Grundstück verkaufen in Solln: Wie Sie den Wert Ihres Bodens im Münchner Süden richtig einschätzen
Grund und Boden ist in Solln das eigentliche Kapital vieler Familien. Zwischen Isarhang und Forstenrieder Park stehen Villen unter alten Kiefern, Einfamilienhäuser aus den Nachkriegsjahrzehnten auf großzügigen Parzellen und Doppelhäuser in ruhigen Wohnstraßen. Wer ein Grundstück in Solln verkaufen möchte, verkauft oft mehr Garten als Haus. Und er trifft auf Käufer, die genau wissen, wie selten solche Flächen im Münchner Süden geworden sind.
Wir von der Immobilien Zippold GmbH sind seit 2005 in München tätig und kennen den Süden der Stadt gut. Dieser Ratgeber behandelt nur den Verkauf von Grundstücken: das Baurecht in den gartenstädtischen Straßen, den Umgang mit altem Baumbestand und Denkmalschutz, die Bauvoranfrage, die Teilung eines Gartens, die Verhandlung mit Bauträgern und die steuerlichen Grundregeln.
- In Solln trägt bei älteren Häusern meist der Boden den größten Teil des Werts.
- Was baurechtlich zulässig ist, sollte vor der ersten Preisaussage geklärt sein.
- Alte Bäume und mögliche Denkmalschutzfragen beeinflussen, was ein Käufer bauen kann.
- Bauträger, private Bauherren und Familien bewerten dasselbe Grundstück sehr unterschiedlich.
- Die erste Bewertung vor Ort ist kostenlos und unverbindlich.
Bauland in Solln: warum es so gefragt ist
Solln war einst ein eigenes Dorf und gehört heute zum Stadtbezirk Thalkirchen-Obersendling-Forstenried-Fürstenried-Solln. Bekannt ist der Stadtteil für Alt-Solln und die Villenkolonie mit ihren historischen Häusern. Daneben prägen gartenstädtische Straßen mit Einfamilien- und Doppelhäusern, Reihenhausquartiere und Wohnanlagen rund um die Wolfratshauser Straße und den Bahnhof das Bild. Mit der S-Bahn ist die Innenstadt gut erreichbar, Isar und Forstenrieder Park liegen vor der Tür, Pullach grenzt direkt an.
Diese Mischung sorgt dafür, dass freie oder frei werdende Grundstücke in Solln schnell Aufmerksamkeit bekommen. Gleichzeitig sind die Käufer anspruchsvoll. Sie lassen sich beraten, prüfen das Baurecht selbst und vergleichen mit dem, was im Süden sonst angeboten wird. Ein Grundstück, dessen Möglichkeiten nicht sauber dargestellt sind, wird von dieser Käuferschaft schnell mit einem Abschlag versehen.
Welche Grundstücke in Solln auf den Markt kommen
Die meisten Grundstücke, die wir in Solln begleiten, gehören zu einer der folgenden Gruppen. Jede bringt eigene Fragen mit.
- Villengrundstück mit historischem Haus: Hier geht es um Substanz, möglichen Denkmalschutz und den Umgang mit großem Baumbestand.
- Grundstück mit Einfamilienhaus der Nachkriegsjahrzehnte: Käufer wägen ab, ob sie modernisieren oder neu bauen.
- Großer Garten hinter einem bestehenden Haus: Eine Teilung kann einen eigenen Bauplatz schaffen, wenn das Baurecht es zulässt.
- Unbebaute Fläche oder Baulücke: Sie kommt selten vor und weckt entsprechend großes Interesse.
- Grundstück aus einem Erbe: Mehrere Eigentümer müssen sich auf Preis und Vorgehen einigen.
Ihr Grundstück in Solln bewerten lassen
Wir prüfen Baurecht, Bäume und Unterlagen und sagen Ihnen, welche Käufer infrage kommen und welcher Preis realistisch ist.
Baurecht in Solln: Was auf Ihrem Grundstück entstehen darf
Der Preis eines Grundstücks folgt der Wohnfläche, die ein Käufer dort errichten darf. Ob und wie viel gebaut werden kann, ergibt sich aus zwei möglichen Grundlagen. Existiert für das Gebiet ein Bebauungsplan, gibt er den Rahmen vor, von der überbaubaren Fläche bis zur Höhe. Existiert keiner, gilt für Grundstücke innerhalb der bebauten Ortsteile § 34 des Baugesetzbuchs. Ein neues Haus muss dann nach Art und Maß zur vorhandenen Bebauung in der Nachbarschaft passen.
In den Gartenstadtstraßen von Solln bedeutet das oft: Die Nachbarhäuser setzen den Maßstab. Stehen ringsum freistehende Einfamilienhäuser mit großen Abständen, wird ein Mehrfamilienhaus schwer durchsetzbar sein. Gibt es in der Umgebung bereits Doppelhäuser oder eine Bebauung in zweiter Reihe, kann das ein Argument für ähnliche Pläne sein. Wie stark solche Fragen den Bodenwert verschieben, beschreiben wir bei der Immobilienbewertung in Solln.
