Wohnung verkaufen in Obergiesing: So holen Sie aus Altbau, Nachkriegsbau oder Neubau das Beste heraus
Obergiesing ist ein Viertel der Wohnungen. Oben am Giesinger Berg stehen gründerzeitliche Mietshäuser mit hohen Decken neben Wohnanlagen aus den Fünfziger- und Sechzigerjahren und neueren Häusern, oft in derselben Straße. Wer eine Wohnung in Obergiesing verkaufen möchte, hat es mit einer breiten und gut informierten Käuferschaft zu tun: Familien, junge Berufstätige und Anleger, die in Haidhausen oder der Au nicht mehr fündig werden und Giesing bewusst wählen.
Wir sind die Immobilien Zippold GmbH und begleiten seit 2005 Eigentümer in ganz München. Auf dieser Seite geht es nur um Eigentumswohnungen in Obergiesing. Sie lesen, wie sich die Wohnungstypen im Viertel unterscheiden, was Käufer über die Eigentümergemeinschaft wissen wollen, wie der Verkauf mit oder ohne Mieter funktioniert und wie Sie Besichtigungen gut vorbereiten.
- Altbau, Nachkriegsanlage und Neubau sind in Obergiesing drei eigene Märkte mit eigenen Käufern.
- Beim Altbau zählen erneuerte Technik und belegte Modernisierungen, beim Nachkriegsbau vor allem die Gemeinschaft.
- Für einige Gebiete in Giesing gelten Erhaltungssatzungen der Stadt, nach denen Käufer fragen.
- Vermietete Wohnungen sind bei Anlegern gefragt. Die Höhe der Miete prägt den Preis.
- Die Erstbewertung vor Ort ist kostenlos und unverbindlich.
Wer in Obergiesing eine Wohnung sucht
Obergiesing liegt östlich der Isar zwischen Untergiesing, Harlaching und Ramersdorf. Mit U1 und U2 ist die Innenstadt schnell erreicht, am Bahnhof Giesing hält zusätzlich die S-Bahn. Rund um die Heilig-Kreuz-Kirche und das Stadion an der Grünwalder Straße ist der alte Charakter des Viertels noch zu spüren, zwischen den Hauptstraßen liegen ruhige Wohnstraßen mit Bäumen und Innenhöfen.
Die Käufer kommen aus drei Richtungen. Familien suchen eine Vier- oder Fünfzimmerwohnung zu einem Preis, den sie in den innenstadtnahen Vierteln kaum noch finden. Paare und Singles schätzen das lebendige Viertel und die kurze Fahrt in die Stadt. Kapitalanleger setzen auf die gute Vermietbarkeit. Jede dieser Gruppen achtet auf andere Dinge, und ein gutes Exposé spricht gezielt die Gruppe an, für die Ihre Wohnung gemacht ist.
Altbau, Nachkriegsanlage, Neubau: Wohnungstypen in Obergiesing
Bevor wir über den Preis sprechen, ordnen wir Ihre Wohnung einem dieser Typen zu. Die Unterschiede sind größer, als viele Eigentümer denken.
Altbauwohnung: Charme braucht Belege
Ein Altbau mit Stuck verkauft sich über das Gefühl. Gekauft wird er aber erst, wenn die Technik überzeugt. Halten Sie Rechnungen über neue Leitungen, Elektrik, Bad oder Heizung bereit. Wurden Dielen aufgearbeitet oder Kastenfenster saniert, gehört das ins Exposé. Gute Fotos zeigen die typischen Merkmale, die Unterlagen zeigen den Zustand dahinter.
Nachkriegswohnung: die Gemeinschaft verkauft mit
Bei Wohnungen aus den Fünfziger- bis Siebzigerjahren entscheidet oft weniger die Wohnung selbst als das Haus. Ist die Fassade gedämmt, sind die Fenster erneuert, gibt es einen Plan für die Heizung? Eine solide Rücklage und klare Beschlüsse sind hier das stärkste Argument für einen guten Preis.
| Wohnungstyp | Was Käufer begeistert | Was Käufer kritisch prüfen |
|---|---|---|
| Gründerzeit-Altbau | Hohe Räume, Stuck, Dielen, Flügeltüren, schöne Fassade | Elektrik, Leitungen, Heizung, Schallschutz, Zustand von Dach und Treppenhaus |
| Anlage der Fünfziger- bis Siebzigerjahre | Praktische Grundrisse, Balkon, oft grüne Innenhöfe | Fassadendämmung, Fenster, Heizungsplan, Höhe der Rücklage |
| Neuere Anlage | Aufzug, Tiefgarage, zeitgemäßer Energiestandard | Hausgeld, Gewährleistung, offene Mängel aus der Bauzeit |
| Ausgebautes Dachgeschoss | Licht, Ausblick, eigener Charakter | Genehmigung des Ausbaus, Wärmeschutz, Wohnflächenberechnung bei Dachschrägen |
Ihre Wohnung in Obergiesing bewerten lassen
Wir sehen uns Wohnung und Unterlagen der Gemeinschaft an und sagen Ihnen offen, welcher Preis realistisch ist und welche Käufer passen.
