Wohnung verkaufen in Pasing: Was Ihre Wohnung zwischen Bahnhof, Würm und Ortskern ausmacht
Pasing ist für viele Menschen im Münchner Westen das eigentliche Zentrum. Hier steigt man am Bahnhof in S-Bahn, Regionalzug oder Fernverkehr um, kauft am Viktualienmarkt ein und geht im Stadtpark an der Würm spazieren. Wer eine Wohnung in Pasing verkaufen möchte, profitiert von dieser Mischung. Pendler, Familien und Kapitalanleger suchen hier gleichermaßen, allerdings mit sehr unterschiedlichen Erwartungen.
Wir von Immobilien Zippold haben unser Büro im benachbarten Nymphenburg und begleiten seit 2005 Wohnungsverkäufe im Münchner Westen. Auf dieser Seite erfahren Sie, welche Wohnungstypen es in Pasing gibt, wie Sie Ihre Wohnung der passenden Käufergruppe zuordnen, was vermietete und leere Wohnungen unterscheidet und wie Sie Besichtigungen so vorbereiten, dass am Ende ein sicherer Kaufvertrag steht.
- Altbauten am alten Ortskern, Anlagen der Fünfziger- bis Siebzigerjahre und neue Quartiere am Bahnhof bilden drei eigene Teilmärkte.
- Die Nähe zum Pasinger Bahnhof ist für Pendler und Anleger ein starkes Argument.
- Ob die Wohnung leer oder vermietet ist, entscheidet über die Käufergruppe und die Art, wie der Preis gerechnet wird.
- Protokolle, Wirtschaftsplan und Beschlüsse der Gemeinschaft sollten vor der ersten Besichtigung vorliegen.
- Herbert Zippold, DEKRA-zertifizierter Immobilienbewerter, bewertet Ihre Wohnung kostenlos vor Ort.
Wohnungstypen in Pasing und wer sie sucht
Pasing war bis 1938 eine eigene Stadt und hat entsprechend viele Bauepochen. In der Nähe des alten Zentrums stehen Mehrfamilienhäuser aus der Zeit vor dem Ersten Weltkrieg. In den Wohngebieten finden sich zahlreiche Anlagen aus den Fünfziger- bis Siebzigerjahren, oft mit Balkon und grünem Umfeld. Rund um den Bahnhof sind in den vergangenen Jahren neue Quartiere entstanden. Jede dieser Gruppen hat eigene Käufer.
Die Tabelle zeigt, worauf Interessenten bei den einzelnen Wohnungstypen in Pasing besonders achten. So erkennen Sie, welche Stärken Ihrer Wohnung Sie in den Vordergrund stellen sollten.
Bei Neubauwohnungen kommt ein eigener Punkt hinzu. Käufer vergleichen sie mit den Angeboten der Bauträger in der Umgebung und fragen nach offenen Mängeln aus der Bauzeit und nach dem Stand der Gewährleistung. Bei Altbauwohnungen steht dagegen die Substanz im Mittelpunkt. Wer weiß, welche Fragen zur eigenen Bauart gehören, kann die Antworten schon im Exposé geben und spart sich viele Rückfragen.
| Wohnungstyp | Typische Käufer | Worauf sie achten |
|---|---|---|
| Altbauwohnung am Ortskern | Paare, Selbstnutzer mit Sinn für Charakter | Raumhöhe, Böden, Zustand von Leitungen und Fenstern, Treppenhaus |
| Wohnung in einer Nachkriegsanlage | Ersterwerber, Familien, Anleger | Grundriss, Balkon, Rücklage, anstehende Sanierungen, Aufzug |
| Neubauwohnung im Bahnhofsumfeld | Pendler, Berufstätige, Anleger | Energiestandard, Hausgeld, Tiefgarage, Gewährleistung aus der Bauzeit |
| Kleine Wohnung oder Apartment | Kapitalanleger, Studierende über ihre Eltern | Miete, Vermietbarkeit, Weg zum Bahnhof |
Selbstnutzer oder Anleger: Wer zahlt für Ihre Wohnung in Pasing mehr?
Selbstnutzer kaufen mit dem Bauch und dem Taschenrechner. Sie wollen sich in der Wohnung wohlfühlen, achten auf Licht, Grundriss, Lärm und den Weg zur Arbeit. Für eine helle Dreizimmerwohnung mit Balkon in einer ruhigen Straße zahlen sie oft mehr als ein Anleger, weil sie dort selbst leben wollen.
