Wohnung verkaufen in Freimann: So kommen Sie mit Ihrer Eigentumswohnung sicher zum Notar
Wer eine Wohnung in Freimann verkaufen möchte, hat einen Stadtteil mit vielen Argumenten im Rücken. Die U6 fährt ohne Umsteigen nach Schwabing und in die Innenstadt, Isar, Hirschau und der nördliche Englische Garten liegen in der Nähe, und mit dem Domagkpark ist ein junges Quartier dazugekommen. Gleichzeitig ist der Wohnungsmarkt im Viertel sehr unterschiedlich. Eine Wohnung in einer Zeile aus den Fünfzigerjahren hat andere Käufer als eine Neubauwohnung mit Tiefgarage.
Wir sind seit 2005 auf dem Münchner Wohnungsmarkt tätig und kennen den Norden der Stadt gut. Auf dieser Seite geht es nur um Eigentumswohnungen: um die Wohnungstypen in Freimann, um die Eigentümergemeinschaft, um die Frage vermietet oder leer, um die Unterlagen der Hausverwaltung und um eine gute Besichtigung.
- In Freimann entscheidet die Baugeneration zuerst, mit welchen Wohnungen Käufer Ihre Wohnung vergleichen.
- Wiederverkäufe aus dem Domagkpark konkurrieren mit Erstbezugsangeboten von Bauträgern im Münchner Norden.
- In älteren Anlagen achten Käufer besonders auf Rücklage, Beschlüsse und anstehende Sanierungen.
- Vermietete Wohnungen sprechen Anleger an, freie Wohnungen Selbstnutzer. Beide rechnen anders.
- Herbert Zippold bewertet Ihre Wohnung kostenlos und unverbindlich bei Ihnen vor Ort.
Wohnungstypen in Freimann und was Käufer jeweils prüfen
Freimann reicht von der Grenze zu Schwabing bis an den nördlichen Stadtrand. Entsprechend vielfältig ist der Bestand. Zwischen den Wohngebieten stehen Zeilenbauten der Nachkriegszeit und Wohnanlagen aus den Sechziger- und Siebzigerjahren. Rund um den alten Ortskern gibt es kleinere Häuser mit wenigen Einheiten. Und im Domagkpark sind in den letzten Jahren moderne Wohnungen entstanden, die heute zum Teil zum ersten Mal weiterverkauft werden.
Käufer vergleichen Ihre Wohnung vor allem mit Wohnungen derselben Bauzeit. Eine sanierte Wohnung aus den Sechzigerjahren steht deshalb neben Bestandswohnungen in Milbertshofen oder Schwabing-Nord, eine Wohnung aus dem Domagkpark neben anderen Neubauprojekten im Norden. Diese Einordnung bestimmt Preis und Vermarktung.
| Wohnungstyp in Freimann | Typische Käufer | Was im Gespräch zuerst kommt |
|---|---|---|
| Wohnung im Nachkriegsbau | Erstkäufer, Paare, Anleger | Grundriss, Heizung, Fenster, geplante Arbeiten an Dach oder Leitungen |
| Wohnung in einer Anlage der Sechziger- und Siebzigerjahre | Familien, Anleger | Balkon, Aufzug, Tiefgarage, Zustand der Fassade, Höhe der Rücklage |
| Wohnung in einem kleinen Haus im Ortskern | Selbstnutzer mit Wunsch nach Ruhe | Zahl der Einheiten, Gartennutzung, Verwaltung, Stellplatz |
| Neubauwohnung im Domagkpark | Familien und Berufstätige | Energiestandard, Ausstattung, offene Gewährleistung, Hausgeld |
Eigentümergemeinschaft: Was Käufer in Freimann genau lesen
Mit der Wohnung kauft man einen Anteil am ganzen Haus. Deshalb fragen Käufer und ihre Banken nach den Unterlagen der Gemeinschaft. Sie wollen wissen, wie hoch die Erhaltungsrücklage ist, was in den letzten Versammlungen beschlossen wurde und ob größere Arbeiten anstehen. In Anlagen aus den Sechziger- und Siebzigerjahren betrifft das oft Fassade, Balkone, Leitungen oder die Tiefgarage. Reicht die Rücklage für eine beschlossene Maßnahme nicht, droht eine Sonderumlage, und Käufer ziehen diesen Betrag gedanklich vom Preis ab.
Offenheit zahlt sich hier aus. Wer anstehende Arbeiten selbst anspricht und die Zahlen belegt, verhandelt sachlicher. Wer sie verschweigt, riskiert, dass der Käufer sie in den Protokollen findet und das Vertrauen verliert. Wie die Kosten einer bereits beschlossenen Umlage zwischen Ihnen und dem Käufer verteilt werden, lässt sich im Kaufvertrag regeln.
