Immobilie bei Erbschaft verkaufen in Sendling: Von der Testamentseröffnung bis zum Notar
Wenn Sie eine Immobilie bei einer Erbschaft in Sendling verkaufen möchten, geht es in vielen Fällen um eine Wohnung. Das Viertel zwischen Isar, Harras und Westpark ist von Altbauten, Nachkriegsanlagen und Wohnanlagen späterer Jahrzehnte geprägt, Einfamilienhäuser sind eher die Ausnahme. Mit der geerbten Wohnung übernehmen Sie auch einen Platz in einer Eigentümergemeinschaft, laufende Kosten und unter Umständen einen Mieter.
Wir von Immobilien Zippold sind seit 2005 am Münchner Markt tätig. Dieser Ratgeber ordnet die Schritte nach der Reihenfolge, in der sie in der Praxis anfallen, und zeigt, welche Fragen bei Sendlinger Erbwohnungen und Häusern besonders häufig auftauchen.
- Für die Annahme oder Ausschlagung einer Erbschaft gilt in der Regel eine Frist von sechs Wochen ab Kenntnis.
- Bei einer geerbten Eigentumswohnung sollten Sie die Hausverwaltung früh informieren. Das Hausgeld läuft weiter.
- Ein bestehender Mietvertrag geht beim Verkauf auf den Käufer über. Vermietete Wohnungen sprechen vor allem Kapitalanleger an.
- Verkaufen können Erben erst nach Erbnachweis und Grundbuchberichtigung. Die Berichtigung ist binnen zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei.
- Herbert Zippold, DEKRA-zertifizierter Immobilienbewerter, bewertet Ihre Erbimmobilie kostenlos und unverbindlich.
Die ersten Wochen nach dem Erbfall in Sendling
Direkt nach einem Todesfall stehen andere Dinge im Vordergrund als ein Verkauf. Trotzdem gibt es einige Punkte, die Sie früh angehen sollten. Prüfen Sie zunächst, ob die Erbschaft angenommen werden soll. Wer nichts unternimmt, gilt nach Ablauf der Ausschlagungsfrist als Erbe. Diese Frist beträgt in der Regel sechs Wochen, bei Wohnsitz im Ausland länger. Gibt es Hinweise auf Schulden im Nachlass, sollten Sie vor Ablauf der Frist einen Notar oder Anwalt fragen.
Ist klar, dass Sie die Erbschaft annehmen, folgt der Erbnachweis. Ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll reicht dem Grundbuchamt häufig aus. Ohne ein solches Dokument beantragen Sie einen Erbschein beim Nachlassgericht. Mit dem Nachweis lassen Sie sich als neue Eigentümer im Grundbuch eintragen.
Steht die Wohnung oder das Haus leer, sollten Sie es in dieser Zeit sichern. Lassen Sie die Heizung im Winter auf niedriger Stufe laufen, damit keine Leitungen einfrieren, und sorgen Sie dafür, dass der Briefkasten regelmäßig geleert wird. Wertsachen und wichtige Dokumente nehmen Sie am besten an sich. Wer weiter weg wohnt, bittet Nachbarn oder Verwandte in Sendling, gelegentlich nach dem Rechten zu sehen.
- Sterbeurkunde, Testament oder Erbvertrag bereithalten
- Entscheidung über Annahme oder Ausschlagung innerhalb der Frist treffen
- Erbschein beantragen, wenn kein notarielles Testament vorliegt
- Grundbuchberichtigung beantragen
- Hausverwaltung und Gebäudeversicherung über den Erbfall informieren
- Konten für laufende Kosten wie Hausgeld, Strom und Grundsteuer klären
Geerbte Wohnung in Sendling: was die Eigentümergemeinschaft betrifft
Mit der Wohnung erben Sie die Rechte und Pflichten in der Eigentümergemeinschaft. Das Hausgeld wird weiter fällig, auch wenn die Wohnung leer steht. Beschlüsse der Eigentümerversammlung gelten auch für Sie, etwa zu einer Sanierung von Dach oder Fassade, die schon vor dem Erbfall beschlossen wurde.
Fordern Sie deshalb bei der Hausverwaltung die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, den aktuellen Wirtschaftsplan, die letzte Jahresabrechnung und die Höhe der Erhaltungsrücklage an. Käufer werden genau diese Unterlagen sehen wollen. In manchen Teilungserklärungen ist zudem geregelt, dass der Verwalter einem Verkauf zustimmen muss. Ob das bei Ihrer Wohnung so ist, steht in der Teilungserklärung. Mehr zur Vorbereitung lesen Sie unter Eigentumswohnung verkaufen in Sendling.
