Wohnung verkaufen in Solln: So gelingt der Verkauf Ihrer Eigentumswohnung
Solln ist vor allem für Villen und große Gärten bekannt. Die Eigentumswohnungen im Stadtteil stehen dabei etwas im Schatten, obwohl sie sehr gefragt sind. Viele Käufer möchten im grünen Süden wohnen, zwischen Isarhang und Forstenrieder Park, ohne ein ganzes Haus mit Garten pflegen zu müssen. Wer eine Wohnung in Solln verkaufen möchte, trifft deshalb auf eine Nachfrage, die oft aus dem Viertel selbst kommt.
Die Immobilien Zippold GmbH begleitet seit 2005 Verkäufe im Münchner Süden. Hier geht es ausschließlich um Wohnungen: um die typischen Anlagen in Solln, um Gartenanteile und Sondernutzungsrechte, um die Eigentümergemeinschaft mit Rücklage und Beschlüssen, um vermietete Wohnungen und um die Unterlagen der Hausverwaltung.
- Viele Wohnungen in Solln liegen in kleineren, gepflegten Anlagen, oft mit wenigen Parteien.
- Eine große Käufergruppe sind Sollner, die ihr Haus abgeben und im Viertel bleiben möchten.
- Gartenanteil, Terrasse, Aufzug und Tiefgarage sind in Solln häufig wichtiger als die Ausstattung von Küche und Bad.
- In kleinen Gemeinschaften trägt jeder Eigentümer einen größeren Anteil an anstehenden Arbeiten, das prüfen Käufer genau.
- Herbert Zippold, DEKRA-zertifizierter Immobilienbewerter, bewertet Ihre Wohnung kostenlos und vertraulich.
Welche Wohnungen es in Solln gibt
Große Wohnblöcke sind in Solln selten. Die meisten Eigentumswohnungen liegen in kleineren Anlagen, die sich zwischen die Einfamilienhäuser und Gärten einfügen. Etwas größere Anlagen finden sich im Umfeld der Wolfratshauser Straße und des Bahnhofs. Die Bauzeiten reichen von den Nachkriegsjahrzehnten bis zu jüngeren Gebäuden mit zeitgemäßem Standard.
Für den Verkauf ist diese Vielfalt wichtig. Eine Gartenwohnung in einem kleinen Haus mit vier Parteien spricht andere Käufer an als eine Dreizimmerwohnung in einer Anlage mit Tiefgarage nahe der S-Bahn. Wir ordnen Ihre Wohnung deshalb zuerst einem dieser Typen zu und suchen Vergleichsfälle aus Solln und den Nachbarvierteln im Süden.
| Wohnungstyp in Solln | Typische Käufer | Was den Preis besonders bewegt |
|---|---|---|
| Gartenwohnung in kleiner Anlage | Sollner Hausbesitzer, Familien mit kleinen Kindern | Größe und Lage des Gartenanteils, Privatsphäre, Sondernutzungsrecht |
| Wohnung mit Aufzug und Tiefgarage | Ältere Käufer, Paare, Berufstätige | Barrierefreiheit, Stellplatz, Hausgeld, Zustand der Technik |
| Dachgeschosswohnung | Paare, Käufer mit Sinn für Licht und Ruhe | Dachschrägen, Dämmung, Zustand des Dachs, Ausblick |
| Wohnung nahe Bahnhof oder Wolfratshauser Straße | Pendler, Anleger | Weg zur S-Bahn, Geräuschsituation, Ausrichtung der Schlafräume |
Vom Haus in die Wohnung: wer in Solln eine Wohnung kauft
Eine Besonderheit in Solln sind Käufer, die selbst ein Haus im Viertel besitzen. Die Kinder sind ausgezogen, der Garten macht mehr Arbeit als Freude, die Treppen werden mühsamer. Viele möchten trotzdem in Solln bleiben, bei ihren Nachbarn, ihrem Arzt und ihren Wegen. Für sie ist eine helle Wohnung mit Aufzug, Balkon oder kleinem Garten und einem Stellplatz in der Tiefgarage ideal. Diese Käufer haben oft schon einen Plan für den Verkauf ihres Hauses, dazu finden Sie mehr unter Haus verkaufen in Solln.
Daneben suchen junge Familien eine bezahlbare Alternative zum Haus, die trotzdem den Sollner Schulweg und das Grün bietet. Berufstätige schätzen die S-Bahn in die Innenstadt. Und Anleger kaufen in Solln, weil gepflegte Wohnungen im Süden zuverlässig Mieter finden. Für jede dieser Gruppen betonen wir im Exposé andere Stärken Ihrer Wohnung.