Villenkolonie und Denkmalschutz
Bei historischen Häusern in Alt-Solln und in der Villenkolonie sollten Sie früh klären, ob das Gebäude unter Denkmalschutz steht. Ein geschütztes Haus darf nicht einfach abgerissen oder stark verändert werden. Für einen Käufer, der neu bauen möchte, ändert das die Rechnung grundlegend. Für einen Käufer, der ein besonderes Haus sucht, kann es dagegen ein Grund für den Kauf sein.
Bauvoranfrage als sichere Grundlage
Ist das Baurecht unklar, lässt sich mit einer Bauvoranfrage bei der Lokalbaukommission eine konkrete Frage verbindlich klären, etwa ob ein zweites Haus im Garten zulässig ist. Die Anfrage verursacht Kosten für Pläne und Gebühren und braucht Zeit. Sie nimmt einem Käufer aber das größte Risiko ab. Ob sich das für Ihr Grundstück rechnet, besprechen wir offen mit Ihnen.
Alte Bäume auf dem Grundstück in Solln
Kaum ein Thema taucht beim Grundstücksverkauf in Solln so häufig auf wie der Baumbestand. Große Kiefern, Buchen und Obstbäume geben den Gärten ihren Charakter. In München gilt eine Baumschutzverordnung, nach der größere Bäume nur mit Genehmigung gefällt werden dürfen. Oft verlangt die Stadt für gefällte Bäume Ersatzpflanzungen. Für einen Käufer mit Bauplänen ist das ein zentraler Punkt, weil ein geschützter Baum an der falschen Stelle die Lage eines Neubaus festlegen kann.
Wir empfehlen, vor dem Verkaufsstart einen Lageplan mit den vorhandenen Bäumen anfertigen zu lassen. Er zeigt Käufern auf einen Blick, wo gebaut werden könnte und wo nicht. Die Tabelle gibt eine Orientierung.
| Situation | Bedeutung für Käufer in Solln |
|---|---|
| Bäume am Rand des Grundstücks | Meist unkritisch, sie schützen die Privatsphäre und werten das Grundstück auf |
| Großer Baum mitten im Baufenster | Kann die Bebauung einschränken, eine Fällgenehmigung ist nicht sicher |
| Bäume nahe der Grenze zum Nachbarn | Wurzelbereich und Abstand können bei einem Neubau eine Rolle spielen |
| Bereits erteilte Fällgenehmigung | Schafft Planungssicherheit, Auflagen wie Ersatzpflanzungen sollten bekannt sein |
Bodenwert, Erschließung und Altbestand in Solln
Den Bodenwert leiten wir aus dem Bodenrichtwert des Gutachterausschusses der Landeshauptstadt München ab. Dieser Wert gilt für ein durchschnittliches Grundstück der Zone. Für Ihr Grundstück passen wir ihn an Größe, Zuschnitt, Ausrichtung, Baurecht und Lage an. Ein Südgarten in einer ruhigen Wohnstraße nahe dem Isarhang wird anders gesehen als eine Fläche an der Wolfratshauser Straße.
Steht auf dem Grundstück ein älteres Haus, das ein Käufer abreißen würde, zieht er die Kosten für Abriss und Entsorgung ab. Herbert Zippold kann aus seiner Erfahrung in Bauleitung und Projektsteuerung einschätzen, mit welchen Kosten ein Käufer rechnet. Das schützt Sie vor überzogenen Abzügen in der Verhandlung.
Zur Erschließung gehören Zufahrt, Wasser, Abwasser und Strom. Bei bestehenden Grundstücken ist das meist vorhanden, bei einem neu geteilten Hinterliegergrundstück muss es erst geregelt werden. Fragen Sie außerdem nach, ob für Ihr Grundstück Hinweise auf Altlasten oder alte Öltanks bekannt sind. Offenheit an dieser Stelle erspart späteren Streit.
Garten teilen oder im Ganzen verkaufen in Solln
Manche Eigentümer möchten im Haus wohnen bleiben und nur einen Teil des Gartens verkaufen. Das ist möglich, wenn das Baurecht eine Bebauung zulässt. Es braucht eine Vermessung, ein eigenes Grundstück im Grundbuch und eine dauerhafte Lösung für die Zufahrt, meist über ein eingetragenes Wegerecht. Rechnen Sie auch mit, wie sich ein Neubau nebenan auf Ihr eigenes Haus auswirkt, auf Licht, Ausblick und Ruhe.