Altbau oder Wohnanlage: Unterschiede beim Erbe
Bei einer Altbauwohnung in Sendling stehen oft Fragen zu Leitungen, Fenstern und Heizung im Raum, die die ganze Gemeinschaft betreffen. Bei Wohnanlagen aus den Fünfziger bis Siebziger Jahren geht es häufig um die energetische Sanierung und um die Höhe der Rücklage. Beides beeinflusst, wie Käufer den Preis bewerten.
Erbimmobilie in Sendling bewerten lassen
Herbert Zippold sieht sich Wohnung oder Haus vor Ort an und erklärt allen Erben den Wert. Die Erstbewertung ist kostenlos und unverbindlich.
Vermietet oder frei: Immobilie bei Erbschaft in Sendling verkaufen
Viele Erbwohnungen in Sendling sind vermietet, weil die Eltern sie als Altersvorsorge gekauft haben. Der Mietvertrag geht mit dem Erbfall auf die Erben über und beim Verkauf auf den Käufer. Sie können den Mieter also nicht einfach wegen des Verkaufs kündigen.
Für die Vermarktung heißt das: Eine vermietete Wohnung kaufen vor allem Kapitalanleger, die mit der Miete rechnen. Liegt die Miete deutlich unter dem Niveau des Viertels, wirkt sich das auf den Preis aus. Eine leere Wohnung spricht zusätzlich Käufer an, die selbst einziehen möchten, und erreicht damit oft einen größeren Interessentenkreis.
War die Wohnung vom Verstorbenen selbst bewohnt, steht sie meist leer. Dann sollten Sie entscheiden, ob Sie verkaufen oder neu vermieten. Eine Neuvermietung kurz vor dem Verkauf schränkt die Käufergruppe ein. Wir besprechen mit Ihnen, welcher Weg zu Ihrer Situation passt.
Wenn mehrere Erben in Sendling entscheiden
Gibt es mehrere Erben, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Für einen Verkauf müssen alle zustimmen und den Kaufvertrag unterschreiben, persönlich oder per notarieller Vollmacht. Unterschiedliche Vorstellungen über den Preis sind normal. Hilfreich ist, wenn alle Erben dieselben Informationen erhalten und den Wert nachvollziehen können.
Häufig möchte ein Erbe die Wohnung behalten und die anderen auszahlen. Grundlage ist ein Wert, den alle akzeptieren. Ist ein Testamentsvollstrecker eingesetzt, kann er je nach Anordnung im Testament den Verkauf selbst in die Hand nehmen. Wie Sie beim Erbe einer Wohnung generell vorgehen, beschreibt der Ratgeber Geerbte Wohnung verkaufen in München.
| Situation | Wer entscheidet über den Verkauf |
|---|---|
| Ein Alleinerbe | Der Erbe allein, nach Erbnachweis und Grundbuchberichtigung |
| Mehrere Erben | Alle Erben gemeinsam, jeder muss dem Verkauf zustimmen |
| Testamentsvollstreckung | Je nach Testament der Testamentsvollstrecker |
| Vorerbe und Nacherbe | Der Vorerbe, oft mit Zustimmung des Nacherben, Einzelheiten klärt der Notar |
| Minderjährige Erben | Die Eltern, häufig mit Genehmigung des Familiengerichts |
Was ist die geerbte Immobilie in Sendling wert?
Für Wohnungen ist das Vergleichswertverfahren meist die Grundlage. Wir betrachten Verkäufe ähnlicher Wohnungen im Viertel und passen sie an Lage, Etage, Zustand und Grundriss an. Bei vermieteten Wohnungen fließt der Ertrag ein, bei Häusern der Sachwert mit Grundstück und Gebäude. Details erklärt die Seite Immobilienbewertung in Sendling.
Innerhalb von Sendling unterscheiden sich die Lagen spürbar. Eine Wohnung in einer ruhigen Seitenstraße mit kurzem Weg zur Isar wird anders eingeschätzt als eine an einer der großen Durchgangsstraßen. Die Nähe zu U-Bahn-Stationen und zum Harras ist für viele Käufer ein Pluspunkt. Wichtig für Erben: Die Bewertung sollte für alle nachvollziehbar sein. Wir erläutern daher, welche Merkmale den Wert stützen und welche ihn mindern.
Bei Erbwohnungen kommt häufig ein Sanierungsstau hinzu. Bad und Küche stammen oft aus der Zeit des Einzugs, Elektrik und Fenster ebenso. Käufer rechnen solche Arbeiten großzügig ein. Wir ordnen ein, welche Maßnahmen wirklich nötig sind, damit der Abschlag in der Verhandlung nicht höher ausfällt als gerechtfertigt.
