Ablauf Immobilienverkauf in Bogenhausen: Was in welcher Phase passiert und was Sie entscheiden
Viele Eigentümer in Bogenhausen wissen ziemlich genau, was ihre Wohnung oder ihr Haus ausmacht. Weniger klar ist oft, in welcher Reihenfolge ein Verkauf abläuft, wer daran beteiligt ist und an welchen Stellen eine Entscheidung von Ihnen gebraucht wird. Genau darum geht es auf dieser Seite. Wir gehen den Ablauf des Immobilienverkaufs in Bogenhausen Phase für Phase durch, vom ersten Gedanken bis zum Tag, an dem Sie den Schlüssel übergeben.
Wir von Immobilien Zippold begleiten Verkäufe im Münchner Osten seit 2005. Herbert Zippold ist DEKRA-zertifizierter Immobilienbewerter und hat lange in Bauleitung und Projektsteuerung gearbeitet. Diese Erfahrung hilft vor allem in den Phasen, in denen es um Bausubstanz, Unterlagen und Fragen der Käufer zum Gebäude geht.
- Der Verkauf folgt einer festen Reihenfolge: Vorbereitung, Bewertung, Unterlagen, Vermarktung, Besichtigung, Verhandlung, Notar, Übergabe.
- Die wichtigsten Weichen stellen Sie früh: Preisstrategie, diskrete oder öffentliche Vermarktung, Zeitpunkt des Auszugs.
- Beteiligt sind neben Ihnen und dem Käufer auch Notar, Grundbuchamt, die Bank des Käufers und bei Wohnungen die Hausverwaltung.
- Zwischen Notartermin und Übergabe liegt eine Phase, in der Kaufpreis, Grundschuld und Auflassungsvormerkung geregelt werden.
- Die Erstbewertung durch Herbert Zippold vor Ort ist kostenlos und unverbindlich.
Warum der Ablauf in Bogenhausen eigene Fragen aufwirft
Bogenhausen vereint auf engem Raum sehr unterschiedliche Immobilien. Im Herzogpark stehen Villen auf großen Gartengrundstücken, rund um den Prinzregentenplatz finden sich Altbauetagen mit hohen Räumen, am Arabellapark größere Wohnanlagen aus den Siebzigerjahren. Der Ablauf eines Verkaufs ist bei allen gleich aufgebaut. Die Gewichte verschieben sich aber deutlich. Bei einer Villa dauert die Prüfung von Grundstück, Baurecht und Genehmigungen länger. Bei einer Wohnung in einer großen Anlage stehen Protokolle, Rücklage und Beschlüsse der Gemeinschaft im Mittelpunkt.
Hinzu kommt der Wunsch nach Zurückhaltung. In Bogenhausen möchten viele Eigentümer nicht, dass Nachbarn oder Bekannte vom Verkauf erfahren, solange nichts unterschrieben ist. Das beeinflusst den Ablauf schon früh, weil die Entscheidung für eine stille Vermarktung andere Schritte nach sich zieht als ein öffentliches Inserat. Einen allgemeinen Überblick über den Markt im Stadtteil finden Sie unter Immobilie verkaufen in Bogenhausen.
Phase 1 und 2 in Bogenhausen: Vorbereitung und Bewertung
Am Anfang steht Ihre eigene Klärung. Wann möchten Sie ausziehen, brauchen Sie den Erlös für einen neuen Kauf, gibt es Miteigentümer, deren Zustimmung nötig ist? Diese Fragen klingen banal. Sie bestimmen aber, wie viel Spielraum Sie später in der Verhandlung haben. Wer schon eine neue Wohnung gekauft hat, verhandelt unter anderem Druck als jemand, der in Ruhe abwarten kann.
Danach folgt die Bewertung. Wir sehen uns die Immobilie vor Ort an und ordnen sie in die Teillage ein. Für Wohnungen nutzen wir in der Regel das Vergleichswertverfahren, für selbst genutzte Häuser das Sachwertverfahren und für vermietete Objekte das Ertragswertverfahren. Wie wir dabei im Einzelnen vorgehen, beschreibt unsere Seite zur Immobilienbewertung in Bogenhausen. Aus dem Ergebnis leiten wir mit Ihnen den Angebotspreis ab.
| Entscheidung | Wann sie fällt | Was davon abhängt |
|---|---|---|
| Angebotspreis | Nach der Bewertung | Zahl und Qualität der ersten Anfragen, Verhandlungsspielraum |
| Diskret oder öffentlich | Vor dem Exposé | Fotos, Inserat, Reihenfolge der Ansprache |
| Leer oder bewohnt verkaufen | Vor den Besichtigungen | Terminplanung, Präsentation, Übergabedatum |
| Übergabezeitpunkt | In der Verhandlung | Ihr Umzug, Fälligkeit des Kaufpreises |
| Annahme eines Angebots | Nach der Käuferprüfung | Entwurf des Kaufvertrags beim Notar |
Den Verkauf in Bogenhausen in Ruhe planen
Wir sehen uns Ihre Immobilie an, nennen Ihnen einen realistischen Wert und zeigen, welche Schritte in Ihrem Fall anstehen.
