Immobilie verkaufen in Lochhausen: Warum am Westrand Münchens das Grundstück den Ton angibt
Lochhausen ist einer der wenigen Stadtteile Münchens, die sich ihren dörflichen Kern bewahrt haben. Rund um die Kirche St. Michael stehen alte Hofstellen, dazwischen Siedlungshäuser mit langen Gärten, und ringsum liegen Felder, die Aubinger Lohe und der Langwieder See. Wer eine Immobilie in Lochhausen verkaufen möchte, besitzt meist ein Haus mit viel Grund. Und genau dieser Grund entscheidet oft mehr über den Preis als das Gebäude selbst.
Wir von Immobilien Zippold arbeiten seit 2005 im Münchner Westen. Unser Büro liegt in Nymphenburg, und viele unserer Kunden in Lochhausen, Langwied und Aubing kennen wir seit Jahren. In diesem Beitrag erklären wir, welche Käufer sich für Häuser und Grundstücke am Stadtrand interessieren, wie das Baurecht den Wert beeinflusst und wie Sie den Verkauf Schritt für Schritt vorbereiten.
- Häuser und Grundstücke prägen den Markt, Eigentumswohnungen sind in Lochhausen vergleichsweise selten.
- Bei älteren Häusern mit großem Garten hängt der Preis stark davon ab, was auf dem Grundstück gebaut werden darf.
- Familien und Bauträger interessieren sich oft für dieselben Objekte, aber aus ganz unterschiedlichen Gründen.
- Ruhige Lagen im Ortskern und am Feldrand sind gefragter als Grundstücke nahe Bahn, Hauptstraße oder Autobahn.
- Herbert Zippold bewertet Ihre Immobilie in Lochhausen kostenlos und unverbindlich.
Lochhausen heute: Dorfcharakter mit S-Bahn
Lochhausen gehört zu München und fühlt sich trotzdem wie ein eigener Ort an. Der alte Kern mit Kirche und Höfen, die Siedlungsstraßen aus der ersten Hälfte des vergangenen Jahrhunderts und jüngere Reihen- und Doppelhäuser aus Nachverdichtungen liegen eng beieinander. Gröbenzell und Puchheim grenzen direkt an, Langwied und Aubing liegen nebenan. Die S-Bahn bringt Pendler ohne Umweg in die Innenstadt, die Autobahn ist schnell erreicht.
Diese Mischung zieht vor allem Familien an. Sie suchen ein Haus mit Garten, wollen aber in München wohnen und ihre Kinder in Münchner Schulen schicken. Dazu kommen Menschen mit familiären Wurzeln im Ort, die nach Jahren zurückkehren möchten. Und es gibt eine dritte Gruppe, die bei größeren Grundstücken fast immer anklopft: Bauträger und private Bauherren, die an einen Neubau denken.
Auch die Entwicklung im Münchner Westen spielt mit. Mit Freiham entsteht in der Nachbarschaft ein großer neuer Stadtteil, der Infrastruktur und Aufmerksamkeit in die Gegend bringt. Für Eigentümer in Lochhausen heißt das vor allem eines: Der Westrand ist für Käufer längst keine Notlösung mehr.
Grundstück verkaufen in Lochhausen: Was das Baurecht bedeutet
Viele Häuser in Lochhausen stehen auf Grundstücken, die nach heutigen Maßstäben großzügig sind. Ob ein Käufer das bestehende Haus behalten oder abreißen will, hängt davon ab, wie viel Fläche er dort neu bauen dürfte. Gibt es einen Bebauungsplan, regelt dieser die zulässige Bebauung. Fehlt er, muss sich ein Neubau in die Umgebung einfügen. In beiden Fällen kann eine Bauvoranfrage bei der Lokalbaukommission Klarheit bringen, bevor Sie einen Preis festlegen.
Eine solche Prüfung kostet Zeit, kann sich aber lohnen. Wenn feststeht, dass auf Ihrem Grundstück zum Beispiel ein Doppelhaus möglich wäre, steigt das Interesse von Bauinteressenten deutlich. Ist dagegen nur der Bestand genehmigungsfähig, sprechen Sie gezielt Familien an, die modernisieren möchten. Mehr zur Bewertung von Bauland im Westen lesen Sie unter Grundstück verkaufen im Münchner Westen.
