau in die umgebende Bebauung einfügen.
- Eine Bauvoranfrage kann bei unklarer Lage Gewissheit für Käufer und Verkäufer schaffen.
- Bauträger, private Bauherren und Familien rechnen unterschiedlich. Die passende Gruppe bringt den besten Preis.
- Wir bewerten Ihr Grundstück kostenlos und unverbindlich vor Ort.
Welche Grundstücke in Feldmoching verkauft werden
Feldmoching liegt ganz im Norden Münchens und gehört zum Stadtbezirk Feldmoching-Hasenbergl. Der Ortskern um die Kirche St. Peter und Paul hat seinen dörflichen Charakter bewahrt, rundherum sind über Jahrzehnte Siedlungen mit Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäusern gewachsen. Am Bahnhof Feldmoching halten S-Bahn und U2, die Seen der Umgebung sind mit dem Rad schnell erreicht. Diese Mischung aus Stadtanschluss und Landschaft macht Bauland im Stadtteil für viele Käufer interessant.
Ein Grundstück ist dabei selten gleich Grundstück. Die Tabelle zeigt die Fälle, die uns in Feldmoching am häufigsten begegnen.
| Art des Grundstücks | Typische Ausgangslage | Wichtigste Frage vor dem Verkauf |
|---|---|---|
| Unbebaute Baulücke | Freie Fläche zwischen bebauten Grundstücken | Welche Bebauung ist nach Plan oder Umgebung zulässig? |
| Grundstück mit Altbestand | Älteres Siedlungshaus, das ein Käufer eher abreißen würde | Was kostet der Abriss, was darf neu entstehen? |
| Großer Garten zum Teilen | Haus vorn, langer Garten hinten | Ist ein zweites Haus zulässig und wie wird es erschlossen? |
| Hofstelle im Ortskern | Wohnhaus mit Scheune und Nebengebäuden | Welche Gebäude dürfen umgenutzt oder ersetzt werden? |
| Fläche am Ortsrand | Wiese oder Acker angrenzend an die Bebauung | Liegt die Fläche im Außenbereich, und gilt sie überhaupt als Bauland? |
Baurecht in Feldmoching: Bebauungsplan oder Einfügen in die Umgebung
Für jedes Grundstück gibt es grundsätzlich drei Möglichkeiten. Liegt es im Bereich eines Bebauungsplans, legt dieser fest, was gebaut werden darf: wie viel Fläche, wie viele Geschosse, wo die Baugrenzen verlaufen. Gibt es keinen Bebauungsplan, das Grundstück liegt aber innerhalb eines bebauten Ortsteils, gilt § 34 des Baugesetzbuchs. Ein Neubau ist dann zulässig, wenn er sich nach Art und Maß in die Umgebung einfügt. Liegt das Grundstück außerhalb der zusammenhängenden Bebauung, spricht man vom Außenbereich. Dort ist das Bauen nur in engen Ausnahmen erlaubt.
Gerade in Feldmoching, wo Siedlung und Landschaft eng beieinanderliegen, ist diese Unterscheidung wichtig. Ein Garten, der hinter einer Häuserzeile in Richtung Felder ausläuft, kann teilweise innerhalb und teilweise außerhalb der bebaubaren Fläche liegen. Für den Preis macht das einen großen Unterschied.
Was Einfügen in der Praxis bedeutet
Beim Einfügen schaut die Behörde auf die nähere Umgebung: Wie hoch sind die Häuser in der Straße, wie groß ist ihre Grundfläche, wie tief stehen sie im Grundstück? Ein Neubau, der deutlich größer ausfällt als alles ringsum, hat es schwer. Ein Doppelhaus in einer Straße mit Doppelhäusern hat dagegen gute Chancen. Eine verlässliche Aussage gibt es aber erst nach genauer Prüfung.
Künftige Planungen im Münchner Norden
Über die Entwicklung des Münchner Nordens wird seit Jahren gesprochen. Für den Verkauf zählt das, was heute gilt. Käufer zahlen für sicheres Baurecht und setzen für Hoffnungen auf künftige Planungen einen Abschlag an. Wir trennen deshalb sauber zwischen dem, was feststeht, und dem, was vielleicht kommt.
Ihr Grundstück in Feldmoching bewerten lassen
Wir prüfen Baurecht, Zuschnitt und Unterlagen und sagen Ihnen, welche Käufer infrage kommen und welcher Preis realistisch ist.
Bauvoranfrage bei der Lokalbaukommission: wann sie sich lohnt
Mit einer Bauvoranfrage, im Baurecht Vorbescheid genannt, lässt sich eine konkrete Frage verbindlich klären, bevor ein vollständiger Bauantrag gestellt wird. Typische Fragen sind: Darf auf dem Grundstück ein Doppelhaus entstehen? Ist eine Bebauung im hinteren Gartenteil zulässig? Wie viele Geschosse wären möglich? Zuständig ist in München die Lokalbaukommission.
