Geerbte Immobilie steuerfrei verkaufen in Sendling: Ist der Verkauf einer geerbten Immobilie steuerpflichtig?
Ob Sie eine geerbte Immobilie in Sendling steuerfrei verkaufen können, entscheidet vor allem das Datum, an dem der Erblasser sie gekauft hat. Liegt dieser Kauf mehr als zehn Jahre zurück, bleibt der Gewinn aus dem Verkauf frei von Einkommensteuer. Ist die Frist noch nicht abgelaufen, hilft unter Umständen die eigene Nutzung als Wohnung.
Diese Frage stellen sich viele Erben in Sendling, etwa bei der Altbauwohnung der Eltern rund um den Harras. Hier lesen Sie, welche Regeln gelten, welche Unterlagen Sie brauchen und wann ein Steuerberater dazugehört.
- Für den Verkaufsgewinn gilt die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG.
- Als Erbe übernehmen Sie das Anschaffungsdatum des Erblassers, die Frist beginnt nicht neu.
- Steuerfrei ist der Verkauf auch, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurde.
- Die Erbschaftsteuer ist eine eigene Steuer und fällt unabhängig vom späteren Verkauf an.
- Ein Verkauf des selbst genutzten Familienheims vor Ablauf von zehn Jahren kann eine gewährte Steuerbefreiung nachträglich kippen.
Ist der Verkauf einer geerbten Immobilie in Sendling steuerpflichtig?
Beim Verkauf einer Erbimmobilie geht es um zwei verschiedene Steuern. Die Erbschaftsteuer knüpft an den Erbfall an. Die Einkommensteuer auf einen möglichen Gewinn knüpft an den Verkauf an. Beide werden getrennt geprüft und haben eigene Fristen.
Für die Einkommensteuer zählt die Regel über private Veräußerungsgeschäfte. Wer innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung verkauft, muss den Gewinn grundsätzlich versteuern. Beim Erbe zählt dabei der Kauf durch den Erblasser, und der liegt bei Elternwohnungen in Sendling oft lange zurück.
Was bedeutet das Anschaffungsdatum des Erblassers?
Steuerlich treten Sie in die Fußstapfen der verstorbenen Person. Deren Kaufdatum und deren Anschaffungskosten gelten für Sie weiter. Hatte der Erblasser die Immobilie selbst geerbt oder geschenkt bekommen, reicht die Kette noch weiter zurück bis zum letzten entgeltlichen Erwerb.
Welche Fälle gibt es beim Verkauf einer Erbimmobilie in Sendling?
Die Übersicht zeigt typische Ausgangslagen. Sie ersetzt keine steuerliche Beratung, hilft aber bei der Vorbereitung auf das Gespräch mit dem Steuerberater.
| Ausgangslage | Einkommensteuer auf den Gewinn | Was Sie tun sollten |
|---|---|---|
| Erblasser hat vor mehr als zehn Jahren gekauft | In der Regel keine | Alten Kaufvertrag heraussuchen und aufbewahren |
| Kauf liegt weniger als zehn Jahre zurück, Sie haben selbst darin gewohnt | Steuerfrei bei Nutzung im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren | Meldebescheinigung und Nachweise zur Nutzung sammeln |
| Kauf liegt weniger als zehn Jahre zurück, Immobilie vermietet oder leer | Gewinn kann steuerpflichtig sein | Vor dem Notartermin beraten lassen |
| Ein Erbe übernimmt die Anteile der anderen gegen Zahlung | Für den hinzugekauften Anteil beginnt eine neue Frist | Auseinandersetzung steuerlich vorbereiten |
| Erblasser hatte die Immobilie selbst geerbt | Frist ab dem früheren entgeltlichen Erwerb | Ältere Urkunden beim Grundbuchamt anfragen |
Erbimmobilie in Sendling bewerten lassen
Wir ermitteln den Marktwert Ihrer geerbten Immobilie vor Ort und besprechen mit Ihnen den passenden Zeitpunkt für den Verkauf.
Wann bleibt der Verkauf trotz laufender Frist steuerfrei?
Die wichtigste Ausnahme betrifft das Wohnen. Wurde die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, fällt keine Einkommensteuer auf den Gewinn an. Das muss keine volle Dreijahresspanne sein, angefangene Kalenderjahre können genügen.
Ob die Nutzung durch den Erblasser angerechnet wird, hängt von den Umständen ab. Eine Vermietung an Fremde gilt nicht als eigene Nutzung. Für die Prüfung brauchen Sie:
- Datum und Kaufvertrag des Erblassers
- Rechnungen über größere Modernisierungen, die die Anschaffungskosten erhöhen
- Nachweise über die eigene Nutzung, etwa Meldebescheinigungen
- Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll
Was gilt für die Erbschaftsteuer bei einer Immobilie in Sendling?
