Wohnung verkaufen in Unterföhring: So überzeugen Sie Selbstnutzer und Anleger
In Unterföhring treffen zwei Käuferwelten aufeinander. Auf der einen Seite stehen Menschen, die bei einem der Unternehmen im Ort arbeiten, eine Wohnung mit kurzem Arbeitsweg suchen und selbst einziehen wollen. Auf der anderen Seite stehen Kapitalanleger, die wissen, dass genau diese Menschen auch Mieter sein können. Wer eine Wohnung in Unterföhring verkaufen möchte, sollte deshalb früh entscheiden, für wen das Angebot gemacht ist.
Wir sind die Immobilien Zippold GmbH und begleiten seit 2005 Eigentümer in München und im Umland. Auf dieser Seite geht es ausschließlich um Eigentumswohnungen in Unterföhring: um die Wohnungstypen im Ort, um Rücklage, Protokolle und Beschlüsse der Gemeinschaft, um den Verkauf mit oder ohne Mieter und um die Vorbereitung von Besichtigungen.
- Die Nachfrage kommt zu einem großen Teil von Beschäftigten der Unternehmen vor Ort und von Kapitalanlegern.
- Der Fußweg zur S8 und der Blick ins Grüne wirken sich spürbar auf den Preis aus.
- In älteren Anlagen entscheiden Rücklage und anstehende Arbeiten über das Vertrauen der Käufer.
- Bei vermieteten Wohnungen zählen Miete, Mietvertrag und Nebenkostenabrechnung.
- Herbert Zippold bewertet Ihre Wohnung kostenlos und unverbindlich vor Ort.
Wer in Unterföhring eine Wohnung kauft
Unterföhring liegt an der Isar nordöstlich von München, zwischen Oberföhring, Johanneskirchen und Ismaning. Zahlreiche Unternehmen aus Medien, Versicherungen und Technik haben hier ihren Sitz. Mit der S8 sind Innenstadt und Flughafen direkt erreichbar, der Föhringer Ring und die A99 liegen nah. Die Gemeinde investiert sichtbar in Schulen, Kinderbetreuung und Sport, und mit den Isarauen und dem Feringasee gibt es viel Grün vor der Tür.
Für Wohnungen ergeben sich daraus vier typische Käufergruppen. Fach- und Führungskräfte aus den Unternehmen im Ort möchten kurze Wege und eine moderne Ausstattung. Paare und kleine Familien suchen eine größere Wohnung mit Balkon und guter Infrastruktur. Vielreisende schätzen die S-Bahn zum Flughafen. Und Kapitalanleger setzen auf die stabile Mieternachfrage, die durch die vielen Arbeitsplätze entsteht. Jede Gruppe liest ein Exposé anders, und eine gute Vermarktung spricht gezielt die Gruppe an, die zu Ihrer Wohnung passt.
Wohnungstypen in Unterföhring und ihre Verkaufsargumente
In Unterföhring stehen Wohnungen aus vielen Jahrzehnten nebeneinander, vom älteren Bestand bis zu neueren Quartieren. Ein großer Teil der Eigentumswohnungen stammt aus jüngerer Zeit. Die Tabelle zeigt, worauf Käufer je nach Typ achten.
Ein Punkt wird bei Wohnungen gern übersehen: der Stellplatz. Ein Tiefgaragenplatz ist oft als eigenes Teileigentum mit eigenem Grundbuchblatt eingetragen. Dann muss er im Kaufvertrag ausdrücklich mitverkauft werden. Manchmal gehört er auch als Sondernutzungsrecht zur Wohnung. Für Käufer, die täglich mit dem Auto über den Föhringer Ring pendeln, ist der Stellplatz ein echtes Kaufargument. Klären Sie deshalb vorab, wie er rechtlich zugeordnet ist.
| Wohnungstyp | Worauf Käufer achten | Was Sie vorbereiten sollten |
|---|---|---|
| Wohnung im älteren Bestand | Heizung, Fenster, Dämmung der Fassade, Höhe der Rücklage | Protokolle mit Sanierungsplänen, Nachweise über erledigte Arbeiten |
| Wohnung aus jüngeren Jahrzehnten | Ausstattung, Aufzug, Tiefgaragenstellplatz, Hausgeld | Baubeschreibung, Energieausweis, Wirtschaftsplan |
| Neubauwohnung im Wiederverkauf | Energiestandard, Restlaufzeit der Gewährleistung, Abnahme des Gemeinschaftseigentums | Bauträgervertrag, Abnahmeprotokolle, Mängellisten |
| Wohnung mit Isarbezug oder Blick ins Grüne | Ausrichtung, Ruhe, Balkon oder Terrasse | Fotos zu verschiedenen Tageszeiten, Grundriss mit Himmelsrichtung |
Ihre Wohnung in Unterföhring bewerten lassen
Wir sehen uns Ihre Wohnung und die Unterlagen der Gemeinschaft an und sagen Ihnen, welcher Preis realistisch ist.
