Immobilie verkaufen in Untermenzing: Welcher Weg für Ihr Haus mit Garten der richtige ist
In Untermenzing fühlt sich München manchmal wie ein Dorf an. Um die alte Kirche St. Martin stehen Häuser mit gewachsenen Gärten, die Würm schlängelt sich durch das Viertel, und die Angerlohe liegt als grüner Rand gleich nebenan. Wer eine Immobilie in Untermenzing verkaufen möchte, besitzt meist ein Haus auf einem Grundstück, das für viele Käufer der eigentliche Grund ist, hier zu suchen. Damit stellt sich eine Frage, die in diesem Viertel besonders wichtig ist: Verkaufen Sie ein Haus zum Wohnen oder ein Grundstück mit Möglichkeiten?
Unser Büro liegt in Nymphenburg, Untermenzing ist für uns Nachbarschaft. Seit 2005 begleiten wir Eigentümer im Münchner Westen. In diesem Ratgeber zeigen wir, wie wir Häuser und Grundstücke in Untermenzing bewerten, welche Verkaufswege es gibt und welche Unterlagen Sie brauchen.
- Untermenzing ist ein Viertel der Häuser und Gärten. Eigentumswohnungen sind eher die Ausnahme.
- Würmnahe Straßen, der alte Ortskern und die Ränder zur Angerlohe sind besonders gefragt.
- Bei vielen Siedlungshäusern entscheidet das Baurecht auf dem Grundstück über einen großen Teil des Preises.
- Käufer sind vor allem Familien, Bauherren und Bauträger. Jede Gruppe rechnet anders.
- Wir bewerten Ihre Immobilie kostenlos vor Ort. Herbert Zippold ist DEKRA-zertifizierter Bewerter.
Untermenzing: Gartenstadt im Münchner Nordwesten
Untermenzing bildet gemeinsam mit Allach einen Stadtbezirk und liegt zwischen Obermenzing, Allach und Ludwigsfeld. Das Viertel ist geprägt von Siedlungshäusern aus der Zeit zwischen den Weltkriegen und den Nachkriegsjahrzehnten, viele davon auf tiefen, schmalen oder auffallend großen Grundstücken. Dazwischen sind in den letzten Jahren Doppelhäuser und Reihenhäuser entstanden, wo alte Häuser einem Neubau weichen mussten.
Die S-Bahn hält in Untermenzing und im benachbarten Allach. Die Würm mit ihren Uferwegen und die Angerlohe bieten Grün, ohne dass man ins Umland fahren muss. Wer hier sucht, will meist genau das: ein Haus mit Garten innerhalb der Stadtgrenze, ruhige Straßen und kurze Wege zur Natur. Viele Familien haben vorher in Obermenzing gesucht und festgestellt, dass Untermenzing ähnliche Qualitäten zu einem günstigeren Einstieg bietet.
Die Lagen in Untermenzing und was Käufer dort erwarten
Auch in einem kleinen Viertel gibt es deutliche Unterschiede. Bevor wir über einen Preis sprechen, ordnen wir Ihre Immobilie einer dieser Lagen zu.
- Entlang der Würm: alter Baumbestand, Wasser in der Nähe, ruhige Wohnstraßen. Diese Adressen sind die gefragtesten im Viertel.
- Rund um St. Martin: der dörfliche Kern mit Häusern, die Geschichte erzählen. Käufer schätzen den Maßstab und die gewachsene Nachbarschaft.
- Die Siedlungsstraßen: Häuser aus der Zwischen- und Nachkriegszeit mit großen Gärten. Hier spielt das Grundstück die Hauptrolle.
- Am Rand zur Angerlohe: Wald und Wiesen direkt vor der Tür, gesucht von Familien mit Kindern und Hund.
- An Bahn und Hauptstraßen: gut angebunden, aber lauter. Grundrisse mit ruhigen Schlafräumen und ein ehrlicher Preis sind hier entscheidend.
Was ist Ihr Haus in Untermenzing wert?
Wir sehen uns Haus und Grundstück an, prüfen die Möglichkeiten und sagen Ihnen offen, welcher Weg sich für Sie lohnt.
Haus verkaufen in Untermenzing: drei mögliche Wege
Bei einem älteren Haus auf großem Grundstück gibt es in Untermenzing meist mehrere Möglichkeiten. Welche für Sie die beste ist, hängt vom Baurecht, vom Zustand des Hauses und von Ihren Zielen ab. Die Tabelle zeigt die Wege im Vergleich. Weitere Hinweise zum Hausverkauf im Viertel finden Sie unter Haus verkaufen in Untermenzing.
