Grundstück verkaufen in Berg am Laim: Was Bauland in einem verdichteten Stadtteil wert ist
Freie Grundstücke sind in Berg am Laim rar. Der Stadtteil zwischen Haidhausen, Trudering und Ramersdorf ist dicht bebaut, und rund um Ostbahnhof und Werksviertel sind in den letzten Jahren große neue Quartiere entstanden. Wer heute ein Grundstück in Berg am Laim verkaufen möchte, besitzt meist ein älteres Einfamilienhaus auf einem gut geschnittenen Grundstück, ein Haus in einer der historischen Siedlungen oder einen Garten, der groß genug für ein weiteres Gebäude wäre. In allen drei Fällen entscheidet das Baurecht über den Preis.
Wir von der Immobilien Zippold GmbH sind seit 2005 in München tätig. Dieser Ratgeber erklärt, wie Sie das Baurecht Ihres Grundstücks klären, wie Bauträger und private Käufer den Bodenwert berechnen, was bei Abriss, Teilung und Baumschutz zu beachten ist und welche Steuerfragen Sie im Blick haben sollten.
- Unbebaute Grundstücke sind im Stadtteil die Ausnahme. Meist geht es um Altbestand oder um Gartenflächen.
- In den denkmalgeschützten Siedlungen ist der Spielraum für Neubauten in der Regel eng.
- Ob ein Bebauungsplan gilt oder die Umgebung den Maßstab setzt, verändert die Rechnung jedes Käufers.
- Die gute Anbindung über S-Bahn, U-Bahn und Mittleren Ring macht Bauland für Bauträger interessant.
- Herbert Zippold, DEKRA-zertifizierter Immobilienbewerter, schätzt Ihr Grundstück kostenlos vor Ort ein.
Grundstücke in Berg am Laim: Wo überhaupt noch Bauland entsteht
Große Neubauflächen werden in Berg am Laim in der Regel über Bebauungspläne entwickelt und gehen an Projektentwickler. Für private Eigentümer stellt sich die Frage anders. Sie besitzen ein Grundstück mit einem Haus aus den Nachkriegsjahrzehnten, das nicht mehr den heutigen Ansprüchen entspricht, oder einen Garten, der breit genug für ein zweites Haus wäre. Manchmal ist es auch ein Grundstück mit einem kleinen Mehrparteienhaus, bei dem ein Käufer über Aufstockung oder Ersatzbau nachdenkt.
Jede dieser Ausgangslagen braucht eine eigene Antwort. Bei einem Ersatzbau zählt, wie viel Fläche neu entstehen darf. Bei einer Gartenteilung zählt, ob die Teilfläche erschlossen werden kann und ob das bestehende Haus danach noch die Regeln einhält. Bei einer Aufstockung kommt es auf Statik, Abstandsflächen und die Höhe der Nachbargebäude an.
| Situation | Was Käufer prüfen | Wer typischerweise kauft |
|---|---|---|
| Älteres Einfamilienhaus auf eigenem Grundstück | Zulässige Neubaufläche, Abrisskosten, Bäume | Bauträger, private Bauherren, Familien |
| Haus in einer denkmalgeschützten Siedlung | Umfang des Denkmalschutzes, mögliche Änderungen | Familien, selten Bauträger |
| Großer Garten neben dem bewohnten Haus | Teilbarkeit, Zufahrt, Abstandsflächen | Private Bauherren, Familien |
| Kleines Mehrparteienhaus | Aufstockung, Ersatzbau, bestehende Mietverhältnisse | Bauträger, Bestandshalter |
Grundstück verkaufen Berg am Laim: Baurecht zuerst klären
Für jedes Grundstück im Stadtgebiet gibt es eine von zwei Grundlagen. Entweder gilt ein Bebauungsplan, der Geschosszahl, überbaubare Fläche und Art der Nutzung festlegt. Oder es gibt keinen, und ein Vorhaben ist nach § 34 BauGB zulässig, wenn es sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Im zweiten Fall dient die Nachbarbebauung als Vorbild. Steht nebenan ein dreigeschossiges Haus, liefert das einen ersten Hinweis, der für Ihr Grundstück im Einzelnen geprüft werden muss.
Bevor Sie einen Preis nennen, sollten Sie wissen, welche Grundlage bei Ihnen gilt. Bebauungspläne lassen sich bei der Stadt einsehen. Gibt es keinen, sehen wir uns die Umgebung an und beurteilen, welche Bebauung realistisch erscheint. Bei größeren oder schwierigen Grundstücken empfehlen wir oft eine Bauvoranfrage.