Eine Bauvoranfrage kostet Gebühren und meist auch Planungsleistungen eines Architekten. Sie braucht außerdem Zeit. Dafür gibt sie dem Käufer eine sichere Grundlage, und das schlägt sich oft im Preis nieder. Ob sich der Aufwand lohnt, hängt von der Größe des Grundstücks, von der Unsicherheit der Lage und von Ihrem Zeitplan ab. Wir besprechen das mit Ihnen nach dem ersten Termin offen.
Bodenwert in Feldmoching: vom Bodenrichtwert zum Verkaufspreis
Ausgangspunkt jeder Grundstücksbewertung ist der Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München für einzelne Zonen veröffentlicht. Er beschreibt den durchschnittlichen Wert eines typischen Grundstücks in dieser Zone. Ihr Grundstück weicht davon fast immer ab. Diese Abweichungen bewerten wir einzeln. Wie wir dabei vorgehen, erklärt auch die Immobilienbewertung in Feldmoching.
- Größe und Zuschnitt: Ist das Grundstück breit genug für zwei Häuser, oder ist es lang und schmal?
- Zulässige Bebauung: Wie viel Wohnfläche ließe sich nach heutigem Baurecht errichten?
- Erschließung: Liegt das Grundstück an einer erschlossenen Straße, sind Wasser, Abwasser und Strom vorhanden?
- Lage: Ruhige Wohnstraße, Nähe zu Bahnhof und Seen oder Lage an Bahnlinie und Hauptstraße
- Belastungen: Wegerechte, Leitungsrechte oder andere Eintragungen im Grundbuch
- Bestand: Kosten für Abriss und Entsorgung eines alten Gebäudes
Abriss-Grundstück und geteilter Garten in Feldmoching
Viele Grundstücke in Feldmoching werden mit einem älteren Haus darauf verkauft, das für den Käufer vor allem ein Kostenpunkt ist. In diesem Fall zählt der Bodenwert abzüglich der Kosten für Abriss und Entsorgung. Herbert Zippold kann aus seiner Erfahrung in der Bauleitung einschätzen, welche Kosten ein Käufer ansetzen wird, etwa wenn alte Baustoffe gesondert entsorgt werden müssen.
Garten teilen und einen Teil verkaufen
Manche Eigentümer möchten im Haus wohnen bleiben und nur den hinteren Teil des Gartens verkaufen. Das kann sinnvoll sein, wenn das Baurecht ein zweites Haus zulässt. Dann braucht es eine Vermessung, einen neuen Eintrag im Grundbuch und eine Lösung für die Zufahrt, oft über ein Wegerecht auf Ihrem Grundstück. Bedenken Sie auch, dass sich Ihr eigenes Haus durch die Nachbarbebauung verändert, etwa bei Licht und Privatsphäre.
Bäume auf dem Grundstück
In München gilt eine Baumschutzverordnung. Größere Bäume dürfen nur mit Genehmigung gefällt werden, und für gefällte Bäume können Ersatzpflanzungen verlangt werden. Für einen Käufer, der neu bauen möchte, kann ein Baum an der falschen Stelle die Planung verändern. Ein Lageplan mit eingezeichneten Bäumen hilft, das früh zu klären.
Altlasten und Untergrund
Bei Grundstücken mit früherer gewerblicher oder landwirtschaftlicher Nutzung fragen Käufer, ob Altlasten bekannt sind. Auch alte Öltanks, Gruben oder Fundamente im Boden sind ein Thema. Was Sie wissen, sollten Sie offenlegen. Im Zweifel klärt eine Anfrage bei der Stadt, ob für das Grundstück Einträge bekannt sind.
Wer in Feldmoching ein Grundstück kauft
Bei größeren Flächen melden sich vor allem Bauträger. Sie rechnen vom fertigen Projekt rückwärts: Wie viele Einheiten sind zulässig, was kosten Abriss und Bau, was bringt der Verkauf. Bauträger verhandeln professionell und kennen das Baurecht oft genau. Gehen Sie mit eigener Prüfung in diese Gespräche, sonst verschenken Sie leicht einen Teil des Werts.
Bei kleineren Grundstücken und Baulücken sind private Bauherren und Familien die typischen Käufer. Sie möchten ein Haus nach eigenen Vorstellungen bauen und schätzen in Feldmoching die Nähe zu Feldern und Seen und die Verbindung mit S-Bahn und U2. Sie zahlen oft gut, brauchen aber eine sichere Finanzierung und klare Aussagen zum Baurecht. Welche Gruppe für Ihr Grundstück den besten Preis bringt, klären wir vor dem Verkaufsstart.
