Grundstück verkaufen in Oberföhring: So schöpfen Sie das Potenzial Ihres Bodens aus
In Oberföhring ist Bauland knapp. Der Stadtteil liegt auf dem Isarhochufer im Münchner Nordosten, zwischen Bogenhausen, Johanneskirchen und der Stadtgrenze zu Unterföhring. Viele Grundstücke tragen Häuser aus der Nachkriegszeit, die ihre beste Zeit hinter sich haben, auf Flächen, die heute deutlich dichter bebaut werden könnten. Wer ein Grundstück in Oberföhring verkaufen möchte, sollte deshalb zuerst wissen, was darauf erlaubt ist.
Wir von Immobilien Zippold bewerten und verkaufen seit 2005 Immobilien in München. Dieser Beitrag behandelt ausschließlich Grundstücke: Baurecht und Bauvoranfrage, Bodenwert, Abriss von Altbestand, Teilung, Bäume, Erschließung und die Käufer, die in Oberföhring nach Bauland suchen.
- Das zulässige Maß der Bebauung entscheidet über den Bodenwert, der heutige Bestand ist oft zweitrangig.
- In der Nachbarschaft sind bereits neue Häuser auf geteilten Grundstücken entstanden. Ein Freibrief für Ihr Grundstück ist das nicht.
- Lagen am Hochufer und in Auennähe sind Einzelfälle mit wenigen direkten Vergleichen.
- Der Baumbestand fällt unter die Münchner Baumschutzverordnung und gehört in jede Planung.
- Herbert Zippold, DEKRA-zertifizierter Immobilienbewerter, schätzt den Bodenwert kostenlos vor Ort ein.
Grundstücke in Oberföhring: vom Ortskern bis zum Hochufer
Oberföhring ist aus einem Dorf um die Kirche St. Lorenz gewachsen. Im alten Kern liegen gewachsene, teils unregelmäßige Grundstücke. Um ihn herum entstanden nach dem Krieg Siedlungshäuser auf großzügigen Flächen, später Einfamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser. Am Hochufer stehen Villen mit Blick über die Isarauen. Auf früheren Gärtnereiflächen sind in jüngerer Zeit Wohnanlagen entstanden.
Für den Grundstücksverkauf ist diese Geschichte wichtig. Ein großes Siedlungsgrundstück wird fast immer auf seine Bebaubarkeit geprüft. Ein Grundstück am Hochufer wird wegen Lage und Ausblick gekauft und folgt einer eigenen Preislogik. Und wo Grundstücke in der Straße schon geteilt wurden, fragen Käufer, ob das bei Ihrer Fläche ebenfalls möglich ist.
| Lage in Oberföhring | Typisches Grundstück | Worauf Käufer achten |
|---|---|---|
| Alter Ortskern | Gewachsene, unregelmäßige Flächen, teils mit Nebengebäuden | Zuschnitt, Zufahrt, Denkmalschutz in der Umgebung |
| Siedlungsstraßen | Große Flächen mit älterem Einfamilienhaus | Teilbarkeit, zulässige Geschosse, Abrisskosten |
| Hochufer | Großzügige Grundstücke, teils mit Hanglage | Ausblick, Hangkante, Baugrund, Baumbestand |
| Reihen- und Doppelhauslagen | Kleinere Parzellen | Erweiterungsmöglichkeiten, Abstandsflächen |
Was ist in Oberföhring erlaubt? Bebauungsplan und § 34 BauGB
Ob und wie Ihr Grundstück bebaut werden darf, ergibt sich aus dem Planungsrecht. Gibt es einen Bebauungsplan, finden sich darin Baugrenzen, Geschosszahl und das Maß der baulichen Nutzung. Für viele bebaute Straßen gibt es keinen solchen Plan. Dann richtet sich die Zulässigkeit eines Neubaus nach § 34 Baugesetzbuch: Er muss sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen.
Was das konkret heißt, lässt sich nur am Ort beurteilen. Die Behörde betrachtet die Bebauung in der Umgebung, also Höhe, Grundfläche, Bauweise und die Stellung der Häuser auf den Grundstücken. Ein großes neues Doppelhaus zwei Häuser weiter kann ein Anhaltspunkt sein. Ob es als Vorbild für Ihr Grundstück taugt, hängt aber von Zuschnitt, Zufahrt und Abständen ab.
Vorbescheid als Verkaufsargument
Eine Bauvoranfrage bei der Lokalbaukommission beantwortet gezielte Fragen verbindlich, zum Beispiel, ob ein Doppelhaus oder zwei Einzelhäuser zulässig wären. Für Käufer ist ein positiver Vorbescheid eine starke Grundlage, weil er das Risiko einer Ablehnung senkt. Die Anfrage braucht Planunterlagen und Bearbeitungszeit. Bei großen Grundstücken lohnt sie sich häufiger als bei kleinen.
