Grundstück verkaufen in Unterschleißheim: Wie Sie Baurecht und Bodenwert klären, bevor Käufer fragen
Wer ein Grundstück in Unterschleißheim verkaufen möchte, hat etwas in der Hand, das im Münchner Norden knapp ist. Die Stadt ist in den Jahrzehnten nach dem Krieg stark gewachsen, die Wohngebiete in Unterschleißheim, Lohhof und Riedmoos sind weitgehend bebaut, und neue Bauflächen entstehen selten. Gefragt sind deshalb vor allem Grundstücke mit älterem Haus, große Gärten, die sich teilen lassen, und die wenigen Flächen, die noch frei sind.
Wir von Immobilien Zippold begleiten seit 2005 Verkäufe in München und im Umland. In diesem Ratgeber geht es nur um Grundstücke in Unterschleißheim: um Bebauungsplan und Bauvoranfrage, um Bodenwert und Erschließung, um Abriss und Teilung, um Altlasten und Bäume und um die Käufer, die sich für Ihre Fläche interessieren.
- Der Bodenwert richtet sich nach dem Bodenrichtwert der Zone und vor allem nach dem, was gebaut werden darf.
- Viele Grundstücke tragen ein Haus aus den Nachkriegsjahrzehnten. Käufer rechnen oft mit Abriss und Neubau.
- Eine Bauvoranfrage bei der Stadt schafft Klarheit, wenn das Baurecht nicht eindeutig ist.
- Lagen nahe dem See und in ruhigen Wohnstraßen sind gefragter als Flächen an Bahn, Autobahn oder Gewerberand.
- Herbert Zippold, DEKRA-zertifizierter Immobilienbewerter, schätzt Ihr Grundstück kostenlos und unverbindlich ein.
Unterschleißheim als Standort für Bauland
Unterschleißheim liegt im Landkreis München zwischen Oberschleißheim, Garching und Eching. Die S1 hält in Unterschleißheim und in Lohhof, die A92 verläuft in der Nähe, und mit dem Business Campus und weiteren Gewerbegebieten gibt es viele Arbeitsplätze direkt im Ort. Dazu kommen der Unterschleißheimer See als Naherholungsziel, Schulen und ein Zentrum mit Rathaus und Geschäften.
Für Grundstücke bedeutet das eine Nachfrage aus zwei Richtungen. Familien aus München suchen Platz für ein eigenes Haus und schätzen die S-Bahn. Beschäftigte aus den Unternehmen vor Ort möchten in der Nähe ihres Arbeitsplatzes bauen. Bauträger sehen beides und suchen Flächen, auf denen mehrere Einheiten möglich sind. Den Markt für Wohnungen und Häuser beschreibt unser Ratgeber Immobilie verkaufen in Unterschleißheim.
Zentrum, Lohhof und Riedmoos
Innerhalb der Stadt unterscheiden sich die Lagen deutlich. Rund um das Zentrum und in Lohhof liegen viele Wohnstraßen mit kurzem Weg zur S-Bahn, was für Pendler zählt. Riedmoos ist kleiner und ländlicher geprägt und spricht Käufer an, die Ruhe suchen. Ein Grundstück in einer stillen Wohnstraße wird anders gehandelt als eine gleich große Fläche an der Bahnlinie oder am Rand eines Gewerbegebiets. Wir ordnen jedes Grundstück deshalb zuerst seiner Lage zu, bevor wir über den Preis sprechen.
Welche Grundstücke in Unterschleißheim verkauft werden
Ganz freie Bauplätze sind die Ausnahme. Die meisten Verkäufe betreffen Flächen, auf denen bereits etwas steht oder die zu einem bewohnten Haus gehören. Jede Situation hat ihre eigenen Fragen.
| Situation | Typischer Käufer | Was vorab geklärt sein sollte |
|---|---|---|
| Grundstück mit Haus aus den Fünfziger- bis Siebzigerjahren | Bauträger, private Bauherren, Familien mit Sanierungsplan | Baurecht für einen Ersatzbau, Zustand des Hauses, Abrisskosten |
| Großer Garten neben dem eigenen Haus | Private Bauherren | Teilbarkeit, Zufahrt, Leitungen, Abstandsflächen |
| Unbebautes Grundstück im Wohngebiet | Familien, die selbst bauen möchten | Erschließung, Bebauungsplan, Baulasten |
| Fläche am Rand zu Bahn, Autobahn oder Gewerbe | Preisbewusste Bauherren, Bauträger | Lärmschutz, Nutzungsart, mögliche Auflagen |
| Grundstück einer Erbengemeinschaft | Je nach Fläche alle Gruppen | Grundbuchberichtigung, Zustimmung aller Erben |
Ihr Grundstück in Unterschleißheim einschätzen lassen
Wir sehen uns Fläche, Bestand und Umgebung an und sagen Ihnen, welche Käufer infrage kommen und was Ihr Grundstück heute wert ist.
