Haus verkaufen in Schwabing: Was ein seltenes Objekt im Viertel wert ist
Häuser sind in Schwabing die Ausnahme. Das Viertel zwischen Englischem Garten, Luitpoldpark und Leopoldstraße besteht zum größten Teil aus Wohnungen in Gründerzeit-, Jugendstil- und Nachkriegsgebäuden. Wer ein Haus in Schwabing verkaufen möchte, bietet deshalb etwas an, das nur selten auf den Markt kommt: ein Stadthaus mit eigenem Garten, eine ältere Villa in einer ruhigen Seitenstraße oder ein ganzes Mietshaus. Für jedes dieser Objekte gibt es Käufer. Sie sind aber wenige, sie vergleichen genau, und sie haben sehr unterschiedliche Vorstellungen davon, was sie mit dem Haus vorhaben.
Wir sind die Immobilien Zippold GmbH und begleiten seit 2005 Eigentümer in München beim Verkauf von Häusern, Wohnungen und Grundstücken. Auf dieser Seite geht es ausschließlich um Häuser: welche Hausarten es im Viertel gibt, was ihren Wert trägt, welche Käufer sich melden und welche Unterlagen Sie vor dem Start bereithalten sollten.
- Häuser sind in Schwabing selten. Jedes Objekt wird als Einzelfall bewertet, weil direkte Vergleichsverkäufe kaum vorliegen.
- Der Boden trägt einen großen Teil des Wertes. Baurecht und Zuschnitt gehören an den Anfang jeder Einschätzung.
- Bei Gründerzeit- und Jugendstilhäusern sollte ein möglicher Denkmalschutz früh geklärt werden.
- Mietshäuser werden über den Ertrag gerechnet, selbst genutzte Häuser über Sachwert und Marktlage.
- Herbert Zippold, DEKRA-zertifizierter Immobilienbewerter, sieht sich Ihr Haus kostenlos und unverbindlich an.
Welche Häuser es in Schwabing gibt
Wer durch Altschwabing oder die Straßen nahe dem Englischen Garten geht, sieht vor allem mehrgeschossige Wohnhäuser. Dazwischen liegen vereinzelt Gebäude, die für eine einzige Familie gebaut wurden oder heute so genutzt werden. Diese Häuser folgen ihrer eigenen Logik. Es lohnt sich deshalb, das eigene Objekt richtig einzuordnen, bevor über einen Preis gesprochen wird.
Villa oder Einfamilienhaus mit Garten
Freistehende Häuser mit Garten sind im Viertel die seltenste Form. Viele wurden über die Jahrzehnte umgebaut oder erweitert, und kaum eines gleicht dem anderen. Käufer interessieren sich hier zuerst für die Lage im Viertel, dann für den Garten und erst danach für die Raumaufteilung.
Stadthaus und Reihenhaus
Schmale Stadthäuser über mehrere Etagen und vereinzelte Reihenhäuser sprechen Familien an, die mitten in der Stadt wohnen und dabei ohne Eigentümergemeinschaft auskommen möchten. Gefragt sind ein nutzbarer Garten oder eine Terrasse, ein trockener Keller und eine Lösung für das Parken.
Mietshaus aus der Gründerzeit oder der Nachkriegszeit
Ein ganzes Wohnhaus mit mehreren Mietparteien ist im Kern ein Anlageobjekt. Käufer rechnen hier mit Mieten, Laufzeiten und dem Instandhaltungsbedarf. Ob das Haus bereits in Wohnungseigentum aufgeteilt ist oder als Ganzes im Grundbuch steht, verändert den Kreis der Interessenten deutlich.
Doppelhaushälfte in Schwabing verkaufen
Doppelhaushälften sind im Viertel kaum zu finden. Für sie gelten ähnliche Fragen wie für ein Einfamilienhaus. Hinzu kommen die Regelungen mit dem Nachbarn zu Grenze, Zufahrt und gemeinsamen Leitungen, die Käufer schriftlich sehen möchten.
Grundstück und Baurecht: Der größte Werttreiber beim Haus in Schwabing
Bei einem Haus in Schwabing steckt ein erheblicher Teil des Wertes im Boden. Das gilt umso mehr, je älter das Gebäude ist. Für die Bewertung leiten wir den Bodenwert aus dem Bodenrichtwert des Gutachterausschusses der Landeshauptstadt München ab und passen ihn an Größe, Zuschnitt und Lage Ihres Grundstücks an.