Grundstück verkaufen in Untermenzing
Ob Teilung, zweites Haus im Garten oder Ersatzneubau: Was auf einem Grundstück erlaubt ist, entscheidet über den Wert. Bauträger rechnen das sehr genau. Wer ohne eigene Prüfung verhandelt, kennt den eigenen Spielraum nicht. Wir klären die Möglichkeiten vor dem Start. Wie Grundstücke im Nachbarviertel bewertet werden, zeigt der Ratgeber Grundstück verkaufen in Obermenzing.
| Weg | Käufer | Vorteile | Zu beachten |
|---|---|---|---|
| Verkauf als Wohnhaus | Familien, die einziehen und modernisieren | Emotionale Bindung an Haus und Garten, oft schneller Entschluss | Sanierungskosten werden eingepreist |
| Verkauf an einen Bauträger | Projektentwickler | Bezahlung für das Baurecht, wenig Aufwand bei Besichtigungen | Genaue eigene Kenntnis des Baurechts nötig |
| Verkauf an private Bauherren | Familien mit Neubauplänen | Gute Preise bei attraktiven Grundstücken | Finanzierung von Kauf und Bau muss stehen |
Was ist meine Immobilie in Untermenzing wert?
Für Untermenzing gibt es keine Zahl, die für alle Häuser passt. Zwei Siedlungshäuser gleicher Größe können sehr unterschiedlich viel wert sein, wenn das eine auf einem teilbaren Eckgrundstück an der Würm steht und das andere auf einem schmalen Streifen an der Bahn. Deshalb beginnen wir jede Bewertung mit einem Termin vor Ort.
Herbert Zippold verbindet seine DEKRA-Zertifizierung mit Erfahrung aus Bauleitung und Projektsteuerung. Er sieht, was am Haus zu tun ist, und kann einschätzen, was das Grundstück hergibt. Je nach Objekt nutzen wir das Sachwert- und das Vergleichswertverfahren, bei vermieteten Häusern zusätzlich den Ertragswert. Die Methodik erklären wir ausführlich unter Immobilienbewertung in Untermenzing.
Wohnung verkaufen in Untermenzing
Eigentumswohnungen sind in Untermenzing weniger verbreitet als im Rest der Stadt. Es gibt einige kleinere Anlagen und Wohnungen in neueren Mehrfamilienhäusern, die auf früheren Hausgrundstücken entstanden sind. Gerade weil das Angebot klein ist, finden gut geschnittene Wohnungen mit Balkon oder Gartenanteil meist schnell Interessenten. Gesucht werden sie von Paaren, älteren Eigentümern, die ihr Haus aufgeben und im Viertel bleiben wollen, und von Anlegern.
Für den Verkauf brauchen Sie neben Grundbuchauszug und Energieausweis die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft. In kleinen Anlagen werden diese manchmal ohne professionelle Verwaltung geführt. Dann lohnt es sich, frühzeitig Protokolle und Abrechnungen zusammenzustellen.
Der Verkauf in Untermenzing in sechs Etappen
Für die Unterlagen gilt: Je älter das Haus, desto eher fehlt etwas. Bei Siedlungshäusern sind Baupläne oft unvollständig, oder spätere Anbauten sind nicht verzeichnet. Wir klären das, bevor ein Käufer danach fragt. Eine Übersicht aller Dokumente bietet unsere Checkliste zum Immobilienverkauf.
- Ortstermin: Wir besichtigen Haus, Garten und Umgebung und besprechen Ihre Ziele und den Zeitrahmen.
- Baurecht und Bewertung: Wir prüfen, was auf dem Grundstück möglich ist, und ermitteln den Wert für die infrage kommenden Wege.
- Unterlagen: Wir besorgen fehlende Pläne, den Lageplan, einen aktuellen Grundbuchauszug und den Energieausweis.
- Vermarktung: Professionelle Fotos von Haus und Garten, ein Exposé für die passende Käufergruppe, zuerst an vorgemerkte Interessenten.
- Besichtigungen und Verhandlung: Einzeltermine mit geprüfter Finanzierung, Angebote vergleichen wir mit Ihnen gemeinsam.
- Notar und Übergabe: Vertragsentwurf mit dem Notar, Beurkundung, Übergabe mit Protokoll und Zählerständen.
Vermietete Häuser und Einliegerwohnungen in Untermenzing
Nicht jedes Haus in Untermenzing wird leer verkauft. Manche Eigentümer haben das Obergeschoss vermietet, andere eine Einliegerwohnung im Souterrain, und einige ältere Zweifamilienhäuser sind komplett vermietet. Der Mietvertrag geht beim Verkauf auf den Käufer über. Das verändert den Kreis der Interessenten: Für eine Familie, die das ganze Haus bewohnen möchte, ist ein laufendes Mietverhältnis eine Hürde. Für Käufer, die eine Mieteinnahme zur Finanzierung nutzen wollen, kann es ein Vorteil sein.