Ihre Wohnung in Solln bewerten lassen
Herbert Zippold sieht sich Ihre Wohnung und die Unterlagen der Gemeinschaft an und erklärt Ihnen, welcher Preis realistisch ist. Kostenlos, unverbindlich und vertraulich.
Die Eigentümergemeinschaft in Solln: klein, aber genau geprüft
In einer Anlage mit wenigen Parteien kennt man sich. Das ist für viele Käufer ein Pluspunkt. Gleichzeitig wiegt jede größere Maßnahme schwerer, weil sich die Kosten auf weniger Schultern verteilen. Muss das Dach saniert oder die Heizung erneuert werden, trifft das jeden Eigentümer spürbar. Käufer und ihre Banken prüfen deshalb genau, wie viel Geld in der Erhaltungsrücklage liegt und welche Arbeiten beschlossen oder absehbar sind.
Wichtig ist außerdem, wie die Gemeinschaft verwaltet wird. Manche kleine Anlagen haben eine professionelle Hausverwaltung, andere organisieren sich selbst. Für den Verkauf brauchen Sie in beiden Fällen geordnete Unterlagen: Protokolle, Beschlüsse, Wirtschaftsplan und Abrechnungen. Fehlen sie, helfen wir beim Zusammenstellen.
Sonderumlage offen ansprechen
Steht eine Maßnahme an, die die Rücklage nicht deckt, kann eine Sonderumlage folgen. Käufer rechnen sie in ihr Angebot ein. Wer sie zahlt, lässt sich im Kaufvertrag regeln. Sprechen Sie das Thema früh an, dann entstehen beim Notar keine Überraschungen.
Gartenanteil und Sondernutzungsrecht
Bei Gartenwohnungen ist entscheidend, ob der Garten als Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung eingetragen ist. Nur dann kann der Käufer ihn sicher allein nutzen. Ein Plan, auf dem die Fläche eingezeichnet ist, gehört in die Verkaufsunterlagen. Auch Regeln zur Pflege und zu alten Bäumen im Garten sollten bekannt sein.
Vermietete oder leere Wohnung in Solln verkaufen
Eine vermietete Wohnung wechselt mit dem bestehenden Mietvertrag den Eigentümer. Der Mieter bleibt, die Bedingungen bleiben gleich. Für Anleger ist das in Ordnung, sie kaufen eine laufende Einnahme und prüfen Miete, Vertragslaufzeit und Nebenkosten. Für die große Gruppe der Selbstnutzer in Solln, besonders für Hausbesitzer aus dem Viertel, kommt eine vermietete Wohnung dagegen kaum infrage.
Wird die Wohnung ohnehin bald frei, kann es sich lohnen, den Verkauf auf diesen Zeitpunkt abzustimmen. Kündigen dürfen Sie aber nur unter engen gesetzlichen Voraussetzungen. Versprechen Sie einem Käufer zum Auszug nichts, was nicht schriftlich feststeht. Wir rechnen mit Ihnen durch, welcher Weg sich für Sie lohnt.
- Selbstnutzer brauchen einen klaren Übergabetermin und Fotos der Räume.
- Anleger brauchen Mietvertrag, Mieterhöhungen, Nebenkostenabrechnung und Angaben zur Kaution.
- Alle Käufer brauchen die Unterlagen der Gemeinschaft und den Energieausweis.
Unterlagen für den Wohnungsverkauf in Solln
Die Papiere der Verwaltung sind beim Wohnungsverkauf der Teil, der am längsten dauert. Bitten Sie deshalb gleich zu Beginn darum. Die übrigen Dokumente zur Wohnung haben Sie meist selbst oder bekommen sie schnell vom Grundbuchamt.
- Grundbuchauszug
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, einschließlich eingetragener Sondernutzungsrechte
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre und die Beschluss-Sammlung
- Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Angaben zur Erhaltungsrücklage
- Energieausweis des Gebäudes
- Grundriss und Wohnflächenberechnung
- Bei Vermietung: Mietvertrag und Nebenkostenabrechnung
Diskret und gut vorbereitet: Besichtigungen in Solln
In einer kleinen Anlage merken die Nachbarn schnell, wenn fremde Menschen das Haus besichtigen. Viele Sollner Eigentümer wünschen sich deshalb einen ruhigen, diskreten Verkauf. Wir bieten Ihre Wohnung auf Wunsch zuerst Interessenten an, die bei uns vorgemerkt sind und ihre Finanzierung nachgewiesen haben. Die Besichtigungen vereinbaren wir einzeln und in kleiner Zahl.
Vor dem ersten Termin lohnt ein Blick auf die Details: aufgeräumte Räume, frische Wände, ein gepflegter Garten oder Balkon, ein sauberes Kellerabteil. Bei Gartenwohnungen zeigt sich der Außenbereich im Frühjahr und Sommer von seiner besten Seite. Ein Foto aus dieser Zeit hilft, wenn Sie im Winter verkaufen.