Junge Gemeinschaften im Domagkpark
In neueren Anlagen geht es weniger um die Rücklage und mehr um die Frage, ob Mängel aus der Bauzeit offen sind und wie die Verwaltung arbeitet. Käufer fragen auch, ob Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger noch laufen. Halten Sie Abnahmeprotokolle und Schriftverkehr dazu bereit.
Ihre Wohnung in Freimann bewerten lassen
Herbert Zippold kommt zu Ihnen, sieht sich Wohnung, Haus und Unterlagen an und erklärt Ihnen, wie sich der Wert zusammensetzt.
Was ist meine Wohnung in Freimann wert?
Für Eigentumswohnungen nutzen wir das Vergleichswertverfahren. Wir vergleichen mit tatsächlich gezahlten Preisen für Wohnungen ähnlicher Bauzeit und Lage und gleichen Unterschiede bei Etage, Außenfläche, Ausstattung und Zustand mit Zu- und Abschlägen aus. Innerhalb von Freimann zählen dabei vor allem drei Lagefragen: Wie weit ist es zur U6? Wie nah liegen Isar und Grün? Und wie stark wirken Autobahn, Gewerbe oder eine belebte Straße?
Eine Wohnung mit Schlafzimmern zur ruhigen Hofseite wird anders bewertet als eine gleich große Wohnung, deren Räume alle zur Straße zeigen. Bei vermieteten Wohnungen rechnen wir zusätzlich den Ertragswert. Die Einzelheiten beschreiben wir auf der Seite Immobilienbewertung in Freimann.
Vermietet oder leer: Wohnung in Freimann an Selbstnutzer oder Anleger verkaufen
Viele Wohnungen in Freimann sind vermietet. Der Mietvertrag geht beim Verkauf auf den Käufer über, Ihr Mieter bleibt also in der Wohnung. Käufer sind in diesem Fall meist Kapitalanleger. Sie achten auf die Höhe der Miete im Vergleich zum Markt, auf die Laufzeit und auf die Möglichkeiten, die Miete im gesetzlichen Rahmen anzupassen. Die gute Anbindung und das Grün in der Umgebung sind für Anleger Argumente für eine verlässliche Vermietung.
Eine leere Wohnung erreicht Selbstnutzer. Für sie zählen Schulweg, Spielplatz, Kellerabteil und der Blick aus dem Fenster. Sie zahlen für die passende Wohnung häufig mehr. Steht bei Ihnen ein Auszug bevor, rechnen wir mit Ihnen durch, ob sich das Warten lohnt. Wichtig: Kündigen dürfen Sie einem Mieter nur aus den gesetzlichen Gründen. Ein Verkauf allein ist kein solcher Grund.
Unterlagen der Hausverwaltung für den Wohnungsverkauf in Freimann
Die meisten Unterlagen für einen Wohnungsverkauf liegen bei der Hausverwaltung. Fordern Sie diese früh an, denn manche Verwaltungen brauchen dafür einige Zeit. Liegen die Papiere erst vor, wenn der Käufer schon bei der Bank sitzt, verzögert sich die Finanzierung. Eine vollständige Liste bietet unsere Checkliste für den Immobilienverkauf.
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre
- Beschlusssammlung
- Wirtschaftsplan und letzte Hausgeldabrechnung
- Nachweis über den Stand der Erhaltungsrücklage
- Energieausweis des Gebäudes
- Bei Vermietung: Mietvertrag, Nachträge und Nachweise zu Mieterhöhungen
- Bei Neubauten: Abnahmeprotokolle und Unterlagen zur Gewährleistung
Besichtigungen und Vermarktung Ihrer Wohnung in Freimann
Ein gutes Exposé beantwortet die Fragen, die Käufer in Freimann stellen, bevor sie zur Besichtigung kommen. Wie weit ist die nächste U-Bahn-Station? Wo liegt der nächste Spielplatz, der Weg zur Isar, der Supermarkt? Wie hoch ist das Hausgeld, und gehört ein Stellplatz dazu? Wir erstellen das Exposé mit professionellen Fotos, Grundriss und den wichtigen Kennzahlen der Gemeinschaft.
Interessenten, die bei uns vorgemerkt sind, erfahren zuerst von Ihrer Wohnung. Ein Inserat in den Portalen gibt es auf Wunsch. Besichtigungen führen wir einzeln durch, und wir prüfen vorher die Finanzierung. Bei vermieteten Wohnungen stimmen wir jeden Termin mit dem Mieter ab. Wie wir als Makler im Stadtteil arbeiten, lesen Sie unter Immobilienmakler in Freimann.