Die Eigentümergemeinschaft beim Wohnungsverkauf in Obergiesing
Käufer und Banken lesen die Unterlagen der Gemeinschaft genau. Sie wollen wissen, wie hoch die Erhaltungsrücklage ist, welche Arbeiten beschlossen wurden und ob eine Sonderumlage droht. In älteren Häusern stehen häufig größere Maßnahmen an, etwa an Dach, Fassade oder Steigleitungen. Das ist kein Grund zur Sorge, solange es offen dargestellt wird und sich im Preis wiederfindet.
Lesen Sie die Protokolle der letzten drei Jahre einmal mit den Augen eines Käufers. Wiederkehrende Themen ohne Beschluss, etwa feuchte Kellerräume oder eine alte Heizungsanlage, fallen aufmerksamen Interessenten sofort auf. Wenn Sie diese Punkte kennen und einordnen können, wird die Verhandlung berechenbarer.
Für einige Gebiete in Giesing gelten Erhaltungssatzungen der Stadt München. Sie sollen die Zusammensetzung der Bewohnerschaft schützen und können bauliche Änderungen genehmigungspflichtig machen. Käufer, vor allem Anleger mit Umbauplänen, fragen danach. Ob Ihr Haus betroffen ist und was daraus folgt, klären wir vor dem Verkaufsstart gemeinsam mit dem Notar.
Vermietet oder leer: Ihre Wohnung in Obergiesing verkaufen
Ob Ihre Wohnung vermietet ist, entscheidet über den Kreis der Käufer. Eine leere Wohnung erreicht Selbstnutzer, die für Lage, Grundriss und Atmosphäre zahlen. Eine vermietete Wohnung spricht vor allem Anleger an. Der Mietvertrag geht unverändert auf den Käufer über, und der Preis richtet sich stärker an der Miete aus.
Gerade im Altbau laufen in Obergiesing oft langjährige Mietverträge. Liegt die Miete deutlich unter dem heutigen Niveau, sinkt der Wert für Anleger, weil sich Mieten nur in gesetzlichen Grenzen erhöhen lassen. Bei Wohnungen, die einmal in Eigentum umgewandelt wurden, können außerdem besondere Kündigungsschutzfristen für den Mieter gelten. Solche Punkte gehören vorab geprüft, damit Käufer wissen, worauf sie sich einlassen.
Zieht der Mieter in absehbarer Zeit aus, lohnt ein Vergleich beider Wege. Der Verkauf an einen Anleger kann früher abgeschlossen sein, der Verkauf an einen Selbstnutzer nach dem Auszug kann einen höheren Preis bringen. Welche Variante für Sie passt, hängt von Miete, Zustand und Zeitplan ab.
- Mietvertrag mit allen Nachträgen und der letzten Mieterhöhung
- Übersicht über Mietzahlungen und Kaution
- Nebenkostenabrechnung des letzten Jahres
- Angaben zur Umwandlung in Eigentum, falls bekannt
- Absprachen mit dem Mieter, etwa zu Einbauten oder Schönheitsreparaturen
Unterlagen der Hausverwaltung in Obergiesing rechtzeitig anfordern
Für eine Eigentumswohnung kommt ein großer Teil der Papiere von der Hausverwaltung: Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Protokolle, Beschluss-Sammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Energieausweis. Fordern Sie diese früh an, manche Verwaltungen brauchen dafür einige Zeit. Prüfen Sie außerdem, ob laut Teilungserklärung der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss.
Bei Altbauten mit mehreren Umbauten über die Jahrzehnte fehlen manchmal Pläne oder die Genehmigung für einen Dachausbau. Das sollte vor dem ersten Inserat geklärt sein. Ähnliches gilt für die Wohnfläche. Bei Dachgeschosswohnungen mit Schrägen oder bei Altbauten mit nachträglich eingezogenen Wänden weicht die tatsächliche Fläche manchmal von alten Angaben ab. Eine aktuelle Wohnflächenberechnung schützt Sie vor Streit nach dem Verkauf. Allgemeine Hinweise zum Wohnungsverkauf in der Stadt finden Sie unter Wohnung verkaufen in München. Welche Dokumente Sie wann brauchen und wo Sie sie in München bekommen, beschreibt ausführlich unser Ratgeber Unterlagen für den Immobilienverkauf in Obergiesing.
Besichtigungen in Obergiesing gut vorbereiten
Käufer in Obergiesing kommen oft gut vorbereitet. Viele haben schon mehrere Wohnungen im Viertel gesehen und vergleichen genau. Überzeugen Sie mit einer aufgeräumten, hellen Wohnung, in der kleine Mängel behoben sind. Bei Altbauwohnungen lohnt es, die besonderen Merkmale bewusst zu zeigen: einen Erker, eine Flügeltür, den Blick in einen begrünten Innenhof.