Was ist meine Wohnung in Solln wert?
Wohnungen bewerten wir nach dem Vergleichswertverfahren und ziehen Verkäufe ähnlicher Wohnungen aus Solln und vergleichbaren Lagen im Süden heran. Wir berücksichtigen Etage, Gartenanteil, Aufzug, Stellplatz, Zustand und die Lage der Gemeinschaft. Für vermietete Wohnungen kommt der Ertragswert hinzu. Wie wir dabei vorgehen, erklärt Immobilienbewertung in Solln.
Einen Überblick über alle Objektarten im Viertel gibt Immobilie verkaufen in Solln. Zum Vergleich mit den Nachbarn lohnen Wohnung verkaufen in Fürstenried und Eigentumswohnung verkaufen in Thalkirchen.
Typische Fehler beim Verkauf einer Wohnung in Solln
Der häufigste Fehler ist, den Ruf von Solln direkt auf den Preis der Wohnung zu übertragen. Käufer zahlen für die Lage, prüfen aber genauso Gemeinschaft, Zustand und Kosten. Ein Angebotspreis, der sich an Villen oder Neubauprojekten orientiert, schreckt die passenden Interessenten ab.
Ebenso oft fehlen Belege für den Gartenanteil, Protokolle der letzten Jahre oder der Energieausweis. Bei geerbten Wohnungen muss vor dem Verkauf das Grundbuch berichtigt werden, Hinweise dazu bietet Erbimmobilie verkaufen in Solln. Und wer sich gerade trennt, sollte Bewertung und Verkauf gemeinsam planen, siehe Immobilie bei Scheidung verkaufen in Solln.
Häufige Fragen: Wohnung verkaufen Solln
Wer kauft eine Eigentumswohnung in Solln?
Häufig Sollner, die ihr Haus abgeben und im Viertel bleiben möchten. Dazu kommen junge Familien, Berufstätige mit Blick auf die S-Bahn und Anleger. Welche Gruppe passt, hängt von Größe, Lage und Ausstattung Ihrer Wohnung ab.
Wie wichtig ist der Gartenanteil beim Wohnungsverkauf in Solln?
Sehr wichtig, gerade für Käufer, die aus einem Haus kommen. Entscheidend ist, dass das Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung eingetragen ist. Ein Plan mit der genauen Fläche gehört in die Unterlagen.
Kann ich meine Wohnung in Solln diskret verkaufen?
Ja. Wir bieten Wohnungen auf Wunsch zuerst vorgemerkten Interessenten mit geprüfter Finanzierung an. Ein öffentliches Inserat gibt es nur, wenn Sie es möchten.
Was bedeutet eine kleine Eigentümergemeinschaft für den Verkauf in Solln?
Größere Arbeiten verteilen sich auf wenige Eigentümer, deshalb achten Käufer besonders auf Rücklage und anstehende Maßnahmen. Geordnete Protokolle und Abrechnungen schaffen Vertrauen. Das gilt auch für Gemeinschaften, die sich selbst verwalten.
Lohnt es sich, eine vermietete Wohnung in Solln zu verkaufen?
Das kann sich lohnen, wenn Sie gezielt Anleger ansprechen. Selbstnutzer fallen als Käufer meist weg. Wird die Wohnung bald frei, rechnen wir mit Ihnen durch, ob sich das Warten lohnt.
Wie lange dauert der Verkauf einer Wohnung in Solln?
Das hängt von Preis, Zustand und Unterlagen ab. Gut vorbereitete Wohnungen finden im Süden in der Regel zügig Interessenten. Mit Notartermin und Übergabe sollten Sie einige Monate einplanen.
Muss ich meine Wohnung in Solln vor dem Verkauf modernisieren?
Meist nicht. Käufer, die aus einem Haus kommen, haben oft eigene Vorstellungen von Bad, Küche und Böden und planen den Umbau selbst. Lohnend sind kleine Reparaturen, frische Wände und ein gepflegter Balkon oder Garten. Was sich bei Ihrer Wohnung rechnet, besprechen wir beim Termin vor Ort.
Welche Steuern fallen beim Verkauf meiner Wohnung in Solln an?
Bei Selbstnutzung im Verkaufsjahr und den zwei Jahren davor oder nach mehr als zehn Jahren Besitz bleibt der Gewinn in der Regel steuerfrei. In anderen Fällen kann Steuer anfallen. Lassen Sie das von Ihrem Steuerberater prüfen.
Persönlich beraten im Münchner Süden
Seit 2005 begleiten wir Eigentümer in München beim Verkauf. Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns, wir melden uns zeitnah.