Phase 3: Unterlagen für den Immobilienverkauf in Bogenhausen
Sobald der Preis steht, sammeln wir die Unterlagen. Diese Phase wird oft unterschätzt, weil vieles auf verschiedene Stellen verteilt ist. Den Grundbuchauszug stellt das Grundbuchamt aus, Baupläne liegen im Idealfall bei Ihnen, sonst bei der Lokalbaukommission der Stadt München. Den Energieausweis erstellt ein berechtigter Aussteller. Bei Wohnungen kommen die Unterlagen der Hausverwaltung hinzu.
Für Häuser in Bogenhausen prüfen wir zusätzlich, ob Anbauten, Wintergärten oder ausgebaute Dachgeschosse genehmigt sind. Bei älteren Villen ist außerdem zu klären, ob Denkmalschutz besteht. Solche Fragen kommen sonst spätestens von der Bank des Käufers. Eine vollständige Übersicht zum Abhaken bietet unsere Checkliste für den Immobilienverkauf.
- Grundbuchauszug mit allen Abteilungen, damit Lasten und Rechte bekannt sind
- Energieausweis, der spätestens bei der Besichtigung vorliegen muss
- Grundrisse, Schnitte, Wohnflächenberechnung und Baugenehmigungen
- Bei Wohnungen: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und Stand der Rücklage
- Bei vermieteten Objekten: Mietverträge, Nachträge und Nachweise zu Mieterhöhungen
- Belege über Modernisierungen, etwa an Heizung, Dach oder Fenstern
Phase 4 und 5: Vermarktung und Besichtigungen in Bogenhausen
Mit vollständigen Unterlagen beginnt die Vermarktung. Wir erstellen ein Exposé mit professionellen Fotos, Grundrissen und den Angaben, die Käufer für ihre Entscheidung brauchen. Ob es im Portal erscheint oder zunächst nur an vorgemerkte Interessenten geht, haben Sie vorher festgelegt. Viele Eigentümer in Bogenhausen beginnen mit der stillen Ansprache und entscheiden danach, ob ein Inserat nötig ist.
Besichtigungen vereinbaren wir als Einzeltermine. Vorher klären wir mit jedem Interessenten, wie die Finanzierung steht. Das schützt Ihre Privatsphäre, besonders wenn Sie noch in der Immobilie wohnen. Bei Wohnungen bereiten wir die Fragen zur Gemeinschaft vor, bei Häusern die Fragen zu Heizung, Dach und Keller. Was speziell beim Verkauf einer Etagenwohnung zu beachten ist, lesen Sie unter Wohnung verkaufen in Bogenhausen.
Haus verkaufen in Bogenhausen: Besichtigung mit Fachfragen
Bei Häusern fragen Käufer häufig nach dem Zustand von Dach, Leitungen und Heizung und nach möglichen Pflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz. Herbert Zippold kann diese Fragen aus seiner Zeit in der Bauleitung fachlich einordnen. Mehr zu den Eigenheiten des Hausverkaufs finden Sie unter Haus verkaufen in Bogenhausen.
Bewohnt oder leer zeigen
Eine bewohnte Wohnung wirkt oft wärmer, verlangt aber mehr Abstimmung bei den Terminen. Eine leere Wohnung lässt sich flexibler zeigen, wirkt aber kleiner. Wir besprechen mit Ihnen, was zu Ihrer Situation passt.
Phase 6: Verhandlung und Käuferprüfung
Liegen ernsthafte Angebote vor, beginnt die Verhandlung. Dabei geht es um mehr als den Preis. Auch Übergabetermin, mitverkaufte Einbauten wie Küche oder Markisen und der Umgang mit kleineren Mängeln gehören auf den Tisch. Wir führen diese Gespräche für Sie und halten Rücksprache, bevor wir etwas zusagen.
Vor der Zusage prüfen wir die Bonität. In der Regel bitten wir um eine Finanzierungsbestätigung der Bank oder einen Nachweis über Eigenkapital. Erst danach geben wir dem Notar den Auftrag für den Vertragsentwurf. So vermeiden Sie, dass ein Termin platzt, weil die Finanzierung doch nicht trägt.