Die Erbschaftsteuer richtet sich nach dem Wert des Erbes und nach dem Verwandtschaftsgrad. Ehepartner, Kinder und Enkel haben deutlich höhere Freibeträge als entfernte Verwandte. Ob Steuer anfällt, hängt also von Ihrer Familie und vom übrigen Nachlass ab.
Für das selbst genutzte Familienheim gibt es eine Befreiung, wenn der Ehepartner oder die Kinder es anschließend zehn Jahre selbst bewohnen. Wer vorher verkauft oder auszieht, riskiert, dass diese Befreiung rückwirkend entfällt. Prüfen Sie das unbedingt, bevor Sie einen Verkauf in Sendling planen.
Bewertung durch das Finanzamt
Für die Erbschaftsteuer setzt das Finanzamt einen Wert an. Liegt der tatsächliche Wert niedriger, kann ein Verkehrswertgutachten helfen, unter Umständen auch ein zeitnah erzielter Kaufpreis. Welcher Weg sinnvoll ist, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
Wie bereiten Erben den Verkauf in Sendling steuerlich sicher vor?
Die steuerliche Prüfung gehört vor die Vermarktung. Dann können Sie noch entscheiden, ob Sie sofort verkaufen oder den Ablauf einer Frist abwarten. Lassen Sie außerdem das Grundbuch früh berichtigen: Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist das gebührenfrei. Grunderwerbsteuer fällt beim Erben selbst nicht an.
Für die Preisfindung bewerten wir die Immobilie vor Ort. Herbert Zippold ist DEKRA-zertifizierter Immobilienbewerter, seine Einschätzung hilft auch im Gespräch mit dem Steuerberater. Mehr dazu unter Immobilienbewertung in Sendling.
Erbengemeinschaft: alle verkaufen gemeinsam
Mehrere Erben können nur gemeinsam verkaufen. Klären Sie vorab, wie sich der Erlös steuerlich auf die Einzelnen verteilt. Praktische Schritte finden Sie unter Immobilie bei Erbschaft verkaufen in Sendling und geerbte Immobilie verkaufen in München.
Häufige Fragen zum Verkauf einer geerbten Immobilie in Sendling
Muss ich Steuern zahlen, wenn ich das Haus meiner Eltern in Sendling verkaufe?
Einkommensteuer auf den Gewinn fällt in der Regel nicht an, wenn Ihre Eltern die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft haben. Die Erbschaftsteuer ist davon getrennt zu sehen und hängt von Freibeträgen und dem gesamten Nachlass ab.
Beginnt die Spekulationsfrist mit dem Erbfall neu?
Nein. Für Erben gilt das Anschaffungsdatum des Erblassers weiter. Eine neue Frist beginnt nur für Anteile, die Sie anderen Miterben abkaufen.
Kann ich eine geerbte Wohnung in Sendling steuerfrei verkaufen, wenn ich selbst eingezogen bin?
Das ist möglich, wenn Sie die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt haben. Halten Sie Nachweise wie die Meldebescheinigung bereit und lassen Sie den Einzelfall vom Steuerberater bestätigen.
Was passiert mit der Steuerbefreiung für das Familienheim, wenn ich in Sendling verkaufe?
Die Befreiung setzt voraus, dass Sie die Immobilie zehn Jahre selbst bewohnen. Verkaufen Sie früher, kann das Finanzamt die Erbschaftsteuer nachträglich festsetzen. Es gibt Ausnahmen, etwa wenn zwingende Gründe wie Pflegebedürftigkeit vorliegen.
Welche Unterlagen braucht der Steuerberater für die Prüfung?
Wichtig sind der Kaufvertrag des Erblassers, Belege über Modernisierungen, der Erbnachweis und bei Vermietung die Mietverträge. Fehlt der alte Kaufvertrag, hilft oft das Grundbuchamt weiter.
Hilft mir ein Makler in Sendling bei steuerlichen Fragen?
Steuerberatung dürfen wir als Makler nicht leisten. Wir bewerten die Immobilie, stellen die Unterlagen zusammen und stimmen den Zeitplan mit Ihnen und Ihrem Steuerberater ab, damit keine Frist übersehen wird.
Persönlich beraten von Immobilien Zippold
Seit 2005 begleiten wir Eigentümer und Erben in München, unser Büro liegt in Nymphenburg. Die Erstbewertung ist kostenlos und unverbindlich.