Wird das Grundstück im Ganzen verkauft, spricht es andere Käufer an. Ein Bauträger plant vielleicht mehrere Einheiten, eine Familie möchte das große Grundstück für sich. Welche Variante den besseren Erlös bringt, hängt von Baurecht, Baumbestand und Ihren persönlichen Plänen ab. Wir rechnen beide Wege mit Ihnen durch.
Käufer für Grundstücke in Solln
Bei großen Grundstücken melden sich Bauträger. Sie rechnen genau und verhandeln professionell. Gehen Sie mit geklärtem Baurecht und mehreren Angeboten in diese Gespräche. Achten Sie auf Bedingungen: Manche Angebote gelten nur unter Vorbehalt einer Baugenehmigung oder sehen späte Zahlungstermine vor.
Für kleinere Flächen und Grundstücke mit erhaltenswertem Haus sind Familien und private Bauherren oft die passenderen Käufer. Unternehmer, Ärzte und Führungskräfte, die im Münchner Süden einen langfristigen Familiensitz suchen, zahlen für besondere Lagen. Viele dieser Käufer vergleichen mit Pullach. Wie der Markt dort aussieht, beschreibt Immobilie verkaufen in Pullach. Einen Blick auf den Hausverkauf im Viertel bietet Haus verkaufen in Solln.
Steuern und Fehler beim Grundstücksverkauf in Solln
Steuerlich gilt bei unbebauten Grundstücken eine klare Grundregel. Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre, ist ein Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft in der Regel einkommensteuerpflichtig. Eine Befreiung wegen Eigennutzung gibt es bei unbebautem Land nicht. Wer ein Grundstück geerbt hat, übernimmt meist die Haltedauer des Erblassers. Gerade bei Erbengemeinschaften lohnt eine frühe Steuerberatung. Mehr zu diesem Fall lesen Sie unter Erbimmobilie verkaufen in Solln.
Die häufigsten Fehler sind ein Preis ohne geprüftes Baurecht, ein ungeklärter Baumbestand und das Verhandeln mit nur einem Interessenten. Auch ein eigenmächtiger Abriss vor dem Verkauf lohnt sich selten. Und schließlich sollten alte Rechte im Grundbuch, etwa Wegerechte, vor dem Verkaufsstart bekannt sein. Die Unterlagen, die Sie dafür brauchen, finden Sie in der Checkliste für den Immobilienverkauf, den Überblick über alle Objektarten bietet Immobilie verkaufen in Solln.
Häufige Fragen: Grundstück verkaufen Solln
Was ist mein Grundstück in Solln wert?
Grundlage ist der Bodenrichtwert, den wir an Baurecht, Größe, Zuschnitt, Lage und Baumbestand anpassen. Ein abrissreifes Haus mindert den Wert um die Abrisskosten. Die Erstbewertung vor Ort ist kostenlos.
Darf ein Käufer in Solln alte Bäume fällen?
Größere Bäume fallen unter die Münchner Baumschutzverordnung und dürfen nur mit Genehmigung gefällt werden. Oft sind Ersatzpflanzungen nötig. Ein Lageplan mit den Bäumen hilft Käufern bei der Planung.
Kann ich in Solln einen Teil meines Gartens als Bauplatz verkaufen?
Wenn das Baurecht eine weitere Bebauung zulässt, ja. Dafür braucht es eine Vermessung, ein eigenes Grundstück im Grundbuch und eine gesicherte Zufahrt. Wir klären die Voraussetzungen mit Ihnen.
Was bedeutet Denkmalschutz für den Verkauf eines Grundstücks in Solln?
Steht das Haus unter Denkmalschutz, darf es nicht ohne Weiteres abgerissen oder stark verändert werden. Das senkt den Wert für Käufer mit Neubauplänen und kann ihn für Liebhaber historischer Häuser erhöhen. Die Frage sollte vor dem Verkaufsstart geklärt sein.
Wer kauft in Solln Grundstücke?
Bauträger bei großen Flächen, Familien und private Bauherren bei kleineren Grundstücken und Häusern zum Erhalten. Dazu kommen Käufer, die einen langfristigen Familiensitz im Münchner Süden suchen.
Muss ich beim Verkauf eines unbebauten Grundstücks in Solln Steuern zahlen?
Wenn zwischen Erwerb und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen, ist ein Gewinn in der Regel steuerpflichtig. Eine Ausnahme für Eigennutzung gibt es bei unbebautem Land nicht. Lassen Sie sich im Einzelfall steuerlich beraten.
Brauche ich für mein Grundstück in Solln eine Bauvoranfrage?
Nicht in jedem Fall. Bei unklarem Baurecht und großen Grundstücken kann sie den Preis absichern. Wir prüfen zuerst die vorhandenen Unterlagen und empfehlen sie nur, wenn sie sich lohnt.
Immobilien Zippold, seit 2005 in München
Herbert Zippold ist DEKRA-zertifizierter Immobilienbewerter mit Erfahrung in Bauleitung und Projektsteuerung. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns.
