Wohnung verkaufen im Fasangarten: Was Eigentümer zwischen Giesing und Perlacher Forst wissen sollten
Der Fasangarten ist vor allem für seine Siedlungshäuser und Reihenzeilen bekannt. Wer hier eine Wohnung verkaufen möchte, bewegt sich deshalb in einem kleinen Teilmarkt. Eigentumswohnungen gibt es in einzelnen Wohnanlagen, in jüngeren Mehrparteienhäusern auf geteilten Grundstücken und in Häusern, die in mehrere Einheiten aufgeteilt wurden. Gerade weil das Angebot überschaubar ist, fällt jede Wohnung im Viertel auf, und Interessenten vergleichen genau mit Giesing, Perlach und Unterhaching.
Die Immobilien Zippold GmbH ist seit 2005 am Münchner Markt tätig. In diesem Ratgeber geht es nur um Eigentumswohnungen im Fasangarten: welche Wohnungstypen es gibt, was die Eigentümergemeinschaft für den Preis bedeutet, wie Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, welche Unterlagen die Hausverwaltung liefern muss und wie eine Besichtigung überzeugt.
- Wohnungen sind im Viertel deutlich seltener als Häuser. Das macht jedes Angebot sichtbar.
- Die Nähe zum Perlacher Forst und der S-Bahn-Halt Fasangarten sind starke Argumente im Exposé.
- Kleine Gemeinschaften in aufgeteilten Häusern brauchen klare Regeln zu Garten, Stellplatz und Kosten.
- Leere Wohnungen kaufen meist Selbstnutzer, vermietete fast immer Kapitalanleger.
- Herbert Zippold bewertet Ihre Wohnung im Fasangarten kostenlos und unverbindlich.
Welche Wohnungen im Fasangarten verkauft werden
Der Fasangarten gehört zum Stadtbezirk Obergiesing-Fasangarten und zählt zu den kleinsten Stadtteilen Münchens. Das Bild prägen Siedlungshäuser, Reihenhäuser und Doppelhaushälften mit langen Gärten. Wohnungen finden sich in einigen Wohnanlagen unterschiedlicher Jahrzehnte, in neueren Häusern mit wenigen Parteien, die auf geteilten Grundstücken entstanden sind, und in ehemaligen Zweifamilienhäusern, die nach dem Wohnungseigentumsgesetz aufgeteilt wurden.
Für den Verkauf ist diese Unterscheidung wichtig. Eine Wohnung in einer größeren Anlage wird nach anderen Kriterien beurteilt als eine von zwei Einheiten in einem Haus mit Garten. Käufer stellen jeweils andere Fragen, und das Exposé muss darauf eingehen.
| Wohnungstyp | Wer sich meldet | Was Käufer prüfen |
|---|---|---|
| Wohnung in einer Wohnanlage | Paare, Berufstätige, Kapitalanleger | Zustand der Anlage, Rücklage, Hausgeld, Weg zur S-Bahn |
| Wohnung in jüngerem Mehrparteienhaus | Familien, Selbstnutzer mit Blick auf geringe Instandhaltung | Abnahme, Gewährleistung, Energiewerte, Stellplatz |
| Einheit in aufgeteiltem Zweifamilienhaus | Familien, die Haus und Garten teilen möchten | Gartenrechte, Kostenverteilung, Verhältnis zum Miteigentümer |
| Erdgeschosswohnung mit Gartenanteil | Familien, ältere Käufer | Sondernutzungsrecht, Privatsphäre, Lage zum Forst |
| Kleine Wohnung | Anleger, Berufseinsteiger | Miete, Vermietbarkeit, Anbindung über S-Bahn und Bus |
Lage im Fasangarten: Forst, S-Bahn und Nachbarviertel
Der Perlacher Forst beginnt in Sichtweite vieler Gärten, und auch aus manchen Wohnungen ist der Wald nur wenige Schritte entfernt. Für Familien und Menschen, die gern draußen sind, ist das ein starkes Argument. Gleichzeitig ist das Viertel gut angebunden. Der S-Bahn-Halt Fasangarten führt in die Innenstadt, dazu kommen Buslinien und die nahen U-Bahn-Stationen in Giesing und Perlach.
Für Ihre Wohnung zählt die Lage im Kleinen. Wie weit ist es zum Waldrand, wie laut ist die Straße, wie nah liegt die Bahnlinie? Eine Wohnung in einer ruhigen Innenlage wird anders wahrgenommen als eine an einer Durchgangsstraße. Diese Unterschiede sollten im Preis ehrlich abgebildet sein. Wie wir die Lage in der Wertermittlung gewichten, erklärt die Immobilienbewertung im Fasangarten.