Wie andere Eigentümer im Münchner Westen mit ähnlichen Fragen umgehen, beschreibt der Ratgeber Grundstück verkaufen im Münchner Westen.
Steuern und Unterlagen beim Grundstücksverkauf in Feldmoching
Für den Verkauf eines unbebauten Grundstücks gilt steuerlich eine Besonderheit. Gewinne aus dem Verkauf privater Grundstücke sind steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Die Ausnahme für selbst bewohnte Immobilien greift bei unbebautem Land nicht. Bei geerbten Grundstücken zählt in der Regel der Erwerbszeitpunkt des Erblassers. Lassen Sie sich im Einzelfall von einer Steuerberatung beraten, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.
An Unterlagen brauchen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug, die Flurkarte, vorhandene Pläne und Genehmigungen für bestehende Gebäude, Angaben zur Erschließung und, falls vorhanden, Bescheide zu Erschließungsbeiträgen. Liegt eine Bauvoranfrage vor, gehört sie in jede Unterlagenmappe. Eine vollständige Liste bietet unsere Checkliste für den Immobilienverkauf.
Typische Fehler beim Grundstücksverkauf in Feldmoching
Der teuerste Fehler ist ein Preis ohne Prüfung des Baurechts. Wer zu niedrig ansetzt, verschenkt Wert an den Käufer. Wer auf erhoffte Planungen setzt, findet keinen Käufer, der diesen Preis finanziert bekommt. Ein zweiter Fehler ist, nur mit einem einzigen Bauträger zu verhandeln. Ohne Vergleich fehlt Ihnen jeder Maßstab.
Drittens werden alte Rechte im Grundbuch oft übersehen, etwa ein Wegerecht des Nachbarn quer über den Garten. Viertens unterschätzen Eigentümer die Zeit, die eine Teilung mit Vermessung braucht. Wer früh mit der Vorbereitung beginnt, verhandelt am Ende ruhiger. Den Überblick über alle Objektarten im Stadtteil gibt Immobilie verkaufen in Feldmoching.
Häufige Fragen: Grundstück verkaufen Feldmoching
Was ist mein Grundstück in Feldmoching wert?
Das hängt vor allem vom zulässigen Baurecht, von Größe und Zuschnitt, von der Erschließung und von der Lage ab. Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert, den wir an Ihr Grundstück anpassen. Hintergründe finden Sie unter Immobilienwert herausfinden.
Brauche ich in Feldmoching eine Bauvoranfrage, bevor ich verkaufe?
Nicht immer. Sie lohnt sich, wenn das Baurecht unklar ist und viel vom Ergebnis abhängt, etwa bei der Frage nach einem zweiten Haus. Wir prüfen zuerst die vorhandenen Pläne und sagen Ihnen offen, ob sich der Aufwand rechnet.
Kann ich in Feldmoching einen Teil meines Gartens als Bauplatz verkaufen?
Das ist möglich, wenn das Baurecht eine Bebauung im hinteren Teil zulässt. Dafür braucht es eine Vermessung, einen Grundbucheintrag und eine Lösung für die Zufahrt. Wir klären die Voraussetzungen vorab mit Ihnen.
Wer kauft in Feldmoching Grundstücke?
Bei großen Flächen vor allem Bauträger, bei kleineren Grundstücken und Baulücken private Bauherren und Familien. Welche Gruppe den besten Preis zahlt, hängt vom Baurecht und von der Größe ab.
Muss ich Steuern zahlen, wenn ich ein unbebautes Grundstück in Feldmoching verkaufe?
Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, ist der Gewinn in der Regel steuerpflichtig. Die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien gilt für unbebautes Land nicht. Im Einzelfall hilft eine Steuerberatung.
Was gilt für Flächen am Ortsrand von Feldmoching?
Flächen außerhalb der zusammenhängenden Bebauung liegen oft im Außenbereich. Dort ist das Bauen nur in engen Ausnahmen erlaubt, und die Fläche wird nicht als Bauland bewertet. Wir prüfen die Lage vor jeder Preisaussage.
Sollte ich das alte Haus vor dem Verkauf abreißen?
In den meisten Fällen nicht. Käufer planen Abriss und Neubau lieber selbst und kalkulieren die Kosten ein. Ein Abriss auf eigene Rechnung bindet Geld und Zeit, ohne dass sicher ist, dass er sich im Preis wiederfindet.
Wie finde ich einen guten Makler für ein Grundstück?
Ein guter Makler prüft das Baurecht, bevor er einen Preis nennt, holt Angebote verschiedener Käufergruppen ein und prüft deren Finanzierung. Mehr dazu lesen Sie unter Immobilienmakler in München.
Immobilien Zippold, seit 2005 in München
Herbert Zippold ist DEKRA-zertifizierter Immobilienbewerter mit Erfahrung in Bauleitung und Projektsteuerung. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns.