Steuern beim Erbe in Sendling: allgemeine Hinweise
Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Wert des gesamten Nachlasses und vom Verwandtschaftsgrad ab. Kinder, Ehepartner und Enkel haben unterschiedlich hohe Freibeträge. Bei einer einzelnen Wohnung bleibt das Erbe oft darunter, bei mehreren Objekten oder einem größeren Vermögen kann es anders sein.
Beim Verkauf selbst kommt es auf die Haltedauer an, die Sie vom Verstorbenen übernehmen. War die Wohnung lange im Familienbesitz oder selbst genutzt, ist der Gewinn häufig steuerfrei. Für Ihren konkreten Fall ist der Steuerberater der richtige Ansprechpartner. Wir stellen ihm die Angaben zum Marktwert zur Verfügung.
Der Verkauf der Erbimmobilie in Sendling Schritt für Schritt
Ist das Grundbuch berichtigt und die Familie einig, beginnt der eigentliche Verkauf. Wir übernehmen die Vorbereitung und Vermarktung und begleiten Sie bis zum Notar und zur Übergabe. Was Sie dabei an Unterlagen brauchen, finden Sie in der Checkliste für den Immobilienverkauf.
- Bewertung vor Ort und Gespräch mit allen Erben
- Unterlagen der Hausverwaltung, Grundbuchauszug und Energieausweis zusammenstellen
- Wohnung räumen oder aufgeräumt präsentieren, bei vermieteten Wohnungen Termine mit dem Mieter abstimmen
- Exposé mit professionellen Fotos, Ansprache vorgemerkter Interessenten oder öffentliches Inserat
- Einzelbesichtigungen und Prüfung der Bonität der Interessenten
- Kaufvertrag beim Notar, Übergabe mit Protokoll und Abmeldung bei der Hausverwaltung
Häufige Fragen: Immobilie bei Erbschaft verkaufen Sendling
Wie lange habe ich Zeit, eine Erbschaft mit Immobilie in Sendling auszuschlagen?
In der Regel sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, an dem Sie vom Erbfall und Ihrer Stellung als Erbe erfahren. Bei Wohnsitz im Ausland gilt eine längere Frist. Sind Schulden im Nachlass möglich, sollten Sie früh einen Notar oder Anwalt fragen.
Muss ich das Hausgeld für die geerbte Wohnung in Sendling weiterzahlen?
Ja. Mit dem Erbfall treten Sie in die Pflichten des Verstorbenen ein, und das Hausgeld wird weiter fällig. Informieren Sie die Hausverwaltung früh und klären Sie, von welchem Konto die Zahlungen künftig laufen.
Kann ich die geerbte Wohnung in Sendling verkaufen, wenn ein Mieter darin wohnt?
Ja. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Vermietete Wohnungen sprechen vor allem Kapitalanleger an, die mit der Miete kalkulieren.
Was tun, wenn ein Miterbe dem Verkauf in Sendling nicht zustimmt?
Zuerst hilft ein offenes Gespräch auf Grundlage einer nachvollziehbaren Bewertung. Bleibt die Blockade, kann eine Vermittlung durch Mediator oder Anwalt sinnvoll sein. Die Teilungsversteigerung ist rechtlich möglich, für alle Beteiligten aber meist der ungünstigste Weg.
Was ist meine geerbte Wohnung in Sendling wert?
Das hängt von Lage, Etage, Zustand, Grundriss und der Situation der Eigentümergemeinschaft ab. Herbert Zippold bewertet die Wohnung kostenlos vor Ort. Weitere Hinweise finden Sie unter Immobilienwert herausfinden.
Brauchen wir für den Verkauf der Erbimmobilie in Sendling einen Erbschein?
Nicht immer. Liegt ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vor, genügt dem Grundbuchamt das oft. Bei handschriftlichen Testamenten oder ohne Testament ist in der Regel ein Erbschein nötig.
Was gilt, wenn in Sendling neben dem Erbe auch eine Trennung ansteht?
Dann kommen familienrechtliche Fragen hinzu, etwa ob die geerbte Wohnung zum gemeinsamen Vermögen zählt. Das klären Sie mit einem Anwalt für Familienrecht. Hinweise zum Verkauf in dieser Lage finden Sie im Ratgeber Immobilie bei Scheidung verkaufen in Sendling.
Persönliche Begleitung nach dem Erbfall
Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns. Wir nehmen uns Zeit für Ihre Fragen und besprechen die nächsten Schritte mit Ihnen.
