Haus verkaufen in Obergiesing: Was Eigentümer von Reihenhaus, Altbau und Baulücke wissen sollten
Ein Haus in Obergiesing kommt selten auf den Markt. Das Viertel oben am Giesinger Berg ist überwiegend von Wohnungen geprägt, und wer hier ein ganzes Haus besitzt, hat oft ein Reihenhaus aus der Nachkriegszeit, ein kleines älteres Haus mit Garten in einer Seitenstraße oder ein Mehrparteienhaus, das seit Generationen in der Familie ist. Jedes dieser Objekte hat seinen eigenen Käuferkreis und seine eigene Rechnung.
Wir von Immobilien Zippold sind seit 2005 in ganz München tätig. Auf dieser Seite geht es ausschließlich um Häuser in Obergiesing: welche Typen es gibt, was Grundstück und Baurecht hier bedeuten, wie Sie mit Sanierungsbedarf umgehen und welche Unterlagen Käufer und Banken für ein Haus erwarten.
- Häuser sind in Obergiesing knapp. Gute Objekte finden schnell Interessenten, wenn Preis und Unterlagen stimmen.
- Reihenhaus, Einfamilienhaus und Mehrparteienhaus sprechen völlig verschiedene Käufer an.
- Bei kleinen Häusern auf größeren Grundstücken entscheidet das Baurecht oft über den Preis.
- In Teilen von Giesing gelten Erhaltungssatzungen der Stadt. Käufer von Mehrparteienhäusern fragen danach.
- Herbert Zippold, DEKRA-zertifizierter Immobilienbewerter, bewertet Ihr Haus kostenlos und unverbindlich.
Welche Häuser es in Obergiesing gibt
Obergiesing liegt östlich der Isar zwischen Untergiesing, Harlaching und Ramersdorf. Die U-Bahn fährt direkt in die Innenstadt, am Bahnhof Giesing hält zusätzlich die S-Bahn. Gebaut wurde hier in vielen Epochen. Gründerzeitliche Mietshäuser stehen neben Wohnanlagen der Fünfziger- und Sechzigerjahre, dazwischen liegen Reihenhauszeilen, einzelne ältere Häuser mit Garten und neuere Gebäude in früheren Baulücken.
Für Ihren Verkauf ist entscheidend, welcher dieser Typen Ihr Haus ist. Die Übersicht zeigt, wer jeweils kauft und worauf geachtet wird. Den Gesamtmarkt mit Wohnungen beschreibt unser Ratgeber Immobilie verkaufen in Obergiesing.
| Haustyp in Obergiesing | Wer kauft | Worauf es ankommt |
|---|---|---|
| Reihenhaus aus der Nachkriegszeit | Familien aus dem Viertel und aus der Innenstadt | Grundriss, kleiner Garten, Keller, Heizung, Lage zur Hauptstraße |
| Älteres Einfamilienhaus mit Garten | Familien, private Bauherren | Grundstücksgröße, Baurecht, Bausubstanz |
| Doppelhaushälfte | Familien mit höherem Budget | Grundstücksteilung im Grundbuch, Ausbaureserven |
| Mehrparteienhaus, oft Gründerzeit | Langfristige Anleger, Bestandshalter | Mieten, Mietverträge, Bauzustand, Erhaltungssatzung |
| Haus in Baulücke, jüngeres Baujahr | Selbstnutzer mit Wunsch nach geringem Aufwand | Energiewerte, Ausstattung, Gewährleistung |
Reihenhaus und Einfamilienhaus in Obergiesing verkaufen
Für Familien ist ein Haus in Obergiesing eine seltene Chance. Viele kennen das Viertel, weil sie hier zur Miete wohnen, und möchten bleiben, wenn mehr Platz nötig wird. Andere kommen aus Haidhausen, der Au oder Sendling und suchen etwas, das dort kaum noch zu finden ist. Diese Käufer achten auf den Schulweg, auf Ruhe in der Straße und auf einen Garten, der nicht direkt an einer der großen Verkehrsachsen liegt.
Reihenhäuser aus der Nachkriegszeit sind oft gut geschnitten, aber technisch älter. Käufer fragen nach Heizung, Fenstern, Dach und der Dämmung zum Nachbarhaus. Halten Sie Rechnungen und Jahreszahlen der letzten Modernisierungen bereit. Bei freistehenden Häusern verschiebt sich der Blick stärker auf das Grundstück, das in einem dicht bebauten Viertel einen besonderen Wert hat.
Lage im Viertel: Seitenstraße oder Hauptachse
Zwei Häuser gleicher Größe können sich im Preis deutlich unterscheiden. Ein Haus in einer ruhigen Wohnstraße mit Bäumen wird anders eingeschätzt als eines an einer verkehrsreichen Achse wie der Tegernseer Landstraße. Auch die Nähe zur U-Bahn und der Weg Richtung Harlaching und Isar spielen für Familien eine Rolle.
