Renditeimmobilie verkaufen in Haidhausen: Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf meiner Renditeimmobilie?
Wer eine Renditeimmobilie in Haidhausen verkaufen möchte, braucht neben den üblichen Objektunterlagen vor allem die Nachweise zu den Mieteinnahmen: eine aktuelle Mieterliste, alle Mietverträge mit Nachträgen und die Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre. Käufer und Banken bewerten ein vermietetes Haus über seinen Ertrag, deshalb entscheiden diese Papiere über Preis und Tempo.
In Haidhausen stehen viele Mehrfamilienhäuser aus der Gründerzeit, etwa im Franzosenviertel nahe dem Ostbahnhof. Oft gab es Umbauten, Dachausbauten und langjährige Mieter. Je besser das dokumentiert ist, desto ruhiger verläuft die Prüfung durch den Käufer.
- Die Mieterliste ist das zentrale Dokument für jeden Investor.
- Mietverträge gehen mit dem Verkauf auf den Käufer über, Kautionen ebenfalls.
- Betriebskostenabrechnungen zeigen, ob Nebenkosten vollständig umgelegt werden.
- In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis, Rechte Dritter stehen im Grundbuch.
- Mieterdaten sollten Sie erst an ernsthafte Interessenten und möglichst geschwärzt weitergeben.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf meiner Renditeimmobilie in Haidhausen?
Die Unterlagen lassen sich in drei Gruppen ordnen: Objekt, Vermietung und Technik. Die Tabelle zeigt, was Käufer typischerweise anfordern und wo Sie es bekommen.
| Unterlage | Wo erhältlich | Wofür der Käufer sie braucht |
|---|---|---|
| Aktueller Grundbuchauszug | Grundbuchamt am Amtsgericht München | Eigentum, Grundschulden, Rechte in Abteilung II |
| Flurkarte und Lageplan | Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung | Grundstücksgrenzen und Bebauung |
| Baupläne, Baugenehmigungen, Wohnflächenberechnung | Eigene Akten, Lokalbaukommission der Stadt | Prüfung der Flächen und genehmigter Umbauten |
| Energieausweis | Aussteller mit Berechtigung, zehn Jahre gültig | Pflichtangaben in Anzeige und Besichtigung |
| Mieterliste | Eigene Verwaltung oder Hausverwaltung | Ertragsberechnung und Finanzierung |
| Mietverträge mit Nachträgen | Eigene Akten | Prüfung von Miethöhe, Laufzeit und Sonderrechten |
| Betriebskostenabrechnungen | Hausverwaltung | Umlagefähigkeit und Nebenkostenrisiko |
Was gehört in eine Mieterliste?
Die Mieterliste fasst alle Einheiten auf einer Seite zusammen. Investoren lesen daraus Ertrag, Mietsteigerungspotenzial und Risiken ab. Sie sollte für jede Wohnung, jeden Laden und jeden Stellplatz enthalten:
- Lage und Fläche der Einheit
- Nettokaltmiete und Vorauszahlung für Nebenkosten
- Beginn des Mietverhältnisses und Datum der letzten Mieterhöhung
- Art der Miete, etwa Staffel- oder Indexmiete
- Höhe und Anlageform der Kaution
- Leerstand, Mietrückstände, Kündigungen oder laufende Streitigkeiten
Rückstände und Streitigkeiten offen nennen
Käufer prüfen die Angaben spätestens vor dem Notartermin. Verschwiegene Rückstände oder Streitigkeiten führen oft zu Nachverhandlungen und im Ernstfall zu Haftungsfragen. Offen benannte Probleme lassen sich im Preis und im Vertrag sauber regeln.
Unterlagen für Ihre Renditeimmobilie prüfen lassen
Wir sehen Ihre Mieterliste, Mietverträge und Abrechnungen durch und sagen Ihnen, was vor der Vermarktung noch fehlt.
Was gilt für Mietverträge und Kautionen beim Verkauf in Haidhausen?
Beim Verkauf gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Der Käufer tritt in alle bestehenden Mietverträge ein und übernimmt auch die Kautionen. Deshalb will er jeden Vertrag vollständig sehen, mit allen Nachträgen, Modernisierungsvereinbarungen und Absprachen zu Gärten, Kellern oder Stellplätzen.
Bei Altbauten in Haidhausen laufen manche Mietverhältnisse seit Jahrzehnten. Fehlen alte Verträge, rekonstruieren Sie den Inhalt so gut wie möglich aus Schriftverkehr und Kontoauszügen und kennzeichnen Sie die Lücke offen.
Warum sind Betriebskostenabrechnungen für Käufer so wichtig?