Kapitalanleger rechnen nüchterner. Für sie zählen die erzielbare Miete, die laufenden Kosten und der Zustand der Anlage. In Pasing ist diese Gruppe groß, weil sich Wohnungen in Bahnhofsnähe gut vermieten lassen. Eine kleine Wohnung, die für Selbstnutzer wenig attraktiv wäre, kann für einen Anleger genau das Richtige sein. Wer die Gruppe kennt, die für die eigene Wohnung am meisten zahlt, kann Exposé und Preis gezielt darauf ausrichten. Einen Überblick über alle Objektarten im Stadtteil gibt Immobilie verkaufen in Pasing.
Ihre Wohnung in Pasing bewerten lassen
Herbert Zippold sieht sich Ihre Wohnung und die Unterlagen der Gemeinschaft an und nennt Ihnen einen nachvollziehbaren Preis.
Vermietet oder leer: Was das für den Verkauf in Pasing bedeutet
Eine leere Wohnung spricht Selbstnutzer und Anleger an. Eine vermietete Wohnung erreicht in erster Linie Anleger, denn der Mietvertrag geht mit dem Kauf auf den neuen Eigentümer über. Wer selbst einziehen möchte, müsste Eigenbedarf geltend machen, und das ist mit Fristen und Unsicherheit verbunden.
Daraus folgt nicht automatisch, dass eine Wohnung leer mehr wert ist. Liegt die Miete nah am örtlichen Niveau und ist der Mieter zuverlässig, rechnen Anleger gern damit. Liegt die Miete deutlich darunter, sinkt der Ertragswert. Wichtig ist auch, ob der Mieter ein Vorkaufsrecht hat. Das kann der Fall sein, wenn die Wohnung erst nach seinem Einzug in Eigentum umgewandelt wurde. Klären Sie das vor dem Notartermin.
Mieter bei Besichtigungen einbeziehen
Bei einer vermieteten Wohnung brauchen Sie für Besichtigungen die Mitwirkung des Mieters. Sprechen Sie frühzeitig mit ihm, nennen Sie Termine mit Vorlauf und bündeln Sie Besichtigungen. Ein Mieter, der sich ernst genommen fühlt, zeigt die Wohnung meist entgegenkommender.
Die Eigentümergemeinschaft: Was Käufer in Pasing genau lesen
Beim Wohnungskauf erwirbt der Käufer einen Anteil an einem ganzen Gebäude. Deshalb prüfen Interessenten und ihre Banken die Unterlagen der Gemeinschaft sehr genau. Eine angemessene Erhaltungsrücklage zeigt, dass für Dach, Fassade oder Heizung vorgesorgt ist. Protokolle der letzten Versammlungen verraten, ob größere Arbeiten anstehen und ob die Gemeinschaft gut zusammenarbeitet.
Besonders aufmerksam lesen Käufer Beschlüsse über Sonderumlagen. Ist eine Sonderumlage beschlossen, aber noch nicht bezahlt, muss im Kaufvertrag geregelt werden, wer sie trägt. Steht eine größere Sanierung bevor, die noch nicht beschlossen ist, gehört sie offen ins Gespräch. Wer diese Punkte selbst anspricht, gewinnt Vertrauen. Ausführlich zu Rücklage und Teilungserklärung schreiben wir im Beitrag Eigentumswohnung verkaufen in Pasing.
- Höhe der Erhaltungsrücklage im Verhältnis zu Alter und Zustand des Hauses
- Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen
- Beschluss-Sammlung mit allen gefassten Beschlüssen
- Beschlossene oder geplante Sonderumlagen
- Wirtschaftsplan und letzte Hausgeldabrechnung
Was ist meine Wohnung in Pasing wert?
Für Eigentumswohnungen arbeitet Herbert Zippold vor allem mit dem Vergleichswertverfahren. Er zieht Verkäufe heran, die in Bauzeit, Größe und Lage zu Ihrer Wohnung passen, und gleicht Unterschiede mit Zu- und Abschlägen aus. Bei vermieteten Wohnungen rechnen wir zusätzlich den Ertragswert. Mehr zur Methode lesen Sie auf der Seite Immobilienbewertung in Pasing.
Innerhalb von Pasing verschieben einige Faktoren den Wert besonders deutlich: die Nähe zum Bahnhof und zum Zentrum, die Ruhe der Straße, die Etage, ein Balkon nach Süden oder Westen und der Zustand der Anlage. Eine Wohnung am lebhaften Bahnhofsumfeld wird anders gesucht als eine in einer ruhigen Straße nahe der Würm. Pauschalwerte aus dem Internet bilden diese Unterschiede kaum ab.
Ein Beispiel: Zwei Dreizimmerwohnungen gleicher Größe aus derselben Bauzeit. Die eine liegt im dritten Stock mit Aufzug und Westbalkon zu einem ruhigen Hof, die andere im Erdgeschoss an einer belebten Straße ohne Balkon. Auf dem Papier sind sie ähnlich, am Markt trennt sie ein spürbarer Abstand. Genau diese Unterschiede arbeiten wir bei der Besichtigung heraus und begründen sie Ihnen nachvollziehbar.
