Grundstück verkaufen in Riem: So bereiten Sie den Verkauf von Bauland in Alt-Riem vor
Riem hat zwei Gesichter. Auf dem Gelände des früheren Flughafens ist die Messestadt mit Wohnanlagen, Riemer Park und Badesee entstanden. Gleich daneben liegt Alt-Riem mit gewachsenem Ortskern, älteren Häusern und Gärten, die über Jahrzehnte gewachsen sind. Wer ein Grundstück in Riem verkaufen möchte, besitzt es fast immer in diesem älteren Teil. Hier entscheidet sich der Preis selten am Gebäude. Er entscheidet sich an der Frage, was auf dem Boden künftig entstehen darf.
Die Immobilien Zippold GmbH begleitet seit 2005 Eigentümer in ganz München. In diesem Ratgeber geht es nur um Grundstücke: um das Baurecht in Alt-Riem, um den Vorbescheid, um Bodenwert und Abrisskosten, um geteilte Gärten und Baumschutz und um die Verhandlung mit Bauträgern und privaten Bauherren.
- Verkäufliche Einzelgrundstücke liegen in Riem vor allem in Alt-Riem, in der Messestadt sind die Flächen meist in Wohnungseigentum aufgeteilt.
- Ob ein Bebauungsplan gilt oder sich ein Neubau einfügen muss, bestimmt den Wert.
- Ein Vorbescheid der Lokalbaukommission kann offene Fragen verbindlich klären.
- Abriss, Bäume, Erschließung und alte Rechte im Grundbuch fließen in jedes Angebot ein.
- Herbert Zippold bewertet Ihr Grundstück kostenlos und unverbindlich vor Ort.
Warum es beim Grundstück in Riem fast immer um Alt-Riem geht
Riem liegt im Münchner Osten zwischen Trudering, Berg am Laim und der Stadtgrenze zu Feldkirchen und Aschheim. Bis 1992 war hier der Flughafen. Nach seinem Umzug ins Erdinger Moos entstanden die Messe, die Riem Arcaden, die Wohnquartiere der Messestadt und der große Landschaftspark. Die Häuser und Wohnungen dort stehen meist auf Flächen, die einer Eigentümergemeinschaft gemeinsam gehören. Ein einzelnes Grundstück zu verkaufen ist in der Messestadt deshalb die Ausnahme.
Anders in Alt-Riem. Rund um den alten Ortskern, nahe der Galopprennbahn und am S-Bahn-Halt Riem stehen Siedlungshäuser, Einfamilienhäuser und ältere Höfe auf eigenen, oft großzügigen Grundstücken. Viele Häuser sind seit Jahrzehnten in Familienhand. Wenn sie verkauft werden, interessieren sich Käufer meist mehr für den Boden als für das Haus. Einen Überblick über den Hausverkauf im Stadtteil gibt Haus verkaufen in Riem.
Was ein Käufer in Riem bauen darf
Das Baurecht ist der wichtigste Werttreiber eines Grundstücks. Es beantwortet, wie viele Quadratmeter Wohnfläche ein Käufer errichten darf, wie hoch das Gebäude sein kann und wo auf dem Grundstück es stehen muss. In München gibt es dafür zwei häufige Fälle.
Im ersten Fall gilt ein Bebauungsplan. Er regelt die Bebauung recht genau, etwa über Baugrenzen, die zulässige Grundfläche und die Zahl der Geschosse. Im zweiten Fall fehlt ein Bebauungsplan, und das Grundstück liegt in einem bebauten Ortsteil. Dann richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 des Baugesetzbuchs: Ein Neubau muss sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Maßstab sind die Häuser, die in der Nachbarschaft bereits stehen.
Was das für Alt-Riem heißt
In gewachsenen Siedlungsstraßen stehen Häuser unterschiedlicher Größe und Bauzeit nebeneinander. Ein Käufer wird prüfen, welche Gebäude in der Umgebung als Vorbild taugen. Steht in der Nachbarschaft bereits ein Doppelhaus oder ein Haus im hinteren Grundstücksteil, kann das die Chancen für ähnliche Pläne verbessern. Eine sichere Aussage ersetzt das aber nicht.
Lage im Stadtteil
Die Mikrolage wirkt auch beim Bauland. Ruhige Wohnstraßen, kurze Wege zur S-Bahn und zum Riemer Park heben den Wert. Lagen an stark befahrenen Straßen oder mit spürbarem Verkehr an Messetagen werden zurückhaltender bewertet.
Ihr Grundstück in Riem bewerten lassen
Wir prüfen Baurecht, Zuschnitt und Unterlagen und zeigen Ihnen, welcher Käufer und welcher Preis zu Ihrem Grundstück passen.
