Erbimmobilie verkaufen in Solln: Was Erben jetzt klären sollten
Wer eine Erbimmobilie in Solln verkaufen möchte, steht meist vor einem Elternhaus mit großem Garten, altem Baumbestand und vielen Erinnerungen. Gleichzeitig ist es ein beträchtlicher Vermögenswert, über den oft mehrere Geschwister gemeinsam entscheiden. Bevor ein Käufer überhaupt ins Spiel kommt, sind Formalitäten zu erledigen, Fragen in der Familie zu klären und ein realistischer Wert zu finden, den alle mittragen.
Wir von Immobilien Zippold sind seit 2005 am Münchner Markt tätig und begleiten auch Erben beim Verkauf. Auf dieser Seite beschreiben wir, in welcher Reihenfolge Sie vorgehen, worauf es bei einem Sollner Erbhaus besonders ankommt und an welchen Stellen Sie besser einen Notar oder Steuerberater fragen.
- Verkaufen kann erst, wer als Erbe im Grundbuch steht. Dafür brauchen Sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll.
- Die Grundbuchberichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei.
- In einer Erbengemeinschaft entscheiden alle Erben gemeinsam. Eine neutrale Bewertung ist die beste Grundlage für eine Einigung.
- Bei Sollner Häusern steckt ein großer Teil des Wertes im Grundstück. Baurecht und Baumbestand gehören deshalb in jede Einschätzung.
- Die erste Bewertung durch Herbert Zippold, DEKRA-zertifizierter Immobilienbewerter, ist kostenlos und unverbindlich.
Das geerbte Haus in Solln: Womit Erben hier rechnen müssen
Solln liegt im Münchner Süden, an der Grenze zu Pullach und nahe am Isartal. Der Stadtteil ist geprägt von Einfamilienhäusern, Doppelhäusern und Villen auf großzügigen Grundstücken, dazwischen kleinere Wohnanlagen. Viele der Häuser, die heute vererbt werden, wurden in den Jahrzehnten nach dem Krieg gebaut und von derselben Familie bewohnt. Entsprechend häufig sind Heizung, Bäder und Elektrik im Originalzustand.
Für den Verkauf hat das zwei Folgen. Käufer schauen bei solchen Häusern zuerst auf das Grundstück: Größe, Zuschnitt, Ausrichtung des Gartens und die Frage, was dort gebaut werden darf. Das Haus selbst wird danach beurteilt, ob es sich mit vertretbarem Aufwand modernisieren lässt. Familien, die sanieren möchten, und Bauherren, die neu bauen wollen, interessieren sich oft für dasselbe Objekt. Welche Gruppe Sie ansprechen, beeinflusst den Preis und die Art der Vermarktung erheblich.
Einen allgemeinen Überblick über den Sollner Markt finden Sie im Ratgeber Immobilie verkaufen in Solln. Hier geht es um die Besonderheiten, die ein Erbfall mit sich bringt.
Erbschein, Grundbuch, Versicherung: die ersten Schritte
Solange im Grundbuch noch der Verstorbene steht, kann niemand die Immobilie verkaufen. Am Anfang steht deshalb der Nachweis, wer geerbt hat. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügt oft dessen Eröffnungsprotokoll. Gibt es nur ein handschriftliches Testament oder gar keines, beantragen Sie einen Erbschein beim Nachlassgericht.
Mit diesem Nachweis lassen Sie das Grundbuch berichtigen. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall kostet das keine Gebühren beim Grundbuchamt. Es lohnt sich, diesen Schritt früh anzugehen, auch wenn die Familie noch nicht weiß, ob sie verkaufen will.
- Testamente und Erbverträge sichten, Sterbeurkunde bereithalten
- Erbschein beantragen, falls kein notarielles Testament vorliegt
- Grundbuchberichtigung beantragen und aktuellen Grundbuchauszug anfordern
- Gebäudeversicherung informieren, ein leerstehendes Haus muss dort oft gemeldet werden
- Laufende Verträge für Strom, Wasser, Heizung und Müllabfuhr klären
- Im Grundbuch prüfen, ob Wohnrechte, Nießbrauch oder Grundschulden eingetragen sind
Erbimmobilie in Solln bewerten lassen
Herbert Zippold sieht sich das Haus vor Ort an und erklärt allen Erben, wie der Wert zustande kommt. Die Erstbewertung ist kostenlos und unverbindlich.
Erbengemeinschaft in Solln: gemeinsam zu einer Entscheidung
Erben mehrere Personen, gehört ihnen das Haus zunächst gemeinsam. Verkaufen können sie nur, wenn alle zustimmen. In der Praxis liegen die Wünsche oft weit auseinander. Ein Geschwisterteil möchte das Elternhaus behalten, ein anderes braucht das Geld für die eigene Familie, ein drittes lebt im Ausland und will die Sache schnell abschließen.