Phase 7 und 8 in Bogenhausen: Notartermin und Übergabe
Der Notar entwirft den Kaufvertrag und schickt ihn beiden Seiten vorab zu. Diesen Entwurf gehen wir mit Ihnen durch. Im Vertrag stehen Kaufpreis, Fälligkeit, Übergabetermin, Regelungen zu Mängeln und die Löschung einer bestehenden Grundschuld. Beim Termin liest der Notar den Vertrag vor, beantwortet Fragen und beurkundet die Unterschriften.
Danach arbeitet der Notar die nächsten Schritte ab. Er beantragt die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, holt die Löschungsbewilligung Ihrer Bank ein und teilt dem Käufer mit, wann der Kaufpreis fällig ist. Ist das Geld bei Ihnen eingegangen, folgt die Übergabe. Wir gehen dann gemeinsam mit dem Käufer durch die Immobilie, lesen Zähler ab und halten den Zustand in einem Protokoll fest.
- Vertragsentwurf vom Notar prüfen und Fragen vorab klären
- Beurkundung beim Notar mit Ausweis beider Seiten
- Auflassungsvormerkung und Löschungsbewilligung durch den Notar
- Fälligkeitsmitteilung und Zahlung des Kaufpreises
- Übergabe mit Protokoll, Zählerständen und allen Schlüsseln
- Umschreibung im Grundbuch auf den neuen Eigentümer
Wo der Ablauf in Bogenhausen ins Stocken gerät
Die meisten Verzögerungen entstehen an wenigen Stellen. Ein Anbau ohne Genehmigung fällt der Bank des Käufers auf. In der Eigentümergemeinschaft ist eine größere Sanierung beschlossen, die im Exposé fehlt. Ein Miterbe ist noch nicht im Grundbuch eingetragen. Oder der Angebotspreis liegt so hoch, dass sich in den ersten Wochen kaum jemand meldet. Alle diese Punkte lassen sich vorher klären, wenn man weiß, wo man hinschauen muss.
Bei Erbschaften und Trennungen kommen eigene Schritte hinzu, etwa Erbschein oder die Einigung beider Partner. Für diese Fälle gibt es eigene Ratgeber, etwa zum Verkauf einer Erbimmobilie in Bogenhausen. Wenn Sie wissen möchten, wie ein Makler Sie durch die einzelnen Phasen begleitet, lesen Sie unsere Seite Immobilienmakler Bogenhausen. Für Eigentümer im Nachbarviertel lohnt außerdem der Blick auf Immobilie verkaufen in Oberföhring.
Häufige Fragen: Ablauf Immobilienverkauf Bogenhausen
Womit beginnt der Ablauf eines Immobilienverkaufs in Bogenhausen?
Mit Ihrer eigenen Planung und einer Bewertung vor Ort. Erst wenn der Wert bekannt ist, lässt sich ein Angebotspreis festlegen, der Käufer anspricht und Verhandlungsspielraum lässt.
Wer ist am Verkauf einer Immobilie in Bogenhausen beteiligt?
Neben Ihnen und dem Käufer der Notar, das Grundbuchamt und meist die finanzierende Bank des Käufers. Bei Wohnungen kommt die Hausverwaltung hinzu, die Unterlagen liefert und manchmal einer Veräußerung zustimmen muss.
Kann ich in Bogenhausen verkaufen, ohne dass die Nachbarn davon erfahren?
Ja. Bei einer stillen Vermarktung sprechen wir zuerst vorgemerkte Interessenten an, deren Finanzierung geklärt ist. Ein öffentliches Inserat gibt es nur, wenn Sie es möchten.
Muss ich beim Notartermin in Bogenhausen persönlich anwesend sein?
Üblich ist das. Wer verhindert ist, kann sich mit einer notariell beglaubigten Vollmacht vertreten lassen. Das besprechen wir frühzeitig mit dem Notar.
Wann bekomme ich das Geld aus dem Verkauf in Bogenhausen?
Der Kaufpreis wird fällig, sobald der Notar die vereinbarten Voraussetzungen bestätigt hat, etwa die Eintragung der Auflassungsvormerkung. Erst nach Zahlung übergeben Sie die Immobilie.
Was passiert mit meiner bestehenden Grundschuld?
Der Notar holt bei Ihrer Bank eine Löschungsbewilligung ein. Die Restschuld wird aus dem Kaufpreis abgelöst, der verbleibende Betrag geht an Sie.
Lohnt sich in Bogenhausen eine Bewertung vor der Entscheidung zum Verkauf?
Ja, gerade dann. Mit einem realistischen Wert können Sie in Ruhe abwägen, ob und wann Sie verkaufen. Die Erstbewertung durch Herbert Zippold ist kostenlos und verpflichtet Sie zu nichts.
Ein Ansprechpartner für alle Phasen
Herbert Zippold und sein Team begleiten Sie vom Erstgespräch bis zur Übergabe. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns, wir melden uns zeitnah.