Die Abrechnungen der letzten Jahre zeigen, ob Sie die Nebenkosten vollständig auf die Mieter umlegen dürfen und tatsächlich umlegen. Werden Kosten nicht umgelegt, mindert das den Ertrag. Legen Sie außerdem Wartungsverträge, Versicherungspolicen, den aktuellen Grundsteuerbescheid und Belege über Modernisierungen bei, etwa für Heizung, Dach oder Fenster.
Im Kaufvertrag sollte geregelt sein, wer die Abrechnung für das Jahr des Verkaufs erstellt. Üblich ist eine Aufteilung zum Tag des Besitzübergangs.
Was ist bei Mehrfamilienhäusern in Haidhausen besonders zu beachten?
Viele Häuser in Haidhausen liegen in Gebieten mit Erhaltungssatzung. Dort brauchen bauliche Änderungen und die Aufteilung in Eigentumswohnungen eine Genehmigung. Für Käufer ist das eine wichtige Information, klären Sie den Status deshalb vor der Vermarktung bei der Stadt München.
Bereits aufgeteilte Häuser
Ist das Haus in Wohnungseigentum aufgeteilt, brauchen Sie zusätzlich Teilungserklärung, Aufteilungspläne und die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft. Wurde nach der Vermietung umgewandelt, haben Mieter ein Vorkaufsrecht, und in München gilt eine Kündigungssperrfrist von zehn Jahren.
Kein Baulastenverzeichnis in Bayern
Anders als in vielen Bundesländern führt Bayern kein Baulastenverzeichnis. Wege- oder Leitungsrechte stehen als Dienstbarkeiten in Abteilung II des Grundbuchs. Lassen Sie sich die zugehörigen Bewilligungen geben, damit der Käufer den genauen Inhalt kennt.
Wie geben Sie Unterlagen in Haidhausen sicher weiter?
Mietverträge enthalten persönliche Daten. Geben Sie in der ersten Phase eine anonymisierte Mieterliste heraus und öffnen Sie vollständige Unterlagen erst nach Bonitätsnachweis. Bewährt hat sich ein digitaler Datenraum mit Zugriff nur für geprüfte Interessenten.
Wir prüfen Ihre Unterlagen vollständig, bewerten das Haus im Ertragswertverfahren und vermarkten auf Wunsch diskret an vorgemerkte Kapitalanleger. Mehr dazu unter Immobilienbewertung in Haidhausen, Immobilie verkaufen in Haidhausen und Mehrfamilienhaus verkaufen.
Häufige Fragen zum Verkauf einer Renditeimmobilie in Haidhausen
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Haidhausen?
Neben Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauplänen und Energieausweis brauchen Sie Mieterliste, Mietverträge und Betriebskostenabrechnungen. Dazu kommen Wartungsverträge, Versicherungen und Belege über Modernisierungen.
Muss ich die Mieter in Haidhausen über den Verkauf informieren?
Eine allgemeine Pflicht dazu gibt es nicht, solange keine Wohnung nach der Vermietung in Eigentum umgewandelt wurde. Für Besichtigungen brauchen Sie aber die Mitwirkung der Mieter, eine frühe und freundliche Information hilft deshalb fast immer.
Was passiert mit den Kautionen beim Verkauf?
Die Kautionen gehen auf den Käufer über. Übergeben Sie ihm die Kautionsbeträge oder Sparbücher samt Aufstellung zum Besitzübergang, damit er sie später korrekt zurückzahlen kann.
Wie wird eine Renditeimmobilie in Haidhausen bewertet?
Maßgeblich ist das Ertragswertverfahren. Es geht von der nachhaltig erzielbaren Miete aus und berücksichtigt Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer und Lage. Bei Häusern mit Aufteilungspotenzial fließt zusätzlich der Vergleich mit Wohnungspreisen ein.
Darf ich Mietverträge vollständig an Interessenten schicken?
Persönliche Daten der Mieter sollten Sie nur an ernsthafte, geprüfte Interessenten weitergeben. Für die erste Prüfung reicht eine anonymisierte Mieterliste.
Wo bekomme ich alte Baupläne für ein Haus in Haidhausen?
Bei der Lokalbaukommission der Landeshauptstadt München können Eigentümer Einsicht in die Bauakte beantragen. Planen Sie dafür etwas Vorlauf ein und stellen Sie den Antrag früh.
Persönlich beraten von Immobilien Zippold
Seit 2005 verkaufen wir Häuser und Wohnungen in München, unser Büro liegt in Nymphenburg. Die Erstbewertung ist kostenlos und unverbindlich.
