Vermietete Wohnung verkaufen in Schwabing: Mit wie viel Preisabschlag muss ich wegen des Mietverhältnisses rechnen?
Sie können Ihre vermietete Eigentumswohnung in Schwabing jederzeit verkaufen, der Mietvertrag geht unverändert auf den Käufer über. Wie stark das Mietverhältnis den Preis beeinflusst, hängt von der Höhe der Miete, der Dauer des Vertrags und der Käufergruppe ab. Eine pauschale Prozentzahl gibt es dafür nicht, jede Wohnung braucht eine eigene Bewertung.
In Schwabing stellt sich diese Frage besonders oft. Viele Wohnungen in den Altbauten zwischen Englischem Garten und Leopoldstraße sind seit Jahren vermietet, häufig an Mieter, die schon sehr lange dort leben.
- Kauf bricht nicht Miete: Der Käufer übernimmt den bestehenden Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten (§ 566 BGB).
- Die Mietkaution geht auf den Käufer über (§ 566a BGB), die Weitergabe regelt der Kaufvertrag.
- Ob und wie stark der Preis nachgibt, hängt von Miethöhe, Mietdauer, Zustand und Käufergruppe ab.
- Wurde das Haus nach dem Einzug des Mieters in Eigentumswohnungen aufgeteilt, hat der Mieter ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB).
- In München gilt nach einer solchen Umwandlung eine Kündigungssperrfrist von 10 Jahren für Eigenbedarf.
Kann man eine Wohnung mit Mietern in Schwabing verkaufen?
Mit dem Eigentumswechsel tritt der Käufer in den laufenden Mietvertrag ein. Miete, Vorauszahlungen und alle Vereinbarungen bleiben gleich. Ihr Mieter muss weder zustimmen noch ausziehen, für ihn ändert sich zunächst nur das Konto für die Miete.
Besichtigungen muss der Mieter in angemessenem Umfang dulden, wenn sie rechtzeitig angekündigt werden. Ein offenes Gespräch zu Beginn erspart viel Ärger: Erklären Sie, warum Sie verkaufen, und stimmen Sie die Termine gemeinsam ab. Allgemeine Hinweise zum Verkauf finden Sie unter Wohnung verkaufen in München.
Was passiert mit Kaution und Nebenkosten?
Der Käufer haftet dem Mieter für die Rückzahlung der Kaution, deshalb hält der Kaufvertrag fest, wie Sie ihm den Betrag weitergeben. Ebenso wird geregelt, wer die Nebenkostenabrechnung für das laufende Jahr erstellt.
Mit wie viel Preisabschlag muss ich wegen des Mietverhältnisses in Schwabing rechnen?
Jede seriöse Antwort beginnt mit einem Blick in den Mietvertrag, eine feste Quote gibt es nicht. Manche vermietete Wohnung erzielt fast den Preis einer leeren, bei anderen fällt der Unterschied deutlich aus. Wie wir den Wert insgesamt ermitteln, lesen Sie unter Immobilienwert herausfinden.
| Faktor | Wirkt eher wertstabil | Drückt eher den Preis |
|---|---|---|
| Miethöhe | Miete nahe an der ortsüblichen Vergleichsmiete laut Münchner Mietspiegel | Miete weit darunter, Erhöhungen nur schrittweise möglich |
| Mietdauer | Jüngerer Vertrag oder Mieter mit erkennbarem Auszugswunsch | Sehr langes Mietverhältnis ohne Aussicht auf Eigennutzung |
| Kündigungsschutz | Kein Umwandlungsfall, keine Sperrfrist | Laufende Sperrfrist, Vorkaufsrecht des Mieters |
| Zustand und Verhältnis | Gepflegte Wohnung, zuverlässiger Mieter | Renovierungsstau, Streit über Mängel oder Mietrückstände |
| Käufergruppe | Kapitalanleger mit Blick auf laufende Einnahmen | Eigennutzer, der bezugsfrei kaufen möchte |
Ihre vermietete Wohnung in Schwabing bewerten lassen
Wir sehen uns Wohnung und Mietvertrag an und zeigen Ihnen, welcher Preis mit dem bestehenden Mietverhältnis realistisch ist.
Kapitalanleger oder Eigennutzer: Wer kauft vermietete Wohnungen in Schwabing?
Für Eigennutzer lohnt sich eine vermietete Wohnung meist nur, wenn sie absehbar selbst einziehen können. Kapitalanleger rechnen anders. Sie schauen auf Mieteinnahmen, Lage und Zustand des Hauses.
Schwabing hat für Anleger klare Stärken. Die Nähe zur Universität, zum Englischen Garten und zu den U-Bahn-Linien sorgt für eine beständige Nachfrage nach Mietwohnungen. Kleinere Wohnungen sind unter Anlegern besonders gesucht, bei großen Altbauwohnungen wiegt ein laufender Mietvertrag schwerer. Weitere Hinweise zum Viertel finden Sie unter Immobilie verkaufen in Schwabing.
Lohnt es sich, auf den Auszug zu warten?