Ihr Grundstück in Oberföhring bewerten lassen
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Bodenwert in Oberföhring richtig einschätzen
Für die Bewertung ist der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses der Ausgangspunkt. Er gilt für ein durchschnittliches Grundstück einer Zone. In Oberföhring weichen viele Grundstücke davon spürbar ab, weil Größe, Tiefe, Hanglage, Ausrichtung und die bauliche Ausnutzbarkeit sehr unterschiedlich sind. Wir passen den Richtwert an diese Merkmale an und prüfen das Ergebnis an tatsächlichen Verkäufen aus dem Münchner Nordosten.
Ein Grundstück, auf dem mehr Wohnfläche zulässig ist, hat für Bauträger einen anderen Wert als eines, auf dem nur der Bestand genehmigt ist. Diesen Unterschied machen wir sichtbar, damit Sie nicht zum Preis eines gebrauchten Hauses verkaufen, wenn Käufer eigentlich für Bauland zahlen würden. Wie wir die Verfahren anwenden, beschreibt Immobilienbewertung in Oberföhring.
Altes Haus, wertvoller Boden: Abrissgrundstück in Oberföhring
Viele Grundstücke werden mit einem Haus aus den Fünfziger- bis Siebzigerjahren verkauft. Ist der Bestand gut erhalten, finden sich Familien, die modernisieren möchten. Ist er stark sanierungsbedürftig oder auf der Fläche wäre deutlich mehr möglich, kaufen viele Interessenten in erster Linie den Boden. Sie rechnen den Abriss mit ein, dazu die Entsorgung von Baustoffen und gegebenenfalls einen neuen Hausanschluss.
Bei älteren Gebäuden können Materialien verbaut sein, deren Entsorgung aufwendig ist. Wenn Sie wissen, was beim Bau oder bei Umbauten verwendet wurde, hilft das Käufern bei der Kalkulation. Welche Käufergruppen sich für Häuser im Stadtteil interessieren, lesen Sie unter Haus verkaufen in Oberföhring.
Grundstück in Oberföhring teilen und einen Teil verkaufen
Wer ein großes Grundstück besitzt und im Haus wohnen bleiben möchte, denkt oft über eine Teilung nach. Der hintere Garten wird dann zum eigenen Bauplatz. Das kann einen beachtlichen Erlös bringen, verändert aber auch das eigene Wohnumfeld. Neben der Frage, ob gebaut werden darf, sind diese Punkte zu klären:
- Erschließung des neuen Grundstücks: eigener Zugang zur Straße oder Geh- und Fahrrecht über das verbleibende Grundstück
- Leitungen für Wasser, Abwasser, Strom und Telekommunikation, gegebenenfalls mit Leitungsrecht
- Abstandsflächen zum bestehenden Haus, damit dieses baurechtlich in Ordnung bleibt
- Vermessung und Bildung eines neuen Flurstücks, Eintragung im Grundbuch
- Regelungen zu Einfriedung, Stellplätzen und Bauphase mit dem Käufer
- Steuerliche Folgen, weil der abgetrennte Teil in der Regel wie unbebautes Land behandelt wird
Bäume und Grün am Hochufer
Gerade in den grünen Lagen von Oberföhring stehen in vielen Gärten große, alte Bäume. In München fallen Bäume ab einer bestimmten Größe unter die Baumschutzverordnung. Eine Fällung braucht eine Genehmigung, die nicht immer erteilt wird, und kann Ersatzpflanzungen nach sich ziehen. Ein Lageplan mit allen Bäumen gehört deshalb in die Verkaufsunterlagen.
Bauträger oder Bauherr: wer in Oberföhring Grundstücke kauft
Für Bauträger ist Oberföhring wegen der Nähe zur Isar, der ruhigen Wohnstraßen und der Anbindung mit Tram und Bus an die Innenstadt interessant. Sie kalkulieren mit der maximal zulässigen Wohnfläche und dem späteren Verkaufspreis der neuen Häuser oder Wohnungen. Ihre Angebote sind oft an eine Baugenehmigung geknüpft. Private Bauherren, häufig Familien aus Bogenhausen und dem Münchner Osten, möchten ein eigenes Haus bauen. Sie brauchen mehr Zeit für Planung und Finanzierung.
Am Hochufer gibt es zusätzlich Käufer, die genau diese Lage suchen und lange auf ein passendes Grundstück warten. Viele von ihnen sind bei Maklern vorgemerkt und suchen nicht öffentlich. Wir sprechen alle passenden Gruppen an, vergleichen die Angebote einschließlich aller Bedingungen und erklären Ihnen, wo Risiken liegen. Mehr zu unserer Arbeitsweise lesen Sie unter Immobilienmakler in München.
