Immobilie innerhalb der Familie verkaufen in Pasing: Was ist erlaubt?
Sie dürfen Ihr Haus oder Ihre Wohnung in Pasing jederzeit an Kinder, Eltern, Geschwister oder andere Angehörige verkaufen. Es gelten dieselben Formvorschriften wie bei jedem Verkauf, der Vertrag muss also notariell beurkundet werden. Besonderheiten gibt es bei der Grunderwerbsteuer, beim Preis und bei den Rechten anderer Erben.
In Pasing stellt sich die Frage oft, wenn Eltern ihr Einfamilienhaus an der Würm oder in einer der Villenkolonien an ein Kind weitergeben möchten oder wenn ein Geschwisterteil das Elternhaus übernimmt. Wer die Regeln kennt, erspart der Familie später viel Streit.
- Ein Kaufvertrag unter Verwandten muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB).
- Zwischen Ehegatten und Verwandten in gerader Linie fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 GrEStG), unter Geschwistern schon.
- Liegt der Preis unter dem Marktwert, gilt der Unterschied als Schenkung.
- Eine solche Teilschenkung kann Pflichtteilsergänzungsansprüche anderer Erben auslösen (§ 2325 BGB).
- Eine neutrale Bewertung beugt Streit unter Geschwistern und Rückfragen des Finanzamts vor.
Haus innerhalb der Familie verkaufen in Pasing, was ist erlaubt?
Erlaubt ist fast alles, was auch unter Fremden möglich ist. Sie können den Preis frei vereinbaren, Ratenzahlung vorsehen, sich ein Wohnrecht vorbehalten oder einen Teil des Kaufpreises verrechnen. Grenzen setzen das Steuerrecht und das Erbrecht: Je weiter der Vertrag von dem abweicht, was ein fremder Käufer zahlen würde, desto mehr Folgen hat er.
Ein Handschlag oder ein privater Vertrag reicht bei Immobilien nie aus. Ohne notarielle Beurkundung ist der Vertrag unwirksam. Der Notar berät beide Seiten neutral und achtet darauf, dass der Vertrag Ihren Absichten entspricht.
Verkaufen, schenken oder beides?
Familien haben drei Wege: den Verkauf zum Marktpreis, die Schenkung oder eine Mischform, bei der ein Teil bezahlt und ein Teil geschenkt wird. Welcher passt, hängt davon ab, ob Sie den Erlös brauchen, wie die übrigen Kinder bedacht werden und welche Steuern anfallen.
Zahlen Kinder, Eltern und Geschwister Grunderwerbsteuer?
In Bayern zahlt der Käufer normalerweise 3,5 % Grunderwerbsteuer. Das Grunderwerbsteuergesetz nimmt bestimmte Angehörige davon aus. Notar- und Grundbuchkosten fallen in jedem Fall an.
| Käufer | Grunderwerbsteuer | Grund |
|---|---|---|
| Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner | Befreit | § 3 GrEStG |
| Kinder und Enkel | Befreit | Verwandte in gerader Linie |
| Eltern und Großeltern | Befreit | Verwandte in gerader Linie |
| Geschwister | Nicht befreit | Keine Verwandtschaft in gerader Linie |
| Nichten, Neffen, Onkel, Tanten | Nicht befreit | Keine Verwandtschaft in gerader Linie |
Familienverkauf in Pasing auf eine sichere Grundlage stellen
Wir ermitteln den Marktwert Ihrer Immobilie neutral und nachvollziehbar, damit Preis und Vertrag für alle in der Familie stimmen.
Welcher Preis ist bei einem Familienverkauf in Pasing angemessen?
Viele Eltern möchten ihren Kindern beim Preis entgegenkommen. Das ist erlaubt, hat aber Folgen. Liegt der Kaufpreis deutlich unter dem Marktwert, wertet das Finanzamt den Unterschied als Schenkung. Ob Schenkungsteuer anfällt, hängt von den Freibeträgen ab, die sich nach dem Verwandtschaftsgrad richten.
Ausgangspunkt jeder Familienlösung ist deshalb ein realistischer Marktwert. In Pasing liegen Lagen am Stadtpark, an der Würm und rund um den Bahnhof nah beieinander und unterscheiden sich trotzdem im Wert. Herbert Zippold ist DEKRA-zertifizierter Immobilienbewerter, die Erstbewertung vor Ort ist kostenlos und unverbindlich. Mehr dazu unter Immobilienbewertung in Pasing.
Marktwerteinschätzung oder Verkehrswertgutachten?
Für die Preisfindung in der Familie genügt oft eine fundierte Marktwerteinschätzung. Ist Streit unter Geschwistern absehbar oder fragt das Finanzamt nach, ist ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB die sicherere Wahl. Es stammt von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder vom Gutachterausschuss und ist gerichtsfest.