Vorbescheid: Sicherheit für Käufer und Verkäufer
Mit einem Antrag auf Vorbescheid fragen Sie die Lokalbaukommission verbindlich zu einzelnen Punkten an, etwa zur Zahl der Geschosse oder zur Lage eines Neubaus auf dem Grundstück. Für die Unterlagen brauchen Sie in der Regel einen Architekten. Ein positiver Bescheid ist ein starkes Argument im Verkauf, weil der Käufer weniger Risiko einpreisen muss. Ein negativer Bescheid ist ärgerlich, schützt Sie aber vor Verhandlungen, die später an der Genehmigung scheitern würden.
Denkmalschutz in den Siedlungen
Ein Teil der Siedlungen aus der Zwischenkriegszeit steht unter Denkmalschutz. Dort stehen meist behutsame Änderungen am Bestand im Mittelpunkt. Wer ein solches Haus verkauft, verkauft es in aller Regel an Selbstnutzer. Ein Bauträger wird dort kaum ein Abrissprojekt planen können.
Ihr Grundstück in Berg am Laim bewerten lassen
Wir klären mit Ihnen, was auf Ihrem Grundstück möglich ist, und leiten daraus einen Preis ab, den Sie gegenüber jedem Käufer begründen können.
Wie der Bodenwert in Berg am Laim berechnet wird
Ein erster Anhaltspunkt ist der Bodenrichtwert des Gutachterausschusses. Er beschreibt den durchschnittlichen Wert für ein typisches Grundstück in einer bestimmten Zone. Ihr eigenes Grundstück hat einen bestimmten Zuschnitt, eine bestimmte Ausrichtung und ein bestimmtes Baurecht. Wie wir aus diesen Faktoren einen Marktwert ableiten, beschreiben wir bei der Immobilienbewertung in Berg am Laim.
Professionelle Käufer arbeiten mit einer Rückwärtsrechnung, dem sogenannten Residualwertverfahren. Sie schätzen den Verkaufserlös der geplanten Wohnungen, ziehen Baukosten, Planung, Finanzierung, Abriss, Risiko und Gewinn ab und erhalten so den Betrag, den sie für den Boden zahlen können. Kleine Änderungen am Baurecht wirken in dieser Rechnung stark. Eine zusätzliche Wohnung kann das Gebot deutlich verschieben.
- Zulässige Geschossfläche und Zahl der Wohneinheiten
- Breite und Tiefe des Grundstücks, Ausrichtung zur Sonne
- Lärmsituation durch Bahn, Ring oder Hauptstraßen
- Nähe zu S-Bahn und U-Bahn
- Rechte Dritter im Grundbuch, etwa Wege- oder Leitungsrechte
- Kosten für Abriss und Entsorgung des Altbestands
Abriss, Gartenteilung und Baumschutz in Berg am Laim
Ein Haus aus den Fünfziger- oder Sechzigerjahren, das einem Neubau weichen soll, verursacht Kosten. Je nach Bauweise können belastete Baustoffe enthalten sein, die fachgerecht entsorgt werden müssen. Käufer kalkulieren das vorsichtig. Liegen Angaben zu Baujahr, Bauweise und früheren Arbeiten vor, fällt ihre Kalkulation genauer aus.
Wenn Sie in Ihrem Haus wohnen bleiben und nur einen Teil des Gartens verkaufen möchten, sind drei Dinge zu klären: Ist die Teilfläche bebaubar, wie gelangt man zu ihr, und hält Ihr Haus nach der Teilung weiterhin die Abstandsflächen ein? Hinzu kommt die Vermessung. Eine Teilung kann sich lohnen, verändert aber auch Ihr eigenes Wohnumfeld. Diese Seite der Entscheidung sollten Sie nicht unterschätzen.
Für Bäume gilt in München die Baumschutzverordnung. Wer einen geschützten Baum fällen will, braucht eine Genehmigung, häufig verbunden mit einer Ersatzpflanzung. Steht ein großer Baum mitten im künftigen Baufenster, kann das die Planung erheblich verändern. Wir sprechen das gegenüber Bauinteressenten offen an.
Erschließung und Altlasten auf Grundstücken in Berg am Laim
In einem gewachsenen Stadtteil sind die meisten Grundstücke an Straße, Kanal, Wasser und Strom angeschlossen. Schwieriger wird es bei Flächen in zweiter Reihe. Dann braucht es eine gesicherte Zufahrt und Leitungswege, die meist über eine Dienstbarkeit im Grundbuch abgesichert werden. Ob für Ihr Grundstück noch Beiträge für die Erschließung offen sind, lässt sich bei der Stadt klären.