Erschließung, Boden und Unterlagen für Ihr Grundstück in Oberföhring
Käufer fragen, ob das Grundstück voll erschlossen ist und ob Erschließungsbeiträge offen sind. Bei Hanglagen kommt die Frage nach dem Baugrund hinzu, weil eine Bebauung nahe der Hangkante besondere Gründung oder Sicherung erfordern kann. Bei Flächen mit früherer gewerblicher oder gärtnerischer Nutzung fragen manche Käufer nach möglichen Belastungen im Boden. Eine Auskunft aus dem Altlastenkataster gibt hier erste Hinweise.
Diese Unterlagen sollten Sie bereithalten: Grundbuchauszug mit allen Rechten und Lasten, Flurkarte und Lageplan, Informationen zum Planungsrecht, vorhandene Baugenehmigungen, gegebenenfalls einen Vorbescheid, Nachweise zur Erschließung und einen Baumbestandsplan. Was fehlt, beschaffen wir gemeinsam mit Ihnen.
Steuern und Erbfall
Unbebaute Grundstücke unterliegen einer Spekulationsfrist von zehn Jahren, eine Ausnahme für Eigennutzung gibt es bei reinem Bauland nicht. Bei geerbten Grundstücken zählt meist die Besitzzeit des Erblassers mit, und das Grundbuch muss vor dem Verkauf berichtigt werden. Klären Sie Ihre Situation mit einem Steuerberater. Hinweise für Erben bietet Erbimmobilie verkaufen in Bogenhausen.
Grundstück verkaufen in Oberföhring: die nächsten Schritte
Am Anfang steht ein Termin vor Ort. Herbert Zippold sieht sich Grundstück, Bestand und Umgebung an, prüft die vorhandenen Pläne und bespricht mit Ihnen, ob eine Bauvoranfrage sinnvoll ist. Danach erhalten Sie eine nachvollziehbare Einschätzung des Bodenwerts und einen Vorschlag, welche Käufer wir zuerst ansprechen. Einen Überblick über alle Objektarten im Stadtteil gibt Immobilie verkaufen in Oberföhring, den Vergleich mit dem Nachbarviertel bietet Haus verkaufen in Bogenhausen.
Häufige Fragen: Grundstück verkaufen Oberföhring
Wie viel ist mein Grundstück in Oberföhring wert?
Das hängt vor allem davon ab, wie viel Wohnfläche dort zulässig ist. Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert, den wir an Größe, Zuschnitt, Lage und Baurecht anpassen. Die Ersteinschätzung vor Ort ist kostenlos.
Darf ich mein Grundstück in Oberföhring teilen?
Das hängt vom Baurecht, von der Zufahrt und von den Abstandsflächen zum bestehenden Haus ab. Dass Nachbargrundstücke geteilt wurden, ist ein Hinweis. Verbindlich für Ihr Grundstück ist das nicht. Eine Bauvoranfrage schafft Klarheit.
Lohnt sich eine Bauvoranfrage vor dem Verkauf in Oberföhring?
Bei großen Grundstücken mit unklarem Baurecht häufig, weil Käufer dann mit einer verbindlichen Auskunft rechnen können. Bei kleinen Parzellen ist sie oft nicht nötig. Wir beraten Sie im Einzelfall.
Was bedeutet die Hanglage am Hochufer in Oberföhring für den Verkauf?
Die Lage mit Blick über die Isarauen ist sehr gefragt. Für einen Neubau können Baugrund und Hangkante zusätzliche Planung erfordern. Käufer rechnen das ein, deshalb sollten vorhandene Gutachten oder Pläne bereitliegen.
Soll ich in Oberföhring an einen Bauträger oder an eine Familie verkaufen?
Bauträger bieten oft schnell, verbinden ihr Angebot aber häufig mit Bedingungen. Familien brauchen mehr Zeit. Wir vergleichen die Angebote mit allen Vertragsdetails, bevor Sie entscheiden.
Wer fällt die Bäume auf meinem Grundstück in Oberföhring?
Geschützte Bäume dürfen nur mit Genehmigung gefällt werden, meist kümmert sich der Käufer im Rahmen seines Bauantrags darum. Fällen Sie vor dem Verkauf nichts eigenmächtig. Ein Baumbestandsplan hilft bei der Planung.
Welche Steuern fallen beim Grundstücksverkauf in Oberföhring an?
Bei unbebautem Land innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf kann Spekulationssteuer anfallen, die Ausnahme für Eigennutzung gilt hier nicht. Grunderwerbsteuer zahlt üblicherweise der Käufer. Ihren Fall prüft am besten ein Steuerberater.
Persönlich beraten im Münchner Nordosten
Seit 2005 begleiten wir Eigentümer in München beim Verkauf von Grundstücken, Häusern und Wohnungen. Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns.