- Wohnung aufräumen und persönliche Dinge reduzieren
- Kleine Mängel beheben, die den Eindruck stören
- Balkon, Keller und Stellplatz zugänglich machen
- Termine so legen, dass Tageslicht in die Räume fällt
Geerbte Wohnung oder Trennung: Sonderfälle in Freimann
Nicht jeder Verkauf ist lange geplant. Oft steht eine Wohnung zum Verkauf, weil die Eltern verstorben sind oder sich ein Paar trennt. Bei einer Erbschaft brauchen die Erben zuerst einen Erbschein oder ein notarielles Testament, damit das Grundbuch berichtigt werden kann. Alle Miterben müssen dem Verkauf zustimmen. Eine neutrale Bewertung hilft, damit alle von derselben Zahl ausgehen.
Bei einer Trennung zählt vor allem Sachlichkeit. Beide Partner erhalten dieselben Informationen, und wir führen die Besichtigungen auf Wunsch allein durch. Ob einer die Wohnung übernimmt, beide vermieten oder verkaufen, entscheiden Sie gemeinsam. Für rechtliche und steuerliche Fragen ziehen Sie bitte Anwalt oder Steuerberater hinzu. Allgemeine Hinweise zum Erbfall gibt Geerbte Wohnung verkaufen in München.
Typische Fehler beim Wohnungsverkauf in Freimann
Ein häufiger Fehler ist der falsche Vergleich. Eigentümer einer Wohnung aus den Siebzigerjahren orientieren sich an den Preisen der Neubauten im Domagkpark und starten zu hoch. Umgekehrt unterschätzen Verkäufer einer jungen Wohnung, wie stark ein eingewachsenes Umfeld und eine fertige Wohnung gegenüber einem Projekt im Bau punkten. Ein zweiter Fehler sind ungelesene Protokolle. Findet der Käufer darin eine beschlossene Sanierung, über die vorher niemand gesprochen hat, wird die Verhandlung schwierig.
Drittens verlassen sich manche Eigentümer auf eine alte Flächenangabe. Weicht die tatsächliche Wohnfläche ab, etwa bei Balkonen oder Dachschrägen, folgen Nachverhandlungen. Einen Überblick über alle Objektarten im Viertel bietet Immobilie verkaufen in Freimann. Für den Vergleich mit den Nachbarvierteln lohnen Wohnung verkaufen in Milbertshofen und Wohnung verkaufen in Schwabing.
Häufige Fragen: Wohnung verkaufen Freimann
Was ist meine Wohnung in Freimann wert?
Das hängt vor allem von Baujahr, Lage im Stadtteil, Etage, Zustand und der Eigentümergemeinschaft ab. Wir vergleichen mit tatsächlich verkauften Wohnungen derselben Baugeneration. Die Einschätzung vor Ort ist kostenlos.
Kann ich meine vermietete Wohnung in Freimann verkaufen?
Ja. Der Mietvertrag geht unverändert auf den Käufer über. Käufer sind dann meist Anleger, die mit Miete und Lage rechnen. Wir bereiten Mietvertrag und Mietentwicklung übersichtlich auf.
Wie verkaufe ich eine Neubauwohnung im Domagkpark?
Stellen Sie die Vorteile einer fertigen Wohnung in einem bewohnten Quartier heraus und halten Sie Unterlagen zur Gewährleistung bereit. Käufer vergleichen mit Erstbezugsangeboten im Münchner Norden. Ein Preis, der diesen Vergleich besteht, bringt ernsthafte Anfragen.
Was passiert mit einer Sonderumlage, wenn ich meine Wohnung in Freimann verkaufe?
Gegenüber der Gemeinschaft zahlt, wer bei Fälligkeit im Grundbuch steht. Im Kaufvertrag können Sie mit dem Käufer eine andere Aufteilung vereinbaren. Sprechen Sie das Thema offen an und lassen Sie die Regelung vom Notar aufnehmen.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf meiner Wohnung in Freimann?
Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Energieausweis, Grundriss und Wohnflächenberechnung. Bei Vermietung kommt der Mietvertrag dazu. Fehlende Unterlagen fordern wir für Sie an.
Muss ich die Wohnung vor dem Verkauf renovieren?
Meist nicht. Käufer möchten Bad und Böden oft selbst gestalten. Kleine Reparaturen und eine aufgeräumte Wohnung lohnen sich dagegen fast immer.
Lässt sich eine Wohnung in Freimann diskret verkaufen?
Ja. Wir bieten Ihre Wohnung zuerst vorgemerkten Interessenten mit geprüfter Finanzierung an. Ein öffentliches Inserat gibt es nur, wenn Sie zustimmen.
Beratung für den Münchner Norden
Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns. Wir vereinbaren einen Termin, der Ihnen passt.