Der häufigste Streitpunkt ist der Wert. Wer ausgezahlt werden soll, hofft auf einen hohen Betrag, wer übernehmen möchte, rechnet vorsichtiger. Eine nachvollziehbare Bewertung durch jemanden, der keiner Seite verpflichtet ist, nimmt dieser Diskussion viel Schärfe. Wir erklären die Einschätzung allen Erben gleichermaßen, auf Wunsch auch in einem gemeinsamen Gespräch.
Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe die Teilungsversteigerung beantragen. Für die Familie ist das fast immer der ungünstigste Weg, weil der Erlös in einer Versteigerung schwer planbar ist und das Verfahren Zeit und Nerven kostet.
Drei Wege für die Sollner Erbengemeinschaft
Erstens der gemeinsame Verkauf an einen Dritten, bei dem der Erlös nach Erbquoten verteilt wird. Zweitens die Übernahme durch einen Erben, der die anderen auszahlt und dafür meist eine Finanzierung braucht. Drittens die Vermietung, bei der die Gemeinschaft bestehen bleibt und alle Entscheidungen weiter gemeinsam treffen muss. Bei einem großen Haus mit Garten ist dieser dritte Weg selten auf Dauer befriedigend.
Was ist die Erbimmobilie in Solln wert?
Für Einfamilienhäuser im Erbfall ist das Sachwertverfahren oft der Ausgangspunkt: Bodenwert plus Wert des Gebäudes, angepasst an die tatsächliche Marktlage. Ergänzend ziehen wir Verkäufe vergleichbarer Objekte heran. Bei vermieteten Wohnungen oder Mehrfamilienhäusern kommt das Ertragswertverfahren hinzu. Wie die Verfahren im Einzelnen funktionieren, erklärt die Seite Immobilienbewertung in Solln.
Bei geerbten Häusern in Solln fallen einige Punkte stärker ins Gewicht als anderswo. Die folgende Übersicht zeigt, worauf wir beim Termin vor Ort achten.
| Punkt | Warum er beim Sollner Erbhaus zählt |
|---|---|
| Grundstück | Größe, Zuschnitt und Gartenlage tragen bei vielen Häusern den größeren Teil des Wertes |
| Baurecht | Ob eine Erweiterung oder ein Neubau möglich ist, entscheidet über die Käufergruppe |
| Baumbestand | Alte Bäume prägen die Lage, unterliegen in München aber der Baumschutzverordnung |
| Bausubstanz | Dach, Fenster, Heizung und Leitungen bestimmen, wie viel Käufer für Sanierung einplanen |
| Belastungen | Wohnrechte, Nießbrauch oder Grundschulden müssen vor dem Verkauf geklärt sein |
| Energieausweis | Muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, fehlt bei Erbhäusern aber oft |
Steuern beim Verkauf einer Erbimmobilie: ein allgemeiner Überblick
Zwei Steuerarten sollten Erben kennen. Die Erbschaftsteuer fällt an, wenn der Wert des Erbes die persönlichen Freibeträge übersteigt. Die Höhe der Freibeträge hängt vom Verwandtschaftsgrad ab. Bei hochwertigen Häusern im Münchner Süden ist es gut möglich, dass das Finanzamt eine Erklärung verlangt. Weicht dessen Wertansatz vom tatsächlichen Marktwert ab, kann ein Gutachten helfen.
Die zweite Frage betrifft den Verkauf selbst. Erben übernehmen die Haltedauer des Verstorbenen. Hat dieser das Haus lange besessen oder selbst bewohnt, ist der Verkaufserlös in vielen Fällen steuerfrei. Bei kürzlich gekauften und vermieteten Objekten kann das anders aussehen.
Diese Hinweise ersetzen keine Steuerberatung. Wir liefern die Zahlen zum Marktwert, die Ihr Steuerberater für seine Prüfung braucht.
Wohnrecht, Mieter und Pflegesituation im Sollner Elternhaus
Nicht jedes Erbhaus steht leer. Manchmal hat ein Elternteil ein lebenslanges Wohnrecht oder einen Nießbrauch, manchmal wohnt ein Mieter in der Einliegerwohnung. Beides ist kein Hindernis für den Verkauf, verändert aber die Käufergruppe und den Preis.
Ein eingetragenes Wohnrecht bleibt auch nach dem Verkauf bestehen. Familien, die selbst einziehen möchten, kommen dann als Käufer kaum infrage. Interessant ist ein solches Haus eher für Käufer, die langfristig planen. Mit einer vermieteten Einliegerwohnung ist es ähnlich: Der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Er bringt laufende Einnahmen, schränkt aber die eigene Nutzung ein.
Wurde der Verstorbene vor seinem Tod gepflegt und stand das Haus länger leer, lohnt ein genauer Blick auf den Zustand. Feuchte Kellerräume, eine lange nicht gewartete Heizung oder Schäden am Dach sollten Sie kennen, bevor Interessenten sie bei der Besichtigung finden.