Ihr Haus in Obergiesing bewerten lassen
Wir sehen uns Ihr Haus und das Grundstück vor Ort an und sagen Ihnen, was es heute wert ist und welche Käufer infrage kommen.
Grundstück und Baurecht beim Haus in Obergiesing
In einem gewachsenen Stadtviertel ist ein Haus mit Garten mehr als ein Wohngebäude. Steht ein kleines älteres Haus auf einem Grundstück, das mehr Bebauung zulassen würde, interessieren sich neben Familien auch Bauherren und Bauträger. Ob das so ist, ergibt sich aus einem Bebauungsplan oder, wo keiner gilt, aus der umgebenden Bebauung. Für eine verbindliche Antwort kann eine Bauvoranfrage bei der Lokalbaukommission der Stadt München sinnvoll sein.
Zu beachten ist in München außerdem die Baumschutzverordnung. Größere Bäume auf dem Grundstück dürfen nicht ohne Genehmigung gefällt werden, und das beeinflusst, wo ein Neubau stehen könnte. Wir sehen uns Grundstück, Bäume und Nachbarbebauung beim Ortstermin an und sagen Ihnen, welche Käufergruppe für Ihr Haus realistisch den besseren Preis zahlt.
Mehrparteienhaus in Obergiesing verkaufen
Wer ein ganzes Mietshaus in Obergiesing besitzt, hat es meist geerbt oder lange gehalten. Käufer solcher Häuser sind überwiegend Anleger, die über viele Jahre rechnen. Sie schauen auf die tatsächlichen Mieten, auf den Abstand zur ortsüblichen Vergleichsmiete, auf Leerstand und auf den Zustand von Dach, Fassade, Leitungen und Heizung. Für die Bewertung steht deshalb das Ertragswertverfahren im Mittelpunkt.
Für einige Gebiete in Giesing gelten Erhaltungssatzungen der Stadt München. Dort können bauliche Änderungen, bestimmte Modernisierungen oder eine Aufteilung in Eigentumswohnungen genehmigungspflichtig sein. Käufer fragen danach, weil es ihre Pläne für das Haus beeinflusst. Klären Sie vor dem Verkaufsstart, ob Ihr Haus betroffen ist. Was im Einzelfall rechtlich gilt, beurteilen Notar und Anwalt.
- Mieterliste mit Fläche, Nettokaltmiete und Datum der letzten Erhöhung
- Alle Mietverträge mit Nachträgen
- Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
- Übersicht über Instandhaltungen und geplante Arbeiten
- Angaben zu Leerstand und laufenden Kündigungen
Was ist mein Haus in Obergiesing wert?
Bei selbst genutzten Häusern rechnen wir mit dem Sachwertverfahren. Der Bodenwert orientiert sich am Bodenrichtwert des Gutachterausschusses der Landeshauptstadt München und wird an Größe und Zuschnitt angepasst. Dazu kommt der Wert des Gebäudes nach Alter und Zustand. Bei Reihenhäusern prüfen wir das Ergebnis mit Verkäufen ähnlicher Häuser in Giesing und den Nachbarvierteln. Mehr zur Methode lesen Sie bei der Immobilienbewertung in Giesing.
Herbert Zippold hat lange in Bauleitung und Projektsteuerung gearbeitet. Er schätzt ein, welche Arbeiten ein Käufer nach dem Kauf einplanen muss, und dieser Blick fließt in den Wert ein. Für Käufer ist eine solche Einordnung oft wichtiger als jede Hochglanzaufnahme, weil sie ihre Finanzierung danach planen.
Ihr Haus in Obergiesing präsentieren und diskret anbieten
Ein Haus im Viertel spricht sich schnell herum. Viele Eigentümer möchten deshalb nicht, dass Nachbarn oder Mieter vom Verkauf erfahren, bevor die wichtigsten Fragen geklärt sind. Wir können Ihr Haus zuerst Interessenten vorstellen, die bei uns vorgemerkt sind und deren Finanzierung wir geprüft haben. Ein Inserat im Portal folgt nur, wenn Sie das wünschen.
Bei der Präsentation zeigen wir, was ein Haus in Obergiesing besonders macht: den eigenen Garten in einem dicht bebauten Stadtteil, die kurzen Wege zur U-Bahn und die Nähe zu Isar und Harlachinger Grün. Professionelle Fotos, ein sauberer Grundriss und eine ehrliche Beschreibung des Zustands sorgen dafür, dass sich vor allem Käufer melden, die wirklich passen. Bei einem vermieteten Mehrparteienhaus stimmen wir Besichtigungstermine mit den Mietern ab und bündeln sie, damit niemand über Gebühr gestört wird.
