Grundstück verkaufen im Fasangarten: Was Ihre Fläche am Perlacher Forst ausmacht
Wer ein Grundstück im Fasangarten verkaufen möchte, besitzt ein seltenes Stück Stadt. Der kleine Stadtteil im Münchner Süden gehört zum Bezirk Obergiesing-Fasangarten und liegt direkt am Perlacher Forst. Siedlungshäuser und Reihenzeilen mit langen Gärten prägen das Bild, viele davon auf schmalen, tiefen Parzellen. Freie Bauplätze gibt es kaum. Fast immer steht auf der Fläche ein Haus, das eine Familie über Jahrzehnte bewohnt hat.
Seit 2005 begleiten wir Eigentümer in München beim Verkauf. Auf dieser Seite konzentrieren wir uns auf die Fläche selbst: Was darf im Fasangarten gebaut werden, wie wird der Bodenwert ermittelt, was gilt für Bäume und Gartenteilung, und welche Käufer interessieren sich für ein Grundstück in diesem Viertel?
- Die einheitliche Siedlungsstruktur setzt Umbau und Neubau Grenzen. Käufer wollen vorher wissen, was genehmigungsfähig ist.
- Viele Parzellen sind schmal und tief. Zuschnitt und Zufahrt bestimmen, ob in zweiter Reihe gebaut werden kann.
- Für Bäume auf Münchner Stadtgebiet gilt die Baumschutzverordnung. Gerade am Forstrand ist das ein Thema.
- Die Bauakte bei der Lokalbaukommission hilft, fehlende Pläne älterer Siedlungshäuser zu ergänzen.
- Herbert Zippold, DEKRA-zertifizierter Immobilienbewerter, schätzt Ihr Grundstück kostenlos vor Ort ein.
Grundstücke im Fasangarten: klein im Angebot, gezielt gesucht
Der Fasangarten ist einer der kleinsten Stadtteile Münchens. Entsprechend selten kommt hier eine Fläche auf den Markt. Wer sucht, kennt das Viertel meist schon: aus Giesing, aus Perlach oder vom Spaziergang im Forst. Der S-Bahn-Halt Fasangarten bringt die Innenstadt in Reichweite, die Siedlung selbst wirkt dagegen ruhig und fast ländlich. Für ein Grundstück mit Garten in dieser Lage gibt es Käufer, die lange gewartet haben.
In den letzten Jahren sind an einigen Stellen jüngere Häuser auf geteilten Grundstücken entstanden. Das zeigt, dass Verdichtung im Viertel vorkommt. Es heißt aber nicht, dass sie überall möglich ist. Jede Parzelle muss einzeln betrachtet werden.
| Art der Fläche | Wer sich dafür interessiert | Worauf es ankommt |
|---|---|---|
| Schmale, tiefe Parzelle mit Siedlungshaus | Familien, private Bauherren | Baufenster, Erweiterung des Bestands, Abstand zu den Nachbarn |
| Grundstück mit Reihenhaus oder Reihenendhaus | Familien | Zustand des Hauses, gemeinsame Bauteile mit den Nachbarn, Gartenlage |
| Größeres Grundstück mit Ein- oder Zweifamilienhaus | Bauherren, kleinere Bauträger | Zulässige Bebauung, Zahl möglicher Wohnungen, Abriss |
| Langer Garten mit Möglichkeit zur Teilung | Bauherren für ein zweites Haus | Zufahrt, Leitungen, Baurecht für den hinteren Teil |
| Grundstück am Rand zum Forst | Familien mit Wunsch nach Natur | Baumbestand, Waldabstand, Ruhe |
Baurecht im Fasangarten: Was auf Ihrem Grundstück möglich ist
Ob und wie Ihr Grundstück neu bebaut oder erweitert werden darf, ergibt sich aus einem Bebauungsplan oder, wo keiner existiert, aus § 34 Baugesetzbuch. Danach ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich in die vorhandene Umgebung einfügt. Im Fasangarten ist diese Umgebung besonders gleichförmig. Siedlungshäuser und Reihenzeilen haben ähnliche Größen und Stellungen. Ein Neubau, der deutlich höher oder tiefer ausfällt als die Nachbarn, hat es entsprechend schwer.
Für Sie heißt das: Ein großes Grundstück bedeutet im Fasangarten nicht automatisch großes Baurecht. Käufer, die ein zweites Haus im Garten oder einen größeren Neubau planen, fragen genau nach. Ob für Ihre Straße ein Bebauungsplan gilt, lässt sich bei der Landeshauptstadt München klären. Wir sehen uns die Nachbarschaft vor dem Verkauf an und schätzen ein, wie viel Spielraum realistisch ist.