Danach stellt sich die Frage, was auf dem Grundstück zulässig ist. In gewachsenen Vierteln gibt es häufig keinen Bebauungsplan. Dann richtet sich ein Neubau oder eine Erweiterung danach, ob sie sich in die Umgebung einfügt, also in Art und Maß der Bebauung zu den Nachbarhäusern passt. Wo das unklar ist, schafft eine Bauvoranfrage Klarheit. Für den Verkauf ist das wichtig, weil ein Käufer mit Neubauplänen anders rechnet als eine Familie, die einziehen möchte. Wie wir Boden und Gebäude im Viertel gewichten, erklärt die Immobilienbewertung in Schwabing.
| Merkmal | Warum es beim Haus in Schwabing zählt |
|---|---|
| Grundstücksgröße und Zuschnitt | Ein breites, gut geschnittenes Grundstück lässt mehr Spielraum für Umbau oder Neubau |
| Baurecht | Bebauungsplan oder Umgebungsbebauung bestimmen, wie viel Wohnfläche künftig möglich ist |
| Denkmalschutz | Schützt Fassade und Substanz, setzt aber Grenzen bei Umbau und Dämmung |
| Baumbestand | Große Bäume fallen unter die Münchner Baumschutzverordnung und können Planungen einschränken |
| Lage im Viertel | Nähe zu Englischem Garten oder Luitpoldpark wird anders bewertet als eine Lage am Mittleren Ring |
| Stellplatz und Zufahrt | Eine eigene Garage oder Stellplätze auf dem Grundstück sind im Viertel knapp und gesucht |
Ihr Haus in Schwabing bewerten lassen
Herbert Zippold sieht sich Ihr Haus und Ihr Grundstück persönlich an und gibt Ihnen eine nachvollziehbare Einschätzung. Kostenlos und unverbindlich.
Zustand, Energie und Sanierungsbedarf beim Hausverkauf in Schwabing
Viele Schwabinger Häuser sind seit Jahrzehnten in einer Hand. Oft wurde in dieser Zeit sorgfältig gepflegt, aber wenig grundlegend erneuert. Käufer und ihre Banken wollen wissen, was nach dem Kauf auf sie zukommt. Je genauer Sie belegen, was wann gemacht wurde, desto kleiner fällt der Abschlag aus, den ein Käufer für das Unbekannte ansetzt.
Herbert Zippold hat lange in Bauleitung und Projektsteuerung gearbeitet. Beim Termin sieht er sich Dachstuhl, Keller, Heizung, Leitungen und Fenster an und schätzt ein, welche Arbeiten ein Käufer einplanen wird. Diese Einschätzung hilft Ihnen auch bei der Entscheidung, ob sich vor dem Verkauf noch eine Reparatur lohnt.
Ein Punkt verdient besondere Aufmerksamkeit: die Energie. Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, muss außerdem nach dem Gebäudeenergiegesetz bestimmte Nachrüstpflichten erfüllen. Käufer rechnen diese Kosten mit. Bei Baudenkmalen gelten zum Teil Ausnahmen, die wir im Exposé sauber darstellen. Diese Angaben sollten Sie für den Termin griffbereit haben:
- Alter und Art der Heizung, mit Wartungsnachweisen
- Zustand und letzte Erneuerung von Dach und Dachstuhl
- Feuchtigkeit im Keller und Zustand der Abdichtung
- Stand von Elektrik, Wasser- und Abwasserleitungen
- Fenster, Dämmung der obersten Geschossdecke und der Fassade
Wer in Schwabing ein Haus kauft
Die Käufer für Häuser in Schwabing lassen sich grob in drei Gruppen teilen. Familien suchen ein Zuhause mit Garten in der Stadt und kennen das Viertel meist schon, weil sie hier zur Miete oder in einer Eigentumswohnung leben. Bauträger und private Bauherren interessieren sich für das Grundstück und das, was dort künftig entstehen kann. Kapitalanleger suchen vor allem Mietshäuser mit verlässlichen Mieten in einer gefragten Lage.
Welche Gruppe für Ihr Haus am meisten bietet, hängt vom Objekt ab. Ein gepflegtes Stadthaus mit Garten wird eine Familie anders bewerten als ein Bauträger. Ein älteres Haus auf großem Grund kann dagegen für einen Bauherrn mehr wert sein als für jeden Selbstnutzer. Wir rechnen beide Sichtweisen durch und besprechen mit Ihnen, wen wir zuerst ansprechen. Einen Überblick über den gesamten Markt im Viertel gibt der Beitrag Immobilie verkaufen in Schwabing.
Liegt Ihr Haus westlich der Leopoldstraße, gelten teilweise andere Vergleichswerte. Mehr dazu lesen Sie unter Immobilie verkaufen in Schwabing-West.
Diskret ein Haus in Schwabing verkaufen
Ein Haus in Schwabing fällt auf. Nachbarn, Mieter und Bekannte bemerken schnell, wenn ein Fotograf im Garten steht oder ein Inserat erscheint. Viele Eigentümer möchten das vermeiden, besonders wenn der Verkauf mit einer Erbschaft, einer Trennung oder einem Umzug in eine kleinere Wohnung zusammenhängt.
Wir sprechen in solchen Fällen zuerst Interessenten an, die bereits bei uns vorgemerkt sind und deren Finanzierung geprüft ist. Ein öffentliches Angebot folgt nur, wenn Sie es möchten. Besichtigungen vereinbaren wir als Einzeltermine, und das vollständige Exposé erhalten nur Interessenten, deren Bonität wir geprüft haben.