Räumen, zeigen, verkaufen: der praktische Teil in Solln
Viele Erben unterschätzen, wie viel Arbeit in einem Haus steckt, das über Jahrzehnte bewohnt wurde. Bevor Fotos entstehen, sollten persönliche Gegenstände gesichtet und Möbel aussortiert werden. Ein leeres Haus wirkt auf Fotos oft kühl. Ein halb ausgeräumtes Haus wirkt unruhig. Bewährt hat sich ein aufgeräumter Zustand mit wenigen Möbeln, der die Raumgrößen erkennen lässt.
Für das Exposé lassen wir professionelle Fotos anfertigen, beschaffen fehlende Unterlagen und prüfen, ob ein Energieausweis vorliegt. Besichtigungen vereinbaren wir als Einzeltermine. Wer das Haus sehen möchte, legt vorab dar, wie der Kauf finanziert werden soll. So kommen nur Interessenten ins Haus, die tatsächlich kaufen können.
Wenn die Familie das wünscht, vermarkten wir das Haus diskret an vorgemerkte Interessenten, ohne öffentliches Inserat. Gerade bei einem Elternhaus ist es vielen Erben lieber, wenn die Nachbarschaft erst nach dem Notartermin davon erfährt. Welche Unterlagen der Notar braucht, steht in unserer Checkliste für den Immobilienverkauf.
Erben aus der Ferne: Verkauf in Solln ohne ständige Anreise
Nicht selten wohnen die Erben in Hamburg, in der Schweiz oder noch weiter weg. Dann übernehmen wir die Aufgaben rund um den Verkauf vor Ort: Bewertung, Unterlagen, Exposé, Besichtigungen und die Begleitung bis zum Notar und zur Übergabe. Über Preis und Käufer entscheiden Sie als Erben selbst.
Zum Notartermin müssen nicht alle Erben persönlich nach München kommen. Wer verhindert ist, kann sich über eine notarielle Vollmacht vertreten lassen. Die Einzelheiten klärt der beurkundende Notar. Weitere Hinweise für Familien mit geerbtem Eigentum finden Sie unter Geerbtes Haus verkaufen in München und im benachbarten Ratgeber Erbimmobilie verkaufen in Grünwald.
Häufige Fragen: Erbimmobilie verkaufen Solln
Können wir die Erbimmobilie in Solln verkaufen, bevor der Erbschein da ist?
Einen Käufer suchen und erste Gespräche führen können Sie schon vorher. Den Kaufvertrag beim Notar unterschreiben können Sie aber erst, wenn Ihre Stellung als Erben nachgewiesen ist. Wir nutzen die Wartezeit, um Unterlagen zu sammeln und den Wert zu klären.
Was passiert, wenn sich die Erben in Solln nicht auf einen Preis einigen?
Dann hilft oft eine neutrale Bewertung, die allen Erben gleich erklärt wird. Reicht das nicht, kann ein Mediator oder ein Anwalt vermitteln. Die Teilungsversteigerung bleibt als letzter Weg, ist für die Familie aber meist die schlechteste Lösung.
Lohnt es sich, das geerbte Haus in Solln vor dem Verkauf zu sanieren?
Meist nicht. Viele Käufer möchten selbst über Grundriss und Ausstattung entscheiden oder planen einen Neubau. Kleine Reparaturen, ein geräumtes Haus und vollständige Unterlagen helfen dagegen fast immer.
Fällt beim Verkauf einer geerbten Immobilie in Solln Spekulationssteuer an?
Erben übernehmen die Haltedauer des Verstorbenen. Hat dieser das Haus lange besessen oder selbst bewohnt, ist der Verkauf häufig steuerfrei. Die genaue Prüfung gehört zu Ihrem Steuerberater.
Was ist mein geerbtes Haus in Solln wert?
Das hängt vor allem vom Grundstück, vom Baurecht und vom Zustand des Hauses ab. Herbert Zippold schaut sich das Objekt kostenlos vor Ort an. Hintergründe zur Wertermittlung finden Sie unter Immobilienwert herausfinden.
Kann ich als Erbe in Solln das Haus übernehmen und die Geschwister auszahlen?
Ja, das ist ein häufiger Weg. Grundlage ist ein Wert, den alle Beteiligten akzeptieren. Die Auszahlung finanzieren viele Erben über einen Kredit, den die Bank anhand einer nachvollziehbaren Bewertung prüft.
Muss das Haus in Solln vor dem Verkauf leer geräumt sein?
Zur Übergabe sollte das Haus geräumt sein, sofern mit dem Käufer nichts anderes vereinbart ist. Für Fotos und Besichtigungen reicht ein aufgeräumter Zustand.
Persönlich beraten im Münchner Süden
Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns. Wir besprechen mit Ihnen und Ihren Miterben, welcher Weg für Ihre Familie passt.
