Grundstück verkaufen in Fürstenried: Was Ihre Fläche am Forstenrieder Park wirklich wert ist
Fürstenried ist ein Viertel der großen Wohnanlagen. Zwischen den Häusern aus den Sechziger- und Siebzigerjahren liegen aber auch Straßen mit Reihenhäusern, Doppelhäusern und älteren Einfamilienhäusern, oft auf Grundstücken, die heute mehr zulassen würden als das, was darauf steht. Wer ein Grundstück in Fürstenried verkaufen möchte, verkauft deshalb selten eine leere Wiese. Meist geht es um ein Haus, das ein neuer Eigentümer ersetzen will, um einen großen Garten oder um eine Fläche, die zu einer Wohnanlage gehört.
Die Immobilien Zippold GmbH ist seit 2005 am Münchner Markt tätig. Herbert Zippold ist DEKRA-zertifizierter Immobilienbewerter und kennt aus Bauleitung und Projektsteuerung die Fragen, die Bauherren an ein Grundstück stellen. Dieser Ratgeber erklärt, wie Baurecht, Bodenwert, Altbestand, Bäume, Erschließung und Steuern beim Grundstücksverkauf im Münchner Südwesten zusammenspielen.
- Bebaubare Flächen sind knapp. Die meisten Angebote sind Grundstücke mit älterem Haus.
- Der Bodenrichtwert ist nur der Anfang. Zuschnitt, Baurecht und Bäume bestimmen den tatsächlichen Wert.
- Die Nähe zum Forstenrieder Park und zur U3 ist für Familien und Bauträger gleichermaßen ein Argument.
- Flächen einer Wohnanlage gehören meist allen Eigentümern gemeinsam. Ein Verkauf braucht ihre Zustimmung.
- Bei unbebautem Land gilt die zehnjährige Spekulationsfrist ohne Ausnahme für Eigennutzung.
Fürstenried als Standort für Bauland
Fürstenried liegt am südwestlichen Stadtrand zwischen Forstenried, Solln und der Gemeinde Neuried. Auf der einen Seite beginnt der Forstenrieder Park, auf der anderen liegt Schloss Fürstenried mit seiner langen Allee. Die U3 hält an den Stationen Fürstenried West, Basler Straße und Forstenrieder Allee und führt ohne Umsteigen in die Innenstadt, über die nahe A95 erreicht man schnell das Oberland.
Große Teile des Viertels wurden geplant gebaut, mit Abstand zwischen den Häusern und viel Grün. Das erklärt, warum freie Bauplätze kaum vorkommen. In den Straßen mit Ein- und Zweifamilienhäusern stehen aber Gebäude, die in die Jahre gekommen sind, auf Grundstücken, die für Familien und Bauträger gleichermaßen interessant sein können. Genau hier entsteht der Grundstücksmarkt in Fürstenried.
| Grundstückssituation | Wer kauft | Was den Wert entscheidet |
|---|---|---|
| Einfamilienhaus mit Sanierungsstau | Bauherren, Familien mit Neubauplänen | Zulässige Neubebauung, Abrisskosten, Zuschnitt |
| Großer Garten neben dem Wohnhaus | Familien, Bauherren | Zufahrt, Anschlüsse, Fläche für ein genehmigungsfähiges Haus |
| Grundstück am Rand zum Park | Familien mit hohem Budget | Ruhe, Ausrichtung, Baumbestand |
| Fläche einer Wohnanlage, etwa ein Garagenhof | Bauträger | Zustimmung der Eigentümer, Baurecht, Ersatz für Stellplätze |
Grundstück mit Altbestand in Fürstenried verkaufen
Viele Eigentümer wissen nicht, ob sie ein Haus oder ein Grundstück verkaufen. Ein Einfamilienhaus aus der Nachkriegszeit mit alter Heizung, ungedämmtem Dach und kleinen Räumen kann für eine Familie ein Sanierungsprojekt sein und für einen Bauherrn ein Abrissobjekt. Beide Sichtweisen führen zu unterschiedlichen Preisen. Deshalb sehen wir uns die Substanz genau an, bevor wir entscheiden, wie wir das Objekt anbieten.
Ist eine wirtschaftliche Nutzung des Gebäudes nicht mehr zu erwarten, wird der Bodenwert um die Kosten für Abriss und Entsorgung gemindert. Bei Häusern bestimmter Baujahre können Schadstoffe in Dach, Fassade oder Bodenbelägen stecken, die den Rückbau verteuern. Haben Sie dazu Unterlagen, legen Sie sie vor. Wie wir Häuser im Viertel bewerten, beschreibt die Immobilienbewertung in Fürstenried.