Altlasten sind bei reinen Wohngrundstücken selten ein Thema, können aber auftreten, wenn es früher einen Öltank, eine Werkstatt oder eine Auffüllung gab. Bekannte Hinweise sollten Sie nennen. Eine Auskunft aus dem Altlastenkataster schafft eine erste Grundlage, und im Kaufvertrag lässt sich die Haftung regeln.
Käufer für Grundstücke in Berg am Laim
Bauträger interessieren sich für Grundstücke, auf denen mehrere Wohnungen oder Reihenhäuser entstehen können. Die Lage im Münchner Osten mit kurzen Wegen in die Innenstadt macht den Stadtteil für sie attraktiv. Private Bauherren suchen ein Grundstück für ein Einfamilienhaus oder ein Doppelhaus. Familien kaufen auch ältere Häuser, um sie zu sanieren oder zu ersetzen.
Ein Bauträgerangebot kommt oft schnell, ist aber häufig an Bedingungen geknüpft, etwa an eine Baugenehmigung oder ein Bodengutachten. Private Käufer zahlen meist ohne solche Vorbehalte, brauchen aber Zeit für Planung und Finanzierung. Wir holen auf Wunsch Angebote beider Gruppen ein und vergleichen sie mit Ihnen. Wie Grundstücke im Münchner Westen gehandelt werden, zeigt Grundstück verkaufen in Laim. Den Verkauf von Häusern und Wohnungen im Stadtteil beschreibt Immobilie verkaufen in Berg am Laim.
Steuern und Unterlagen beim Grundstücksverkauf
Für unbebaute Grundstücke gilt die zehnjährige Spekulationsfrist ohne die Ausnahme für Eigennutzung, die es bei selbst bewohnten Häusern gibt. Ein Gewinn innerhalb der Frist ist grundsätzlich zu versteuern. Bei bebauten Grundstücken und bei Erbschaften gelten eigene Regeln, und wer mehrere Objekte in kurzer Zeit verkauft, kann in den gewerblichen Grundstückshandel geraten. Lassen Sie sich hierzu bitte von einem Steuerberater beraten.
Für den Verkauf brauchen Sie Grundbuchauszug, Flurkarte und Lageplan, vorhandene Baugenehmigungen und Pläne, Angaben zu Baulasten und Dienstbarkeiten und, falls vorhanden, einen Vorbescheid. Eine allgemeine Übersicht bietet die Checkliste für den Immobilienverkauf. Wie sich der Wert grundsätzlich ermitteln lässt, lesen Sie unter Immobilienwert herausfinden.
Häufige Fragen: Grundstück verkaufen Berg am Laim
Was ist mein Grundstück in Berg am Laim wert?
Das hängt vor allem vom Baurecht ab, dazu von Größe, Zuschnitt, Lage und Altbestand. Der Bodenrichtwert ist ein Anhaltspunkt. Für einen belastbaren Wert sehen wir uns das Grundstück und die Umgebung an.
Gibt es für mein Grundstück in Berg am Laim einen Bebauungsplan?
Das lässt sich bei der Stadt erfragen. Gibt es keinen, richtet sich die zulässige Bebauung nach der näheren Umgebung. Wir prüfen das für Sie vor der Bewertung.
Lohnt sich eine Bauvoranfrage in Berg am Laim?
Bei Grundstücken, auf denen mehr gebaut werden könnte als heute steht, oft ja. Ein positiver Vorbescheid gibt Käufern Sicherheit. Ob sich Zeit und Kosten lohnen, besprechen wir im Einzelfall.
Kann ich ein Grundstück in einer denkmalgeschützten Siedlung in Berg am Laim neu bebauen lassen?
Das ist in der Regel schwierig, weil der Denkmalschutz den Bestand schützt. Häuser in diesen Siedlungen gehen meist an Selbstnutzer, die den Charakter schätzen.
Muss ich das alte Haus vor dem Verkauf abreißen?
Nein. Käufer mit Neubauplänen kalkulieren den Abriss selbst. Hilfreich sind Angaben zu Baujahr und Bauweise, damit die Kosten realistisch eingeschätzt werden.
Welche Steuern fallen beim Verkauf eines Grundstücks in Berg am Laim an?
Bei unbebauten Grundstücken gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren ohne Ausnahme für Eigennutzung. Gewinne innerhalb der Frist sind grundsätzlich steuerpflichtig. Ihr Steuerberater klärt die Details.
Wer kauft Grundstücke im Münchner Osten?
Bauträger, private Bauherren und Familien. Bauträger rechnen vom geplanten Projekt her, private Käufer vom eigenen Bedarf. Wir vergleichen die Angebote mit Ihnen.
Beratung für Grundstückseigentümer in München
Herbert Zippold verbindet die Bewertung mit seiner Erfahrung aus Bauleitung und Projektsteuerung. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns.