- Bebauungsplan für Ihr Grundstück bei der Stadt erfragen
- Lageplan, Flurkarte und Grundbuchauszug bereithalten
- Prüfen, ob Wegerechte, Leitungsrechte oder andere Lasten eingetragen sind
- Bei Teilungsabsichten die Erschließung und die Zufahrt klären
- Altlasten oder frühere Nutzungen, etwa bei Hofstellen, offen ansprechen
Ihr Haus in Lochhausen bewerten lassen
Sie überlegen, Ihr Haus oder Grundstück in Lochhausen zu verkaufen? Wir sehen uns alles vor Ort an und sagen Ihnen offen, welcher Weg und welcher Preis zu Ihnen passen.
Familie oder Bauträger: Wer kauft Ihr Haus in Lochhausen?
Für viele Eigentümer ist das die wichtigste Entscheidung im ganzen Verkauf. Beide Wege haben ihre Berechtigung, und welcher besser passt, hängt von Ihrem Haus, Ihren Plänen und manchmal auch von Ihrer Bindung an den Ort ab.
In der Praxis lohnt es sich oft, beide Gruppen parallel anzusprechen. Ein Bauträger nennt meist schnell eine Zahl, eine Familie braucht etwas länger für Besichtigung und Bankgespräch. Liegen beide Angebote auf dem Tisch, sehen Sie, ob der Unterschied im Preis die anderen Punkte aufwiegt. Achten Sie bei Bauträgern auf Bedingungen im Vertrag, etwa einen Rücktritt, falls die Baugenehmigung ausbleibt. Solche Klauseln verschieben das Risiko zu Ihnen und sollten im Preis berücksichtigt sein.
| Kriterium | Familie als Käufer | Bauträger als Käufer |
|---|---|---|
| Interesse am Haus | Will das Haus bewohnen und modernisieren | Interessiert sich vor allem für das Grundstück |
| Preisbildung | Orientiert sich an Zustand, Lage und Garten | Rechnet mit der möglichen Neubaufläche |
| Zeitrahmen | Hängt von der Finanzierung der Bank ab | Oft schneller, teils mit Bedingungen wie Baugenehmigung |
| Vertragsgestaltung | Klassischer Kaufvertrag | Manchmal mit Rücktrittsrechten oder aufschiebenden Bedingungen |
| Folgen für den Ort | Haus bleibt erhalten | Neubau verändert das Straßenbild |
Haus verkaufen in Lochhausen: Vom Siedlungshaus bis zur Hofstelle
Die Objekte im Ort sind sehr verschieden, und jedes braucht eine eigene Vorbereitung.
Siedlungshaus mit großem Garten
Viele dieser Häuser stammen aus den Dreißiger- bis Sechzigerjahren und wurden über die Jahre erweitert. Käufer prüfen, ob die Anbauten genehmigt sind, wie es um Dach, Heizung und Leitungen steht und ob sich der Grundriss an heutige Bedürfnisse anpassen lässt. Fehlende Genehmigungen sollten Sie vor dem Verkauf klären, denn die Bank des Käufers fragt danach.
Doppelhaushälfte und Reihenhaus
Jüngere Häuser aus Nachverdichtungen sind bei Familien gefragt, die wenig renovieren möchten. Hier zählen Energieausweis, Zustand von Bad und Küche, ein eigener Stellplatz und die Ausrichtung des Gartens. Bei gemeinsamen Bauteilen mit dem Nachbarhaus sollten Vereinbarungen zu Instandhaltung und Kosten schriftlich vorliegen.
Alte Hofstelle
Ehemalige Bauernhöfe mit Nebengebäuden sind echte Einzelstücke. Sie sprechen Liebhaber an, aber auch Käufer, die mehrere Wohneinheiten planen. Die Bewertung ist aufwendig, weil Denkmalschutz, Nutzungsrechte und der Zustand der Nebengebäude genau betrachtet werden müssen. Hier lohnt sich ein ausführlicher Termin vor Ort.
Was ist meine Immobilie in Lochhausen wert?
Für Häuser in Lochhausen nutzen wir in der Regel das Sachwertverfahren, ergänzt um Vergleichswerte aus der Umgebung. Den Bodenwert leiten wir aus den Bodenrichtwerten des Gutachterausschusses ab und passen ihn an Größe, Zuschnitt und Lage des Grundstücks an. Beim Gebäude berücksichtigen wir Baujahr, Bauweise, Modernisierungen und Mängel. Vermietete Objekte bewerten wir zusätzlich nach dem Ertragswertverfahren.
Online-Rechner kommen bei solchen Objekten schnell an ihre Grenzen. Sie kennen weder das Baurecht noch die Lage am Feldrand noch die Frage, ob ein Anbau genehmigt ist. Herbert Zippold sieht sich deshalb jedes Haus persönlich an und erklärt Ihnen, wie sich der Wert zusammensetzt. Ausführlich beschreiben wir das Vorgehen auf der Seite Immobilienbewertung in Lochhausen.