Ihre Wohnung im Fasangarten bewerten lassen
Herbert Zippold sieht sich Ihre Wohnung und die Unterlagen der Gemeinschaft an und erklärt Ihnen, welcher Preis realistisch ist. Kostenlos und unverbindlich.
Die Eigentümergemeinschaft: was Käufer im Fasangarten lesen
Käufer und ihre Banken sehen sich die Unterlagen der Gemeinschaft heute sehr genau an. In größeren Anlagen interessieren vor allem Rücklage, Beschlüsse und geplante Arbeiten an Fassade, Dach, Fenstern und Heizung. Eine Anlage, in der die großen Posten bereits erledigt sind, ist ein echtes Verkaufsargument. Wurden Maßnahmen vertagt, kommen sie früher oder später als Sonderumlage. Das sollte offen besprochen und im Preis berücksichtigt werden.
In kleinen Gemeinschaften mit zwei oder drei Einheiten sind andere Dinge wichtig. Wer darf welchen Teil des Gartens nutzen? Wie werden Kosten für Dach oder Heizung verteilt? Gibt es überhaupt eine Rücklage, und gibt es Protokolle? Manche dieser Gemeinschaften verwalten sich selbst. Das ist zulässig, verlangt aber nachvollziehbare Unterlagen. Ordnen Sie diese Punkte vor dem Verkauf und sprechen Sie mit Ihren Miteigentümern.
Sondernutzungsrechte prüfen
Gerade bei Gartenanteilen und Stellplätzen entscheidet die Teilungserklärung, was Ihnen tatsächlich zusteht. Käufer fragen danach, und ihre Bank auch. Steht das Recht nicht eindeutig im Grundbuch oder in der Gemeinschaftsordnung, kann das die Finanzierung verzögern.
Vermietet oder leer: eine Wohnung im Fasangarten verkaufen
Eine leere Wohnung erreicht im Fasangarten vor allem Selbstnutzer. Viele davon suchen schon länger im Münchner Süden und kennen das Viertel. Sie zahlen für Grundriss, Balkon oder Garten, Ruhe und den kurzen Weg in den Wald. Eine vermietete Wohnung kaufen in der Regel Kapitalanleger. Sie rechnen mit der Nettokaltmiete, den nicht umlegbaren Kosten und dem Zustand der Anlage. Der Mietvertrag geht beim Verkauf auf den Käufer über.
Bevor Sie eine vermietete Wohnung verkaufen, sollten Sie die steuerliche Seite klären. Liegt der eigene Kauf weniger als zehn Jahre zurück, kann ein Gewinn steuerpflichtig sein. Bei Selbstnutzung gelten Ausnahmen. Fragen Sie dazu Ihren Steuerberater. Wir ermitteln für Sie Vergleichswert und Ertragswert, damit Sie sehen, ob ein Verkauf jetzt oder nach einem Mieterwechsel mehr verspricht.
- Mietvertrag mit allen Nachträgen und Angaben zur Kaution
- Aktuelle Miete und Datum der letzten Erhöhung
- Nebenkostenabrechnungen der vergangenen Jahre
- Hinweise auf Mietminderungen, Rückstände oder Streit
Unterlagen der Hausverwaltung für den Wohnungsverkauf im Fasangarten
Ohne vollständige Unterlagen gibt es keine Finanzierungszusage. Fordern Sie die Papiere deshalb früh bei der Verwaltung an. Bei kleinen, selbst verwalteten Gemeinschaften stellen Sie sie gemeinsam mit den Miteigentümern zusammen.
- Grundbuchauszug für Wohnung und gegebenenfalls Stellplatz
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre
- Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und aktueller Hausgeldbescheid
- Stand der Erhaltungsrücklage
- Energieausweis
- Grundriss und Wohnflächenberechnung
Was ist meine Wohnung im Fasangarten wert?
Für Eigentumswohnungen nutzen wir das Vergleichswertverfahren. Wir suchen tatsächliche Kaufpreise ähnlicher Wohnungen und gleichen Unterschiede bei Größe, Etage, Ausrichtung, Zustand und Ausstattung mit begründeten Zu- und Abschlägen aus. Weil im Fasangarten nur wenige Wohnungen verkauft werden, beziehen wir passende Verkäufe aus Giesing, Perlach und dem nahen Münchner Süden ein und erklären Ihnen, wie wir sie gewichtet haben.
Bei vermieteten Wohnungen ergänzen wir das Ertragswertverfahren. Bei kleinen Gemeinschaften achten wir besonders auf Gartenrechte und Kostenverteilung, weil sie den Wert für Käufer spürbar verändern können. Hintergründe zu den Grenzen von Online-Rechnern finden Sie unter Immobilienwert herausfinden.