Unterlagen und Ablauf beim Hausverkauf in Obergiesing
Bei älteren Häusern fehlen häufig Pläne oder die Genehmigung für einen Dachausbau oder Anbau aus späteren Jahrzehnten. Kopien der Bauakten bekommen Sie bei der Lokalbaukommission. Den Grundbuchauszug erhalten Sie beim Grundbuchamt am Amtsgericht München oder über den Notar. Welche Dokumente Sie genau brauchen und wo Sie sie in München bekommen, zeigt unser Ratgeber Unterlagen für den Immobilienverkauf in Obergiesing.
Der Ablauf folgt dann einer festen Reihenfolge. Nach Ortstermin und Bewertung legen wir gemeinsam den Angebotspreis fest. Es folgen Exposé mit professionellen Fotos, die Ansprache vorgemerkter Interessenten und Besichtigungen nur mit Käufern, deren Finanzierung geprüft ist. Den Kaufvertrag bereiten wir mit dem Notar vor und begleiten Sie bis zur Übergabe.
Typische Fehler beim Hausverkauf in Obergiesing
Häufig wird ein Haus in Obergiesing am Quadratmeterpreis für Wohnungen gemessen. Das passt nicht, weil ein eigenes Grundstück im Viertel anders bewertet wird als ein Miteigentumsanteil. Ebenso oft fehlen Genehmigungen für Ausbauten, die erst beim Notar auffallen. Und bei Mehrparteienhäusern unterschätzen Verkäufer, wie genau Käufer jede einzelne Miete prüfen.
Wer ein Haus geerbt hat oder gemeinsam mit anderen verkauft, sollte früh klären, wer im Grundbuch steht und wer zustimmen muss. Die Verhältnisse im Nachbarviertel zeigt der Ratgeber Immobilie verkaufen in Harlaching. Allgemeine Hinweise zur Vorbereitung finden Sie in der Checkliste für den Immobilienverkauf.
Häufige Fragen: Haus verkaufen Obergiesing
Wie schnell findet ein Haus in Obergiesing einen Käufer?
Häuser sind im Viertel knapp, deshalb melden sich bei einem realistischen Preis meist rasch ernsthafte Interessenten. Wie lange es bis zum Notar dauert, hängt vor allem von Unterlagen und Finanzierung des Käufers ab.
Gilt in Obergiesing eine Erhaltungssatzung für mein Haus?
Für einige Gebiete in Giesing hat die Stadt München Erhaltungssatzungen erlassen. Ob Ihr Haus in einem solchen Gebiet liegt, lässt sich bei der Stadt erfragen. Für Mehrparteienhäuser ist das eine der ersten Fragen von Käufern.
Darf ich vor dem Hausverkauf in Obergiesing Bäume fällen?
In München regelt die Baumschutzverordnung, welche Bäume nur mit Genehmigung gefällt werden dürfen. Klären Sie das vorab mit der Stadt. Ein ungenehmigtes Fällen kann teuer werden.
Wer kauft ein Reihenhaus in Obergiesing?
Meist Familien, die im Viertel bleiben möchten oder aus innenstadtnahen Lagen kommen. Sie achten auf Grundriss, Garten, Schulweg und den technischen Zustand.
Kann ich ein vermietetes Haus in Obergiesing verkaufen?
Ja. Alle Mietverträge gehen auf den Käufer über. Käufer prüfen jeden Vertrag genau, deshalb sollten Mieterliste und Abrechnungen vollständig vorliegen.
Welche Unterlagen fehlen bei älteren Häusern in Obergiesing am häufigsten?
Oft fehlen Baupläne oder die Genehmigung für einen späteren Dachausbau oder Anbau. Kopien der Bauakten gibt es bei der Lokalbaukommission der Stadt München. Je früher Sie danach fragen, desto entspannter verläuft der Notartermin.
Lohnt sich eine Sanierung vor dem Verkauf meines Hauses in Obergiesing?
Große Sanierungen rechnen sich selten, weil Käufer nach eigenen Vorstellungen modernisieren möchten. Kleinere Reparaturen und eine klare Übersicht über den Zustand helfen dagegen fast immer.
Was kostet die Bewertung meines Hauses?
Die Erstbewertung vor Ort durch Herbert Zippold ist kostenlos und unverbindlich. Ein Verkehrswertgutachten für Gericht oder Finanzamt ist eine eigene Leistung.
Persönlich beraten von Immobilien Zippold
Seit 2005 begleiten wir Eigentümer in ganz München beim Verkauf. Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns.