Unterlagen und Ablauf beim Verkauf in Lochhausen
Bei älteren Häusern ist die Suche nach Unterlagen oft der aufwendigste Teil der Vorbereitung. Baupläne, Genehmigungen für Anbauten und eine aktuelle Wohnflächenberechnung fehlen erstaunlich häufig. Wir helfen bei der Beschaffung, ob beim Bauarchiv, beim Grundbuchamt oder beim Vermessungsamt. Eine vollständige Übersicht aller Dokumente finden Sie in der Checkliste für den Immobilienverkauf.
Danach folgt die Vermarktung. Wir erstellen ein Exposé mit professionellen Fotos, sprechen zuerst vorgemerkte Interessenten an und schalten auf Wunsch ein Inserat. Bei Grundstücken mit Neubaupotenzial bitten wir Bauträger um schriftliche Angebote, damit Sie diese mit den Geboten von Familien vergleichen können. Besichtigungen finden einzeln statt, die Finanzierung prüfen wir vorab. Den Kaufvertrag bereiten wir mit dem Notar vor, bei der Übergabe sind wir dabei.
Sonderfälle in Lochhausen: Erbe, Nießbrauch, Teilverkauf
Viele Häuser in Lochhausen sind seit Generationen in Familienbesitz. Beim Verkauf nach einem Erbfall braucht der Notar einen Erbschein oder ein eröffnetes notarielles Testament, und alle Erben müssen zustimmen. Manchmal möchte ein Elternteil im Haus bleiben. Dann kann ein Wohnrecht oder Nießbrauch im Kaufvertrag vereinbart werden, was den Kreis der Käufer allerdings verkleinert und den Preis beeinflusst.
Gelegentlich fragen Eigentümer, ob sie nur einen Teil ihres Grundstücks verkaufen können, etwa den hinteren Garten als Bauplatz. Das ist grundsätzlich möglich, setzt aber eine Teilung, eine gesicherte Zufahrt und eine Prüfung des Baurechts voraus. Wir besprechen mit Ihnen, ob sich dieser Weg rechnet. Wer Angebote in der Nachbarschaft vergleichen möchte, findet Hinweise bei Immobilie verkaufen in Aubing und Immobilie verkaufen in Gröbenzell.
Häufige Fragen: Immobilie verkaufen Lochhausen
Lohnt sich eine Bauvoranfrage vor dem Verkauf in Lochhausen?
Bei großen Grundstücken mit älterem Haus oft ja, weil Käufer dann wissen, was sie bauen dürfen. Die Antwort der Behörde dauert allerdings einige Zeit. Wir besprechen mit Ihnen, ob sich der Aufwand im konkreten Fall rechnet.
Was ist mein Grundstück in Lochhausen wert?
Ausgangspunkt sind die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses, angepasst an Größe, Zuschnitt, Lage und Baurecht. Herbert Zippold ermittelt den Wert kostenlos vor Ort und erklärt Ihnen jeden Schritt.
Soll ich mein Haus in Lochhausen an einen Bauträger verkaufen?
Das hängt von Ihren Zielen ab. Bauträger zahlen für das Baupotenzial, Familien für Haus und Garten. Wir holen auf Wunsch Angebote von beiden Seiten ein, damit Sie vergleichen können.
Wie lange dauert ein Hausverkauf in Lochhausen?
Mit vollständigen Unterlagen und realistischem Preis meist zwei bis vier Monate bis zum Notartermin. Wenn Baupläne fehlen oder eine Bauvoranfrage läuft, verlängert sich die Vorbereitung.
Kann ich in meinem Haus wohnen bleiben, obwohl ich es verkaufe?
Ja, über ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch im Kaufvertrag. Das verringert allerdings den Kaufpreis und den Kreis der Interessenten. Eine Alternative ist ein späterer Übergabetermin.
Was passiert, wenn ein Anbau nicht genehmigt ist?
Dann sollte das vor dem Verkauf geklärt werden, etwa durch eine nachträgliche Genehmigung. Ungeklärte Anbauten führen oft zu Preisabschlägen oder Problemen bei der Finanzierung des Käufers.
Welche Kosten hat der Verkäufer?
In der Regel die Maklerprovision, die Löschung einer Grundschuld und gegebenenfalls Kosten für fehlende Unterlagen. Notar und Grundbucheintrag zahlt üblicherweise der Käufer.
Ihr Ansprechpartner im Münchner Westen
Herbert Zippold und sein Team sind seit 2005 in Nymphenburg für Sie da. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns, wir melden uns zeitnah.