Besichtigung und Ablauf beim Wohnungsverkauf im Fasangarten
Viele Interessenten möchten bei der Besichtigung auch das Umfeld sehen. Planen Sie Zeit für einen kurzen Weg zum Waldrand oder zur S-Bahn ein, wenn Käufer das wünschen. In der Wohnung selbst wirken Licht, freie Fenster und Ordnung am stärksten. Kleine Reparaturen lohnen sich, größere Renovierungen vor dem Verkauf meist nicht.
Unser Ablauf ist klar gegliedert. Herbert Zippold, DEKRA-zertifizierter Immobilienbewerter, sieht sich die Wohnung an und liest mit Ihnen die Unterlagen. Danach prüfen wir die Papiere, lassen professionelle Fotos anfertigen und entscheiden mit Ihnen, ob zuerst vorgemerkte Interessenten angesprochen werden. Vor jeder Besichtigung prüfen wir die Finanzierung. Den Kaufvertrag bereiten wir mit dem Notar vor und übergeben die Wohnung mit Protokoll.
Typische Fehler beim Wohnungsverkauf im Fasangarten
Der erste Fehler ist ein Preis, der sich an Häusern im Viertel orientiert. Käufer vergleichen eine Wohnung mit anderen Wohnungen, auch aus den Nachbarvierteln. Der zweite Fehler sind ungeklärte Rechte am Garten oder Stellplatz, die erst beim Notar auffallen. Drittens unterschätzen viele Verkäufer, wie wichtig vollständige Protokolle sind, gerade in kleinen Gemeinschaften ohne professionelle Verwaltung.
Einen Überblick über Häuser und Wohnungen im Viertel bietet Immobilie verkaufen im Fasangarten. Wie Sie einen passenden Makler auswählen, lesen Sie unter Makler in Fasangarten. Vergleiche aus der Nachbarschaft finden Sie bei Wohnung verkaufen in Untergiesing und Immobilie verkaufen in Obergiesing.
Häufige Fragen: Wohnung verkaufen Fasangarten
Wer kauft eine Wohnung im Fasangarten?
Leere Wohnungen kaufen meist Paare, Familien und Berufstätige, die im Münchner Süden bleiben möchten und den Forst schätzen. Vermietete Wohnungen gehen in der Regel an Kapitalanleger.
Was ist meine Wohnung im Fasangarten wert?
Das hängt von Anlage, Lage im Viertel, Etage, Zustand und den Unterlagen der Gemeinschaft ab. Weil wenige Wohnungen verkauft werden, ziehen wir passende Vergleiche aus den Nachbarvierteln hinzu. Die Bewertung vor Ort ist kostenlos.
Was muss ich beachten, wenn meine Wohnung im Fasangarten Teil eines aufgeteilten Hauses ist?
Klären Sie Gartenrechte, Stellplätze und Kostenverteilung anhand der Teilungserklärung. Käufer wollen wissen, wie die Gemeinschaft funktioniert. Ein gutes Verhältnis zum Miteigentümer ist ebenfalls ein Verkaufsargument.
Kann ich meine vermietete Wohnung im Fasangarten verkaufen?
Ja. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Halten Sie Mietvertrag und Abrechnungen bereit, damit Anleger die Rendite prüfen können. Wir zeigen Ihnen, ob ein Verkauf mit Mieter oder später ohne Mieter mehr bringt.
Ist ein Tiefgaragenplatz beim Wohnungsverkauf im Fasangarten wichtig?
Für viele Käufer ja, besonders für Familien mit Auto. Ein Stellplatz ist oft eigenes Teileigentum mit eigenem Grundbuchblatt und muss im Kaufvertrag gesondert aufgeführt werden. Klären Sie vorher, ob Sie ihn mitverkaufen oder getrennt anbieten möchten.
Hilft die Nähe zum Perlacher Forst beim Verkauf meiner Wohnung im Fasangarten?
Für viele Käufer ja, besonders für Familien und Menschen, die gern draußen sind. Wie stark sich das im Preis zeigt, hängt von der genauen Lage, vom Haus und von der Wohnung ab.
Welche Unterlagen brauche ich für den Wohnungsverkauf?
Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Versammlungsprotokolle, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Energieausweis sowie Grundriss und Flächenberechnung. Bei Vermietung kommen Mietvertrag und Nebenkostenabrechnungen hinzu.
Muss ich meine Wohnung im Fasangarten vor dem Verkauf renovieren?
In der Regel nicht. Viele Käufer möchten selbst gestalten. Kleine Reparaturen und eine helle, aufgeräumte Wohnung bringen mehr als eine teure Renovierung kurz vor dem Verkauf.
Wohnungsverkauf im Münchner Süden
Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns. Wir besprechen mit Ihnen, wie Ihre Wohnung im Fasangarten die passenden Käufer erreicht.