Ihr Grundstück in Fürstenried bewerten lassen
Herbert Zippold sieht sich Fläche, Altbestand und Baumbestand an, prüft die Unterlagen zum Baurecht und nennt Ihnen einen nachvollziehbaren Wert. Kostenlos und unverbindlich.
Baurecht in Fürstenried klären
Für ein Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans steht fest, was zulässig ist: Nutzung, Geschosse, Baugrenzen und oft Vorgaben zu Dach und Stellplätzen. In vielen Straßen gilt dagegen § 34 BauGB. Ein Neubau muss sich dann nach Art und Maß, Bauweise und überbaubarer Grundstücksfläche in die nähere Umgebung einfügen. Welche Häuser zur maßgeblichen Umgebung gehören, ist eine Frage des Einzelfalls und bei gemischter Nachbarschaft oft nicht offensichtlich.
Wo es auf diese Frage ankommt, bringt eine Bauvoranfrage bei der Lokalbaukommission Sicherheit. Sie klärt ausgewählte Punkte verbindlich, etwa ob ein Doppelhaus oder eine bestimmte Geschosszahl genehmigungsfähig ist. Liegt ein Grundstück in der Nähe eines Baudenkmals, kann zusätzlich der Denkmalschutz eine Rolle spielen. Wir sehen mit Ihnen die Unterlagen durch und entscheiden gemeinsam, ob sich der Aufwand vor dem Verkauf lohnt.
- Gibt es einen Bebauungsplan, und welche Festsetzungen enthält er?
- Welche Bebauung prägt die nähere Umgebung?
- Ist eine Bauvoranfrage sinnvoll, oder übernimmt sie besser der Käufer?
- Bestehen Baulasten, Wegerechte oder Leitungsrechte, die die Planung einschränken?
Was ist mein Grundstück in Fürstenried wert?
Grundstücke bewerten wir über den Bodenwert. Der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt München veröffentlicht Bodenrichtwerte für typische Grundstücke einer Zone. Ihr Grundstück weicht davon in aller Regel ab, nach oben oder unten. Ein gut geschnittenes Grundstück in ruhiger Lage nahe dem Park wird anders bewertet als eine schmale Fläche an einer belebten Straße. Ein gesichertes Baurecht für zwei Haushälften hat für einen Bauherrn einen anderen Wert als die Möglichkeit für ein kleines Einfamilienhaus.
Hinzu kommt die Nachfrage. Familien, die im Münchner Süden bleiben wollen, suchen gezielt nach Bauland mit kurzem Weg zur U-Bahn und zu Schulen. Bauträger rechnen mit verkaufbarer Wohnfläche. Wir stellen beide Perspektiven nebeneinander und erklären Ihnen, wie der Preis zustande kommt.
Bäume, Gartenteilung und Erschließung in Fürstenried
Das Grün ist einer der größten Vorzüge des Viertels, und viele Gärten haben alten Baumbestand. Die Münchner Baumschutzverordnung schützt Bäume ab einer bestimmten Größe. Wer fällen will, braucht eine Genehmigung der Stadt, die nicht in jedem Fall erteilt wird. Für einen Bauherrn kann ein geschützter Baum die Lage des Hauses vorgeben oder die bebaubare Fläche verkleinern. Zeichnen Sie große Bäume deshalb im Lageplan ein, bevor Sie ein Angebot einholen.
Bei einer Gartenteilung entsteht ein eigenes Baugrundstück. Dafür braucht es eine Vermessung, die Fortführung im Kataster, eine gesicherte Zufahrt und Anschlüsse für Wasser, Abwasser und Strom. Liegt die neue Parzelle in zweiter Reihe, wird oft ein Wegerecht im Grundbuch eingetragen. Prüfen Sie außerdem, ob für Ihr Grundstück noch Erschließungsbeiträge offen sind.
Flächen einer Wohnanlage
Gehört eine Fläche zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft, etwa ein Garagenhof oder eine Grünfläche, ist sie in der Regel gemeinschaftliches Eigentum. Ein Verkauf setzt die Zustimmung der Eigentümer voraus und erfordert meist eine Änderung der Teilungserklärung. Wegfallende Stellplätze müssen oft ersetzt werden. Solche Vorhaben brauchen Zeit und eine sorgfältige Vorbereitung in der Gemeinschaft.
Wer ein Grundstück in Fürstenried kauft und wie der Vertrag aussieht
Familien kaufen Bauland, um selbst zu bauen, oft mit einem Architekten oder einem Hausanbieter an der Seite. Sie brauchen eine Finanzierung für Grundstück und Bau und entscheiden in der Regel ohne Vorbehalt im Kaufvertrag. Bauträger interessieren sich für Flächen, auf denen mehrere Einheiten entstehen können. Sie bieten bei passenden Grundstücken häufig mit, verlangen aber Klauseln, etwa einen Rücktritt bei verweigerter Baugenehmigung oder eine spätere Kaufpreiszahlung.