Besichtigung und Unterlagen der Hausverwaltung in Pasing
Eine gute Besichtigung beginnt vor dem Termin. Interessenten sollten das Exposé mit Grundriss und den wichtigsten Kennzahlen kennen, bevor sie kommen. Dann geht es vor Ort um die Fragen, die nur der Raum beantworten kann: Wie ist das Licht am Nachmittag? Hört man die Straße? Wie wirkt das Treppenhaus? Wir zeigen Wohnungen in Einzelterminen und prüfen die Finanzierung der Interessenten vorab.
Die Unterlagen der Hausverwaltung brauchen oft einige Wochen. Fordern Sie sie an, sobald Sie sich für den Verkauf entschieden haben. In manchen Teilungserklärungen ist zudem die Zustimmung des Verwalters zum Verkauf vorgeschrieben. Auch das lässt sich frühzeitig klären. Eine vollständige Liste finden Sie in unserer Checkliste für den Immobilienverkauf.
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
- Protokolle, Beschluss-Sammlung und Wirtschaftsplan
- Hausgeldabrechnung und Stand der Erhaltungsrücklage
- Energieausweis des Gebäudes
- Bei Vermietung: Mietvertrag und Nachweise zu Mieterhöhungen
Typische Fehler beim Wohnungsverkauf in Pasing
Der häufigste Fehler ist, die Teilmärkte zu vermischen. Wer den Preis einer Neubauwohnung am Bahnhof auf eine Wohnung in einer Anlage aus den Sechzigerjahren überträgt, wartet lange auf Anfragen. Ebenso oft sehen wir Verkäufe, bei denen die Unterlagen der Gemeinschaft erst kurz vor dem Notartermin auftauchen und dann Fragen aufwerfen, die vorher hätten geklärt werden können.
Ein dritter Fehler betrifft vermietete Wohnungen: Eigentümer kündigen den Mieter in der Hoffnung, leer mehr zu erzielen, und unterschätzen Fristen und rechtliche Hürden. Besser ist, beide Varianten durchzurechnen, bevor Sie handeln. Wer zum Vergleich in die Nachbarschaft schauen möchte, findet Hinweise unter Wohnung verkaufen in Laim und Wohnung verkaufen in Obermenzing.
Häufige Fragen: Wohnung verkaufen Pasing
Wie lange dauert der Verkauf einer Wohnung in Pasing?
Das hängt von Preis, Zustand und Unterlagen ab. Mit einem realistischen Angebotspreis und vollständigen Dokumenten der Hausverwaltung kommen in Pasing in der Regel zügig ernsthafte Anfragen. Für Notar und Übergabe kommen einige Wochen hinzu.
Kann ich meine vermietete Wohnung in Pasing verkaufen?
Ja. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über, Käufer sind dann meist Kapitalanleger. Der Preis orientiert sich stärker an der Miete und am Zustand der Anlage.
Welche Unterlagen brauche ich für den Wohnungsverkauf in Pasing?
Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Protokolle der letzten Versammlungen, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Energieausweis und Grundriss. Bei Vermietung kommen Mietvertrag und Mieterhöhungen dazu.
Was passiert mit einer Sonderumlage, wenn ich meine Wohnung in Pasing verkaufe?
Das sollte im Kaufvertrag klar geregelt sein. Üblich ist eine Vereinbarung, wer eine bereits beschlossene, aber noch nicht fällige Umlage trägt. Wir sprechen das frühzeitig mit Käufer und Notar ab.
Steigert die Nähe zum Pasinger Bahnhof den Wert meiner Wohnung?
Für Pendler und Anleger ist der kurze Weg zum Bahnhof ein wichtiges Argument. Selbstnutzer achten zusätzlich auf Ruhe. Wie sich beides bei Ihrer Wohnung auswirkt, zeigt eine Bewertung vor Ort.
Muss ich meine Wohnung vor dem Verkauf renovieren?
Meist nicht. Viele Käufer möchten selbst gestalten. Kleine Reparaturen, frische Wände in neutralen Farben und eine aufgeräumte Wohnung helfen dagegen bei Fotos und Besichtigung.
Was kostet die Bewertung meiner Wohnung in Pasing?
Die Erstbewertung vor Ort durch Herbert Zippold ist kostenlos und unverbindlich. Ein förmliches Verkehrswertgutachten, etwa für Gericht oder Finanzamt, ist ein eigenes Dokument und wird gesondert beauftragt.
Persönlich beraten aus dem Münchner Westen
Unser Büro in Nymphenburg ist nur wenige Stationen von Pasing entfernt. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns, wir melden uns zeitnah.