Vorbescheid bei offenen Fragen
Bleibt unklar, ob etwa ein Anbau, eine Aufstockung oder ein Haus im hinteren Garten genehmigt würde, kann ein Vorbescheid der Lokalbaukommission Sicherheit geben. Er beantwortet die gestellten Fragen verbindlich, braucht aber Pläne, Zeit und Gebühren. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, welche Käufer Sie ansprechen. Eine Familie, die das Siedlungshaus behalten will, braucht ihn meist nicht.
Ihr Grundstück im Fasangarten bewerten lassen
Herbert Zippold sieht sich Parzelle, Haus und Nachbarschaft an und erklärt Ihnen, welche Möglichkeiten Ihre Fläche bietet.
Wie der Bodenwert im Fasangarten entsteht
Bei den meisten Häusern im Viertel trägt der Boden den größeren Teil des Gesamtwertes. Unser Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses der Landeshauptstadt München. Er gilt für eine Zone mit ähnlichen Bedingungen und sagt nichts über Ihre konkrete Parzelle. Ein tiefes, schmales Grundstück lässt sich anders nutzen als ein breites. Ein Garten nach Süden wird anders gesehen als einer nach Norden. Eine Lage in einer stillen Wohnstraße nahe dem Forst wird anders eingeordnet als ein Grundstück an einer Durchgangsstraße oder in Hörweite der Bahn.
Diese Punkte gleichen wir mit Zu- und Abschlägen aus, die wir Ihnen einzeln begründen. Steht ein Haus auf der Fläche, rechnen wir zusätzlich, welchen Wert es für eine Familie hat, die einzieht. Ausführlich erklären wir das Vorgehen unter Immobilienbewertung im Fasangarten.
Grundstück mit Siedlungshaus im Fasangarten verkaufen
Das typische Verkaufsobjekt im Viertel ist ein Siedlungshaus mit langem Garten, oft im Originalzustand oder nur teilweise modernisiert. Für viele Käufer ist genau das reizvoll. Sie möchten das Haus nach eigenen Vorstellungen erneuern und schätzen den Charakter der Siedlung. Andere sehen vor allem die Fläche und denken an einen Ersatzbau. Welche Gruppe den höheren Preis zahlt, hängt davon ab, was das Baurecht erlaubt und in welchem Zustand das Haus ist.
Unser Rat: Lassen Sie das Haus stehen. Mit dem Bestand bleiben beide Käufergruppen im Spiel. Wer neu bauen möchte, kalkuliert den Rückbau selbst. Wichtig ist eine offene Beschreibung von Baujahr, Umbauten und bekannten Mängeln. Fehlen alte Pläne oder die Genehmigung für einen Dachausbau, lässt sich vieles über die Bauakte klären. Wie der Verkauf als Wohnhaus abläuft, beschreiben wir unter Immobilie verkaufen im Fasangarten.
Gartenteilung, Baumschutz und Altlasten im Fasangarten
Lange Gärten wecken den Gedanken, den hinteren Teil abzutrennen und als Bauplatz zu verkaufen. Auf schmalen Parzellen ist das schwierig. Das hintere Grundstück braucht eine dauerhaft gesicherte Verbindung zur Straße, und auf einem schmalen Streifen bleibt neben dem Bestandshaus oft wenig Platz für eine Zufahrt. Dazu kommen Leitungen, Vermessung und Eintragungen im Grundbuch. Häufig ist es sinnvoller, die ganze Fläche zu verkaufen und das Potenzial im Exposé zu beschreiben.
Am Rand zum Perlacher Forst und in vielen Gärten stehen große Bäume. Auf Münchner Stadtgebiet schützt die Baumschutzverordnung Bäume ab einer bestimmten Stammgröße. Eine Fällung braucht dann eine Genehmigung, oft mit Auflage zur Ersatzpflanzung. Steht ein solcher Baum dort, wo ein Käufer bauen möchte, verändert das seine Planung. Auch Altlasten sollten Sie bedenken. Bei alten Häusern sind ein stillgelegter Öltank oder aufgefüllte Bereiche im Garten möglich.
- Welche Bäume stehen wo, und wie groß sind sie?
- Gibt es einen früheren Öltank oder andere Altlasten im Boden?
- Welche Rechte stehen im Grundbuch, etwa Wege- oder Leitungsrechte?
- Teilen Sie Bauteile oder Leitungen mit dem Nachbarhaus?
- Stimmen Zaun, Garage und Gartenhaus mit der Grundstücksgrenze überein?