Solche Bedingungen verschieben Zeit und Risiko auf Ihre Seite. Ein höheres Gebot mit Vorbehalt ist deshalb nicht automatisch das bessere. Wir holen auf Wunsch Angebote beider Gruppen ein, vergleichen Preis, Bedingungen und Zeitrahmen und begleiten Sie bis zum Notartermin.
Unterlagen, Steuern und Fehler beim Grundstücksverkauf in Fürstenried
Halten Sie Grundbuchauszug, Flurkarte und Lageplan bereit, dazu Auskünfte zum Baurecht, einen eventuellen Vorbescheid, Nachweise zur Erschließung und bei Altbestand die Bauakte. Wurde die Fläche früher anders genutzt, etwa mit einem Öltank oder einer Werkstatt, sollten Sie das offenlegen. Eine Auskunft aus dem Altlastenkataster gibt beiden Seiten Sicherheit.
Für unbebaute Grundstücke im Privatvermögen gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren, ein Gewinn innerhalb dieser Zeit ist grundsätzlich steuerpflichtig. Die Ausnahme für Eigennutzung gibt es bei unbebautem Land nicht. Auch der Verkauf einer abgetrennten Gartenfläche kann steuerlich eigene Folgen haben. Sprechen Sie mit Ihrem Steuerberater. Häufige Fehler sind ein Preis, der ungeprüftes Baurecht voraussetzt, gefällte Bäume ohne Genehmigung und ein vorschneller Abriss, der Käufern die Wahl nimmt. Den Überblick über Häuser und Wohnungen bieten Immobilie verkaufen in Fürstenried und Wohnung verkaufen in Fürstenried, Vergleiche aus der Nachbarschaft Immobilie verkaufen in Forstenried, Haus verkaufen in Solln und Grundstück verkaufen in Obermenzing.
Häufige Fragen: Grundstück verkaufen Fürstenried
Verkaufe ich in Fürstenried ein Haus oder ein Grundstück?
Das hängt vom Zustand des Hauses und vom Baurecht ab. Ist das Gebäude wirtschaftlich am Ende, steht das Grundstück im Mittelpunkt. Wir prüfen die Substanz und empfehlen Ihnen danach, wie Sie das Objekt anbieten.
Wie finde ich heraus, was auf meinem Grundstück in Fürstenried gebaut werden darf?
Zuerst prüfen wir, ob ein Bebauungsplan gilt. Ohne Plan richtet sich die Bebauung nach der Umgebung. Eine Bauvoranfrage bei der Lokalbaukommission kann einzelne Fragen verbindlich klären.
Darf ich vor dem Grundstücksverkauf in Fürstenried Bäume fällen?
Nur, wenn der Baum nicht unter die Baumschutzverordnung fällt oder die Stadt eine Fällung genehmigt. Lassen Sie den Bestand vorher prüfen und fällen Sie nichts eigenmächtig.
Kann ich in Fürstenried einen Teil meines Gartens als Bauplatz verkaufen?
Ja, wenn Baurecht, Zufahrt und Erschließung passen. Nötig sind Vermessung, Fortführung im Kataster und oft ein Wegerecht. Wir rechnen mit Ihnen durch, ob sich die Teilung lohnt.
Was bedeutet der Bodenrichtwert für mein Grundstück in Fürstenried?
Er beschreibt den durchschnittlichen Wert typischer Grundstücke einer Zone. Ihr Grundstück kann wegen Zuschnitt, Baurecht, Bäumen oder Lage deutlich davon abweichen.
Muss ich beim Verkauf eines Grundstücks Steuern zahlen?
Bei unbebautem Land im Privatvermögen gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren, eine Ausnahme für Eigennutzung gibt es nicht. Ihr Steuerberater kann den Einzelfall beurteilen.
Muss ich das alte Haus auf meinem Grundstück in Fürstenried vor dem Verkauf abreißen?
In der Regel nicht. Ein Abriss kostet Geld, braucht Zeit und nimmt Käufern die Möglichkeit, das Haus doch zu modernisieren. Sinnvoller ist es, die Abrisskosten ehrlich im Preis zu berücksichtigen.
Lohnt sich in Fürstenried der Verkauf an einen Bauträger?
Bei größeren Flächen oft, weil Bauträger mit mehreren Einheiten rechnen. Ihre Angebote enthalten aber häufig Vorbehalte. Wir vergleichen für Sie Preis, Bedingungen und Zeitrahmen mit Angeboten privater Käufer.
Grundstücksverkauf im Münchner Südwesten
Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns. Gemeinsam klären wir, welcher Weg für Ihr Grundstück in Fürstenried passt.