Wir klären vor dem Verkauf, welche Fristen gelten, wie hoch die Miete im Verhältnis zum Markt liegt und ob der Mieter möglicherweise ohnehin ausziehen möchte. Diese Informationen stehen dann klar im Exposé. So melden sich die Käufer, für die die Konstellation passt, und Sie vermeiden Besichtigungen, die am Ende zu nichts führen.
Erbe und Generationenwechsel in Untermenzing
Viele Häuser in Untermenzing gehören Familien, die sie vor Jahrzehnten gebaut oder gekauft haben. Wenn die Eltern ausziehen oder sterben, steht oft eine Erbengemeinschaft vor dem Haus und muss sich einigen. Der Wert hat sich über die Jahre meist stark verändert. Eine neutrale Bewertung schafft Klarheit für alle Erben und hilft bei Gesprächen mit dem Finanzamt.
Manchmal möchte ein Kind das Haus übernehmen und die Geschwister auszahlen. Manchmal wird verkauft. Und manchmal lohnt es sich, das Grundstück zu teilen und nur einen Teil zu verkaufen. Wir zeigen Ihnen die Zahlen zu jedem Weg, damit Sie gemeinsam entscheiden können. Bei einer Trennung gehen wir ähnlich vor: Eine Bewertung, die beide Partner nachvollziehen können, ist die beste Grundlage für jede weitere Entscheidung.
Häufige Fehler beim Verkauf in Untermenzing
Der größte Fehler ist es, ein Haus nur nach Wohnfläche anzubieten und das Grundstück zu vergessen. Der zweite ist es, das erste Angebot eines Bauträgers anzunehmen, ohne zu wissen, was das Baurecht hergibt. Der dritte ist ein Angebotspreis, der sich an den Villenlagen von Obermenzing orientiert. Käufer vergleichen genau und wissen, wo Untermenzing preislich steht.
Wie der Markt in den Nachbarvierteln aussieht, lesen Sie in unseren Ratgebern Immobilie verkaufen in Obermenzing, Immobilie verkaufen in Allach und Immobilie verkaufen in Lochhausen.
Häufige Fragen: Immobilie verkaufen Untermenzing
Wie lange dauert der Verkauf eines Hauses in Untermenzing?
Mit realistischem Preis und vollständigen Unterlagen meist zwei bis vier Monate bis zum Notartermin. Ist das Baurecht vorher geklärt, geht es bei Grundstücksverkäufen oft schneller.
Lohnt sich in Untermenzing der Verkauf an einen Bauträger?
Bei großen oder teilbaren Grundstücken kann ein Bauträger mehr zahlen als eine Familie. Sicher wissen Sie das erst, wenn das Baurecht geprüft ist. Wir vergleichen beide Wege mit konkreten Zahlen.
Wer kauft in Untermenzing ein Haus?
Vor allem Familien, die ein Haus mit Garten in der Stadt suchen, dazu private Bauherren und Bauträger. Viele Interessenten haben vorher in Obermenzing gesucht.
Muss ich mein Haus in Untermenzing vor dem Verkauf modernisieren?
In der Regel nicht. Viele Käufer möchten umbauen oder neu bauen. Ein gepflegter Garten und kleine Reparaturen verbessern aber den ersten Eindruck.
Was ist mein Grundstück in Untermenzing wert?
Das hängt vor allem von Größe, Zuschnitt, Lage und Baurecht ab. Herbert Zippold bewertet Ihr Grundstück vor Ort, kostenlos und unverbindlich.
Kann ich in Untermenzing diskret verkaufen?
Ja. Wir bieten Ihr Haus dann zuerst vorgemerkten, geprüften Interessenten an. Ein öffentliches Inserat oder ein Schild am Zaun gibt es nur, wenn Sie es möchten.
Welche Kosten entstehen beim Verkauf?
Für Verkäufer fallen vor allem die Maklerprovision und gegebenenfalls die Löschung einer Grundschuld an. Die Notarkosten trägt üblicherweise der Käufer. Bei Grundstücksteilungen kommen Vermessungskosten hinzu.
Ihr Nachbar im Münchner Westen
Herbert Zippold und sein Team sind seit 2005 in Nymphenburg für Sie da. Rufen Sie uns an oder schreiben Sie uns eine Nachricht.