Baurecht in Unterschleißheim klären: Bebauungsplan, § 34 BauGB, Bauvoranfrage
Der Wert eines Grundstücks hängt daran, was darauf gebaut werden darf. Für manche Wohngebiete in Unterschleißheim gibt es Bebauungspläne. Sie legen fest, wie groß ein Haus sein darf, wo es stehen kann und wie viele Wohnungen zulässig sind. Wo kein Bebauungsplan gilt, richtet sich die zulässige Bebauung nach § 34 BauGB: Ein Neubau muss sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Das ist eine Einzelfallfrage, bei der die Nachbarhäuser den Rahmen vorgeben.
Bleibt offen, ob zum Beispiel ein Doppelhaus zulässig wäre, hilft eine Bauvoranfrage. In Bayern heißt sie Antrag auf Vorbescheid und wird über die Stadt Unterschleißheim eingereicht. Der Bescheid beantwortet konkrete Fragen verbindlich, etwa zur Zahl der Wohneinheiten oder zur Lage eines zweiten Hauses. Für Käufer ist er ein starkes Argument, weil er ihr Risiko senkt. Für Sie schützt er den Preis, denn ein Bauträger muss Unsicherheit beim Baurecht nicht mehr mit Abschlägen ausgleichen.
Grundstück mit Altbestand in Unterschleißheim verkaufen
Viele Häuser in Unterschleißheim stammen aus den Jahrzehnten nach dem Krieg und stehen auf Grundstücken, die heute großzügig wirken. Für Käufer stellt sich die Frage, ob das Haus bleiben soll. Eine Familie, die gern saniert, sieht ein solides Haus mit Garten. Ein Bauträger sieht eine Fläche, auf der nach einem Abriss mehr Wohnfläche entstehen könnte. Wer an wen verkauft, entscheidet sich am Baurecht und am Zustand des Gebäudes.
Herbert Zippold bringt aus Bauleitung und Projektsteuerung die Erfahrung mit, beide Wege nüchtern zu bewerten. Für einen Abriss zählen Kosten für Rückbau und Entsorgung, für eine Sanierung Dach, Heizung, Fenster und Dämmung. Diese Einschätzung fließt in den Preis ein, den die jeweilige Käufergruppe realistisch zahlt.
Altlasten und Bodenverhältnisse
Bei Wohngrundstücken sind Altlasten selten ein großes Thema, ganz ausschließen lassen sie sich aber nicht. Ein alter Heizöltank, früheres Gewerbe auf der Fläche oder Auffüllungen können Fragen aufwerfen. Auskünfte aus dem Altlastenkataster erhalten Sie in der Regel über das Landratsamt München. Bei Flächen am Rand von Gewerbegebieten fragen Bauträger fast immer danach.
Garten teilen und Teilfläche in Unterschleißheim verkaufen
Ein großer Garten lässt sich manchmal abtrennen und als eigenes Baugrundstück verkaufen. Voraussetzung ist, dass auf der Teilfläche gebaut werden darf und sie erschlossen werden kann. Bei einem Grundstück in zweiter Reihe braucht es eine Zufahrt und Leitungen, die oft über das vordere Grundstück laufen. Das wird mit Grunddienstbarkeiten im Grundbuch gesichert. Dazu kommen Vermessung, Abstandsflächen und die Frage, wie nah ein Neubau an Ihr eigenes Haus rückt.
Bevor Sie sich für eine Teilung entscheiden, sollten Sie die Folgen für das verbleibende Haus kennen. Weniger Garten und ein neuer Nachbar direkt dahinter können dessen Wert mindern. Wir vergleichen deshalb Teilverkauf und Gesamtverkauf in Zahlen.
- Prüfung des Baurechts für die Teilfläche, bei Bedarf mit Vorbescheid
- Vermessung und Bildung eines eigenen Flurstücks
- Zufahrt, Wasser, Abwasser und Strom für das neue Grundstück
- Eintragung von Wege- und Leitungsrechten im Grundbuch
- Abstimmung mit der finanzierenden Bank, falls eine Grundschuld besteht
- Steuerliche Prüfung mit dem Steuerberater vor dem Verkauf
Was ist mein Grundstück in Unterschleißheim wert?
Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuss im Landkreis München für die jeweilige Zone ermittelt. Dieser Wert ist ein Durchschnitt. Wir passen ihn an Größe, Zuschnitt, Ausrichtung, Erschließung und vor allem an das tatsächliche Baurecht an. Steht ein Haus auf der Fläche, geht es mit seinem Restwert ein, oder die Kosten für den Abriss werden abgezogen. Ob Erschließungsbeiträge bereits bezahlt sind, prüfen wir ebenfalls, denn Käufer fragen danach.
Wie wir bei Häusern und Wohnungen im Ort vorgehen, beschreibt die Immobilienbewertung in Unterschleißheim. Warum Online-Rechner bei Grundstücken besonders oft danebenliegen, erklären wir unter Immobilienwert herausfinden.
Käufer, Unterlagen und Steuern beim Grundstücksverkauf in Unterschleißheim
Bauträger prüfen schnell und erwarten vollständige Unterlagen. Private Bauherren brauchen mehr Zeit für Finanzierung und Planung, achten aber stärker auf Lage, Garten und Nachbarschaft. Welche Gruppe für Ihre Fläche passt, besprechen wir vor dem Start. Wie Sie einen Makler im Ort auswählen und was der Maklervertrag regelt, beschreibt die Seite Makler in Unterschleißheim. Zur Lage im Nachbarort lohnt ein Blick auf Immobilie verkaufen in Garching.
Für den Verkauf brauchen Sie Grundbuchauszug, Flurkarte, vorhandene Baugenehmigungen und Pläne, Angaben zur Erschließung und gegebenenfalls einen Vorbescheid. Eine allgemeine Liste bietet die Checkliste für den Immobilienverkauf.
Zur Steuer allgemein: Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, kann der Gewinn steuerpflichtig sein. Eine Ausnahme für Eigennutzung gibt es bei unbebautem Land nicht. Lassen Sie Ihren Fall vor dem Notartermin von einem Steuerberater prüfen.
Häufige Fragen: Grundstück verkaufen Unterschleißheim
Wo erfahre ich, ob für mein Grundstück in Unterschleißheim ein Bebauungsplan gilt?
Auskunft gibt die Stadt Unterschleißheim. Gilt kein Bebauungsplan, richtet sich die zulässige Bebauung nach der Umgebung. Wir prüfen das beim Ortstermin mit Ihnen.
Lohnt sich eine Bauvoranfrage vor dem Grundstücksverkauf in Unterschleißheim?
Wenn das Baurecht unklar ist, oft ja. Ein Vorbescheid beantwortet konkrete Fragen verbindlich und senkt das Risiko für Käufer. Das wirkt sich in der Regel auf den erzielbaren Preis aus.
Wer kauft ein Grundstück mit altem Haus in Unterschleißheim?
Bauträger und private Bauherren, die neu bauen möchten, und Familien, die das Haus sanieren wollen. Welche Gruppe mehr zahlt, hängt von Baurecht und Zustand ab.
Kann ich in Unterschleißheim einen Teil meines Gartens verkaufen?
Wenn auf der Teilfläche gebaut werden darf und sie erschlossen werden kann, ist das möglich. Dazu gehören Vermessung, Zufahrt und gesicherte Leitungsrechte. Die Folgen für Ihr eigenes Haus sollten Sie vorher kennen.
Muss ich beim Verkauf meines Grundstücks in Unterschleißheim Steuern zahlen?
Bei weniger als zehn Jahren zwischen Kauf und Verkauf kann der Gewinn steuerpflichtig sein. Bei unbebautem Land gilt keine Ausnahme für Eigennutzung. Klären Sie das mit Ihrem Steuerberater.
Muss mein Grundstück in Unterschleißheim vor dem Verkauf erschlossen sein?
Nicht zwingend, aber Käufer und Banken fragen danach. Klären Sie, ob Straße, Wasser, Abwasser und Strom anliegen und ob Erschließungsbeiträge bezahlt sind. Offene Punkte fließen sonst als Abschlag in den Preis ein.
Gibt es in Unterschleißheim Regeln zum Baumschutz?
Manche Gemeinden haben eigene Regeln zum Schutz von Bäumen. Ob für Ihr Grundstück etwas gilt, erfragen Sie bei der Stadt, bevor Sie Bäume fällen lassen.
Was kostet die Einschätzung meines Grundstücks?
Die Ersteinschätzung vor Ort durch Herbert Zippold ist kostenlos und unverbindlich. Ein Verkehrswertgutachten für Gericht oder Finanzamt ist eine eigene Leistung.
Persönlich beraten von Immobilien Zippold
Seit 2005 begleiten wir Verkäufe in München und im Münchner Norden. Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns.