Vorbescheid in Riem: Gewissheit, bevor Sie einen Preis nennen
Ist unklar, was auf Ihrem Grundstück zulässig ist, kann ein Vorbescheid helfen. Umgangssprachlich heißt er Bauvoranfrage. Damit fragen Sie bei der Lokalbaukommission eine konkrete Frage verbindlich ab, etwa ob zwei Doppelhaushälften möglich wären oder ob im rückwärtigen Garten gebaut werden darf. Die Antwort bindet die Behörde für eine bestimmte Zeit und geht beim Verkauf auf den Käufer über.
Für die Anfrage braucht es meist Pläne eines Architekten, und es fallen Gebühren an. Die Bearbeitung dauert. Der Nutzen liegt in der Verhandlung: Ein Käufer, der sicher weiß, was er bauen darf, muss keinen Risikoabschlag einrechnen. Ob sich der Aufwand in Ihrem Fall lohnt, besprechen wir nach dem ersten Termin.
Bodenwert in Riem: wie aus dem Richtwert ein Preis wird
Für jede Zone in München veröffentlicht der Gutachterausschuss einen Bodenrichtwert. Er beschreibt ein durchschnittliches Grundstück mit durchschnittlicher Bebaubarkeit. Der Preis Ihres Grundstücks entsteht erst, wenn wir die Besonderheiten einrechnen. Die Tabelle zeigt, welche Punkte wir in Riem prüfen. Mehr zu den Verfahren lesen Sie bei der Immobilienbewertung in Riem.
| Merkmal | Wie es den Wert in Riem verändert |
|---|---|
| Zulässige Bebauung | Mehr genehmigungsfähige Wohnfläche erhöht den Wert spürbar, eine eingeschränkte Bebaubarkeit senkt ihn |
| Größe und Zuschnitt | Breite, gut nutzbare Grundstücke sind gefragter als lange, schmale Streifen |
| Erschließung | Anschluss an Straße, Wasser, Abwasser und Strom ist Voraussetzung, fehlende Anschlüsse kosten Geld |
| Altbestand | Abriss und Entsorgung eines alten Hauses ziehen Käufer vom Bodenwert ab |
| Baumbestand | Geschützte Bäume können die Bebauung einschränken |
| Rechte im Grundbuch | Wegerechte, Leitungsrechte oder Wohnrechte mindern den Wert, solange sie bestehen |
Altbestand, Hofstelle oder geteilter Garten in Riem
Viele Grundstücke in Alt-Riem werden mit einem Gebäude darauf verkauft. Ob ein Käufer das Haus erhält oder abreißt, verändert seine Rechnung grundlegend. Wir rechnen deshalb beide Wege durch, bevor wir einen Preis empfehlen.
Grundstück mit abrissreifem Haus
Ist das Haus technisch verbraucht, zählt für den Käufer der Bodenwert abzüglich der Abrisskosten. Bei älteren Gebäuden können besondere Baustoffe die Entsorgung verteuern. Herbert Zippold bringt aus Bauleitung und Projektsteuerung Erfahrung mit, um solche Kosten realistisch einzuschätzen. So vermeiden Sie, dass ein Bauträger mit überhöhten Abzügen verhandelt.
Ehemalige Hofstelle
Bei älteren Höfen mit Nebengebäuden stellt sich die Frage, welche Bauten genutzt, umgebaut oder ersetzt werden dürfen. Hinzu kommen Zufahrten und manchmal Rechte zugunsten von Nachbarn. Solche Objekte brauchen eine besonders sorgfältige Vorbereitung.
Garten teilen
Erlaubt das Baurecht ein zweites Haus, können Sie einen Teil des Gartens abtrennen und verkaufen. Dafür sind eine Vermessung, ein neues Grundstück im Grundbuch und eine Lösung für die Zufahrt nötig. Überlegen Sie vorher, wie sich der Neubau auf Ihr eigenes Haus auswirkt.
Baumschutz in München
Nach der Münchner Baumschutzverordnung dürfen größere Bäume nur mit Genehmigung gefällt werden. Für Käufer, die bauen wollen, ist ein Lageplan mit den vorhandenen Bäumen deshalb eine wichtige Unterlage.
Käufer für Bauland in Riem und wie Sie mit ihnen verhandeln
Für größere Grundstücke interessieren sich vor allem Bauträger. Sie kalkulieren vom Verkaufserlös der künftigen Häuser rückwärts und kennen ihre Zahlen genau. In diese Verhandlung sollten Sie mit einer eigenen Klärung des Baurechts gehen und mit mehr als einem Angebot. Wir sprechen deshalb mehrere geeignete Käufer an und vergleichen die Angebote nach Preis, Bedingungen und Sicherheit der Finanzierung.