Eigentümergemeinschaft in Unterföhring: Rücklage, Protokolle, Beschlüsse
Bei einer Eigentumswohnung kauft der Käufer einen Anteil an der Gemeinschaft mit. Banken und Interessenten wollen deshalb wissen, in welchem Zustand das Gemeinschaftseigentum ist und welche Kosten absehbar sind. Die Unterlagen der Hausverwaltung geben darauf die Antwort.
Eine gut gefüllte Erhaltungsrücklage und klar dokumentierte Beschlüsse sind für Käufer beruhigend. Steht dagegen eine größere Maßnahme an, etwa an Dach, Fassade oder Heizungsanlage, wird gefragt, ob die Rücklage reicht oder eine Sonderumlage droht. Diese Frage sollten Sie vorab kennen und offen beantworten. Käufer, die erst beim Lesen der Protokolle davon erfahren, verhandeln meist härter.
Lesen Sie die Protokolle der letzten Jahre deshalb selbst einmal mit den Augen eines Käufers. Welche Themen kehren wieder? Wurde über Feuchtigkeit in der Tiefgarage, über den Aufzug oder über die Heizung mehrfach gesprochen, ohne dass etwas beschlossen wurde? Solche Punkte fallen Interessenten auf. Besser, Sie können sie im Gespräch einordnen, als dass sie erst in der Verhandlung auftauchen.
Sonderumlage und Kaufvertrag
Ist eine Sonderumlage beschlossen, aber noch nicht fällig, sollten Käufer und Verkäufer im Kaufvertrag regeln, wer sie trägt. Gegenüber der Gemeinschaft haftet in der Regel derjenige, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer ist. Eine klare Vereinbarung beugt Streit vor.
Hausgeld und Wirtschaftsplan
Das monatliche Hausgeld ist für Selbstnutzer eine feste Größe in der Haushaltsrechnung. Anleger unterscheiden genau, welcher Teil auf den Mieter umgelegt werden kann. Der aktuelle Wirtschaftsplan und die letzte Jahresabrechnung zeigen beides.
Mit Mieter oder leer: Wohnung verkaufen in Unterföhring
Eine leere Wohnung erreicht in Unterföhring vor allem Selbstnutzer. Sie zahlen für Grundriss, Lage und das Gefühl, hier zu Hause zu sein. Eine vermietete Wohnung spricht vor allem Anleger an. Der Mietvertrag geht mit allen Rechten und Pflichten auf den Käufer über, und der Preis orientiert sich stärker an der Miete.
Liegt die Miete deutlich unter dem heutigen Niveau, sinkt der Wert aus Anlegersicht, weil Mieterhöhungen nur in gesetzlichen Grenzen möglich sind. Ist die Miete marktgerecht und der Mieter zuverlässig, ist das für Anleger ein starkes Argument. In beiden Fällen zeigen wir Ihnen vor dem Verkaufsstart zwei Werte: den Ertragswert aus Anlegersicht und den Vergleichswert für eine leere Wohnung. Wie diese Werte entstehen, erklärt die Immobilienbewertung in Unterföhring.
- Mietvertrag mit allen Nachträgen und Vereinbarungen
- Übersicht über die Mietzahlungen und die letzte Mieterhöhung
- Nebenkostenabrechnung des letzten Jahres
- Angaben zur Kaution und zu Absprachen mit dem Mieter
- Informationen zu Schönheitsreparaturen und Zustand bei Einzug
Unterlagen der Hausverwaltung für Ihre Wohnung in Unterföhring
Viele Unterlagen für den Wohnungsverkauf liegen bei der Hausverwaltung. Fordern Sie Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, die Beschluss-Sammlung, den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung und den Energieausweis des Gebäudes früh an. Prüfen Sie außerdem, ob laut Teilungserklärung der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss.
Bei neueren Wohnungen gehören Baubeschreibung, Bauträgervertrag und Abnahmeprotokolle dazu, weil Käufer nach offenen Mängeln und der Gewährleistung fragen. Wir prüfen die Unterlagen vor dem Start und besorgen, was fehlt. Die vollständige Liste steht in unserer Checkliste für den Immobilienverkauf.
Besichtigungen in Unterföhring: was überzeugt
Viele Interessenten in Unterföhring sind berufstätig und haben wenig Zeit. Sie schätzen gut vorbereitete Termine, bei denen alle wichtigen Fragen beantwortet werden können. Wir vereinbaren Besichtigungen einzeln und prüfen vorher, ob die Finanzierung steht. So sitzen Ihnen Menschen gegenüber, die wirklich kaufen können.