Geht es um ein geerbtes Haus, helfen die Hinweise unter Erbimmobilie verkaufen in Schwabing. Bei einer Trennung finden Sie Orientierung im Beitrag Scheidungsimmobilie verkaufen in Schwabing.
Unterlagen für den Hausverkauf in Schwabing
Bei Häusern prüfen Banken genauer als bei Wohnungen. Sie wollen sehen, was gebaut und genehmigt wurde und wie das Grundstück belastet ist. Stellen Sie die Unterlagen deshalb früh zusammen. Was fehlt, fordern wir für Sie bei den zuständigen Stellen an. Eine vollständige Übersicht enthält unsere Checkliste für den Immobilienverkauf.
- Aktueller Grundbuchauszug mit allen Abteilungen
- Lageplan und Flurkarte
- Baupläne, Baugenehmigungen und Nachweise für spätere Umbauten
- Wohnflächenberechnung
- Energieausweis
- Belege über Modernisierungen an Dach, Heizung, Fenstern und Leitungen
- Bei Denkmalschutz: Bescheide und Abstimmungen mit der Denkmalbehörde
- Bei Mietshäusern: Mietverträge, Mieterliste und Nebenkostenabrechnungen
Typische Fehler beim Hausverkauf in Schwabing
Der häufigste Fehler ist ein Preis, der sich am Ruf des Viertels orientiert und den Zustand des Hauses ausblendet. Käufer für Häuser in Schwabing sind gut informiert. Sie lassen das Haus oft von einem eigenen Sachverständigen ansehen, und jede Schwäche, die nicht im Exposé steht, wird zum Argument für einen Nachlass.
Ein zweiter Fehler ist es, das Baurecht ungeprüft zu lassen. Wer nicht weiß, was auf seinem Grundstück zulässig ist, verhandelt mit einem Bauträger aus einer schwachen Position. Drittens unterschätzen viele Verkäufer, wie lange es dauert, alte Baugenehmigungen oder Unterlagen zu einem Denkmal zu beschaffen. Wer diese Fragen vor dem Start klärt, verkauft ruhiger und meist auch zu einem besseren Preis.
Häufige Fragen: Haus verkaufen Schwabing
Was ist mein Haus in Schwabing wert?
Das lässt sich nur am konkreten Objekt sagen. Häuser sind im Viertel so selten, dass pauschale Werte kaum weiterhelfen. Wir ermitteln Bodenwert und Gebäudewert getrennt, prüfen das Baurecht und gleichen das Ergebnis mit der aktuellen Marktlage ab. Die Erstbewertung vor Ort ist kostenlos.
Wer kauft ein Haus in Schwabing?
Vor allem Familien, die ein Haus mit Garten in der Stadt suchen, Bauträger und private Bauherren mit Interesse am Grundstück sowie Kapitalanleger bei Mietshäusern. Welche Gruppe am meisten bietet, hängt vom Zustand des Hauses und vom Baurecht ab.
Muss ich mein Haus in Schwabing vor dem Verkauf sanieren?
In der Regel nicht. Viele Käufer planen ohnehin eigene Umbauten. Sinnvoll sind kleinere Reparaturen und vollständige Nachweise über bereits erledigte Arbeiten. Größere Investitionen kurz vor dem Verkauf rechnen sich selten.
Was bedeutet Denkmalschutz für den Hausverkauf in Schwabing?
Ein Baudenkmal lässt sich verkaufen wie jedes andere Haus. Käufer wollen aber wissen, welche Auflagen für Umbau und Dämmung gelten. Liegen die Bescheide vollständig vor, schafft das Vertrauen. Steuerliche Fragen zu Denkmalen klären Käufer mit ihrer Steuerberatung.
Kann ich ein vermietetes Haus in Schwabing verkaufen?
Ja. Bestehende Mietverträge gehen auf den Käufer über. Bei einem Mietshaus richtet sich der Preis vor allem nach dem Ertrag, also nach Mieten, Kosten und Instandhaltungsbedarf. Für Anleger sind vollständige Mietunterlagen deshalb entscheidend.
Wie verkaufe ich mein Haus in Schwabing, ohne dass die Nachbarn davon erfahren?
Über eine stille Vermarktung an vorgemerkte Interessenten mit geprüfter Finanzierung. Ein Inserat oder ein Schild gibt es dann nur, wenn Sie es ausdrücklich möchten.
Welche Kosten entstehen beim Verkauf eines Hauses in Schwabing?
Für Verkäufer fallen vor allem die Maklerprovision und gegebenenfalls die Löschung einer Grundschuld an. Steuern können entstehen, wenn das Haus weniger als zehn Jahre im Eigentum war und nicht selbst bewohnt wurde. Notarkosten und Grunderwerbsteuer trägt üblicherweise der Käufer.
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