Kleinere Grundstücke und Baulücken passen gut zu Familien und privaten Bauherren. Sie suchen in Riem einen Ort mit Garten, guter Anbindung und dem Riemer Park in der Nähe. Viele schauen gleichzeitig in Trudering, wo ähnliche Siedlungsstraßen liegen. Wie der Markt dort aussieht, zeigt Immobilie verkaufen in Trudering.
Achten Sie bei Bauträgerangeboten auf Bedingungen. Manche Angebote gelten nur, wenn eine Baugenehmigung erteilt wird, oder sehen lange Fristen bis zur Zahlung vor. Ein etwas niedrigerer Preis ohne solche Vorbehalte kann am Ende die bessere Wahl sein.
Steuern, Unterlagen und typische Fehler beim Grundstücksverkauf in Riem
Beim Verkauf von unbebautem Land gilt eine steuerliche Besonderheit: Wer ein Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb verkauft, muss einen Gewinn in der Regel versteuern. Die Befreiung für selbst genutztes Wohneigentum hilft hier nicht, weil auf einem unbebauten Grundstück niemand wohnt. Bei Erbschaften läuft die Frist meist ab dem Kauf durch den Erblasser. Klären Sie die Einzelheiten mit einer Steuerberatung.
Für die Unterlagen brauchen Sie Grundbuchauszug, Flurkarte, vorhandene Pläne und Genehmigungen, Angaben zur Erschließung und gegebenenfalls einen Vorbescheid. Fragen Sie außerdem nach, ob für das Grundstück Hinweise auf Altlasten bekannt sind. Eine Übersicht bietet die Checkliste für den Immobilienverkauf.
Die häufigsten Fehler sind ein Preis ohne geprüftes Baurecht, die Verhandlung mit nur einem einzigen Interessenten und übersehene Rechte im Grundbuch. Hinzu kommt ein Abriss auf eigene Kosten vor dem Verkauf, der selten den erhofften Mehrpreis bringt. Den Überblick über alle Objektarten im Stadtteil gibt Immobilie verkaufen in Riem.
Häufige Fragen: Grundstück verkaufen Riem
Was ist mein Grundstück in Riem wert?
Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses. Den passen wir an Baurecht, Größe, Zuschnitt, Erschließung und Lage an. Abrisskosten und Rechte im Grundbuch kommen hinzu. Die Erstbewertung vor Ort ist kostenlos.
Kann ich in der Messestadt Riem ein Grundstück verkaufen?
In der Messestadt gehören die Flächen meist einer Eigentümergemeinschaft gemeinsam. Verkauft wird dann eine Wohnung oder ein Reihenhaus mit Anteil am Grundstück. Einzelne Grundstücke werden vor allem in Alt-Riem gehandelt.
Lohnt sich in Riem ein Vorbescheid vor dem Verkauf?
Wenn das Baurecht unklar ist und viel davon abhängt, oft ja. Er schafft eine verbindliche Grundlage für Käufer. Wir prüfen zuerst die vorhandenen Unterlagen und sagen Ihnen, ob sich der Aufwand lohnt.
Wer kauft in Alt-Riem Grundstücke?
Bei größeren Flächen vor allem Bauträger, bei kleineren Grundstücken private Bauherren und Familien. Wir vergleichen die Angebote und achten auf Bedingungen wie Genehmigungsvorbehalte.
Darf ich meinen Garten in Riem teilen und einen Bauplatz verkaufen?
Das hängt vom Baurecht ab. Ist ein zweites Haus zulässig, braucht es eine Vermessung, einen Grundbucheintrag und eine Zufahrt. Wir klären die Voraussetzungen mit Ihnen.
Fallen beim Verkauf eines Grundstücks in Riem Steuern an?
Liegen zwischen Erwerb und Verkauf weniger als zehn Jahre, ist ein Gewinn in der Regel steuerpflichtig. Bei unbebautem Land gibt es keine Ausnahme für Eigennutzung. Im Einzelfall berät Sie eine Steuerberatung.
Sollte ich das alte Haus vor dem Verkauf abreißen lassen?
Meist nicht. Käufer planen Abriss und Neubau lieber selbst. Ein Abriss auf eigene Rechnung bindet Geld und bringt nicht sicher einen höheren Preis.
Immobilien Zippold, seit 2005 in München
Herbert Zippold ist DEKRA-zertifizierter Immobilienbewerter. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns, wir melden uns zeitnah.