Was müssen Geschwister in Pasing über den Pflichtteil wissen?
Wer einem Kind das Haus günstig verkauft, verschiebt Vermögen innerhalb der Familie. Die übrigen Kinder können später einen Pflichtteilsergänzungsanspruch haben, wenn der geschenkte Anteil ihren Pflichtteil schmälert. Im ersten Jahr nach der Übertragung zählt dieser Anteil voll, danach jedes Jahr um ein Zehntel weniger, nach 10 Jahren gar nicht mehr. Behalten Sie sich einen Nießbrauch vor, beginnt die Frist nach der Rechtsprechung meist nicht zu laufen.
Späteren Streit vermeiden viele Familien, indem sie alle Kinder früh einbeziehen. Geschwister können gegenüber den Eltern auf ihren Pflichtteil verzichten, auch das muss notariell beurkundet werden, oder sie erhalten einen Ausgleich. Mehr zum Erbfall lesen Sie unter Erbimmobilie verkaufen in Pasing.
Kann ich verkaufen und trotzdem im Haus wohnen bleiben?
Ja, über ein lebenslanges Wohnrecht oder einen Nießbrauch. Das Wohnrecht erlaubt das Wohnen, der Nießbrauch auch das Vermieten mit eigenen Erträgen. Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen und mindern den Wert, den das Kind bezahlt. Diese Punkte gehören in einen guten Familienvertrag:
- Kaufpreis und Grundlage der Bewertung
- Zahlungsweise, bei Raten mit Absicherung im Grundbuch
- Vorbehaltene Rechte wie Wohnrecht oder Nießbrauch
- Verteilung von Reparaturen, Grundsteuer und Versicherung
- Regelung für Geschwister, etwa Ausgleich oder Pflichtteilsverzicht
- Rückforderungsrecht, falls das Kind vor den Eltern stirbt oder das Haus weiterverkauft
Wie begleiten wir Familien beim Verkauf in Pasing?
Auch wenn der Käufer schon feststeht, braucht ein Familienverkauf eine solide Grundlage. Wir bewerten die Immobilie, prüfen die Unterlagen und stellen sie für Notar und Bank zusammen. Braucht das Kind eine Finanzierung, verlangt die Bank meist dieselben Unterlagen wie bei jedem anderen Kauf.
Was gilt, wenn die Familienlösung scheitert?
Dann kennen Sie den Marktwert bereits und können in Ruhe über einen Verkauf an Dritte entscheiden. Weitere Informationen unter Immobilie verkaufen in Pasing.
Häufige Fragen zum Familienverkauf in Pasing
Muss ich bei einem Verkauf an mein Kind in Pasing zum Notar?
Ja. Jeder Vertrag über ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück muss notariell beurkundet werden, auch innerhalb der Familie. Ohne Beurkundung ist er unwirksam, und das Kind wird nicht als Eigentümer eingetragen.
Zahlen Geschwister Grunderwerbsteuer?
Ja. Geschwister sind keine Verwandten in gerader Linie und deshalb nicht befreit. In Bayern fallen 3,5 % an, wie bei einem fremden Käufer.
Darf ich mein Haus in Pasing unter Wert an meine Tochter verkaufen?
Das ist erlaubt. Der Unterschied zum Marktwert gilt dann als Schenkung und zählt bei der Schenkungsteuer und bei späteren Pflichtteilsansprüchen anderer Erben. Lassen Sie die Folgen vorher von Notar und Steuerberater prüfen.
Fällt beim Verkauf an Angehörige Spekulationssteuer an?
Das ist möglich. Liegt Ihr Kauf weniger als 10 Jahre zurück, kann der Gewinn auch beim Verkauf an Angehörige steuerpflichtig sein. Ausgenommen ist eine Immobilie, die Sie im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren selbst bewohnt haben.
Wie wird der Wert eines Hauses in Pasing für den Familienverkauf ermittelt?
Grundlage ist der Vergleich mit ähnlichen Verkäufen im Viertel, bei Häusern ergänzt um den Sachwert, bei vermieteten Objekten um den Ertragswert. Bei Konfliktpotenzial empfiehlt sich zusätzlich ein Verkehrswertgutachten. Mehr dazu unter Immobilienwert herausfinden.
Können meine anderen Kinder den Verkauf verhindern?
Solange Sie Eigentümer sind, entscheiden Sie über den Verkauf. Ihre Kinder können später Pflichtteilsergänzung verlangen, wenn ein Teil des Hauses verschenkt wurde. Sind Sie verheiratet und ist das Haus Ihr wesentliches Vermögen, kann die Zustimmung des Ehegatten nötig sein.
Was passiert mit einem laufenden Kredit auf dem Haus?
Meist wird die Grundschuld aus dem Kaufpreis abgelöst. Eine Übernahme durch das Kind ist selten und braucht die Zustimmung der Bank.
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