Kündigt Ihr Mieter von sich aus, kann die leere Wohnung mehr bringen. Den Mieter zum Auszug zu drängen, ist selten klug. Manche Eigentümer vereinbaren mit dem Mieter eine einvernehmliche Aufhebung des Vertrags gegen eine Abfindung. Ob sich das lohnt, zeigt eine Bewertung beider Varianten.
Vorkaufsrecht und Sperrfrist: Was gilt in Schwabing nach einer Umwandlung?
Viele Schwabinger Altbauten waren früher Mietshäuser und wurden später in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Ist Ihr Mieter schon vor dieser Aufteilung eingezogen, hat er beim ersten Verkauf nach der Umwandlung ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Der Notar teilt ihm den Inhalt des Kaufvertrags mit, und der Mieter kann zu genau diesen Bedingungen selbst kaufen.
Wie wirkt die Sperrfrist auf Käufer?
In München kann ein Käufer nach einer Umwandlung 10 Jahre lang nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Für Eigennutzer ist eine solche Wohnung damit lange nicht bewohnbar, Anleger stört das meist wenig. Ob die Frist bei Ihnen noch läuft, hängt davon ab, wann nach der Aufteilung zum ersten Mal verkauft wurde. Prüfen Sie deshalb, wann die Teilungserklärung eingetragen wurde und wann der Mieter eingezogen ist.
Welche Unterlagen erwarten Käufer bei einer vermieteten Wohnung?
Anleger kalkulieren mit den Zahlen. Halten Sie diese Unterlagen vollständig bereit, die Checkliste für den Immobilienverkauf hilft beim Sortieren:
- Mietvertrag mit allen Nachträgen und Sondervereinbarungen
- Übersicht über bisherige Mieterhöhungen und die aktuelle Nettokaltmiete
- Letzte Nebenkostenabrechnung an den Mieter und Nachweis der Kaution
- Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan und Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Teilungserklärung, aktueller Grundbuchauszug und Energieausweis
Welche Makler sind in Schwabing auf vermietete Wohnungen spezialisiert?
Achten Sie bei der Auswahl darauf, dass der Makler eine vermietete Wohnung als Wohnobjekt und als Kapitalanlage einordnen kann. Dazu gehört neben dem Vergleichswert das Ertragswertverfahren, das die Mieteinnahmen einbezieht.
Herbert Zippold ist DEKRA-zertifizierter Immobilienbewerter und bewertet vermietete Wohnungen mit Vergleichswert- und Ertragswertverfahren. Wir prüfen die Unterlagen, stimmen die Besichtigungen mit Ihrem Mieter ab und prüfen die Bonität der Interessenten, bevor es zum Notar geht. Auf Wunsch bieten wir die Wohnung diskret vorgemerkten Interessenten an, ohne öffentliches Inserat. Mehr dazu unter Wohnung verkaufen in Schwabing.
Häufige Fragen zum Verkauf einer vermieteten Wohnung in Schwabing
Muss mein Mieter dem Verkauf zustimmen?
Eine Zustimmung des Mieters braucht es nicht. Der Mietvertrag läuft beim neuen Eigentümer unverändert weiter. In Umwandlungsfällen hat der Mieter allerdings ein Vorkaufsrecht.
Wie viel ist meine vermietete Wohnung in Schwabing wert?
Das hängt vor allem von Miete, Mietdauer, Zustand und Lage im Viertel ab. Eine verlässliche Zahl liefert eine Bewertung, die Vergleichswert und Ertragswert gegenüberstellt. Herbert Zippold bewertet Ihre Wohnung vor Ort kostenlos und unverbindlich, mehr dazu unter Immobilienbewertung in Schwabing.
Darf der Käufer in Schwabing wegen Eigenbedarf kündigen?
Grundsätzlich ja, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen und Fristen eingehalten werden. Wurde die Wohnung nach dem Einzug des Mieters umgewandelt, gilt in München eine Sperrfrist von 10 Jahren. In dieser Zeit ist eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen.
Wem steht die Miete im Monat des Verkaufs zu?
Das legt der Kaufvertrag fest. Üblich ist, dass die Miete ab dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten dem Käufer zusteht. Bis dahin erhalten Sie die Miete und tragen die laufenden Kosten.
Sind vermietete Wohnungen in Schwabing bei Anlegern gefragt?
Schwabing ist bei Mietern beliebt, das macht Wohnungen hier für Kapitalanleger interessant. Kleinere Wohnungen erreichen unter Anlegern meist einen breiteren Käuferkreis.
Muss ich beim Verkauf in Schwabing Steuern zahlen?
Verkaufen Sie eine vermietete Wohnung innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn in der Regel steuerpflichtig (§ 23 EStG). Nach Ablauf der Frist ist der Verkauf für Privatleute meist steuerfrei. Klären Sie Ihren Fall mit einem Steuerberater.
Persönlich beraten von Immobilien Zippold
Seit 2005 verkaufen wir Wohnungen in München, unser Büro liegt in Nymphenburg. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns, dann vereinbaren wir einen Termin.