Käufer für Grundstücke im Fasangarten
Die meisten Interessenten sind Familien. Sie suchen ein Haus mit Garten am Waldrand und nehmen dafür einen Umbau in Kauf. Viele kommen aus Giesing oder Perlach und möchten im vertrauten Umfeld bleiben. Daneben gibt es private Bauherren, die ein eigenes Haus planen, und bei größeren Flächen kleinere Bauträger. Bauträger rechnen mit Wohnfläche und knüpfen ihr Angebot oft an Bedingungen, die Sie vor einer Zusage verstehen sollten.
Weil das Angebot klein ist, sitzt ein guter Teil der Nachfrage nicht in den Portalen. Wir sprechen zuerst Interessenten an, die bei uns vorgemerkt sind und deren Finanzierung geprüft ist. Wie wir als Makler im Viertel vorgehen, lesen Sie unter Makler im Fasangarten. Wer mit Häusern im Nachbarviertel vergleichen möchte, findet Hinweise unter Haus verkaufen in Perlach.
Unterlagen und Steuern beim Grundstücksverkauf im Fasangarten
Bei älteren Siedlungshäusern fehlen erstaunlich oft Dokumente. Wir helfen, sie zusammenzutragen. Welche Unterlagen im Stadtbezirk typischerweise gebraucht werden, zeigt unser Beitrag Unterlagen für den Immobilienverkauf in Obergiesing.
Steuerlich gilt allgemein: Unbebautes Land unterliegt einer Frist von zehn Jahren ab dem Kauf. Wird früher verkauft, kann ein Gewinn steuerpflichtig sein, und die Regel für selbst bewohnte Immobilien greift bei einer leeren Fläche nicht. Ist das Grundstück mit Ihrem selbst bewohnten Haus bebaut, sieht es anders aus. Erben setzen die Frist des Verstorbenen fort. Für Ihren Fall ist ein Steuerberater die richtige Adresse. Bei einem geerbten Haus helfen auch die Hinweise unter Geerbtes Haus verkaufen in München.
- Grundbuchauszug mit allen Abteilungen
- Flurkarte mit Grundstücksgrenzen
- Bauakte: Baugenehmigung, Pläne, Genehmigungen für Anbauten und Dachausbau
- Angaben zum Bebauungsplan oder zur umliegenden Bebauung
- Energieausweis für das bestehende Haus
- Bei Erbschaft: Erbschein oder notarielles Testament
Häufige Fragen: Grundstück verkaufen Fasangarten
Was ist mein Grundstück im Fasangarten wert?
Das hängt von Zuschnitt, Gartenlage, Lage im Viertel und dem zulässigen Baurecht ab. Wir gehen vom Bodenrichtwert aus und passen ihn an Ihre Parzelle an. Herbert Zippold bewertet kostenlos vor Ort.
Darf ich im Fasangarten ein zweites Haus in den Garten bauen?
Das hängt vom Bebauungsplan oder von der umliegenden Bebauung ab. Die einheitliche Siedlungsstruktur setzt oft enge Grenzen. Verbindlich klärt das ein Vorbescheid der Lokalbaukommission.
Lohnt sich im Fasangarten eine Teilung des Grundstücks?
Auf schmalen Parzellen selten, weil Zufahrt und Abstände schwer unterzubringen sind. Bei breiteren Flächen kann es anders aussehen. Wir prüfen beide Varianten mit Ihnen.
Welche Rolle spielt die Baumschutzverordnung im Fasangarten?
Sie schützt auf Münchner Stadtgebiet Bäume ab einer bestimmten Größe. Wer fällen möchte, braucht eine Genehmigung. Für Käufer mit Bauplänen ist das eine wichtige Information.
Soll ich das Siedlungshaus vor dem Verkauf abreißen lassen?
Nein, in aller Regel nicht. Mit dem Haus erreichen Sie Familien, die umbauen möchten, und Bauherren zugleich. Den Rückbau kalkuliert ein Käufer mit Neubauplänen selbst.
Wer kauft Grundstücke im Fasangarten?
Vor allem Familien aus Giesing, Perlach und der Umgebung, dazu private Bauherren und bei größeren Flächen kleinere Bauträger. Viele haben lange auf ein passendes Angebot gewartet.
Muss ich beim Grundstücksverkauf im Fasangarten Steuern zahlen?
Bei einer unbebauten Fläche, die Sie vor weniger als zehn Jahren gekauft haben, kann das der Fall sein. Ist das Grundstück mit Ihrem selbst genutzten Haus bebaut, gelten andere Regeln. Bitte lassen Sie sich steuerlich beraten.
Persönliche Beratung für den Münchner Süden
Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns. Wir kommen zu Ihnen in den Fasangarten.