In der Wohnung zählen Licht, Ordnung und ein Grundriss, den man sich gleich eingerichtet vorstellen kann. Zeigen Sie Balkon, Kellerabteil und Stellplatz. Erwähnen Sie den Fußweg zur S-Bahn und die Wege zur Isar. Bei vermieteten Wohnungen stimmen wir die Termine mit dem Mieter ab. Ein respektvoller Umgang mit ihm wirkt sich auch auf den Eindruck der Interessenten aus.
Käufer, die in Unterföhring suchen, schauen oft auch in Ismaning und in den angrenzenden Münchner Stadtteilen. Wie der Markt in der Nachbargemeinde aussieht, zeigt Immobilie verkaufen in Ismaning, den Wohnungsmarkt im angrenzenden Münchner Stadtbezirk beschreibt Wohnung verkaufen in Bogenhausen.
Typische Fehler beim Wohnungsverkauf in Unterföhring
Ein häufiger Fehler ist, die Wohnung gleichzeitig für Selbstnutzer und Anleger zu bewerben. Das Exposé wird dann unscharf und überzeugt keine der beiden Gruppen richtig. Ein zweiter Fehler ist ein Preis, der den Zustand der Gemeinschaft ausblendet. Steht eine Fassadensanierung an, wissen Käufer das nach dem ersten Blick in die Protokolle.
Drittens unterschätzen viele Verkäufer, wie lange die Hausverwaltung für Unterlagen braucht. Wer erst nach dem ersten Interessenten anfragt, verliert Zeit und manchmal den Käufer. Und schließlich lohnt es, die eigene Wohnung ehrlich einzuordnen: Eine Wohnung an der Bahnlinie wird anders bewertet als eine ruhige Wohnung mit Blick ins Grüne. Mehr zum Markt im Ort lesen Sie unter Immobilie verkaufen in Unterföhring.
Häufige Fragen: Wohnung verkaufen Unterföhring
Was ist meine Wohnung in Unterföhring wert?
Das hängt von Baujahr, Lage zur S-Bahn, Grundriss, Etage, Zustand und den Unterlagen der Gemeinschaft ab. Weil Unterföhring nicht groß ist, ziehen wir auch Verkäufe aus Ismaning und den angrenzenden Stadtteilen heran. Die Erstbewertung vor Ort ist kostenlos.
Lohnt sich der Verkauf einer vermieteten Wohnung in Unterföhring?
Für Anleger kann eine vermietete Wohnung in Unterföhring interessant sein, weil die Arbeitsplätze im Ort für eine stabile Mieternachfrage sorgen. Der Preis hängt stark von der Höhe der Miete ab. Wir rechnen Ihnen beide Varianten vor.
Welche Unterlagen brauche ich für den Wohnungsverkauf in Unterföhring?
Teilungserklärung, Protokolle, Beschluss-Sammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Energieausweis und Grundbuchauszug. Bei Vermietung kommen Mietvertrag und Nebenkostenabrechnung dazu. Wir helfen beim Zusammenstellen.
Wer kauft in Unterföhring eine Eigentumswohnung?
Beschäftigte der Unternehmen vor Ort, Paare und kleine Familien, Pendler mit Flughafenbezug und Kapitalanleger. Welche Gruppe für Ihre Wohnung am besten passt, klären wir vor dem Verkaufsstart.
Was passiert mit einer Sonderumlage, wenn ich meine Wohnung in Unterföhring verkaufe?
Gegenüber der Gemeinschaft haftet in der Regel, wer bei Fälligkeit Eigentümer ist. Im Kaufvertrag können Sie eine andere Verteilung mit dem Käufer vereinbaren. Das sollte vor dem Notartermin feststehen.
Kann ich meine Neubauwohnung in Unterföhring weiterverkaufen?
Ja. Käufer fragen dann nach Gewährleistung, Abnahme und offenen Mängeln. Halten Sie Bauträgervertrag, Baubeschreibung und Abnahmeprotokolle bereit.
Muss ich meine Wohnung in Unterföhring vor dem Verkauf renovieren?
Meist reichen frische Wände, kleine Reparaturen und eine aufgeräumte Wohnung. Größere Umbauten lohnen sich selten, weil Käufer eigene Vorstellungen mitbringen. Allgemeine Tipps zur Vorbereitung finden Sie unter Wohnung verkaufen in München.
Wie verkaufe ich meine Wohnung in Unterföhring diskret?
Wir sprechen zuerst Interessenten an, die bei uns vorgemerkt sind und deren Finanzierung geprüft ist. Ein öffentliches Inserat kommt nur hinzu, wenn Sie es möchten. So bleibt der Verkauf in der Hausgemeinschaft ruhig, bis alles unterschrieben ist.
Immobilien Zippold, seit 2005 am Markt
Wir begleiten Eigentümer in München und im Umland vom ersten Termin bis zur Übergabe. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns.