Wir vereinbaren Termine einzeln und prüfen vorher die Finanzierung der Interessenten. So sitzen Ihnen nur Menschen gegenüber, die tatsächlich kaufen können. Ernsthafte Interessenten bekommen nach dem Termin eine Mappe mit Grundriss, Energieausweis, Wirtschaftsplan und dem letzten Protokoll. Bei vermieteten Wohnungen stimmen wir alle Termine mit dem Mieter ab und achten auf seine Rechte.
Auf Wunsch verkaufen wir Ihre Wohnung auch ohne öffentliches Inserat an Interessenten, die bei uns vorgemerkt sind. Gerade in einer Hausgemeinschaft, in der man sich kennt, wünschen sich viele Eigentümer diesen ruhigen Weg.
Typische Fehler beim Wohnungsverkauf in Obergiesing
Der häufigste Fehler ist ein Preis, der sich am Durchschnitt des Viertels orientiert. In Obergiesing liegen Altbau, Nachkriegsbau und Neubau oft nur wenige Häuser auseinander, aber preislich weit voneinander entfernt. Ein zweiter Fehler ist, beschlossene Sanierungen kleinzureden. Käufer finden sie in den Protokollen, und das Vertrauen ist dann schwer zurückzugewinnen.
Drittens unterschätzen viele Verkäufer die Wirkung der Lage im Viertel. Eine Wohnung an einer belebten Hauptstraße wird anders bewertet als eine ruhige Wohnung zum Innenhof. Und schließlich lohnt der Blick nach nebenan: Wer in Obergiesing sucht, schaut auch in Untergiesing und Harlaching. Wie der Wohnungsmarkt unten an der Isar funktioniert, zeigt Wohnung verkaufen in Untergiesing, den Überblick über alle Objektarten im Viertel gibt Immobilie verkaufen in Obergiesing.
Häufige Fragen: Wohnung verkaufen Obergiesing
Was ist meine Wohnung in Obergiesing wert?
Das hängt vom Wohnungstyp, vom Zustand, von der Lage im Viertel und von der Gemeinschaft ab. Ein sanierter Altbau wird anders bewertet als eine Wohnung in einer Anlage der Sechzigerjahre. Wie wir rechnen, zeigt die Immobilienbewertung in Giesing.
Lohnt sich der Verkauf einer Altbauwohnung in Obergiesing?
Altbauwohnungen sind im Viertel gefragt, vor allem wenn die Technik erneuert ist. Belegte Modernisierungen an Leitungen, Elektrik und Heizung wirken sich spürbar auf die Angebote aus. Wir prüfen mit Ihnen, welche Unterlagen den Zustand am besten zeigen.
Kann ich meine vermietete Wohnung in Obergiesing verkaufen?
Ja. Der Mietvertrag geht unverändert auf den Käufer über. Vermietete Wohnungen in Obergiesing interessieren vor allem Anleger, die den Preis an der Miete ausrichten.
Was bedeutet eine Erhaltungssatzung für den Verkauf meiner Wohnung in Obergiesing?
Erhaltungssatzungen können bauliche Änderungen genehmigungspflichtig machen. Käufer mit Umbauplänen fragen deshalb danach. Ob Ihr Haus betroffen ist, klären wir vor dem Verkauf mit dem Notar.
Welche Unterlagen brauche ich für den Wohnungsverkauf in Obergiesing?
Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Protokolle, Beschluss-Sammlung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Energieausweis. Bei Vermietung kommen Mietvertrag und Nebenkostenabrechnung dazu.
Wer kauft in Obergiesing eine Eigentumswohnung?
Familien, junge Berufstätige, Paare und Kapitalanleger. Viele haben vorher in Haidhausen oder der Au gesucht und schätzen in Giesing die Anbindung und das lebendige Viertel.
Brauche ich für den Verkauf meiner Wohnung in Obergiesing einen Makler?
Gesetzlich nicht. Ein Makler mit Kenntnis des Viertels hilft aber bei Preis, Unterlagen und Käuferauswahl. Woran Sie einen guten Makler im Viertel erkennen, lesen Sie unter Makler in Giesing.
Muss ich meine Wohnung in Obergiesing vor dem Verkauf renovieren?
In den meisten Fällen nicht. Viele Käufer, gerade im Altbau, möchten selbst gestalten. Frische Wände, kleine Reparaturen und eine aufgeräumte Wohnung helfen dagegen fast immer. Was sich im Einzelfall lohnt, besprechen wir beim Termin vor Ort.
Immobilien Zippold, seit 2005 in München
Herbert Zippold ist DEKRA-zertifizierter Immobilienbewerter. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns, wir melden uns zeitnah.
